新千年 新品牌 国家康居示范工程

新千年新品牌国家康居示范工程------------------------------------------------------------------------------------建设部住宅产业化促进中心--杨军为了引导住宅开发建设走技术创新和集约化生产的道路,推动住宅建设由粗放型向集约型转化,从根本上提高住宅质量和住宅的产业化水平,建设部决定实施国家康居示范工程.从1999年72号文发布以来,全国范围内掀起一股申报的热潮,截止到2000年8月,建设部已批准列入计划的有33个(见附表),其中部门型2个、企业型2个、地方型22个、智能化系统示范小区7个,总面积约400万平方米.两个部门型示范工程，是中国建设部和美国住房与社会发展部的政府间合作项目。

由两个国家的政府共同来建设小区，既反映对住房问题的高度重视，也从一个侧面说明了中国住宅产业巨大的市场，在入世后将面临的激烈争夺。

《中美住房合作协议》签署后，两个小区成为了媒体关注的焦点，人们期待能带来领先的小区规划设计和住宅产业化技术，并最终提供性能领先的住宅。

同样引人注目的是，部分完成并开始销售的项目创造了优秀的销售业绩。

2000年5月,广州保利花园以234套创下了广州市房地产市场的目销售最高记录,随后的沈阳万科花园新城也在开盘的两个销售日将房卖光.从南到北,市场的热烈反响为国家康居示范工程的品牌魅力做了诠释,从中不难看出日渐成熟的住宅市场对品牌的呼唤和认同.示范工程受到了欢迎，笔者尝试从以下几个方面加以分析.一、从“试点小区”到住宅产业化的国家品牌从1989年开始,建设部在全国开展小区试点,到2000年进行最后一批试点小区的验收.试点小区适应了当时中国住宅建设的实际情况,为探索综合开发建设体制、提高住宅质量积累了一定的经验。

1995年由国家科委、建设部等八部、委、局共同实施了“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”,是以科技为先导,以推动住宅产业发展为核心,以提高住宅的功能质量、改善居住环境为宗旨的跨世纪工程。

截止到现在，已验收试点小区共计50多个,小康示范工程8个.建成后的试点小区和小康示范工程,成为了该地区乃至全国参观和学习的对象,为全国住宅小区的建设提供了宝贵的经验.目前城镇住宅建设连续三年年竣工量超过4亿平方米,其中去年达到5亿平方米,是我国住宅建设史上总量高速增长的时期,同时也是住宅生产转型和住宅市场竞争日趋激烈的时期.新千年的到来,中国的住宅市场真正迎来了“战国时代”，日渐成熟的市场也对住宅建设提出了更高的要求。

康居示范工程是建设部在总结10余年住宅小区建设经验的基础上,推出的新一代示范小区,以全新理念对住宅产业化进行了诠释:“国家康居示范工程的主要任务是以其示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。

住宅产业现代化的实质是通过科技创新和先进适用成套技术的集成和推广，加速对传统住宅产业的改造，实现住宅的集约化生产，实现科技成果向现实生产力的转化，有效地提高劳动生产率，全面提高住宅建设的质量。

”在市场经济的背景下，示范工程作为政府扶植的品牌，有着带领整个住宅产业健康发展的样板效应。

示范工程的项目和开发企业，有着强有力的吸附效应。

示范工程到目前，没有作过宣传，但在项目所在的城市，却已因为各级政府部门的参与而广为人知。

实施品牌战略既充实商品的内涵，又增加高附加值，这已为一些著名的房地产开发企业所深知。

深圳万科四季花城和沈阳万科花园新城差不多同时通过了示范工程的评审。

住宅产业化为住宅品牌战略提供前提条件，住宅品牌对于住宅产业发展的推动意义已为业内人士所普遍认同。

二、成套技术和成套部品的集成在康居示范工程中，科技成果向现实生产力的转化程度有了显著提高。

根据《住宅产业化成套技术推荐目录及评价指标》，每个示范小区采用的成套技术均达到35-50项.评价分值在600-850分.而一般的普通住宅成套技术选用都在30项以下,评价分值不会超过500分.因此,示范工程中成套技术水平和科技含量将远高于目前的商品住宅,保证了住宅的综合性能全面提升.在示范工程中,加强了对产业化成套技术体系的应用推广.根据国务院签发的《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，推广应用的成套技术主要包括以下八个方面：建筑与结构技术、节能及新能源开发利用技术、厨房卫生间技术、智能化技术、住宅管网技术、环境及其保护技术、施工建造技术和其他成套技术。

在建筑与结构技术方面，大连锦华园小区采用保温与结构一体施工的帝枇“模网结构”建造多层住宅。

广州山水庭苑和保利花园、浙江梅兰苑小区采用了预应力技术，使住宅开间达到6.6m2以上,克服了传统住宅开间小,不能灵活分隔的缺点.各类新型隔墙板在示范工程中的使用也较普遍,其中部分产品形成了工业化生产,促进了施工建造技术的进步.由于在示范工程中严禁使用粘土实心砖,严格限制使用粘土空心砖,很多替代墙体材料大量在示范工程中出现,如KPI型黄河淤泥砖、灰砂砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块等。

节能是住宅建筑使用功能好坏的重要标志，示范工程要求在住宅布置、朝向、体形、围护结构、门窗等方面，提高住宅建筑的保温隔热性能和气密性，将墙体材料改革和建筑节能与住宅产业化发展有机结合起来，努力在产业化这个更高的层次上解决墙改和建筑节能问题。

济南雅居苑小区采用了几种不同的外墙保温措施,本溪华夏花园采用夹蕊保温混凝土砌块,解决保温和承重问题、地处南方的示范工程也在住宅外墙采用保温隔热措施，外窗采用双层玻璃，达到节能节电的目的，也提高了室内舒适度。

浙江平湖梅兰苑小区、南京月安花园以及正在申报中的浙江嘉兴新金都小区等都准备使用太阳能技术。

在环境及其保障技术方面，深圳万科四季花城示范工程采用了生化处理垃圾和雨水惧应用技术；广州山水庭苑、浙江平湖梅兰苑小区和正在申报中的西安紫薇花园都采用了分质供水技术。

家用中央空调技术使用的数量也在增加。

示范工程提倡室内装修一次到位。

《国家康居示范工程建设技术要点》规定，“IA级住宅的厨房、卫生间要求达到一次整体装修到位；2A级住宅除厨房、卫生间一次整体装修到位外，还要求对室内其他房间进行有住户参与的菜单式装修；3A级住宅应做到全部房间一次装修到位.”这是第一次将室内装修提高到产业化的高度来要求.三、观念更新和专家组工作模式中国长期以来奉行粗放型的生产经营方式，已不能适应21世纪社会发展和居民生活的需要.在每一个住宅小区的建设中,都涉及到土地、能源、资源和环境，应当使其优化组合，形成住宅小区的可持续发展，康居示范工程是社区发展最新观念的集成，“以人为本”和“可持续发展”构成其核心理念。

1.“以人为本－－规划建筑设计中的多样性与均好性、协调性”《国家康居示范工程建设技术要点》中明确提出“以人为本”，指导思想强调示范工程设计的均好性、多样性和协调性。

均好性要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报。

许多示范工程抛弃了俗称“四菜一汤”的布局方式，缩小集中绿地，分散绿地和景观，使每套住宅都有卖点，尽可能地减少销售的死角。

深圳万科四季花城底层送庭院、二层送平台、顶层送阁楼，使过去销售中最次的住宅一跃成为旺销的住宅。

多样性指应注重小区服务对象的多层次、多方面需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色。

反映地方建筑物点和文化传统，避免风格单一、雷同。

在发达国家，住宅的多样性与西方文化中追求个性和崇尚独立的精神一脉相传。

我们称为ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ的住宅栋栋个性鲜明，少有重复。

我国的集合住宅从过去“兵营式”、“排排坐”发展至今已有很大改观。

但一些别墅群，反而将一种别墅反复克隆。

“千房一面”是其滞销的重要因素。

协调性指应注重住宅与历史文脉相协调，与当代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。

住宅是石头的史书，是文化的重要载体，示范工程要求高度重视地方性和民族性，适应当代人的生活需求，而非一味以“欧陆风”哗众取宠。

试点小区之一的合肥“琥珀山庄”和小康示范之一的“南京月牙湖”，均因为吸取当地建筑文化的精髓，并以符号等方式予以传递，其创造的住宅文化特色，形成地方一景，为人们津津乐道。

示范工程鼓励混合社区，即不同收入人们住在一个小区中，增进相互间的理解，使社区真正成为社会融合的一个缩影。

2.“可持续发展”－－节地、节能和节材住宅建设要占用大量的土地资源，而耕地是不可再生资源，从人居Ⅰ会议开始，可持续发展战略开始引起各国政府的广泛重视。

我国是世界上人均耕地最少的国家之一，1996年,中国耕地面积19.51亿亩,人均耕地面积1.59亩,不足世界平均水平的43%.全国2800多个县(区)中,有666个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线.1997年,中国人均耕地面积降为 1.57亩,1998年为 1.56亩,1999年为1.54亩.近年来耕地面积减少量中非农建设用地约为200万亩,现有的土地资源能否支持住宅发展的需求,引起了普遍的关注.因此,必须研究住宅的开发模式,一是盘活现有的存量住宅,二是制订政策鼓励旧城改建,避免因新区的大量开发,人口大量流出造成旧城的空心化.从住宅产业化方面来考虑,应当采用成熟的产业化技术和多种结构形式,探索相配套的墙体材料,提高住宅的有效使用面积.我国既是缺能大国,又是耗能大国,“我国的劳动生产率只相当于先进国家的1/7,产业化率为15%,增值率仅为美国的1/20,我国的能耗比率却为发达国家的3-4倍.”传统的能源如煤、石油、天然气等，在燃烧过程中产生CO2等一系列污染物,造成空气污染和温室效应.康居示范工程推荐使用轻烃、太阳能、地热等各类能源，这些能源在转换过程中不产生污染，被称为清洁能源。

其他如垃圾等废弃物，也都可以通过物理化学、生物化学等处理方法产生能源，示范工程积极推动再生能源的使用，减少污染，变废为宝。

新型建材的使用包括可再生、或可重复利用的塑料、粉煤灰、草板、废旧轮胎等。

3.专家组的工作模式康居示范工程是一个系统工程,沿袭了试点小区和小康示范工程的做法,将专家组提供技术咨询和服务作为指导小区建设的主要手段,成立了建设部住宅产业化专家委员会.在小区建设的不同阶段,根据需要成立相应的专家组,从技术上进行把关,并提供解决技术难题的方法,专家组的工作模式保证了技术方案的合理性和经济上的可行性.四、率先试行《商品住宅性能认定评定办法和指标体系》建设部1999年发布《商品住宅性能认定管理办法》（试行），按照《商品住宅性能认定评定办法和指标体系》的要求对住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行评价，并将住宅性能等级由低至高依次划分为1A、2A、3A。