3政府及相关利益主体介
公共政策制定中的利益相关者分析研究
公共政策制定中的利益相关者分析研究公共政策制定是指政府部门为解决公共问题而设计和实施的一系列行动和决策。
在这个过程中，利益相关者（stakeholders）扮演着重要角色。
利益相关者是指受政策影响或对政策制定者具有权力和利益关系的个体或群体。
他们通常包括政府、公众、行业组织、非政府组织（NGOs）、利益集团、学术界、媒体等各种利益相关方。
利益相关者分析研究旨在识别并理解这些利益相关者在政策制定过程中的角色、影响力和利益，以便制定更加有效和可持续的公共政策。
首先，通过利益相关者分析研究，政策制定者可以识别和理解各种利益相关者的存在和参与方式。
政策制定并不是一个孤立的过程，而是一个充满博弈和争议的过程。
利益相关者分析有助于政策制定者了解谁是他们最重要的利益相关者，以及他们对政策问题的观点和态度。
政府、公众、行业组织、非政府组织等不同利益相关者往往具有不同的信念、利益和目标，因此必须对其进行全面的了解才能制定更为准确和可行的公共政策。
其次，利益相关者分析有助于政策制定者了解各种利益相关者的影响力和资源。
利益相关者可以通过言论、行动或资源来影响政策制定的结果。
政府可能依赖于行业组织的专业知识和资源，而公众和媒体则能通过舆论和社会运动来对政策施加压力。
通过利益相关者分析，政策制定者可以识别出哪些利益相关者具有更大的影响力和资源，以便更好地协商和平衡不同利益，确保政策的可行性和可接受性。
此外，利益相关者分析还有助于政策制定者预测利益相关者的反应和行为。
政策制定往往会引起各种利益相关者的反应，包括支持、反对、抵制等。
通过分析利益相关者的动机和行为，政策制定者可以更好地预测不同利益相关者对政策的反应，从而有针对性地制定策略和措施，以最大程度地减少冲突和阻力。
利益相关者分析研究在公共政策制定中具有重要的意义和价值。
只有充分了解利益相关者的需求、利益和影响力，才能制定出更具可行性和可接受性的公共政策。
在进行利益相关者分析时，政策制定者应采取多种方法和手段，例如开展问卷调查、面对面访谈、研究文献、观察利益相关者的行为等。
公共政策的主体名词解释
公共政策的主体名词解释公共政策是指政府根据公众需求和利益制定并实施的行动计划和决策，旨在解决社会问题、提高公共福利，并推动社会发展和变革。
公共政策的主体包括政府、公众和利益相关者。
一、政府政府是公共政策制定和执行的主要主体。
政府可以指中央政府、地方政府以及其他政府机构，如部门、机关、委员会等。
政府在制定公共政策时，会参考各种信息和数据，采用不同的决策模型和工具，以解决社会问题和满足公众需求。
政府在公共政策中扮演监管者、管理者和服务提供者的角色，旨在促进社会公平、经济繁荣和环境可持续发展。
二、公众公众是公共政策制定和推动的重要力量。
公众包括所有受政策影响的人群，可以是居民、企业、非营利组织、媒体等。
公众参与公共政策的过程可以通过各种方式进行，如意见征集、听证会、公众会议等。
公众参与的目的是促进公共政策的合法性、公正性和可接受性。
公众对公共政策的认知、评价和反馈对政策制定者十分重要，有助于解决社会问题和提高政策的实施效果。
三、利益相关者利益相关者是指与公共政策问题相关的团体或个人。
利益相关者的范围广泛，包括政府机构、社会组织、专业团体、企业和个人等。
利益相关者在公共政策的制定和执行过程中，可能具有不同的目标、需要和利益，因此，他们的参与和意见对于政策的制定和实施都具有重要的影响力。
政府在制定公共政策时需要充分考虑各利益相关者的利益和需求，通过协商、合作和妥协等方式寻求共识，是公共政策能够得到广泛支持和有效实施的关键。
四、公共政策的制定和实施公共政策的制定和实施是一个复杂的过程。
首先，政策制定者需要明确问题、目标和策略。
其次，政策制定者通过调研、分析和评估，制定政策方案。
然后，政策方案需要经过政策制定程序的各个环节，如决策、法律程序、评估等。
最后，政策执行者将政策方案转化为具体的行动和实施措施，监督政策实施的效果，修正和调整政策措施。
公众和利益相关者在整个过程中的参与和反馈，对政策的制定和改进都具有重要作用。
博弈视角下我国合村并居政策中相关利益主体的行为逻辑分析
2023年7月中国林业经济July.2023第4期(总第181期)CHINA FORESTRY ECONOMICS No.4(Total 181)•研究报告•博弈视角下我国合村并居政策中相关利益主体的行为逻辑分析李珊珊,胡美玲(东北林业大学经济管理学院,哈尔滨150040)收稿日期:2023-05-24基金项目:东北林业大学大学生创新训练项目(DC2023095)第一作者简介:李珊珊(2002-),女,河南洛阳人,本科生㊂责任编辑:郑德胜摘㊀要:合村并居政策实施后农民的生产生活方式会发生改变㊂围绕 土地 这一要素,中央政府㊁地方政府㊁农民㊁开发商有不同的需求倾向,因此,四方主体在博弈中有不同的行为逻辑㊂中央的出发点是为了人民,而地方政府为了土地财政往往会与开发商合谋,因此失地农民在合村并居中成了较弱势方㊂然而,合村并居本就是为了促进农村发展,所以,农民的需求和利益是政策实施者必须关注和考虑的㊂关键词:合村并居;相关利益主体;博弈论;乡村振兴;城镇化中图分类号:F293文献标识码:A 文章编号:1673-5919(2023)04-0009-04DOI :10.13691/23-1539/f.2023.04.002Logical Analysis of Behavior of Relevant Stakeholders Village Cohabitation Policy from the Perspective of Game in China LI Shan -shan,HU Mei -ling(College of Economics and Management,Northeast Forestry University,Harbin 150040,China)Abstract :After the implementation of the policy of merging villages,the production and lifestyle of farmers will change.Around the element of land,the central government,local governments,farm-ers,and developers have different demand tendencies,so the four parties have different behavioral logic in the game.The central government s starting point was for the people,and the local govern-ments colluded with developers for land finance,so the landless peasants became the weaker party in the middle of the village.However,the purpose of cohabiting villages was to promote rural develop-ment,so the policy implementers should pay attention to the needs and interests of farmers.Key words :Living together in villages;Relevant stakeholders;Game theory;Rural revitalization;Urbanization 改革开放以来,合村并居一直以不同的存在形式被相关学者和媒体们热议㊂当前对合村并居的研究大概分为两个阶段,第一阶段是以 富村联合弱村,强企兼并弱村 的扩张式合并为主;第二阶段的合村并居是国家加快新农村建设的重要手段,以地方政府为主要推动力量[1]㊂当前合村并居处于第二阶段,主要存在三种模式:商业开发型㊁社企共建型㊁自拆自建型㊂21世纪以后,随着中国现代化发展,农村的生产生活方式有了很大变化,导致传统村落的特点和功能随之改变[2],再加上城乡土地矛盾越来越严重,于是中央政府提出城乡土地增减挂钩政策,引导农民集中上楼居住[3]㊂合村并居的核心是土地流转,政策要求农民把土地交给地方政府,同时得到一定的征地补偿,失去土地的农民被集中起来到新规划建设的社区,流转的土地成为建设用地㊂地方政府为了完成任务并获得政绩,往往会将政策尽快落实㊂开发商从合村并居中看到了有利可图,但又不愿增加资本进入的成本,因此通过地方政府购买土地,而地方政府在有政绩的同时又能取得土地财政,通过土地这一要素实现各㊀㊀研究报告中㊀国㊀林㊀业㊀经㊀济2023年第4期自的利益㊂由于农民对补偿款和住房的需求往往不能得到满足,因此,多方主体围绕 土地 产生的矛盾爆发了㊂而合村并居是建设新农村㊁改善农民生活条件的根本途径[4],实施合村并居的目的是促进乡村振兴,所以合村并居的有效实施所产生的影响会受益广大农民㊂本文研究旨在通过文献回顾的研究方式,立足博弈分析视角,系统归纳和揭示我国合村并居政策中相关利益主体行为逻辑的动因㊁表现及其影响,为有效正向引导各利益主体参与合村并居提供思路㊂1㊀合村并居政策的基本内涵及实践合村并居,是指在城镇化的过程中,为集约利用土地㊁节约行政成本,将几个邻近的自然村集中合并为一个行政村或合并建立农村新社区的行为㊂2020年山东省合村并居事件发生后,有关合村并居话题成为学界讨论的热点,许多学者就合村并居的影响因素㊁动力机制㊁合理性以及新社区的治理困境等多方面展开研究㊂刘文璐等[5]认为村民年龄㊁家庭收入水平以及对合村并居政策的了解程度都会影响农民对合村并居的满意度;李增元等[6]认为合村并居并非单一因素推动下的结果,包括城市化建设和农业现代化发展的双重引导㊁城乡建设土地增减挂钩政策的直接刺激㊁地方财政紧缺下的 土地财政蛋糕 诱惑以及资本下乡的助力;王文龙[7]认为合村并居是重建农村的重要方式,也是促进乡村振兴的有效途径;王硕等[8]以山东省LY市Y社区为例,在三治融合视域下分析合村并居新型社区治理的难题,同时对实施路径提出了创新㊂学术界的已有研究都或多或少地提到了政策实施中的相关利益主体,但对各利益主体的界定和利益主体们的需求倾向并未有系统的总结和评述㊂鉴于此,本文通过文献回顾的方式,对合村并居政策中相关利益主体的行为逻辑进行研究,为合村并居的有效实施提供思路㊂2㊀合村并居政策中的相关利益主体在农村人口大量流失㊁城市建设用地需求增加的社会背景下,合村并居为解决农村发展提供了方法㊂同时,合村并居政策也是城镇化和乡村振兴下的产物㊂在学界的已有研究中,有关利益主体的讨论不可避免的都涉及到了四方:中央政府主体,地方政府主体,农民主体,开发商(资本)主体㊂2.1㊀中央政府主体2008年,国家发布‘城乡建设用地增减挂钩试点管理办法“,其目的是守住十八亿亩耕地红线保障粮食安全㊁维护农民权益,改善农村生活条件,促进城镇化发展,同时增加建设用地㊂随着城镇化的加快,对于国家而言,乡村治理有效和产业兴旺是当前国家战略转型中的重要目标之一,2022年中央一号文件重点提出了推进乡村发展㊁乡村建设㊁乡村治理的发展目标,明确提出 聚焦产业促进乡村发展 扎实稳妥推进乡村建设 突出实效改进乡村治理 等要求[9]㊂随着生活水平的提高,人们对精神文化生活的需要愈发明显,因此,中央政府推进合村并居就是为了促进乡村振兴,满足人们对美好生活的追求㊂2.2㊀地方政府主体城乡土地增减挂钩政策明确指出,农民将宅基地退出交给地方政府,由地方政府将其复垦整理为耕地,换取建设用地指标[10]㊂地方政府作为政策的直接实施者如果完成的好,这无疑是一件很大的政绩㊂而且宅基地征收增加的建设用地指标,本地用不完可以卖出去,由此能给地方政府带来巨大的利益㊂政绩和土地财政的诱惑使地方政府主动参与到合村并居中㊂近些年来,随着国家经济快速发展,农村居民的收入逐渐提高,他们对精神文化的需求也随之增加,农民对村庄的环境和公共服务设施建设有了更高的要求,但是地方政府的财政往往不能支持这些建设,合村并居成功实施后带来的财政收入将会满足这些基础设施建设㊂同时合村并居可以有效解决传统的 小而多 村庄体制下的村干部选举难行政管理成本高[11]的问题㊂因此,地方政府成为合村并居的一个主体是必然的㊂2.3㊀农民主体合村并居是事关农民切身利益和乡村振兴全局的一项重大决策,这一政策实施后农民的生活生产方式和农村的环境会有重大改变[12]㊂在政策实施过程中,农民产生了不同的利益需求,大致可归为以下几种:高额补偿㊁住房㊁就业㊁基础设施建设㊁生活成本等㊂高额补偿款是农民在面对征地拆迁时的普遍要求㊂新社区建成后的房子是否有能力购买或能否给失地农民低价买房的优惠是另一个重要考虑㊂对于一些纯靠土地谋生㊁不愿外出务工的农民来说,集中居住后的就业问题也是重中之重,若无可靠的收㊀㊀2023年第4期李珊珊,等:博弈视角下我国合村并居政策中相关利益主体的行为逻辑分析研究报告入来源,他们可能不愿搬迁㊂同时,随着社会的发展和生活水平的提高,农民对于精神文化的需要也随之增加,他们更加关注居住环境的好坏和公共基础设施的便利程度,子女上学是否方便㊁医疗服务是否健全等都是他们考虑的因素㊂此外,合村并居后多出的水电物业等费用使农民生活成本增加,对于收入不高的农民来说是很大的压力㊂2.4㊀开发商(资本)主体合村并居是一项改善农村生活条件的项目,在政策实施过程中由于缺乏资金支持,地方政府往往借助 资本下乡 来推动农村社区的改造,开发商愿意下乡参与合村并居,与土地这一能给其带来巨大利益的要素密切相关[13]㊂开发商主体代表资本利益,其参与到合村并居的主要目的就是为了谋利,因此开发商会想尽办法扩大利润㊂在资本下乡过程中,与失地农民接触必然会导致成本增加,为了谋求最大利益,开发商主体往往会通过基层政府这一媒介来购入土地㊂当然,资本下乡发展也有积极的影响,资本下乡会带来农民就业机会的增加,也会促进合村并居新社区经济的发展,有利于实现共同富裕㊂3㊀合村并居政策中相关利益主体的行为逻辑3.1㊀相关利益主体的博弈过程图1㊀相关利益主体博弈过程农民㊁中央政府㊁地方政府㊁开发商四方主体在合村并居中有不同的需求导向,中央政府的目的是为了促进乡村振兴,其出发点是为人民谋发展;地方政府关注的则是政绩和土地带来的财政收入;农民最关注的是征地补偿款㊁住房和就业;资本谋求的是利益最大㊂四个主体的需求不能达到一个均衡,在政策实施过程中也无法达成一个对各方都有约束力的协议,因此以土地这一要素为核心的博弈关系就在四者之间产生了,博弈过程如图1所示㊂3.2㊀相关利益主体的行为逻辑21世纪初,城镇和工业园区建设用地不足问题严重,中央政府为了解决这个问题,引导城乡集约用地,提出了城乡土地增减挂钩政策,鼓励农民集中上楼居住,将节约的宅基地用于城镇建设用地㊂随着国家现代化的步伐,合村并居也成了促进乡村振兴的有效途径㊂中央一号文件多次以 三农 为主题,强调加强农业农村现代化建设[14]㊂中央政府推进合村并居的出发点是为了实现人民共同富裕,农民也深知国家的初心,所以很认真的配合政策的实施㊂地方政府作为国家政策的落实者,是合村并居中与农民沟通的直接人,其参与合村并居有多方考量㊂首先,中央下达的政策必须通过地方来执行,地方政府为了完成任务要把政策落到实处㊂其次,合村并居后可以减少村庄行政管理成本,节省地方开支㊂再次,政策实施到位带来的政绩是地方政府最关心的事之一,因此某些地方不开展调研㊁不尊重民意,盲目开展合村并居将政策强制实施,导致了干部和农民对立,甚至有的地方还爆发了群体性事件,严重违背了中央政府的出发点[15]㊂最后,地方政府从农民那里得到的土地会转化为建设用地,本地用不完可以出售给开发商来获取土地财政,地方政府和开发商合谋后往往会出现先拆后建㊁一刀切等现象㊂农民作为合村并居的利益主体之一,在其中处于较弱势的地位㊂很多农民受到 靠拆迁费富起来 的案例的影响,希望能在交付土地时得到高额补偿,然而这是不可能的㊂合村并居中的征地是由地方政府主导的,而不是开放商要征地,因此农民得到的补偿不会很高㊂除了补偿款,农民另一个关心的就是并居后的住房问题,大多农民家庭的存款不足以支持其到城镇购买新房,而集中建设的新房也要农民补交差价,这与农民的预期相差甚远,因此他们往往不配合地方政府的工作㊂在具体实践中,有的地方政㊀㊀研究报告中㊀国㊀林㊀业㊀经㊀济2023年第4期府为了实现其利益而强行推进合村并居,为了让农民交付土地出现了乡镇领导上门访问谈话㊁告诫可能影响子女上学和以后的医疗保障服务等一系列严重影响村民切身利益的激进行为㊂农民为了维护自己的权益,可能会结合起来集体反抗,甚至爆发群体性事件㊂即使农民成功上楼,其远离了赖以生存的耕地,无法根据农时及时耕作,给耕作带来了极大不便㊂同时,上楼意味着生活成本的增加,这对于 自己自足性 消费比例较高的农民来说无疑是一种负担,因此集中居住后的农民对高收入工作的需求愈发迫切㊂开发商(资本)从建设用地中看到了巨大利益,因此主动参与到合村并居中㊂然而,在合村并居过程中,有的地方会出现财政不足,开发商资金短缺,导致新房建设不能按期完成,农民流离失所陷入困境㊂但是,资本进入也会产生有利影响,开发商给农民提供了更多的就业机会,让农民可以不用离开家乡就能挣钱㊂同时,资本进入带动了农村的工商业发展,进一步促进了乡村振兴㊂4 结论与讨论合村并居是我国在加快城镇化进程与推进乡村建设背景下优化国土资源空间配置的重要实践,也是各地区在集约化土地经营和社会管理上的有益探索㊂根据对近年来国内学者围绕合村并居过程中地方政府㊁开发商及居民等相关利益主体间复杂利益关系展开的文献研究和分析,对各主体利益诉求和在该诉求下的行为逻辑具有了深层次认识和了解㊂个体利益最大化与社会利益最大化之间的矛盾始终是影响合村并居措施顺利实施的重要因素,而坚持以人为本㊁确保人民群众根本利益,确保其充分享有国家改革和发展成果则是合村并居实践必须坚持的首要原则㊂在本研究基础上,后续有待进一步结合典型地区的具体案例展开调查研究,结合具体实践从更深层次认识合村并居过程中各相关利益主体的关系及其行为逻辑,为切实提出优化政策实践的对策建议提供启示㊂参考文献:[1]刘佳岩,刘佳倩.合村并居实施机制的研究:基于东营区BG村的个案观察[J].农村经济与科技,2022,33(11): 185-188.[2]王兆林,朱婉晴,杨庆媛.近30年中国合村并居研究综述与展望[J].中国土地科学,2021,35(7):107-116.[3]刘守英.合村并居的真正动机并不是为了农村发展[J].中国乡村发现,2021(2):94-95.[4]毕于建,姜继玉,吕庆建.合村并点新型农村社区建设中的利益博弈[J].安徽农业科学,2012,40(27): 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公共政策中的利益相关者及其影响力
公共政策中的利益相关者及其影响力公共政策在现代社会中起着至关重要的作用，它们对社会、经济和环境等方面产生深远的影响。
然而，决策制定过程并非由政府独自完成，而是涉及到各种利益相关者的参与。
这些利益相关者能够通过不同的方式发挥影响力，以确保他们的利益得到在政策中的充分体现。
本文将探讨公共政策中的利益相关者及其影响力。
一、利益相关者的定义利益相关者指的是那些受到政策制定和政策实施直接或间接影响的各方。
他们可能是政府机构、非政府组织、企业、工会、专家学者、媒体、公众或其他具有特定利益的团体。
这些利益相关者在政策制定过程中具有不同层次和程度的影响力，他们的声音和利益往往被政策制定者所重视。
二、利益相关者的分类在公共政策中，利益相关者可以被分为几个不同的类别：1. 政府机构：政府部门在政策制定和实施中扮演着重要角色。
他们负责调查研究、提出政策建议、监督执行等任务。
政府机构通过其权威性和管控能力对政策的制定和实施产生重要影响。
2. 非政府组织和利益集团：非政府组织和利益集团是利益相关者的重要组成部分。
它们通常代表某一特定利益群体的声音，并通过舆论和游说等方式推动政策制定的方向。
3. 企业界：作为经济体的一部分，企业界对公共政策具有重要的影响力。
他们通过经济利益、就业机会和社会责任等方面来影响政策制定者。
4. 专家学者：学术界的专家学者对政策制定具有一定的影响力。
他们通过研究和分析为政策决策者提供专业的建议，并在学术会议和研讨会上发表意见。
5. 媒体：作为信息传播的重要渠道，媒体对政策的制定和实施起着至关重要的作用。
他们能够通过发布新闻报道和专题讨论等方式引导舆论，从而影响政策的方向。
三、利益相关者的影响力利益相关者通过不同的方式发挥影响力，以确保他们的利益得到在政策中的充分体现：1. 游说和利益协调：利益相关者利用自身资源和关系网来游说政策制定者，以争取政策的制定或改变。
他们可以通过各种形式的会议、座谈会和讨论等途径与政策制定者沟通。
简述项目相关利益主体的构成要素
简述项目相关利益主体的构成要素
1.政府机构：政府机构是项目中的重要利益主体，他们可能会对项目实施提供支持或者限制项目的实施。
政府机构包括国家发改委、环保部、地方政府等。
2.投资者：投资者是项目中的重要利益主体，他们可能会通过投资获得项目的收益。
投资者包括股东、债权人、银行等。
3.客户：客户是项目中的重要利益主体，他们主要关心项目的成果是否满足其需求和期望。
客户可以是企业、政府机构、个人等。
4.员工：员工是项目中的重要利益主体，他们的劳动力和知识技能对项目的实施和成功具有重要作用。
员工可以包括项目团队成员、承包商、顾问等。
5.供应商：供应商是项目中的重要利益主体，他们提供项目所需的物资、设备和服务。
供应商可以是原材料供应商、设备供应商、服务供应商等。
6.社会公众：社会公众是项目中的重要利益主体，他们可能会受到项目实施带来的环境、社会和经济影响。
社会公众包括周边居民、相关利益组织、环保组织等。
以上是项目相关利益主体的构成要素，针对不同的利益主体，项目管理者需要采取不同的管理策略，确保项目的成功实施和利益的最大化。
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五方责任主体
五方责任主体五方责任主体是指在某一工作或者项目中，承担特定责任和义务的五个主要参预方。
这五个主体分别是政府、企业、社会组织、公众和媒体。
每一个主体都有自己独特的角色和职责，共同合作以实现共同的目标和利益。
1. 政府：政府作为五方责任主体中的一员，在工作或者项目中担负着重要的责任。
政府的角色是制定政策和法规，提供资源和支持，监督和管理整个过程。
政府应确保工作或者项目的顺利进行，保护公众利益，维护社会稳定。
政府还应积极参预决策和协调各方的利益，促进合作和沟通。
2. 企业：企业作为五方责任主体之一，承担着重要的经济责任。
企业应积极参预工作或者项目，提供必要的资源和技术支持。
企业应遵守法律法规，履行社会责任，保护环境，促进可持续发展。
企业还应确保产品和服务的质量和安全，满足消费者的需求。
企业可以通过创新和合作，为工作或者项目带来更多的价值和效益。
3. 社会组织：社会组织作为五方责任主体之一，代表着公众的利益和声音。
社会组织可以是非政府组织、慈悲机构、行业协会等。
社会组织应积极参预工作或者项目，提供专业知识和建议。
社会组织可以监督和评估工作或者项目的发展，提出改进建议。
社会组织还可以发起公益活动，提高公众的参预意识和责任感。
4. 公众：公众作为五方责任主体之一，是工作或者项目的最终受益者和参预者。
公众应对工作或者项目保持关注和关心，积极参预其中。
公众可以提出意见和建议，监督工作或者项目的执行情况。
公众还应遵守法律法规，保护环境，维护社会秩序。
公众的参预和支持对于工作或者项目的成功非常重要。
5. 媒体：媒体作为五方责任主体之一，扮演着报导和传播的角色。
媒体应客观、公正地报导工作或者项目的发展和成果。
媒体可以提供信息和知识，引导公众的关注和参预。
媒体还可以监督和批评，促进工作或者项目的透明和公正。
媒体的作用是传递信息，引导舆论，推动社会进步。
总之，五方责任主体在工作或者项目中各司其职，共同努力，实现共同的目标和利益。
公共政策主体体系包括多选题
公共政策主体体系引言公共政策是指政府制定和实施的旨在解决社会问题、改善公众福祉的行动方案。
公共政策主体体系是指在制定和实施公共政策过程中涉及的各种主体，包括政府、立法机构、行政机构、利益相关者等。
本文将探讨公共政策主体体系的组成部分以及其相互关系。
政府作为公共政策主体体系的核心，政府在制定和实施公共政策方面起着重要作用。
政府通过立法机构制定法律和法规，并通过行政机构负责具体执行。
在制定公共政策时，政府需要充分考虑社会需求和利益，确保决策的合理性和可行性。
立法机构立法机构是由代表民众利益的选举产生的议会组织，负责制定法律和监督行使权力。
在公共政策制定过程中，立法机构起着重要作用。
它通过讨论、辩论和投票等方式确保公众利益得到充分代表，并监督政府行使权力的合法性和合理性。
行政机构行政机构是政府组织的一部分，负责具体执行政府决策和管理公共事务。
行政机构在公共政策制定和实施过程中起着重要作用。
它负责收集相关信息、制定具体方案、实施政策并监督执行效果。
行政机构需要确保公共政策的有效性和可持续性。
利益相关者利益相关者是指受到公共政策影响的各方，包括企业、社会组织、专家学者、媒体等。
利益相关者在公共政策制定和实施过程中发挥着重要作用。
他们通过参与决策、提供意见和监督执行等方式，确保公众利益得到充分考虑，并促进公共政策的协调和平衡。
企业企业是经济活动的主体，也是利益相关者中的重要一环。
企业在公共政策制定过程中通过参与立法讨论、提供专业意见以及承担社会责任等方式发挥作用。
企业需要遵守法律法规，同时也可以通过创新技术和商业模式来推动社会发展和公共政策的实施。
社会组织社会组织是由公民自愿组成的非营利性组织，代表特定群体或推动特定议题。
社会组织在公共政策制定和实施过程中发挥着重要作用。
它们通过调查研究、舆论引导、参与决策等方式，提供专业意见和社会声音，促进公共政策的民主化和科学化。
专家学者专家学者在公共政策制定和实施过程中发挥着重要作用。
五方责任主体
五方责任主体一、背景介绍五方责任主体是指在某一特定领域或者项目中，承担起相应责任的五个主体。
这五个主体分别是政府、企业、社会组织、公民个体和媒体。
五方责任主体的合作与协调，对于促进社会发展、解决问题、实现可持续发展具有重要意义。
二、政府的责任政府作为五方责任主体之一，承担着重要的责任和角色。
政府应当制定相关政策和法规，提供公共服务，促进经济发展和社会进步。
政府应当加强监管，保障市场秩序，维护公平竞争环境。
政府还应当加强公共安全管理，保障人民的生命财产安全。
同时，政府还应当积极参预国际事务，维护国家利益和形象。
三、企业的责任企业作为五方责任主体之一，承担着推动经济发展、创造就业机会和提供产品和服务的重要责任。
企业应当遵守法律法规，履行社会责任，推动可持续发展。
企业应当注重环境保护，提高资源利用效率，减少污染排放。
企业还应当关注员工福利，提供良好的工作环境和发展机会。
同时，企业还应当加强自身管理，提高竞争力，为社会创造更大的价值。
四、社会组织的责任社会组织作为五方责任主体之一，承担着推动社会进步、促进社会公平正义的重要责任。
社会组织应当积极参预公益事业，关注弱势群体的权益保护，推动社会公平。
社会组织还应当加强组织建设，提高服务能力，发挥自身优势，推动社会创新和发展。
社会组织还应当加强与政府和企业的合作，形成合力，共同推动社会进步。
五、公民个体的责任公民个体作为五方责任主体之一，承担着维护社会秩序、履行公民义务的责任。
公民个体应当遵守法律法规，尊重社会公德，维护社会稳定。
公民个体还应当关注社会问题，积极参预公益事业，为社会作出贡献。
公民个体还应当注重个人素质和道德修养，提高自身素质，为社会发展做出积极贡献。
六、媒体的责任媒体作为五方责任主体之一，承担着传播信息、监督舆论、宣传正能量的重要责任。
媒体应当坚持客观公正、真实准确的原则，提供权威可信的信息。
媒体还应当关注社会问题，批评社会不公，宣传正义和公平。
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• 行政手段。 • 2005：实名制购房，期房禁止转让； • 2005：土地两年未开发无偿收回； • 2006：90/70，凡新审批、新开工的商品住
房建设，套型建筑面积90平方米以下住房 面积所占比重，必须达到开发建设总面积 的70%以上。 • 限购
• 北京限购
• 2011年2月16日公布限购政策，文件要求自 发布之日起，对已经拥有一套住房的户籍居 民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住 房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个 人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；
• 已拥有一套及以上住房或者无法提供1年以上 (含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的， 暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。
• 2、实施限购区域范围
• 实施限购区域范围主要为本市的主城区， 包括鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区
• 不包括经济技术开发区、铜山区和贾汪区。
• 3、限购商品住房种类
让金1.3万亿元，当年地方财政总收入2.27万 亿元，土地出让金占地方财政收入57.2％。 • 土地出让金、税、费三项合计流向政府收入 占房地产开发企业总支出的59.42％ 。
• （二）社会声望 • 提到一个城市，你首先想到了它的什么？
• 城市竞争力与城市房地产
• 城市竞争力与城市房地产价格正相关；
• 2008年10月27日，中国人民银行出台了 《扩大商业性个人住房贷款利率下调幅度、 支持居民首次购买普通住房》的文件，宣 布自当日起，将商业性个人住房贷款利率 的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
• 财政---税收
• 2005：购房2年内转手，全额征收营业税；
• 2006：购房5年内转手，全额征收营业税；
• 违反规定购房的，房地产登记机构不予受理 房地产登记。
• 各商业银行对贷款购买第三套及以上住房的， 停止发放住房贷款。
• 对非本市居民在本市购买住房申请贷款的， 应提供从申请之日起算的前2年内在本市累 计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社 会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
• 不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
• 一般来说，竞争力较强的城市的房地产价 格会比竞争力弱的城市的房地产价格高；
• 但过高的房地产价格也会影响城市竞争力 的增强。
• 由左至右按照35个大中城市竞争力与房地产价格的 差异排序。
• 房地产价格过高，偏离应有水平最严重的5个城市依 次为深圳、杭州、上海、北京、厦门。
• 排在最后的西宁、重庆、呼和浩特、长春、成都等城 市的房地产价格还有进一步上升的空间。
• 对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥 有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及 无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社 会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭， 暂停在本市向其售房；
• 深圳限购令 • 户籍居民家庭：限购两套 • 非户籍居民家庭：限购一套 • 时间认定以网签为准
• 上海限购
• 上海将在一定时期内限定居民家庭购房套数。 暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商 品住房（含二手存量住房）。
• 铜山新区 • 徐州市新城区
• 第二节 金融机构
经济发展的重要支柱产业
• 房地产开发经营从土地购置、到开发建设、 再到消费和服务等各个环节，涉及多方主 体的利益。
• 如土地供应方政府、贷款方银行、消费者、 建筑商、设计师等。
• 第一节 政府 • 一、政府的概念 • 广义政府； • 狭义政府；
• 我国一般把政府界定为执行国家权力，进行 政治统治并管理社会公共事务的机关，是中 央和地方行政机关的总合。
• 二、政府在房地产市场中的作用 • （一）对房地产业进行宏观调控 • 房地产业的宏观调控； • 宏观调控的手段： • 一是经济手段：金融与财政 • 金融---利率
• 房贷利率7折：
• 在全球经济危机日益加深的环境下，扩大 内需成为中国经济增长的主要推动力。
• 扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需 不可替代的重要选择。
• （四）新区开发
• 作为以土地开发和基础设施建设为先导的 房地产开发，能直接为城市提供公共产品， 如道理、桥梁、公园、绿地等。
• 房地产开发为城市新区的发展提供了物质 依托，为各种资源的聚集创造了条件。
• 建筑面积144平方米以下(含144平方米)的 普通商品住房，不含国有、集体土地上的 征收(拆迁)安置房。其他商品房不在此次限 购范围内。
• （二）为房地产市场供应土地 • （三）对房地产开发经营活动的监督管理： • 国土、规划、发改委、建设、房管、消防、
人防、工商、税务等。
• 三、政府在房地产开发经营中的收益 • （一）财政收入 • 土地出让金 • 2007年房地产开发企业向地方财政交土地出
• 2006：开征所得税。
• 2008年10月22日：个人首次购买90平方米 及以下普通住房的，契税税率下调到1%； 个人销售或购买住房免征印花税。
• 2008年12月20日：个人购买普通住房超过 5年改为超过2年转让免征营业税。
• 法律手段； • 《中华人民共和国土地管理法》 • 《中华人民共和国城市规划法》 • 《中华人民共和国城市房地产管理法》
• （三）经济发展 • 经济增长的三驾马车：投资、消费、出口 • 房地产投资、消费的主要推动力量。 • 房地产对投资的贡献： • 固定资产投资对经济增长的贡献是40%；
• 房地产开发投资对固定资产投资的贡献比 重最大，高达20%以上。
• 房地产对消费的贡献：
• 消费对经济增长的贡献是37%；
• 房地产销售额近5年平均占全社会消费品零 售总额的23.5%，是占消费份额最大的行业。
• 徐州限购令
• 1、限购政策的具体内容
• 本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在 主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套 及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商 品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套 普通商品住房。
• 非本市户籍居民家庭，能提供1年以上(含1年) 本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市 限购范围内限购一套普通商品住房；