房地产区位因素对产品价值的影响分析
国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2021期末试题及答案(试卷号：2218)
国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2021期末试题及答案（试卷号：2218）国家开放大学电大专科《房地产营销管理》2021期末试题及答案（试卷号：2218）盗传必究一、单项选择题【每题2分，共20分）1．从市场营销学的角度来理解，市场是指( )。
A．买卖双方进行商品交换场所B．买卖之间商品交换关系的总和C．某种商品需求的总和D．以商品交换为内容的经济联系形式2．某开发商利用公司原有的技术、特长、经验来发展新的房地产产品，以增加公司产品的品种和种类。
这家公司采用的是( )。
A．同心多角化B．水平多角化C．集团多角化D．平行多角化3．文化环境对房地产市场营销活动的影响因素不包括( )。
A．教育状况B．宗教信仰C．规章制度D．价值观念4.( )一般主要使用于政府组织的调查活动，商业性的全面调查很少使用。
A．重点调查法B．随机抽样调查法C．全面普查法D．非随机抽样法 5.( )是推动人们从事某种活动的内部驱动力，是人们行为活动的直接动力。
A．动机B．感觉C．知觉D．情绪6．房地产产品的最基本构成是( )。
A．附加产品B．有形产品C．核心产品D．无形产品7．新产品构思的筛选方法多用( )。
A.波士顿矩阵法B．通用电气公司法C．多因素综合评价法D．头脑风暴法8．以下可纳入心理定价范畴的是( )。
A．随行就市定价B．追随定价C．尾数定价D．价值感受定价9．在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求最大利润的策略，这就是( )。
A．撇脂定价策略B．渗透定价策略C．折扣定价策略D．差别定价策略10.( )渠道是由生产者直接将商品销售给消费者，产品不经过任何中间商转手的营销渠道。
A.零级B．-级C．二级D．三级二、简答题（每题7分，共28分）11.什么是房地产市场细分？它具有哪些作用？答：房地产市场细分是指房地产企业在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分变量，将房地产市场总体细分为若干具有相似需求和欲望的房地产购买者群体的过程。
第二章经济活动区位及影响因素分析习题及参考答案
第二章经济活动区位及影响因素分析1.概念题区位：是人类活动（人类行为）所占有的场所。
区位主体：区位中占有场所的事物。
区位理论：是关于区位即人类活动所占有的场所的理论。
区位条件：区位(场所)所特有的属性或资质。
区位因子：是指影响区位主体分布的原因。
交通网：由交通接点和交通路线组成的地理网络。
交通网的密度：是指在某一区域内单位面积的运输线路的总长度。
通达性：是衡量网络中点之间移动的难易程度的指标，可以用通达指数和分散指数来衡量。
连接度：表示交通网络的发达程度。
2.简述古典区位理论与现代区位理论的区别。
答：古典区位论与现代区位的主要区别在于立论依据以及考虑问题的范围和内容的不同。
在区位目标上，古典区位理论仅考虑利润（或成本），而现代区位理论还要额外考虑到非金钱收益和“满足”的需要；在具体目标上，古典区位理论缺乏或轻视区位选择的具体目标，而现代区位理论则有市场占有率、吸引与稳定人才、形象、名声、市场测试、回避汇率风险、收集信息、避免贸易摩擦等多种具体目标；另外，古典区位理论的区位选择基准是成本最小，而现代区位理论则要考虑前述具体目标中的风险及不确定性。
3.简述区位条件与区位因子的区别。
答：区位条件是相对于区位而言由于场所不同而导致的生产条件不同；区位因子则是对于生产者（区位主体）而言，由于场所不同而造成的生产条件的不同，所表现出其生产费用或利益的差异。
4.试述土地对经济活动区位的影响。
答：土地作为生产要素之一，主要是通过自身的特性及其所处经济区位对经济活动发生影响的。
土地一般以两种基本方式参与经济活动。
一种是作为劳动对象，像农业生产活动，在这种土地利用形态中，土地的自然特性起着决定性的作用。
另一种是作为作业的空间或活动场所，像工业、交通以及城市建设土地利用等。
在这种土地利用形态中，土地所处的经济区位起着决定性的作用。
5.试述原材料对经济活动区位的影响。
答：原材料对于经济活动来说极其重要，它是经济活动尤其是生产活动所加工的对象。
房地产项目千锤百炼18大卖点
第一大类型卖点：楼盘硬件产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。
楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。
卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、实用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点第二大类型卖点：建筑风格如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。
风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点：空间价值空间与时间，构成了我们的生命。
年华似水，不可扭转。
好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。
卖点构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点第四大类型卖点：园林主题环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了\"天人合一\"的使命。
也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。
卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林第五大类型卖点：自然景观拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。
在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。
江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。
卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点：区位价值对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。
资产评估(复习资料)
2.重置成本净值分摊率=50/(150+50)×100%=25%
3.机会成本=50+10=60(万元)
4,该专利许可使用的最低收费额=69× 25%+60=77.25(万元)
(三)评估机构于2002年1月对某公司进行评估,该公司拥有甲企量发行的非上市普通股票100万股,每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%,2001年度的收益率为10%,如果甲企业没有新产品投放市场,预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企业正在开发研制一个新产品,预计2年后新产品即可投放市场,并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右,而且从投产后第3年起,甲企业将以净利润的75%发放股利,其余的25%用作企业的追加投资,净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%,求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值。
１０.成本法：指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种编制因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称
１１.资产评估程序：指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
１２.土地价格：包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到
房地产评估自学考试复习资料
第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。
3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。
4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。
6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。
8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。
9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。
10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。
12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。
14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。
中级经济师-房地产经济-讲义要点-超全
房地产市场与其发展研判：走势、需求、供给、价格、市场营销
房地产目标客户的基本特征：区域、家庭结构、职业、年龄、收入、置业次数
住宅需求者购房价值取向：自主价值取向和交换价值取向
自主价值取向：基本居住取向、理方式：房地产公司直接管理、委托咨询公司管理、委托项目公司管理
招标是要约邀请、投标是要约、中标通知书是承诺 工程招标方式：公开招投（无限竞争招标）、邀请招标（有限竞争招标） 工程招标程序：招标前准备工作、发出招标公告或邀请书、资格预审、发售招标 文件、开标评标授标、签订工程承包合同 工程合同：咨询合同、勘察设计合同、监理合同、施工合同、货物采购合同、融 资合同 合同类型：总价合同、单价合同、成本加酬金合同
勘察设计和前期工程费：可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地三通一平
建筑安装工程费：土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 经营型房地产现金流入：租金收入、自营收入、房地产转让增值收入 经营型房地产现金流出：固定资产投资、运营成本 房地产置业投资现金流入：租金收入、自营收入、转让收入 房地产置业投资现金流出：购置投资、经营成本 出售型房地产开发投资项目，只有建设期 经营型房地产开发投资项目，建设期和经营期 房地产职业投资项目，经营期和持有期 房地产方案必选：独立型、互斥型、互相关系型 房地产项目前期策划任务：为谁建即客户定位、建什么即项目定位和产品定位、 能否建即技术、经济、风险，怎么建即方案设计
单价合同竣工结算价格=按照施工图或竣工图的实际分部分项工程量，依据合同 约定的分部分项单价，相乘+设计变更、工程洽商、施工措施、工程索赔 成本加酬金合同竣工结算价格=略 竣工决算包款竣工结算的内容，竣工决算是计入固定资产的依据
某地产项目价值体系梳理指引
一、城市规划
城市规划意义
内部资料严禁外传│7
城市规划强调城市的整体空间功能布局，一般会涉及到如下事项： 1.城市各项市政配套 2.城市路网建设 3.产业规划发展
4.招商引资，财政税收优惠政策 5.人口发展 6.人才引进……
对房地产来说最重要的是结合以上事项，进行板块价值炒作
2.2 项目地段价值解构 明确项目地段类型
内部资料严禁外传│24
老城地段价值
碧桂园地段类型 1—老城地段
三、地段价值
老城造新区规避老城缺点
价值 解构
内部资料严禁外传│25
（通过对标纽约和伦敦突出规划的前瞻性、老城造新区，前景无限）
三、地段价值 广钢-中海花湾1号1、描绘老城的历史渊源及发展历程，，即最早的通商口岸、最悠久的人居标杆，诞生首批财富精英，引发市场共鸣；2、项目总建面达130万平方米，毗邻双地铁出入口，加上政府对广钢老城区的升级改造规划，项目定位为广钢新城中央的地标生活综合体。3、比肩全球标杆豪宅，实现超前规划，以纽约中央公园豪宅区及英国伦敦中心海德公园旁骑士桥区海德公园一号为蓝本，最大化实现地段价值。（对标）
的范例。连印度班加罗尔机场，近年出口的计算机软件产值也都在50亿美元以上。
二、配套价值
• 高铁轻轨一般能形成x个小时的城市经济圈，将带动区域的发展，增加人们 工作、置业和生活的选择性。如广东清远开通轻轨后，从广州到清远只要 １个小时，带动了部分广州人到清远购房。• 有地铁的地方日后基本都是人流密集地，无论是居住还是办公，而且价格的涨幅是很 明显的，如深圳郊区的刚需盘，因为有地铁，现在售价可以达到4-5万元每平方米• 空港经济是依托机场优势以及机场对周边地区产生直接或间接的经济影响，促使资本、 技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。美国孟菲斯机场、法国 戴高乐机场、荷兰阿姆斯特丹机场都是全球化时代发展空港经济、带动区域经济发展 33 内部资料严禁外传│15
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
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区位要素在马斯洛模型中的反映
影响力 区位要素 与城市中心的距离 道路完善度 公共交通便利度 停车便利度 商业服务等级 ★★★★★ 生活便利度 教育设施 绿化、景观 标志性建筑 ★★★☆☆ 著名景点 文化特征 区位功能性质 对外交通便利度 ★★★★☆ 燃气系统 ★★☆☆☆ ★★☆☆☆ 供热系统 街道、方位 文化娱乐设施 体育设施 地形、地势 周边建筑格局 ★★★★☆ 影响力 区位要素 通讯系统 医疗设施 空气、水、噪声、光 人口状况 治安环境 商业结构 给排水系统 供电系统 防灾安全设施
Part 3
区位要素对产品价值的影响
区位要素对产品价值的影响程度
区位要素 街道、方位 区位功能性质 与城市中心的距离 道路完善度 公共交通便利度 对外交通便利度 停车便利度 商业服务等级 商业结构 生活便利度 给排水系统 供电系统 燃气系统 供热系统 影响力 ★★☆☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★☆☆ ★★★★★ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★★★★☆ ★★★★☆ 说 明
区位的特征
3. 区位的等级性
对于一些经济活动，区位效益的好坏或区位质量的高低 会因位置的不同而呈现一定的差异性。
区位的特征
4. 区位的稀缺性
相对于大量的或多类型的经济活动而言，适宜或优良区 位的供给量总是小于相应的需求。
区位的特征
5. 区位的可设计性
区位是可以通过人们有意识的规划而改变的，人们可以 根据自身需要，在不违背自然生态规律的前提下改善区位质 量、提高区位效益。
道路完善度、停车便利度、商业服务等级、 安全需求 对外交通便利度、医疗设施、空气等污染状况、 治安环境、防灾安全设施、地形与地势。
公共交通便利度、生活便利度、区位功能性质、燃气系统、 公共交通便利度、生活便利度、区位功能性质、燃气系统、 生存需求 供热系统、通讯系统、给排水系统、供电系统、街道与方位。
区位的定义
18世纪末，德国经济学家杜能（J.H.V.Thiunon）在《孤立国同农 业和国民经济的关系》中首先提出 从狭义上讲，指特定地块的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系 从广义上讲，它强调了自然界的各种地理要素和人类经济社会活动 之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映
房地产区位的定义
商业繁华程度
商业服务等级
商业繁华程度
商业结构 商业环境 生活便利度
商业繁华程度
商业服务等级：城市级商业中心、区域级商业中心、街区级商业中心。
商业结构：以零售或是批发为主，商业业态分布的比例。
生活便利度：获得基本生活物资的便利程度。
配套设施
给排水系统 基础设施 供电系统 燃气系统 供热系统
配套设施
区位特征
3. 区位的等级性 4. 区位的稀缺性 5. 区位的可设计性
区位的特征
1. 区位的动态性
区位的自然地理位置是不变的，但由于其他区位因素是 处于不断变化中的，因而区位也将随之发生变化。
区位的特征
2. 区位的相对性
同一区位会因为区域经济活动类型的差异而产生不同的 区位效益，区位质量的优略只是相对意义上的。
马斯洛需求层次理论模型
行 为 心 理 品 质 结 构
自我实现需求
审美需求 支 付 能 需求 力
Town House
SOHO
需求
需求
自我实现需求
标志 性建筑、 著名景点。
绿化与景观、 审美需求 体育设施、周边建 筑格局。
与城市中心的距离、教育设施、 爱和归属需求 文化特征、人口状况、商业结构、 文化娱乐设施。
对产品价值影响不大 良好的区位功能对价值影响较大 距离城市中心越近，土地价值越高 道路越完善，交通通达性就越好 公共交通越便利，产品价值就越高 对外交通越便利，产品价值就越高 随着机动车的普及，停车便利与否对产品价值的影响将会越来越大 商业等级越高，对住宅产品价值提升的边际效用将逐渐变低 商业结构越合理，产品价值就越高 生活便利程度对产品价值影响很大 最基础的生活设施 最基础的生活设施 采用天然气的产品价值更高 采用市政取暖的产品价值更高
区位功能性质
与城市中心的距离
地理位置
街道、方位：区位名或街道名。 区位功能性质：农业区、工业区、商业区、旅游风景区、居住区、 行政区、文教区。 与城市中心的距离：城市中心区、城区、城乡结合区、郊区。
地 理 位 置（城市空间结构的三种模式）
1.同心圆模式
地 理 位 置（城市空间结构的三ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ模式）
2.扇形模式
从狭义上讲，指房地产在空间中坐落的位置 从广义上讲，它包括交通的通达性以及在该位置所能获得的经济和 非经济效益的满足 具体地说，就是以房地产坐落的位置为基点进行工作、娱乐、医疗 等一切活动所要花费的成本，以及该位置的自然、社会、经济环境对 购房者身心各方面的影响
区位的特征
1. 区位的动态性 2. 区位的相对性
环 境
著名景点 周边建筑格局
人口状况 人文环境 文化特征 治安环境
环 境
自然环境：各类污染状况，地形地貌，绿化程度，是否有公园或水 域，地标性建筑或著名旅游区、保护区，周边建筑的风格与品质。
人文环境：人口状况包括该区位人口的密度，组成结构，文化修 养等。文化特征反映了该区位历史文化的特征以及区位群体的风俗 习惯和价值标准。治安环境反映了区位的治安状况和安全程度。
区位要素对产品价值的影响程度
影响力 区位要素 与城市中心的距离 道路完善度 公共交通便利度 停车便利度 商业服务等级 ★★★★★ 生活便利度 教育设施 绿化、景观 标志性建筑 ★★★☆☆ 著名景点 文化特征 区位功能性质 对外交通便利度 ★★★★☆ 燃气系统 ★★☆☆☆ ★★☆☆☆ 供热系统 街道、方位 文化娱乐设施 体育设施 地形、地势 周边建筑格局 ★★★★☆ 影响力 区位要素 通讯系统 医疗设施 空气、水、噪声、光 人口状况 治安环境 商业结构 给排水系统 供电系统 防灾安全设施
区位要素对产品价值的影响程度
区位要素 通讯系统 防灾安全设施 教育设施 文化娱乐设施 体育设施 医疗设施 空气、水、噪声、光 地形、地势 绿化、景观 标志性建筑 著名景点 周边建筑格局 人口状况 文化特征 治安环境 影响力 ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★★★ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★★★★☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★☆☆ ★★★★☆ ★★★★★ ★★★★☆ 说 明 采用3G，WIFI等通讯方式的产品价值更高 采用3G，WIFI等通讯方式的产品价值更高 临近防灾避难场所，会对区位产品价值有一定的提升 教育设施数量越多，质量越好，对区位产品价值的影响就越大 文化娱乐设施越丰富，区位产品价值就越高 体育设施对产品价值有一定的影响 医疗设施对产品价值影响比较大 污染越小的区位产品价值越大 地块规则，地势高且平坦的区位价值较大 绿化和景观资源越高的区位价值越高 标志性建筑会提升区位产品价值 著名的景点和自然保护区会提升区位产品价值 周边建筑的风格和品质对区位产品价值也有较大影响 人口密度、结构、素质等状况对区位产品价值影响较大 区位文化特征对产品价值影响较大 治安条件对区位产品价值影响很大
谢谢大家观看
Part 2
房地产区位的构成要素
街道、方位
地理位置 房 地 产 产 品 构 成 要 素 配套设施 商业繁华程度 交通条件
区位功能性质 与城市中心的距离 道路完善度 公共交通便利度 对外交通便利度 停车便利度 商业服务等级 商业环境 基础设施 公共设施
环 境
自然环境 社会环境
地理位置
街道、方位
地理位置
通讯系统 防灾安全设施
教育设施 公共设施 文化娱乐设施 体育设施 医疗设施
配套设施
基础设施：有无天然气、市政供暖、更加高速快捷的通讯环境，对价 值的影响较大。防灾安全设施包括各类避灾场所、公安局、派出所等。
公共设施：教育、文娱、体育、医疗设施。
环 境
空气、水、噪声、光 自然环境 地形、地势 绿化、景观 标志性建筑
地 理 位 置（城市空间结构的三种模式）
3.多核心模式
交通条件
道路完善度
公共交通便利度
交通条件
对外交通便利度
停车便利度
交通条件
道路完善度：路网密度、道路等级、道路的通达性。
公共交通便利度：公交、地铁等公共交通设施便利程度。
对外交通便利度：到城市各个设施的便利程度。
停车便利度：车辆停放的便利程度及获得停车位的成本。
房地产 区位因素 对价值的影响分析
房地产产品构成要素
开发团队
土地区位
房地产产品
产品设计
物业管理
房地产产品分类
商住
商业
MALL
综合体
住 宅
办公
SOHO
本篇研究的目的：
1. 房地产区位的概念是什么？ 2. 房地产区位是由哪些因素构成的？ 3. 这些因素如何影响房地产产品价值的变化？
Part 1
房地产区位概念