西双纳州地产市场调研报告 ppt课件
【房地产进入性调研】西双版纳城市进入性研究报告
投资估算
财务评估及经济效益分析
收益估算
经济效益分析
风险分析
07
研究结论和建议
西双版纳房地产市场前景广阔，具有较大的开发潜力；
西双版纳城市基础设施建设不断完善，生活环境日益改善；
西双版纳房地产市场存在一定的投资风险，需要谨慎评估。
西双版纳城市旅游资源丰富，旅游业发展前景良好；
市场需求稳步增长
住宅市场中品牌房企云集，市场竞争异常激烈，对于新进入的房企而言，树立品牌形象、提高产品质量和服务水平至关重要。
市场竞争激烈
住宅市场调研结果
商业地产供过于求
目前西双版纳商业地产市场供应量较大，部分商业项目存在空置现象，市场竞争激烈。
旅游业带动商业发展
作为旅游胜地，西双版纳旅游业的发展对商业地产起到积极的推动作用，商业地产项目应考虑与旅游业的结合，提升商业价值。
xx年xx月xx日
《房地产进入性调研》西双版纳城市进入性研究报告
目录
contents
研究背景和目的西双版纳城市概况房地产市场进入调研调研结果概述进入策略及实施方案SWOT分析和风险评估研究结论和建议
01
研究背景和目的
1
研究背景
2
3
西双版纳作为中国云南省的重要城市之一，其地理位置优越，气候宜人，拥有得天独厚的自然资源和文化遗产。
可行性分析结论
经过对西双版纳城市的经济、政策、市场等多方面因素的综合分析，认为该城市具有较好的房地产市场进入可行性。
进入可行性分析
市场规模与潜力
该城市的房地产市场规模稳步增长，同时具有较大的人口红利和发展潜力，为外来房地产企业提供了较为广阔的市场空间。
景洪勐海房地产市场概览
、勐海片区房地产项目市调报告及产品建议第一部分：西双版纳房地产市场总概1、独一价值高地，稀缺资源区域西双版纳地处南部区域，背靠，影响力及知名度远达东北、、、津京沪、、川渝等区域，辐射围涵盖东南亚区域及欧美国家。
无论是气候资源还是物种资源，都是异常丰富，加之靠近东南亚国家，在地缘优势、区位优势上都占尽了先机。
国家多年来“桥头堡建设”国家战略的实施，以及近年来“一带一路”等政策的深化，西双版纳的战略优势、经济优势、地缘优势也日加明显，其独特的区域地缘性和资源稀缺性注定未来的西双版纳前途无可限量。
泛亚铁路的修通，西双版纳必将迎来一个全新的局面，旅游业的爆棚、房地产行业的井喷、农产品行业的辉煌，正因为其资源的稀缺性和独特性，使西双版纳有望成为中国最后一块价值高地。
2、旅游养生天堂，文化娱乐世界2017年西双版纳州接待国外游客由2016年的1012.7万人次增加到2519.9万人次，年均增长20%，旅游综合收入由100亿元增加到420.3亿元，年均增长33.2%；2018年仅春节期间，西双版纳旅游收入突破11.19亿元，相比2017年增长36.48%。
旅游人数逐年激增，旅居型度假、候鸟型度假，异地置业养生、自驾游、探秘游，旅游形式也变日趋丰富。
随着交通配套的日益完善，西双版纳未来的旅游市场前景无可限量，有望成长为中国另一个区域性国际旅游度假区域。
西双版纳历史及人文资源丰富，拥有23个少数民族，同时又是南传佛教传承中心，其独特的民俗文化、文化、民族文化、餐饮文化、艺术文化、雨林文化、边境旅游文化等吸引了世界的目光，其与众不同的精神及文化上的认同性也深深吸引着东南亚国家来西双版纳返祖寻根。
未来西双版纳的发展将会突破中国，文化的认同性将会远达东南亚国家，囊括泰国、缅甸等国家，同时傣泰文化的一个互异性，有望走向东北亚、欧美地区。
3、群雄逐鹿，竞争惨烈2012-2013年，国大牌房企齐聚，如万达、城投、世纪金源、雅居乐、云投、平安地产等，带动了房地产市场的一波高潮，2017年-2018年，国著名房企云集西双版纳，如融创地产、俊发地产、绿城集团、碧桂园、红星美凯龙、实力地产等开始规模进入，预示着第二波浪潮的到来。
西双版纳州地产市场调研报告ppt课件
昆明
勐海县
景洪市
西双版纳
勐腊县
本报告是严格保密的
2
西双版纳州 基本情况
行政区划：全区总面积2万平方公里，下辖1个县级市、2个县和11个国营农场， 总人口113.4万人。这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族， 占全州人口的74%。。
西双版纳州3个市县常住人口
地区别 人口数（万人）
面积
2015年
增长速度（%）
2
0
2016年
本报告是严格保密的
5
西双版纳州 基本情况
2016年全年完成全社会固定资产投资415.07亿元，较去年增长15%。其中全区 完成房地产开发投资90.96亿元，较去年增长39.3%，占固定资产投资的 21.91%。
固定资产投资状况
2011—2016年固定资产投资与增长速度
4500
0
4400
2016.1 2
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12
销量
均价
本报告是严格保密的
9
2017年西双 版纳州楼市
价格分析
2017年1—4月景洪市商品房成交套数为5124套，其中2月份成交为较 多；面积约合63.37万方；成交均价为5707元/㎡；
2500 2000 1500 1000
500 0
西双版纳州地产市场调研报告
2017年6月
本报告是严格保密的
1
西双版纳州
地理位置：位于中华人民共和国云南省最南端，是云南省下辖的一个少数民族自治州。地处北 纬约21°10’，东经99°55’至101°50’之间，属北回归线以南的热带湿润区。东西面与江 城县、普洱市相连；西北面与澜沧县为邻；东南部、南部和西南部分别与老挝、缅甸山水相连， 邻近泰国和越南，与泰国的直线距离仅200余公里。东距太平洋的北部湾400多公里，西距印 度洋的孟加拉湾600余公里。边界线长达966.3公里，约等于云南省边境线总长的1/4。。
新联康度悦景庄·西双版纳一阶段营销的方案62页PPT
功能配套
典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动 对历史、佛教文化、地域文化等进行观赏体验 举行宗教仪式的地方和拜佛 民间佛教文化、民间农耕文化、边境探秘观光、中缅界河打洛江漂流和小乘佛教建筑 占地50余亩的孔雀园，园内栖息着100多只绿孔雀，被称为“孔雀的故乡”，民俗风情表 演、饮食、娱乐 典型的缅寺佛塔和传统的傣家竹楼、每天下午三点有表演，有大型泼水活动 有西双版纳6个世居少数民族的展馆,开辟了4个露天歌舞场、每周一、三、六均举办傣族孔 雀舞、 象脚鼓舞、哈尼族竹筒舞、基诺族大鼓舞、拉祷族三弦舞、以用彝族芦笙舞表演 赛龙舟、龙舟神祭祀、抬傣王轿、竹筏荡湖、傣家水上风情、少女丢包传情 展示西双版纳边境土著文化为主题的“土著部落” 观光游览、民俗体验、休闲度假
入西双版纳均须以昆明作为中转站 公路：驾车需7小时，时间过长
交通直达性较差，费用较高，迫使部 分屡有客户放弃西双版纳之行，对客流量 产生一定影响。 如：丽江直航的开通，使游客数量成倍 增长，最终形成旅游热点城市地位
问题点 景点分散、景点雷同
客户停留时间短：
西双版纳的大多数游客经由景洪市到旅游 景点，且西双版纳的旅游收入主要由景洪市 贡献； 近几年西双版纳与丽江的游客数量相当， 但西双版纳的旅游收入与丽江的旅游收入差 距明显；
当前的西双版纳，是一个充满活力和魅力“潜力城市”……
位置特殊、资源丰富、特色明显、发展潜力大
问题点
西双版纳并非处于主流线路上，在整个云南旅游市场属于逐步边缘化的黔西南旅游片区
旅游城市
香格里拉峡谷、草原、高 傈僳，藏族，
山湖泊、原始森林
纳西，彝族
泸沽湖
泸沽湖（ 中国最深的淡 纳西族（摩梭
版纳印象
房地产市场调研报告(PPT 41页)
玛纳斯房地产投资
4
2
0 2006 2007 2008 2009 2010 2011
房地产投资 0.42 0.87 0.53 0.61 0.8 2.15
增长
17.06% 107.20 -39.04 -15.70 31.20% 168.00
200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00% -50.00%
房地产投资
增长
玛纳斯县房地产市场
1 玛纳斯主要楼盘地图
凤凰大厦 均价3500元
五彩家园 均价3000元
翡翠名门 均价3200
玛河生态城 均价3850元
龙景花园 均价3150元
顺鑫佳苑 均价3200元
金凤花园 均价2580元
碧玉城 1F均价10000
峰景苑 均价3400元
御景苑 均价2380元
2 2011年供销情况
8 未来发展
石河子-沙湾-玛纳斯经济一体化
2011年自治区两会提出的“率先发展天山北坡经济带，支持石河子-玛纳斯-沙 湾经济区建设全疆重要制造业基地、纺织工业基地、绿色食品加工基地”精神， 借鉴乌昌经济发展模式，积极发展区域融合经济，打破行政区域界限，推动三 地经济快速发展
9 新城规划
玛纳斯县老城区城 市基础设施建设落 后，由于规划布局 不合理，造成城市 发展空间严重不足， 无法满足现代城市 发展需要。
2011 73.37 92.30%
100.00% 90.00% 80.00%
70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00%
20.00% 10.00% 0.00%
固定资产投资
增长
数据来源：玛纳斯统计局
4 房地产开发起步晚，投资金额大幅增长
某房地产项目市场及地块分析报告(ppt 42页)
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡ 6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡以下
三次改善需求
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
10
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小， 整个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
39
项目威胁（T） 政策风险：调控政策持续，市场短期内存在观望情绪
保障房、经济适用房对刚需市场冲击较大 竞争风险：区域内待建、续建项目近期供应，造成客户分流
40
综合分析后的项目界定
一次置业为主的刚性需求产品 快速去化的现金流产品
41
SWOT应对策略及项目建议
建议：
项目容积率2.5，整体建议规划为小高层，主要基于以下几点原因：
二套房首付44成?防范信贷资金境外热钱冲击我国市场?合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任?首套90以上首付33成二套房首付55成利率11倍三套停贷?限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地?首套首付33成二套首付55成利率11倍暂停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款?加强对消费性贷款的管理禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房取消个税优惠?首套首付33成二套房首付不得低于66成利率11倍?限购政策出台?保障性住房在十二五期间3600万套的供应6乌市七条20113310近期乌市楼市新政1进一步建立健全和完善住房保障制度2暂时限定居民家庭购房套数严格限制投机性购房3强化市场监管4严格执行房地产税收政策5切实执行差别化住房信贷政策6严格住房用地供应管理7发挥媒体积极引导作用乌市政策分析从乌七条发现此次调控并没有明细调控细则调控政策出台的时机并不成熟但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响尽管限购令目前并没有完全实施却影响到置业者的置业心理造成目前的观望情绪
20XX年西双版纳州房地产市场调查报告11
20XX年西双版纳州房地产市场调查报告11西双版纳州房地产市场调查报告目录：第一部分市场概况................................................. ................................................... ................................................... .. (2)一、自然地理状况................................................. ................................................... ................................................... . (2)二、社会发展状况................................................. ................................................... ................................................... . (3)三、城市发展规划.................................................................................................... ................................................... .. (10)四、城市经济概况................................................. ................................................... ................................................... .. (17)五、房地产宏观市场................................................. ................................................... ................................................... . (23)六、房地产政策和金融政策................................................. ................................................... ....................................................42七、区域房地产概括................................................. ................................................... ................................................... (43)八、整体房地产总结分析................................................. ................................................... ................................................... .. (63)第二部分地块分析 ................................................ ................................................... ................................................... . (65)一、地块现状：............................................... ................................................... ................................................... . (65)二、地块优劣势：............................................... ................................................... ................................................... . (66)1第一部分市场概况一、自然地理状况1、地理位置西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。
某房地产市场调研报告PPT课件
xx城市发 展研判
有利 因素
区位优势、交通便捷 省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产 业转移带来城市发展新高点 城市化进程较快，外出务工人口庞大 消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、 享受型升级
不利 因素
经济总体实力不高，人均收入水平较低 三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化，主导产业优势 不明显 经济自主增长能力不足，居民消费力不足
PART2-楼市整体走势
一、土地市场 二、整体走势 三、产品情况 四、客群特点
一、土地市场
2014年xx城区土地市场有点冷，步入调整期
2014年全年xx城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额 281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年城区商住用地仅成交三幅，各 大房企在经历疯狂拿地之后，xx土地市场已步入调整期。
❖城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之 一，具有滨水园林特色的现代化城市。 ❖城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。
❖城市规模规划： 近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2； ❖远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为 120KM2
年去化速度大幅放缓，致
使库存房源不断筑高，对
于后期楼市的健康发展而 言，已经构成巨大威胁
2、成交走势 量价齐跌，下半年整体去化速度缓慢，库存激增，楼市潜在危险高 全年以9月为分水岭，1-9月突破20000套，9-12月仅仅5000套。2014年全年xx新建商品 房成交26233套，同比2013年上涨 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年 上涨4.5%;价格方面，2014年1-12月xx新建住宅成交价格平均在4612元/m²左右
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景洪市江北告庄 西双景内
旅游度假区二期
西双版纳州农垦 分局旁
景洪市嘎兰居民 委员会曼允居民
小组旁
嘎洒镇曼达村民 委员会曼校村民
小组旁
景洪市嘎兰北路 1号
景洪市江北告庄 西双景
景洪市近期土地成交公示
土地用途
土地面积 （平方米）
成交价 （万元）
商品住房 6320.22
854
商品住房 113185.38 6531.29
129-248㎡
成交均价
16000—17000元/㎡ 17000—18000元/㎡ 18000—20000元/㎡
本报告是严格保密的
10
ppt课件
西双版纳州
雅居乐西双林语雅居乐位于景洪市西南部，政府650亿重金打造的嘎洒旅游 小镇核心区。项目北起214国道，南至热带雨林，背靠10万公顷大黑山热带雨林 公园。距离嘎洒机场4公里左右，市区8公里，恰好地处泛亚铁路中线中转站黄金 位置。
本报告是严格保密的
西双版纳州位于云南省最南端， 隶属云南省，东西面与江城县、普 洱市相连；西北面与澜沧县为邻； 东南部、南部和西南部分别与老挝、 缅甸山水相连，邻近泰国和越南。 全县总面积2万平方公里，下辖1个 县级市、2个县和11个国营农场， 总人口113.4万人
7
ppt课件
土地市场
景洪市2016年11月—2017年5月共成交商品住房用地5宗，总面积约为 40.8万方，总金额约为3.18亿元
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
13
14
15
16
2016年云南省各市州GDP总量排名
地市
昆明 曲靖 红河 玉溪 大理 楚雄 昭通 文山 保山 普洱 临沧 西双版纳
德宏
丽江
迪庆
怒江
GDP总量（亿元）
4300.43 1775.11 1336.79 1311.88 974.20 847.12 768.23 735.88 613.39 568.04 552.35 366.03
320.99
310.18
180.58
126.46
本报告是严格保密的
4
增速（%）
8.3 8.9 9.4 5.3 8.1 11.0 8.3 9.7 11.1 10.4 10.0 9.0
7.0
12.1
11.5
13.3
ppt课件
西双版纳州 2016年全州实现生产总值366.03亿元，比上年增长8.6%。整体GDP在 基本情况 持续增长，但增长速度在持续下降。
序号 1 2 3 4
5 6 7
宗地编号
地块位置
5328010010 18GB00364
5328010090 50GB00003
——17
5328011060 24GB00167
5328010060 06GB00007
5328010090 01GB00027
5328011060 08GB00018
5328010010 18GB00366
商业
4285
1221.23
商品住房 65109.15
8986
商品住房 208027.14 12485
商品住房 15454.15
商业
2700.35
2955 502.27
受让单位
西双版纳海诚旅游 发展有限公司
西双版纳汇力旅游 置业有限公司
景洪市城市投资开 发有限公司
景洪鸿曦房地产开 发经营有限公司
云南景和置业有限 公司
西双版纳州地产市场调研报告
2017年6月
本报告是严格保密的
1
ppt课件
西双版纳州
地理位置：位于中华人民共和国云南省最南端，是云南省下辖的一个少数民族自治州。地处北 纬约21°10’，东经99°55’至101°50’之间，属北回归线以南的热带湿润区。东西面与江 城县、普洱市相连；西北面与澜沧县为邻；东南部、南部和西南部分别与老挝、缅甸山水相连， 邻近泰国和越南，与泰国的直线距离仅200余公里。东距太平洋的北部湾400多公里，西距印 度洋的孟加拉湾600余公里。边界线长达966.3公里，约等于云南省边境线总长的1/4。。
昆明
勐海县
景洪市
西双版纳
勐腊县
本报告是严格保密的
2
ppt课件
西双版纳州 基本情况
行政区划：全区总面积2万平方公里，下辖1个县级市、2个县和11个国营农场， 总人口113.4万人。这里聚居着傣、哈尼、拉祜、布朗、基诺等13个少数民族， 占全州人口的74%。。
西双版纳州3个市县常住人口
地区别 人口数（万人）
商业
2686.52
241.79
景洪市汇德置业有 限公司
2016年11月22日
本报告是严格保密的
8
ppt课件
2016年西双 版纳州楼市 价格分析
2016年景洪市商品房成交套数为12775套，其中8月份成交为较多；面 积约合110.65万方；整年成交均价为4917元/㎡；
本报告是严格保密的
9
ppt课件
经济发展状况
本报告是严格保密的
5
ppt课件
西双版纳州 2016年全年完成全社会固定资产投资415.07亿元，较去年增长15%。其中全区 基本情况 完成房地产开发投资90.96亿元，较去年增长39.3%，占固定资产投资的21.91%。
固定资产投资状况
本报告是严格保密的
6
ppt课件
规划发展
区域配套：西双版纳州规划拥有大型公共设施配套、交通配套、自然资源 配套、大型楼盘配套，发展潜力巨大。
面积
政府地址
下辖
景洪市 勐海县 勐腊县
52 34.1 28.17
7133平方公里
云南省景洪市么龙路
1个街道，5个镇，5 个乡，4个农场
5511平方公里
勐海县景管路10号
6个镇，5个乡，1ห้องสมุดไป่ตู้ 农场
7056平方公里
勐腊县勐腊南路
7个镇，3个乡，4个 农场
本报告是严格保密的
3
ppt课件
西双版纳州 西双版纳州2016年GDP总量为366.04亿元，同比增速为90.%，处于云 基本情况 南省第12位，在云南省各市州中处于中下游。
2017年西双 版纳州楼市 价格分析
2017年1—4月景洪市商品房成交套数为5124套，其中2月份成交为较多； 面积约合63.37万方；成交均价为5707元/㎡；
景洪市在售项目别墅基本情况
项目名称
户型面积
雅居乐西双林语
联排：93-188㎡ 独栋：197-540㎡
悦景庄西双版纳
80-664㎡
万达西双版纳国际度假区
景洪市城市投资开 发有限公司
西双版纳海诚旅游 发展有限公司
成交时间 2017年5月04日 2017年3月30日 2016年12月20日 2016年12月08日
2016年12月08日 2016年12月07日 2016年11月22日
8
5328011020 景洪市普文镇水 01GB00029 利水土保持站旁