2014年楼市走势与市场逻辑r.file
今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势
今年全国房地产市场形势和2014年发展趋势一、今年市场运行情况2013年即将过去，根据今年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。
上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。
1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。
今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。
房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。
2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。
全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。
全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。
3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。
北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。
此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。
土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。
除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。
4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。
总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。
不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。
5.保障性安居工程推进顺利。
今年的目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底已全面完成了这一任务。
二、今年房地产发展的主要特点1.房地产政策调控出现思路和方法上的重大调整2月和3月的国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。
几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。
2014年房价走势将会如何
2014年房价走势将会如何？文/新浪财经专栏作家杨红旭[微博]“地价推高房价”一说，非常流行。
但这一说法值得推敲。
归根结底，房价主要由市场供求关系决定，成本只是次要因素。
高地价推高房价近日，媒体纷纷报道楼市降温，引用的证据是所谓“1月市场成交低迷”。
但另一方面，部分城市又爆出地王，1月的卖地款非常可观。
那么说，该如何看待这些数据，又如何根据年头的表现，预判全年的市场走势？先来观察一下房市表现。
关于今年1月一手住宅成交量，中指院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降。
上海易居研究院的市场月报表明，30个典型城市总体上环比下降17%，同比减少14%，其中四个一线城市同比大降47%。
一手住宅成交量，在很大程度上与推盘量相关。
二手房则无此影响，1月份北京二手住宅网签量环比下跌超过20%；上海二手房共计成交套数环比下跌22%，同比下跌36%。
1月一二手房成交皆低迷，原因可归结为三点。
第一，每年春节月份皆如此，环比下降很正常，今年春节是1月31日，去年春节是2月10日，所以去年1月份楼市受春节假期影响的程度比今年小，今年1月同比去年1月成交量下跌，有此因素。
第二，周期性因素。
笔者在国内第一个明确提出并解析了房地产短周期理论，一直跟踪研究中国楼市的短周期变化。
这轮短周期，2012年一季度见底，其后步入上行通道，2013年市场繁荣，去年四季度和今年一季度，市场将在高位盘整，部分指标开始下滑。
住宅成交量，是短周期诸多指标中的先行指标，这一指标，在去年12月已经有所弱化，今年1月继续走弱，就含有周期性降温的因素。
第三，楼市政策面偏紧。
去年四季度，先后有16个左右的城市，出台地方新政，进一步收紧了调控政策，而这些城市都是楼市表现最强的一二线城市，而且具有全国楼市风向标的意义。
另外，春节之前，北京和上海的市长明确表态，2014年调控从紧，并且重申保持房价平稳。
这些措施和表态，无异于给这些城市偏热的楼市泼了凉水。
第四，流动性偏紧，房贷不给力。
中国楼市2014年经济报告
中国楼市凉了，楼市受到国内外哪些因素影响？楼凉后地方政府如何转型？国内房地产转型模式能否盈利？房地产开发商如何转型？楼凉给中国经济带来什么风险？楼市受到哪些因素影响第一，今年全国两会政府报告没说调控房地产，但是，加大改善民生保障房力度就是大量减少商品房的需求。
房价下跌,老百姓同样的支付额可以比过去生活得更好，这就是中央的意图。
中央不管个别地区商品房销售下跌，只有在一线城市房价下跌和全国商品房销售下降三成后，才会托底房地产。
自治楼市，不搞一刀切，就是上涨楼市要限价，下跌楼市不需要遏制，但不等于刺激地产。
压缩房地产利润率，把一部分资金引入实体经济。
第二，农民工就近城镇化，那么三四线城市，即没有城镇化的追捧，也没有一线城市的稀缺性、国际化大都市性，当然是率先下跌楼价了。
第三，今年证监会放松房地产上市融资，这是自2010年以来首次松绑。
这是大型房地产的天堂，中小房地产企业是望穿秋水。
由于银行因为存款额下降，逼迫提高贷款利率和限制房地产贷款，放开限购也无效。
第四，浙江、福建等三四线城市许多中小地产开发商，没办法获得银行贷款，只好通过信托基金等高价融资。
央行限制余额宝额度，四大银行限制支付宝的单笔资金进出额度，这是断了中小房地产民间融资的渠道了。
第五，人民币利率市场化，是抬高利率。
第六，银行过去商品房贷款利率比基准利率便宜10%–15%，现在比基准利率贵5%–10%，一进一出，利率上就相差15%–25%，这使买房者面临极大的还贷成本压力。
这是对房地产进行釜底抽薪。
第七，银行不仅提高商品房贷款利率，而且限制商品房贷款额度，这将让开发商面临资金紧缩的命运。
第八，二三四线城市楼价出现下跌，一些开发商认为是中途休息。
一些房地产官员说，国外的城镇化率普遍达到70%，而中国现在还仅仅是30%，所以，他们得出的结论是房价不会暴跌。
认为，中国老百姓买不起楼房,每年增加10%的收入，这对购房来讲是杯水车薪，城镇化率低不等于马上有购买力机会，只有松绑限贷才能激活楼市。
2014年中国房地产市场形势分析
李战军：2014年中国房地产市场形势分析易居研究院发展研究所所长李战军进入新年，中国舆论场上的拐点、崩盘、泡沫、降价论沉渣泛起，卷土重来，再度发酵，甚至一度冲击资本市场。
历史实践将再度证明，这又是中国房地产市场颠簸前行中的一次浪花，颠覆不了中国房地产业的航行大船。
正确认识今年的房地产市场形势，还是需要从产业背景谈起。
一、2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。
全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。
再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。
二、2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。
我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。
三、各地正在启动城乡统筹的多规合一（土地规划、产业规划、人口规划、详控规划）的综合发展空间规划的制定。
专业规划的分离和矛盾，城市、农村规划的分离和矛盾，长期是我国城市发展空间规划的重大缺陷。
以全新经济发展环境为基础，以历史经验教训为借鉴，以调整过的经济社会发展模式为指导，全国正在兴起新一轮的综合发展空间规划的研究制定。
在这个过程中，势必为我国房地产业的发展带来新的机遇，供地不足问题、农村土地合理利用问题、土地使用性质调整问题、功能区域完善补充问题等，都将得到缓解舒展。
2014年一季度中国房地产市场分析报告
2014年一季度中国房地产市场分析报告1.房地产开发投资情况2014年1-3月份，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。
其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资9139亿元，同比增长17.7%，增速比1-2月份回落1.4个百分点；中部地区投资2916亿元，增长15.6%，增速回落5.9个百分点；西部地区投资3285亿元，增长15.5%，增速回落2.4个百分点。
2.房地产市场开发建设情况1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积547030万平方米，同比增长14.2%，增速比1-2月份回落2.1个百分点；其中，住宅施工面积393206万平方米，增长11.4%。
房屋新开工面积29090万平方米，下降25.2%，降幅收窄2.2个百分点；其中，住宅新开工面积21238万平方米，下降27.2%。
房屋竣工面积18520万平方米，下降4.9%，降幅收窄3.3个百分点；其中，住宅竣工面积13910万平方米，下降7.3%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，1-2月份为增长6.5%；土地成交价款1556亿元，增长11.4%，增速提高2.5个百分点。
3.商品房供应情况（1）整体表现：新增供应为近五年同期最高，但同比增速明显减缓新增供应总量为近五年同期最高，尽管去年基数较高，但仍同比增长6%。
2014 年一季度，20个代表城市住宅月均新批上市955 万平方米，为近五年同期的最高水平，和2012年同期相比增长39%；同比增速来看，由于去年一季度898万平方米的高基数，本季度同比增速大幅减缓至6%，较去年同期下降25个百分点。
单月来看，受传统淡季企业推盘放缓影响，前两个月新增供应量明显回落，1-2 月代表城市月均新批上市面积为739万平方米，较去年同期小幅增长1.6%。
2014年房子价格的走向
一．据统计数据显示，3月北京楼市合计签约量在1.6万套左右，二手房成交在8800套左右，新建住宅签约7000余套。
其中，今年3月北京二手房的成交量仅为去年同期的20%。
再把时间轴拉长，今年一季度，预计北京楼市签约仅为4万套，同比下调了65%左右，为最近6年同期的最低值；成交量持续下降，买家持币观望！二．目前房价处于高位，商业贷款利率优惠减少，公积金贷款比例降低，过户税费大幅度增加，二套房首付提高，利率上浮！这些政策大大增加了购房人成本！举个例子顺义一套60平米的小房子，首付最少要60万还得说首套！再加上过户税费，一套一居室的小房子前期投入尽80万。
一般的老百姓真的难以承受！三．回迁房、两限房、廉租房、自住型商品房等政策性房屋的供应，对二手房市场的影响也非常大。
四．新房供应影响二手房成交，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
“一线城市大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现下跌。
所以在众多新房降价销售的同时，分流了很大一部分购房人群。
五．国家政策调整对市场的影响，北京的限购政策一下挤掉40%的购房人群，在加上政策性房对客户的分流，房价上涨、首付不够及过户税费、贷款成本增加等大大减少了购房人群。
再加上不久出台的房产实名制登记和房产税的作用国家正用种种手段在调整着供需比，试问在这样的市场环境下房价还能上涨吗？房价涨一．首先，从长期来看，中国楼市仍存在持续走高的动能。
过去十年，中国的城市化率增长了约12个百分点，近1.7亿人进了城；商品房年销售面积由3亿平方米增长到2013年的13亿平方米；2013年全国平均房价是10年前的将近三倍，而北京、上海（楼盘）等一线城市的房价更是十年前的近十倍。
这就是摆在我们面前的过去十年中国房地产市场的基本事实。
而未来十年呢？我国的城市化率至少还要上升10个百分点，每年仍将有超过1000万人进城。
中国指数研究院发布的《未来十年（2011-2020）中国房地产市场趋势展望》报告显示：城镇化进程的推进为未来住宅市场提供了广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求（包括保障房需求）约为157亿平方米。
2014年上半年房地产市场总结及下半年展望
1996 1.6% 6.3% 2008 -15.5% -1.9%
1997 14.0% 11.5% 2009 45.4% 24.7%
1998 37.7% 3.6% 2010 8.3% 6.0%
1999 20.0% 0.2% 2011 3.4% 5.7%
2000 27.5% 4.9% 2012 2.0% 8.7%
数据来源：世联研究、Wind
从房价看：下跌趋势明显 The trend of price cut is obvious
当前房价下跌的主要城市为三四线城市，其中江苏、浙江、东北的三四线城市跌幅居前。
百城住宅价格指数环比涨幅
一线城市 0.03 0.03 二线城市 三线城市 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% 2010-07 2010-11 2011-03 2011-07 2011-11 2012-03 2012-07 2012-11 2013-03 2013-07 2013-11 2014-03 2011-06 2011-09
从土地市场看：成交下降，但溢价率下降不明显 Overall land transaction is decreasing, but the premium is stable
土地成交建面萎缩明显，2014年1-5月40大中城市土地成交建筑面积累计同比下降21.9%。 从成交土地楼面均价和溢价率看，并没有明显下降，4月平均溢价率为14.6%。
百城住宅价格指数同比涨幅
一线城市 二线城市 三线城市
0.02
0.02 0.01 0.01 0.00 (0.01) (0.01) (0.02)
2011-12
2012-03
2012-06
2012-09
2012-12
2014住房市场总体判断
去年以来全国住房总体形势：稳中有进，震荡增长。
住房投资增长较快，各季度增速先增略降。
2013年1～9月商品住房投资达41979亿元，同比增长19.5%，较1998～2012年同期增速的均值低8.1个百分点。
住房竣工面积增速较低，增速出现逐季下滑。
住房施工面积增长较低，各季度增速相对平稳。
住房销售增长强劲，增速高位回落。
住房价格增长较快，增速先升后降。
住房融资高速增长，增速逐季显著提升。
土地市场量价齐升，各季度上升趋势明显。
2013年1～9月，住房用地成交价格为4910元/平方米，同比增长7.6%。
2014住房市场总体判断与展望2014年住房市场总体稳中有波动，城市间分化趋势延续。
一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市总体平稳增长。
出现量价齐降城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。
这一判断是基于外部环境（国内外宏观经济）及内部住房市场主体博弈的判断与展望。
（一）国内外宏观经济环境判断与展望1.国际宏观经济对中国住房市场总影响趋于扩张。
从经济周期来看，世界经济放缓虽然具有一定抑制作用，但是也会刺激中国出台促进经济发展的政策措施，使住房市场发展空间得到一定程度扩大；从区域住房市场来看，中国属于亚洲与新兴经济体这两个住房市场高涨的区域板块的重叠区；从货币政策来看，在发达国家量化宽松的货币政策背景下，中国财政政策与货币政策以稳健为主但是具有扩张倾向；从资本流动来看，房地产开发投资中的外商直接投资增速在2014年有可能重拾上升趋势。
从以上分析可知促进住房市场的积极因素更为显著。
2.国内宏观经济趋稳，住房市场自主增长空间扩大。
中国目前正处于经济转型的关键时期，中央将会注重对宏观政策的稳定性，宏观经济运行速度会保持较为稳定的发展。
预计2013-2014年中国宏观经济仍将持续弱复苏态势，政府更为看重经济转型升级和产业结构调控，货币政策等将以稳为主。
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30%
16%
26.3%
25%
15.0%
15%
15.1%
15%
14%
20%
14%
13.3%
15.4%
15%
13%
11.9%
10%
一线 二线 三线
13%
12% 东部 中部 西部
20%
18.7%
18%
16.9% 16.3%
16%
15.8%
15.2%
14%
13.2%
12%
10.8%
10%
西北 华中 东北 华北 华南 西南 华东
15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5%
0.0%
0.4%
0.8%
1.2%
1.6%
2.0%
2.4%
2.8%
3.2%
-0.4%
一线城市 二线城市 三线城市
11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01 14.02
元/平方米 6000
2000
4000
5000
3000
0
200
400
600
800
万平方米 1,400
1,000
1,200
0
20个城市新建商品住宅月度供求关系
新增供应量 成交量
11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01 14.02 14.03
2014年楼市走势与市场逻辑
杨红旭
上海易居房地产研究院副院长
市场回顾与现状分析
土地成交溢价率
一线城市 80% 二线城市 三四线城市 全国130城市 301城市
70%
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-2%
70城房价涨幅同比增幅预测
房地产短周期规律解码
10%
11%
12%
13%
-2% 0% 第一个周期 第二个周期 第三个周期 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
-1%
搞不懂短周期，房地产玩不转
03.03 03.06 03.09 03.12 04.03 04.06 04.09 04.12 05.03 05.06 05.09 05.12 06.03 06.06 06.09 06.12 07.03 07.06 07.09 07.12 08.03 08.06 08.09 08.12 09.03 09.06 09.09 09.12 10.03 10.06 10.09 10.12 11.03 11.06 11.09 11.12 12.03 12.06 12.09 12.12 13.03 13.06 13.09 13.12 14.01
10
12
0
2
4
6
8
% 14
-4
-2
10
12
0
4
6
8
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% 14
-6
-4
-2
济南同比增幅
青岛同比增幅 70个城市同比增幅
70个城市同比增幅
06.01 06.02 06.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03 07.04 07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01
06.01 06.02 06.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03 07.04 07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 10.12 11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01
房地产短周期预测
2012三部曲：探底、筑底、反弹 2013一条线：振荡上行、有惊无险 2014退烧年：高位振荡，逐步降温 2015寻底年：这个“暖冬”有点长
6000
5000 4000 3000 2000 2.8% 1000 0 3.7%
15%
10% 5% 0% -5%
4.9%
6.3% 7.5% 6.9% -1.7%
7.7%
7.7% 7%
2001
2010
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2011
2012
2013
商品房销售均价
增长率
2014E
全国开发企业土地购置面积及增长率
万平方米 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 -18.9% -19.5% 13.8% 11.5% 10.0% 2.6% -2.2% 38.5% 34.0% 25.2% 50% 40% 30% 20% 8.8% 6% 10% 0% -10% -20%
11.01 11.02 11.03 11.04 11.05 11.06 11.07 11.08 11.09 11.10 11.11 11.12 12.01 12.02 12.03 12.04 12.05 12.06 12.07 12.08 12.09 12.10 12.11 12.12 13.01 13.02 13.03 13.04 13.05 13.06 13.07 13.08 13.09 13.10 13.11 13.12 14.01 14.02
-5
%
70城住宅价格12月同比涨幅排序
70城住宅价格涨幅（相比2010年）排序（ 14%）
32% 28% 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% -4%
-8%
-12% -16% -20% -24%
广北深厦上乌长沈郑石西福岳桂南大丹湛西南秦武锦兰洛昆吉太银宜呼哈襄遵包贵平重赣韶徐济惠合长天牡泸成济南烟常南扬北九青安泉蚌无大三金海唐杭宁温 鲁 和 家 丹 皇 顶 木 浩尔 州京圳门海齐沙阳州庄宁州阳林昌连东江安京岛汉州州阳明林原川昌特滨阳义头阳山庆州关州宁州肥春津江州都南宁台德充州海江岛庆州埠锡理亚华口山州波州
30%
20% 10% 10% 0%
13.5%
13.5%
-7.3%
0 -10%
2013
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
全国房屋新开工面积
增长率
2014E
10%
12%
14%
0%
2%
4%
8%
6%
-4%
08.01 08.03 08.05 08.07 08.09 08.11 09.01 09.03 09.05 09.07 09.09 09.11 10.01 10.03 10.05 10.07 10.09 10.11 11.01 11.03 11.05 11.07 11.09 11.11 12.01 12.03 12.05 12.07 12.09 12.11 13.01 13.03 13.05 13.07 13.09 13.11 14.01 14.03 14.05 14.07 14.09 14.11