海口中弘西海岸项目战略定位报告
上海同策2010年中豪海口澄迈项目定位报告234P
4.
开放政策：实行开放、便利的出入境管理措施，免签证国家、停留时间、停留人数上也做了较大的调整。支持海南在境外主要旅游客 源地设立旅游推介分支机构。
高起点的发展规划——海南国际旅游岛规划
获国家批准，得到国家政策的扶持与支撑。海南进入一个全新的发展阶段，海南将不仅会成 为世界级的旅游度假圣地，也将是中国对外的一个窗口。
海南度假臵业来源越来越广
90年代中期 北京上海等一线城市投资人士开始在 海南臵业度假 1999年 北京＋东北及上海＋江浙人士开始在 海南海口、三亚大量臵业，占当地房 地产市场60%以上份额 2003年 成都＋重庆等向海南迁移，2005年三 亚部分楼盘成都重庆客户占10%以上 近年来 国内其他地区居民前往沿海度假臵业 的趋势日渐明显。三亚的国际游客明 显增多，07年出现淡季不淡的现象。
海南国际旅游岛的规划与实施，将给海南发展带来飞跃式的前进，旅游、体育、文化、地产
等，可以想象，未来海南将迎来跨越式发展的时期。
报告逻辑框架
中豪· 海口澄迈项目
项目认识
定位原则 宏观经济 城市格局 土地市场 项目目标
城市背景
房地产市场分析
项目定位
核心问题
整体市场
板块市场
市 场 定 位
客 户 定 位
产 品 定 位
• 一期陎积：500亩（33.3万㎡） • 容 积 率：2.0 • 总建陎积：66.6万㎡
• 地
• • • 功
形：地块狭长，最宽处为300米左右，最窄处仅100米
纵深将近2000米，带状地块 内部为坡地，地形高低错落 能：住宅及商业配套
月亮湾高尔夫
定位报告
8
核心问题 中豪· 海口澄迈项目
•项目核心问题：
海口都市海岸项目可行性报告
“都市海岸”项目可行性报告目录第一章市场及项目分析一、全国房地产形势二、海口2004年房地产市场发展趋势三、项目区域状况分析四、项目周边可比楼盘分析五、本项目基本情况六、本项目定位第二章投资估算与资金筹措一、项目投资估算二、项目资金筹措第三章项目利润率预测一、销售收入预测二、项目利润率预测第四章贷款风险分析一、开发项目贷款风险因素综述二、项目风险附表2报告摘要3第一章市场及项目分析一. 全国房地产现状2003年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位的确定尤其引人注目。
一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。
被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。
关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。
通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，4带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。
在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。
海南西海岸全程营销策划全案
海南西海岸全程营销策划全案一、背景分析海南西海岸位于中国最南端，是中国最独特、最受国内外游客欢迎的旅游目的地之一。
然而，由于其地理位置偏远、公共设施不完善等原因，西海岸的知名度和竞争力相对较低。
因此，制定一套全面营销策划是必要的。
二、目标设定1. 提高西海岸的知名度：通过广告、媒体宣传等方式，让更多的人了解西海岸的独特之处和旅游资源。
2. 增加游客数量：通过推广活动和旅游优惠政策，吸引更多的游客前往西海岸旅游。
3. 建立品牌形象：通过营销活动，塑造西海岸的品牌形象，使其成为旅游者心中的首选目的地。
三、营销策略1. 打造独特形象- 突出西海岸的自然风光，如白沙滩、碧海蓝天等，制作宣传片并在各大媒体进行推广。
- 强调西海岸的海鲜资源，与当地餐饮企业合作推出特色海鲜美食活动。
2. 加强线上推广- 制作精美的旅游宣传册、海报等，通过社交媒体、微博、微信公众号等渠道发布。
- 与旅游网站、在线旅行社合作，在其平台上推广西海岸旅游线路和特色旅游产品。
3. 拓展国际市场- 参加旅游交流会、国际旅游展览等，加强与海外旅行社、媒体的合作，推广西海岸。
- 制定针对国际游客的旅游优惠政策，如签证便利化、免税购物等。
4. 开展线下推广活动- 组织西海岸旅游主题活动，如沙滩派对、美食节、音乐节等，吸引更多游客和媒体关注。
- 开展旅游线路试游活动，邀请旅游网红、明星等参与，增加线下宣传效果。
5. 健全旅游服务体系- 加强旅游基础设施建设，提升游客的旅游体验。
- 培训服务人员，提高服务质量，确保游客的满意度。
四、预期效果1. 提高西海岸的知名度，吸引更多的游客前往旅游，增加旅游收入。
2. 塑造西海岸的品牌形象，成为旅游者心中的首选目的地。
3. 扩大国际市场，吸引更多的海外游客，促进旅游业的发展。
五、实施计划1. 第一阶段（3个月）：制定营销策划，组织市场调研，确定推广渠道和目标客户群体。
2. 第二阶段（6个月）：开展线上推广活动，加强与旅游网站、在线旅行社的合作。
xx海口南渡江470亩项目整体定位和物业发展建议
➢一线城市和二线城市 的价格差拉大，“价格 洼地”受到资本青睐：
➢经历过05年起由深圳房价 走高开始，一线城市的房价 暴涨后，低首付，价格增长 空间大的二线城市受到更多 的关注； ➢准入门槛低、价格上升空 间大，使得众多大开发商在 二线城市加速扩张。
房决策过程； ➢所以目前二线城市步入上
➢市场现象2：低端消费者放弃等待，提前为居住资料买单；
升通道以后，量价同向变动， ➢对于目前购买力偏弱的低端消费者，居住资料是生活必需品，在房价快速
价格越涨，需求越大。
上升的过程中，低端消费者比以往更加容易放弃过多的要求购置房产。
➢富人重复置业，是推 动城市房价上升的根本 力量：
整体发展战略 项目整体定位 整体规划及分期构思 物业发展建议
市场大势研究
➢全国房地产市场研判 ➢海口房地产市场现状
全国房地产大势
资本流动性过剩带来资产升值，民间“投资潮” 显现
➢资本流动性过剩的三 大推手：
➢全球性流动性过剩； ➢长期贸易顺差； ➢人民币升值压力；
➢资本流动性过剩带来 市场心态的变化，房地 产从居住资料逐渐成为 投资产品；
市场大势研究
➢全国房地产市场研判 ➢海口房地产市场现状
海口房地产市场
07年海口房地产市场价格压力得到释放、市 场量价齐升
160
➢商品住宅市场量价齐 140
升：
120
➢07年6月住宅均价达到 100
4057元/平方米，是93年后 80
第一次回升到4000元以上； 60
➢价格上涨的同时，成交量 40
5年的开发周期意味 着本项目需要有较快 的现金流回现速度；
海南省海口西海岸房地产市场调研报告
自2011年以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控， 在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，但 在2012年全年，全市房地产开发投资仍呈增长趋势。
进入2013年,开发商将放慢投资和项目施工进度,直至采 用降价促销手段尽快回笼资金.即政府出台”国五条”后. 预计还会加快出台有关预售证、销售证等管理政策。促进 房地产业的平稳健康发展.
1、房地产开发投资额
2012年全年.海口房地产开发投资额达到175.55亿元,同 比增长21%.
2009-2013年上半年海口房地产投资额及增长率 走势
单位:亿元
78
房地产开发投资额
103.79
145.14
增长率
175.55
94.59
9.5%
33.10% 39.80%
21%
25.50%
2、房地产建设规模
西扩:科学规划建设西海岸新区，加快推进海岸国际会展 中心、无源河文化体育中心等项目建设，重点发展商务会 馆、文化创意、科技研发等服务业，完善配套生活服务设 施，建成聚集高端人才的生态宜居区。
三、规划和展望
城镇布局建立中心放射式城镇空间布局结构 建立并完善中心放射式的城镇空间布局结构，强化“一心
二、长流组团核心项目
西扩 长流组团核心项目
1、西海岸新片区开发:结合西海岸起步区建设及长流
中心镇改造，加快开发金沙湾片区、西海岸南片区、建设
海口新市区。
2、长流商务区：主要建设商务楼、商务酒店及公共
配套设施。
ห้องสมุดไป่ตู้
3、海南国际会展中心：包括会展中心、五星和七星
级酒店、经济总部等。
4、五源河文化体育中心：主体育场、体育馆、音乐
长流组团将分为四个片区，分别为：长流片区、西海 岸片区、粤海通道片区、金沙湾旅游区。其中长流片区是 以教育、科研为主的综合型片区；西海岸片区则以旅游度 假、市级行政办公和居住区为主；金沙湾旅游区则作为西 海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成 区；粤海通道片区则是以过海铁路和配套服务设施为主的 片区。
《海口市西海岸南海明珠人工岛控制性详细规划》(汇编)
《海口市西海岸南海明珠人工岛控制性详细规划》一、规划背景为落实国际旅游岛发展战略，完善海口市城市配套设施、丰富城市旅游产品、提升城市品质，海口市拟利用海口湾内浅滩海域打造以邮轮港为核心，高档度假酒店、保税商业、娱乐养生、水上娱乐、主题公园等配套产业的高端旅游休闲度假岛。
并按此思路先后完成了人工岛的概念规划、区域用海规划、工程可研、海洋环境影响评价等相关工作。
2014年7月，《海口市海口湾南海明珠邮轮港旅游综合开发人工岛区域建设用海规划》获得国家海洋局批复，为科学指导海口市西海岸南海明珠人工岛的开发建设，依据国家海洋局的批复文件和《海口市城市总体规划（2012-2020）》，特此编制《海口市西海岸南海明珠人工岛控制性详细规划》。
二、规划范围规划区域范围为西海岸海域经度：110°13′28.21″-110°14′48.85″，纬度：20°03′40.49″-20°05′02.09″。
南海明珠人工岛用海总面积约459.32公顷，其中陆域面积为256.43公顷，非透水构筑物面积为28.24公顷。
本次规划范围为南海明珠人工岛陆域剔除坡型防波堤部分，总用地面积为254.28公顷。
三、目标定位（1）总体目标规划确定南海明珠人工岛总体发展目标为：依托良好的区位、交通及海上资源条件，以国际先进理念、文化和绿色发展思路，将南海明珠人工岛发展成为：海上丝绸之路重要节点、国际旅游岛对外门户、国际一流的休旅目的地。
（2）功能定位以邮轮母港功能为核心，集文化娱乐、商务休闲、康体度假于一体的国际综合性旅游海岛。
主要职能海上旅游服务港国际文化交流和高端商务平台国际休闲度假旅游目的地（3）形象定位：南海梦幻岛• 海上夜天堂四、空间布局南海明珠人工岛规划形成“两港、五区”的空间结构。
（1）两港：指邮轮母港和游艇码头港。
（2）五区：按照策划产品及功能将规划区划分为五个区域：邮轮综合服务区、主题游乐区、商务休闲区、康体度假区和游艇及水上活动区。
同致行阳光美基海口西海岸项目定位及发展报告
湾区物业—所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源， 更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。
世界八大湾区——洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八 大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环 境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。
7449 4000
9200 4700
7507 5500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
25000 20000 15000 10000
5000 0
天一方
荣御
金碧文华 外滩中心
海口
三亚
2009.9 2009.12 2010.1
三亚典型高层物业
核心地段优势：项目处于CBD核心位置，其周边优越的资 源配套，奠定了其稀缺的，不可复制的优势和价值。
国际化滨海高端社区：核心价值下必然开发模式和方向。
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指标分析 完全区别海口传统度假物业开发模式
从项目指标来分析，项目容积不大于3.5， 其高容高密的土地指标，决定了其完全区别 于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发 展瓶颈是可以预期的。
海南地产投机热钱提前布局 海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商 进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资 金流动到海南大肆圈地。
千亿资金角逐海南楼市 2010年1月仅半个月，海南主要城市房价 涨幅超过30%。1月11日三亚凤凰岛刚刚 创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套， 开盘当天便销售一空，均价每平方米高达 6.5万元，在全国也极为罕见。
超越标准之争
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市场机遇 4
价格梯度增长，透支未来1-2年市场价格
某公司_海口西海岸综合性新区项目市场调查报告_247p_前
市调工作说明
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项目属性界定
3
宏观背景分析
4
房地产市场分析
5
项目发展初步研判
0 附：典型楼盘、商业及访谈
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本次市调情况说明
> 项目组在市调过程中，通过踩盘、访谈、搜集相关资料， 采集了详实而全面的数据；
> 本阶段工作主要以收集基础数据为主，本次汇报为对所搜 集信息进行初步的沟通，主要目的在于表达项目组对于本 地市场的整体把握，为后续工作做好铺垫；
有少数小体量商业，但市政配套缺乏；
市政中心
金色阳光泰得酒店
美锦熙海 会展中心
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长流组团的开发建设将成为海口未来城市建设的新亮点，集行政服 务、会议展览、理想居住等功能为一体的未来海口新核心区
《海口市城市总体规划（2005-2020）》 指出城市发展规划为：
物业类型方向
调研类型
针对性调研
具体调研对象
36#地住宅 住宅或公寓 36#地商业 社区商业、商业街 35#地公寓 公寓 35#地商业 集中式商业 35#地酒店 高端酒店
均价实现2万左右 高端住宅、公寓
高端住宅或公寓项 目的商业
均价实现2万以上 的高端公寓/酒店 式公寓
海口市典型商圈的 集中式商业
五星级酒店
户型、消化量、客户接受度 及敏感点等
商业形态、客户接受度、人 流量等
户型、消化量、客户接受程 度
海口市各商圈集中式商业规 模、档次、消费人群、经营 状况
酒店规模，客户特征、经营 状况、客房价格、入住率等
1、高端住宅：均价在2 万以上；
2、高端公寓：均价在2 万以上；