海门市证大国际城三期推盘及案名建议
XX房地产开发项目后评估报告
XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。
【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。
项目位于某市市中心13公里。
用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。
项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。
（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。
该项目住宅总计1233户，商铺51套。
截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。
实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。
已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。
2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。
写字楼精选案例
0.67 600 0.4
3、入户大重堂宾广—保场利—主5.8流甲5级8 写2字000楼大4堂.5面积122 00-61000——㎡，48大33㎡堂层—高— 6-161M。——大堂7面36 积0最.58 甲高级端配写配字置置楼是高协英金信利融国中中际心心1达1.6到160300 ㎡200，0 大4.堂2/4层.5 高2最0 高4\配5\6置是OTI长S 江58国00㎡际达80到0 11 9M。0.4 600 0.39
重庆市设计院 外立面、景观设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设 计师事务所 公寓室内设计：台湾著名设计师李玮珉 酒店内装设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师 事务所 酒店管理公司：美国卡尔森酒店管理集团（Carlson） 物业顾问：第一太平戴维斯（Savills） 物业管理公司：重庆豪生物业管理有限公司
286.80m 58/-6F
30- 58F写字楼 29F避难层 7-28F香格里拉酒店（客房469套） 负2-6F酒店配套、商业中心 负3 -6F车库
736个
项目已被集团公司整栋认购
10
典型案例分析 重宾·保利国际广场
写字楼部分 单层面积 2000㎡ 每层户数 8户
层高 4.5m 面积区间 建筑面积140-800㎡ 空调系统 四管制空调系统
甲级写字楼典型案例分析
1.长江国际 2.重宾保利 3.国汇中心 4. 威斯汀 5. 英利IFC
典型案例分析 长江国际
项目区位
坐落南滨路 紧临会展中心和南坪商圈 解放碑CBD隔江而望 连接弹子石南区CBD
典型案例分析
项目信息
长江国际
项目背景
占地面积 建筑面积 建筑形态 建筑结构 建筑高度
层数 车位
时间 销售段
2021雅居乐滨江国际高层叠墅项目下半年整合推广方案
自 我 超 越雅居乐·滨江国际 2021下半年整合推广方案D H K · 2 0 2 1保持专注，才能自我超越高层热收官 叠墅定格调运营三把斧 湖州新墅种叠墅物业形态第一性，纯粹居住属性，提升品牌影响力驱动土地价值，湖城首位实现叠墅在地缘市场的身份感和象征性驱动产品价值，实现老城和仁皇山大平层的客户转向本案驱动土地/产品价值，实现湖东和东部新城的乡镇客户转向本案驱动配套/产品价值，实现度假区低密产品的客户转向本案实现三个大转向推升凤凰首位度守住一个第一性Contents:1·价值竞位·区域识别·购买厘清自我2·节点编排·执行落位超越附录：公司简介、团队配置自我价值竞位、区域识别、购买厘清湖州很小是儿时的小巷，是每周要吃上一口的老字号餐馆是那条奔流不息的澄澈龙溪……这些点滴早已演化为湖州固有的符号湖州很大环太湖唯一因湖命名城市且有南太湖明珠之称素有“丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦”的美誉耳畔的吴侬软语，菰城悠远的江南底色南浔古镇的青石板路每一步都蕴含着历史的回响湖州很新长三角城市群成员城市环杭州湾大湾区核心城市G60科创走廊中心城市湖州很老三大高铁交汇商合杭铁路、沪苏湖铁路湖州至杭州西铁开启1小时长三角生活圈杭州绕城西复线国家“十三五”重点建设项目湖州与杭州的重要组成部分亚运会和世界互联网大会的配套工程湖州轨道交通2020年10月成立轨道交通集团规划4条轨道线路总里程约145公里铁铁速主城区俯瞰凤凰 今昔对比昔日主城首位，今朝凤凰涅槃从江南水乡两岸的繁华大院人家到凤凰一村、二村的高楼林立凤凰一直伴随着湖州的中心发展风潮，蝶变成这座城市最繁华的中心沿着母亲河苕溪的黄金脉络凤凰成为湖州最早的中心城区板块作为湖州重点改造的主城区高端人居板块直面龙溪港，紧邻银泰城、时代广场、爱山广场三大核心商圈携多重规划利好，给予中心人居再次复兴的腾飞厚望凤凰湾 城市能级晋阶之路“凤凰湾”将打造成“凤舞南太湖、魅力新客厅”城市特色品牌整个片区以”望山涵水、金凤朝阳”为设计理念集“产、城、创、文、旅、商”六大业态并举的可持续发展产业示范区凤凰湾片区改造项目涉及房屋总建筑面积约37万㎡，已列入2021年度房屋征收计划（按套均120㎡计算，预计改造3000余套）湾区的超级规划，城市的先行特区区域识别一线凤凰湾 滨水先行区 城市低密墅凤凰湾超级规划城市会客厅凤凰四面环水母亲河苕溪的黄金脉络城市罕有墅区纯粹低密人居区域识别仁皇老城交响处 进阶湖城首位度购买厘清-市场/格局/竞品一级市场超级爆发成交热涨大户逐重截止2021年5月，湖州主城（吴兴区、南浔区）共成交39宗地块其中涉宅用地18宗，成交面积约85.85万㎡，成交金额约89.68亿元湖州地王，湖东荣安地块，成交楼面价13105.17元/㎡容积率1.5，建筑密度28%，“排屋+洋房”配置，建筑限高40m供应量＜成交量，均价突破1.3万元/㎡，量价齐升南浔区及吴兴区的仁皇、东部新城为成交主力，凤凰分区排名第九面积需求上，140㎡以上上移，从刚需向改善转变购买厘清七大板块价值之实 精准凤凰价值能级政务核心区位景观双优2KM银泰4KM高铁站太湖班长仁皇山副班长老城区生活委员凤凰片区科学课代表西南片区进步积极分子湖东西区文娱委员太湖板块团支书东部新城繁盛商配优质教育资源7KM高铁站银泰、爱山等商圈云集无缝对接老城区仁皇山正南方交通路网便捷居住生活优质甄选西南板块3KM商业中心4KM市政府聚集科技型产业连接老城区享受东部新城规划利好配套逐渐成熟发展有潜国家级4A级旅游度假区集旅游、购物休闲、度假居住为一体湖城向东看十年造城高铁红利溢价未来最宜居最具发展潜力锚定湖州中场改善 实现空间置换转向A类竞品（同产品）/ B类竞品（价格相近）/C类竞品（形象对标）本案大发·融悦四季下叠155㎡、27000元/㎡绿城锦玉园高层107-257㎡、预估2-2.5万元/㎡福晟·伴山美墅合院165-220㎡、25000元/㎡卓越府100/113/118/129/145㎡16000元/㎡-14300元/㎡开盘去化率100%现场口径，摇号抢房，洋房年内不取证，销售明聊等涨幅对标要素本案A类竞品（同产品）融悦四季/云墅B类竞品（价格相近）伴山美墅C类竞品（形象对标）绿城锦玉园规模价值容积率2.0建面约40万方容积率2.0建面约7.1万方容积率0.8建面约7.6万方容积率2.288建面约23万方建筑形态高层、叠加高层、叠加、洋房合院、联排高层户型面积中下叠150㎡、上叠137㎡下叠155㎡、上叠148㎡合院165㎡、联排180㎡143/167/191㎡（精装）户型价值上叠星空露台客厅挑空改造后双套房下叠南北双院落南北双采光井超大地下室改造后三套房上叠南北双露台二层带阳台改造后单套房下叠二层带阳台改造后三套房地下室单采光井合院双车位地下室下沉式庭院预留电梯井仅顶层单套房设计联排顶层超大露台预留电梯井仅三房设计最大16米开间四叶草户型设计7米宽景阳台、横厅主卧大飘窗步入式衣帽间形象风格现代都会新中式新中式新亚洲价格下叠约400万元/㎡上叠约300万元/㎡下叠约400万元/㎡（不含地下室）上叠约350万元/㎡25000元/㎡起预估2-2.5万元/㎡推广关键一线凤凰湾、滨水先行区城市低密墅城芯、学府、圈层叠墅仅80席高尔夫旁、山居院子塔尖圈层星级配套、会所泳池园林景观价值捆绑主城文教-凤凰湾 形象看齐绿城高级感繁华商配7座大型商业综合体三所名校环伺纵横湖城内环（北线）快速化改造杭长桥北路至白莲花路雅居乐首入湖州遍布全国逾70个城市筑造逾200多个项目极致景观四进空间九重景观组团设计交通配套规划品牌•南北双院落•超130平地下室•南北双采光井•客厅挑空•改造后三套房150㎡下叠生活悦享空间四季叠院 | 一层一境界 亲地墅品院子特色四层功能成长型家族的天地院墅150㎡中叠墅级尺度空间•动静分区•私密尊贵•客厅挑空•改造后三套房藏珑中叠 | 亲密纯享式 空中院落居中位动静分区空间及功能明确型墅居137㎡上叠奢适活力空间•星空露台•功能分层•客厅挑空•改造后双套房星空上叠 | 墅的入门级 第三空间露台摘星总价优势会客工作与生活的分层WHY BUY | 三大竞比诱因，夯实本案是讲“武德”叠墅湖州的客户对于产品的需求和目标清晰，较难挤压位移所以是需要给到叠墅的购买理由①上有天下有地，花园露台多套房②同等面积下，大平层实得率在80%上下，而叠墅在150%以上（下叠150㎡+地下室130㎡=280㎡）③低容积率，墅级物业属性，满足渴墅一族的私密需求城芯主位+少数人拥享+墅级规制 因为珍稀 所以矜贵核芯版图的愈渐饱和，低密土地的供应日趋减少，低密产品自然也越来越少对于此类高净值人群而言，无论是升级二胎家庭还是空间置换犒劳自己，都是深思熟虑后的“硬刚需”珍贵的事物总是少之又少。
项目命名大全
①区位优势不可替代;②环境幽雅历史形成;③建筑精美不可复制;④风格各异不可仿造;⑤人文价值不可再生. "贵和世嘉"寓意世代富贵相传,和睦和谐,长盛不衰,兴旺发达.案名弥漫着当代时尚的气质,又渗透着东方古韵的雅致与幽怡, 如品香茗,似饮甘醇,物珍稀贵;是古老中国文化底蕴意会与现代国际审美价值观相糅合.贵和世嘉,人性化,现代化的温馨家园,豪华,气派的国际顶级房地产,这里的品味格调糅合现代与古典,东方与西方的设计元素,别致之余更生影影绰绰的中产阶级气息和世家风范,缔造了一个贵族雅士专属生活领地,让品位的贵族人士,一边稳控事业,一边叱吒风云,一边品味人生,更加彰显眼光与品味的卓越不凡!"贵和世嘉",彰显项目"人性化,现代化,生态小区"的特色,让想象更美好,让期望更接近,让生活与梦想奇迹相逢,让您发现生活之美,享受生活之美,更寓意望湖城居住区前景广阔,发展无限!第七篇:1.总名:新人居注释:新人类的现代居所2.10个住宅组团提名:①人和楼②人睦楼③安融楼④居洽楼⑤乐仿楼⑥业如楼⑦生亲楼⑧活朋楼⑨愉戚楼⑩快友楼注释:将每个住宅组团的第一个字串起来就是:人人安居乐业,生活愉快!将每个住宅组团的第二个字串起来就是:和睦融洽,仿如亲朋戚友!第八篇:名称:家de世界说明:该名称有家的感觉,突出了其卖点,彰显了人性化,现代化,生态社区的特点.其含义富有延伸性.让人想象的空间很大.在实际使用时可用字样;家DE世界或家的世界.第九篇:征集案名:梦里水乡诠释:首先"梦里水乡"代表人们对美好生活最贴切的憧憬和渴望,其次它既说明本项目秀水环绕也体现了它完善的生态特色,符合大型高端生态住宅社区的定位.再次,梦里水乡展现了一种快乐逍遥梦幻的意境,完美诠释了其人性化,时代感的温馨家园的特征.银霞国际新城诠释:银霞是最美的景象,在众多诗句中均有体现,包含浓厚的人文气息和历史底蕴,也暗示了本项目大型高端生态住宅社区的定位.其次,国际新城体现了一种大气,上流和时代感.第十篇:总案名:望湖映月,五区案名:尊贵,典雅,人文,宁静,和谐10个住宅组团提名:凌云,芙蓉,披星,戴月,若谷,勤业,自强,奋进,平安,富裕.第十一篇:1,望湖村2,望湖春天3,水木望湖4,望湖·清雅家园5,望湖·成中村第十二篇:"望湖城"项目案名有奖征集活动一,提名名称:"好望角"小区二,命名说明:1,所谓"好",因为"好望角"名字诞生时就是寄予了"美好,幸福,通向富庶"之意,符合"人性化"心理;2,所谓"望",因该小区位于"望湖城"中心地带,取"望湖城"之首字"望",既有"兴旺"之意,又体现了与望湖城的联系,突出了紧邻"望湖公园"的"小区生态"特色;3,所谓"角",因为该小区地形近似三角形,又位于合肥城市东南角,同时也是"望湖"的最好角度;4,"好望角" 读音朗朗上口,影响世界闻名,命名小区富有全球化和"现代化"特色.三,命名寓意:好望角,美好兴旺的一角.附:《好望角由来》好望角由来好望角,非洲大陆最西南端的着名岬角.在南非的西南端,北距开普敦48公里,西濒大西洋,北连开普半岛,这是一条细长的岩石岬角,长约4.8公里.地处大西洋和印度洋相汇之处,苏伊士运河未开通之前,好望角是欧洲通往亚洲的海上必经之地,现在仍是世界上最繁忙的海上通道之一.1486年,葡萄牙探险家迪亚士奉国王之命,率探险队从里斯本出发,沿非洲西海岸向南航行,去寻找一条通往"黄金之国"——印度的新航道.当船队驶至大西洋和印度洋会合处的水域时,海面狂风大作,风雨交加.巨浪把船队推到一个无名岬角上,才免遭灭顶之灾.迪亚士将此地名命为"风暴角".1497年11月,葡萄牙另一探险家达迦马率领远航队成功地绕过此角驶入印度洋,次年5月到达印度西南海岸,然后满载黄金,丝绸回到葡萄牙.葡萄牙国王约翰二世乃将"风暴角"改为"好望角",以示从此带来了美好的希望.自此,好望角航道成为沟通欧亚的唯一海上通道,地理位置和战略位置十分重要.《辞海》解释:好望角命名之意为"从此通向富庶的东方".总之,"好望角"命名寄予了从此给人们带来好运和幸福的含意.故台湾有一度假村用此命名.一,总名提名:"好望角"小区(一)命名说明:1,所谓"好",因为"好望角"名字诞生时就是寄予了"美好,幸福,通向富庶"之意,符合"人性化"心理;2,所谓"望",因该小区位于"望湖城"中心地带,取"望湖城"之首字"望",既有"兴旺"之意,又体现了与望湖城的联系,突出了紧邻"望湖公园"的"小区生态"特色;3,所谓"角",因为该小区地形为直角形,又位于合肥城市东南角,同时小区围湖而建,是直视"望湖公园"的最好视角; 4,"好望角" 读音琅琅上口,声名世界远播,人人耳熟能详,命名小区富有国际化现代化特色.(二)命名寓意:好望角,美好兴旺之角.二,十个住宅组团提名:远望星望好望了望德望隆望展望厚望希望众望命名寓意:所有住宅组团楼名整体划一使用"望"字,全称则为"望湖国际城好望角小区远望楼(或者称阁,区)",将形成"望……望……望"之句,音意美好,中西文化合璧,满足各层次人们的心理.单个组团楼名分别寓意为:远望前程星望宇宙好望人间了望世界德望功高隆望尊贵展望未来厚望成功希望之光众望所归第十三篇:总安名拟为:望湖生态园10个住宅组团名分别为:望湖甲组,望湖乙组,望湖丙组,望湖丁组,望湖戊组,望湖己组,望湖庚组,望湖辛组,望湖壬组,望湖癸组.或者望湖A区,望湖B区,望湖C区,望湖D区,望湖E区,望湖F区,望湖G区,望湖H区,望湖I区,望湖J区.第十四篇:1,望湖新城!{"新"字含义深刻,符合每一个时代主题,新给人以更高的要求和步伐,新象征创新,不断进取!}2,望湖家园!第十五篇:望湖天然生态居命名重点突出在"天然"二字天然给人一种自由自在,自然的感觉!在繁忙的生活中制造了清凉的感觉!给人归属感!第十六篇:总名:湖景苑住宅项目案名:1.银湖苑2.金湖苑3.兴湖苑4.蓝湖苑5.滨湖苑6.绿湖苑7.思湖苑8.恬湖苑9.美湖苑10 休湖苑第十七篇:案名:望湖家园第十八篇:"五福居"----1 :福,禄,寿,喜,财居住的地方.2 :2008北京奥运吉祥物"五福娃"居住的地方.此做总案名,五个分案名,建议可以用五个福娃的名字取.比如:"贝贝家","晶晶庭","欢欢屋","迎迎房","妮妮窝".第十九篇:五大项目应征名单A-04: 望湖-和风居;B-01:望湖-丝雨轩;B-02:望湖-雅竹苑B-03:望湖-新月舍;B-07:望湖-瑞雪阁10个住宅组团提名(应征名单,46选10)1. 颐和花园:取自颐和园妙趣,又具有"怡人平和"之意,古典温馨,特别适合三口之家.2. 金都.发现王国"金都"突出位置重要性,而发现增加几许神秘,"王国"不失厚重,比较符合年轻客户的需求!3. 玲珑世嘉"玲珑"本来就带有一种高贵气息,而"世嘉"更是过之无不及,整体浑然天成,彰显贵族气息.4. 海河远景比较平民化一点,通俗符合主流,点出主题,整体楼盘犹如一幅风景,羡煞旁人.5. 皇家花园与玲珑世嘉有异曲同工之妙,不过表达更为大气,虽不及玲珑世嘉内敛含蓄,但皇家气派表露无疑.6. 恬怡公寓取"恬美""怡静"之意,突出安静氛围和一种自然的营造.7. 世纪庭院大气十足,具有国际风格,欧美式的庭院8.白玫园突出浪漫氛围,符合喜欢浪漫生活的客户,符合居家浪漫的氛围.9. 瑶池公寓借寓"瑶池仙境"之意,突出幽雅遥远的特点.表达了营造理想人居的宗旨和设计理念.在相对独立的生活环境中拥有现代化的生活设施的同时拥有个性化的生活空间,充分尊重个人的隐私和创意,尽享物质生活的舒适安逸和精神生活的自由与独立.每个人都有自己理想的生活追求,充分尊重生活个性和创意,缔造理想人居生活.10.海逸名苑寓意优美,内涵深刻,高贵典雅.11.帝新福邸借帝王瑞气,融"福碌显贵"之福,吉祥之意溢于言表.12.塞纳河畔取自塞纳河,而法国是浪漫之都,而塞纳河更是温馨而和谐.河畔,总给人一种回归的感觉,就像港湾一样.13.静安丽舍恬静而安全,已经是很多人对人居条件的期望,而再加上华贵气息,堪称完美.14.海阁雅筑海上之阁,虽然历经风险,却能平安屹立,有一种大气浑厚之美,而雅却是闺中名角,二者合二为一,代表美好,幸福,预示前景美好,生活在这里的人们即使工作有挫折,也会安然度过.15.林泉枫景代表大自然,俗话说:万物天成源于自然!现在人类特别重视自然界环抱的问题,也都希望自己住的地方是一个绿色环抱,优美舒适,无污染的地方;还有就是警示人类保护环境爱护我们的大自然!第二层次寓意:住在这里的人都自在安然,快乐幸福的生活,这也是老百姓最向往的心愿!16.金色天地金色:精英的颜色.通过这样的案名表达了该楼盘是一处比较能融合精英人才的温馨家园,并提升了形象.天地:个性化,专业化,这也是未来家居的发展趋势17.蓝色海岸心有多大,舞台就有多大,生活就是与心共舞;蓝天是很多人儿时的梦想,而蓝色也是很多人钟情的颜色.居住在一个随心所欲.充满梦想的浪漫家园,每一天的生活都充满诗意,满足了时代精英们对"梦想乐园"的感性需求.18帝苑华庭一个高尚尊贵之地,适合白领人士居住,有高尚,独特的品味,蕴含此项目"清新典雅",独具魅力.从而打造出成功人士的理想人居.19爱琴空间与诗意空间遥相呼应,有音乐美感,寓意爱琴海的感觉,很有情感味道.20红叶别墅红叶就是枫叶,枫树在传说中是滋生万物的生命之树,有宇宙生命树和图腾树的含义,,所以在众多树叶中选择了"枫叶",同时也代表了楼盘中的自然生态.21静海欣园无论我们在职场上的打拼是志得意满还是举步维艰,留在我们心灵深处最美丽的画面永远是梦想驰骋的乐园:牵着自己最心爱的女人漫步在绿树成荫的甬道,远处隐隐传来大海的旋律,夕阳的余晖中弥漫着温馨浪漫,满载着希望和对生活的憧憬.当放下工作的疲惫和无奈时,人们期望寻找一个宁静的居所.22.博雅.韵园"博",广博,学识渊博之意,说明现代人对知识的渴望和追求.雅,取自儒雅,代表美好,体现出人们追求美好生活的态度."韵",蕴藏古典之美,说明了人们追求之根本.总体来看,拥有广博的学识,温馨的生活,正符合这一人群对生活的完美理想,表现出对建设美好家园的人生追求理念的完美诠释.23.诗意空间顾名思义,诗意氛围,浪漫满屋,"空间"高度概括人居环境,符合一些喜欢新奇的人们的定位.24瀚锦森林翰:代表博大浩瀚,锦,蕴涵锦绣前程,对未来充满信心和期待.森林:代表资源广博,环境和谐通达,到处都蕴藏着新生和希望.总体给人一种大都市里的阳光森林的感觉,生活其中会不由的感觉环境和谐通达,心情轻松暇逸,资源广博,时时都会有机会和希望.25.帝隆海悦寓指"有文化,贤达人物居住的地方",高贵典雅,气度不凡,充分反映了项目目标客户群体文化程度高的特点.26阳光海岸亲水,亲阳光,是现代都市人的梦想.晨起,推开窗,流淌进来的是使满屋生辉的阳光;埋头在写字楼,抬头最希望看到的也是一缕透明的阳光;在失意时,安抚心灵的,也是那一缕阳光.阳光海岸,给你温馨,给你风景.27佳祥乐园突出高级住宅小区特点,以其优美的环境和完善的配套设施成为理想居住的追求与信仰的聚居地.以突出其领导地位来构筑了该区域浓厚的人文景观.28.海河世纪城磅礴大气,催人奋进,符合品牌定位!29.威尼斯公寓东方威尼斯,兼有东西浪漫神韵,高雅新颖.东方康城东方,代表广博,而"康"寓指健康安定,符合广大老百姓的生活定位.30.情归巴罗巴罗,在极地附近,因为经常出现极昼现象,容易出现午夜阳光,非常壮观美丽,是一处绝佳的适合情侣居住的天地.31.巴黎雅阁都称巴黎为浪漫温馨之都,而且被大多数人所熟知,一个"雅"字,彰显高贵.32.澳洲枫情符合本地有很多澳洲建筑风格,很多人都知道枫叶的寓意,代表事业永成,生活美满.枫树在传说中是滋生万物的生命之树,有宇宙生命树和图腾树的含义,且楼盘距西山较近,所以在众多树木中选择了"枫树",同时也代表了楼盘中的自然生态.而枫情也有"风情"之意!33.瑞海别苑"瑞"为祥瑞,表示这个楼盘中的业主将为祥瑞之才,也可以表示这个楼盘超过其他的楼盘,是高水平的代表作品.同时预示业主在这里可以住的安逸和舒服."别苑"原指建在乡村中供主人休闲娱乐,健身等活动需要的建筑物.从地理位置上看,别院一般位于城市外,使用者可以方便地来往于城市与别苑之间,其最大的优点是放松和自由的享受,可以呼吸清新的空气,松弛在快节奏生活中绷紧的神经,拥有健康的身体.因此,"别苑"表明了该楼盘的在业主中的感性位置.34.绿野仙棕寓意:绿野仙踪,而棕,有棕榈之意思,代表楼盘特点,而绿野符合回归自然的主旨,表达了一些业主对大自然生活的向往和回归.35.江南假日案名寓有"自由, 自在,"等意思, 这是开发商对居住者的承诺, 也表达了居住者深藏内心的理想和渴望."江南假日即表达:给有心的选择者和居住者,自在无限的时间和空间,如假日一般休闲,又似乎身处江南,实为绝妙.36.帝苑小区高贵而俭约,帝苑兼有皇家品位,而小区则比较大众化,符合很多老百姓的需求 .37.逸景园逸"为超逸,表示这个楼盘中的业主为逸群之才,也可以表示这个楼盘超过其他的楼盘,是高水平的代表作品.同时,"逸"还有舒适的意思,预示业主在这里可以住的安逸和舒服.而逸景则突出环境幽雅,胜于林园!38.银湖宝苑古书中,银字,一直代表华贵,而银湖寓指月光下的精谧之湖.宝苑,与帝苑有异曲同工之妙,整体浑然天成,融为一体,把楼盘的意境全面烘托.39.沁园生活-静源居沁园春,本是词牌名,而沁园生活无疑是一种"大隐"风格,典雅幽静,静源,涉湖涉水,内涵丰富,意境全出.40.深蓝港湾在很多科幻片中,深蓝是一个遥远的星球,遥不可及,那里生活近乎完美.而港湾很富情感韵味,符合楼盘对一些成功人士的定位.41.瀚海花园瀚,寓意浩瀚,而海,从来都是博大的化身,瀚海组合很大气壮观,示人"大气磅礴"的逼人气势,蕴而花园则突出温馨而细腻,甚至于有一些理性,但从来却都不缺乏浪漫.42.玲珑逸轩玲珑,寓意奇珍小巧,很干练,代表塌实高效的工作生活方式,尤其符合很多都市人群的定位,而逸为超逸,表示逸群之才,同时,"逸"还有舒适的意思,预示业主在这里可以住的安逸和舒服.43.雅荷林溪蕴含浓厚的东方文化气息,展示着崇高悠远和大自然的杰作.44.绮霞枫里亲水,亲阳光,是现代都市人的梦想.晨起,推开窗,流淌进来的是使满屋生辉的阳光;埋头在写字楼,抬头最希望看到的也是一缕透明的阳光;在失意时,安抚心灵的,也是那一缕阳光,即使是淡淡的晚霞之光也令人欣喜若狂,何况是绮丽绝美呢枫里,就是枫叶的故乡寓意丰富的精神生活:健康,温暖,希望.枫里应该是一个宏大的,光明而浪漫的地方,是一个温暖,耀眼的城邦,是充满希望和阳光般速度的私人领地.45.紫色-花样年华充满活力,动力,并潜藏着无数机会,财富,是成就理想的所在.本楼盘就是在其中的一座"理想城".46.海韵-芳馨园海,寓意广博浩瀚,而他的旋律也必将是震撼而绝美的.而芳,代表鲜花和生命,馨,表意馨香,借寓温馨.整体表达即使身处大潮浪中,依旧有自己的家园可以依靠,可以感受温馨生活.总项目应征名单:绿野仙棕10个住宅组团提名应征名单:1: 望湖-和风居;2:望湖-丝雨轩;3:望湖-雅竹苑;4:望湖-新月舍;5:望湖-瑞雪阁;6:望湖-蔷薇园;7:望湖-紫烟庭8:望湖-玲珑湾;9:望湖-枫泉里;10:望湖-博雅筑第二十篇:(1)荣和水泊(自然而来的气质,舒适空间的定格)(2)望城-和平湾(祥和,平静的心情港湾)(3)丽景翠园(悠闲生活,芳草绿洲)第二十一篇:[1]望湖·天音阁!(首推一);[2]望湖·向阳居!(重点推荐);[3]望湖·未来城!(首推二);[4]望湖后花园!(重点推荐);[5]望湖·梦园湾!(首推三);[6]望湖天骄城!(重点推荐);[7]望湖别府!(重点推荐);[8]翠湖苑!(重点推荐);[9]望湖·世纪嘉园!(重点推荐)[10]翠湖轩!(重点推荐)创意说明:上述案名从各个角度融合了望湖项目的整体优势和非凡特色及亮点,创作主题极为鲜明且时尚新颖,立意高远而又不乏时代感,内涵也很丰富,融入了项目特点和符合项目"人性化,现代化,生态化"的特色,易于传播,能够在短时间内为大众和业主所接受和认可,品牌度把握到位,必将为贵公司在本项目上的不断发展注入鼎盛动力和一流风范,希望贵公司给予考虑和采纳,谢谢![附注说明]以上应征作品均属本人原创,如不采用则本人有权保留所创作品的着作权和相关知识产权!如若无偿采用则本人将保留一切诉讼权利!诚信是金,好信誉才有好未来,望能公平公正评奖和按时开奖,谢谢!第二十二篇:一总案名:秀湖世纪新村二五个地块名:1 翠湖轩;2 锦湖苑;3 郦湖庭;4 璟湖园;5 碧湖湾;三十个住宅组团名1 秋水宜人;2 婉风逸墅;3 郦水.假日;4 湖天秀景;5 雅秀轩;6 水木年华;7 洞庭.印象;8 湖天新桃源;9 居雅水典;10 圣水人家第二十三篇:命名之一:倾城国人有一望倾城之说,意味所关注的事物美丽,同时也有倾城之恋一说,富有浪漫气息!第二十四篇:总名:水榭丽苑乐天居清丽园文雅阁梨园杏园第二十五篇:方案A:一总名①百花苑;②望湖翠庭;③翠湖雅居二10个住宅组团⑴石榴苑;⑵桂花苑;⑶梅苑;⑷兰苑;⑸竹苑;⑹菊苑;⑺玉兰苑⑻海棠苑⑼迎春苑⑽牡丹苑创意说明:花卉是美的使者和化身.把合肥市的市花石榴和桂花名引入楼盘的命名;其中的梅,兰,竹,菊是"花草四雅";而玉兰,海棠,迎春,牡丹,桂花,组成在中国古典园林史上占有重要地位的玉堂春富贵配置方法.该配置方法寓意吉祥,富贵和权势.它在这里体现了贵项目尊贵,典雅的气质,表现项目大型高端生态住宅区的定位,也体现了天人合一,人与自然和谐共生的理念.开创合肥品质楼盘的决心和气魄.以上案名合在一起共同构成贵项目的百花苑,百花盛开,万事开泰. 该命名把具有美好寓意的花语引入楼盘案名的命名,突出了生态特色,主题鲜明,寓意深刻,通俗健康,浑然天成.方案B:一总名①望湖华庭;②翠湖嘉苑;③桂香苑/桂香居二10个住宅组团⑴桂福⑵桂禄⑶桂寿⑷桂喜⑸桂康⑹桂泰⑺桂吉⑻桂祥⑼桂安⑽桂瑞创意说明:桂花是合肥市的市花,"桂"与"贵"谐音,该组提名以泰,康,福,祥,等具有美好含义的词汇组成,表达了对贵项目的美好祝愿,突出了该项目的高贵品质,以及定位高端市场的目标.该组提名充分表现了贵公司致力于构建一个人性化,现代化的温馨家园.第二十六篇:"望湖城"项目案名:1,望湖阳光城创意说明:家在望湖边,心在阳光里,邻湖名宅,阳光居所.阳光,都市,公园,我的家,彰显了项目"人性化,现代化,生态小区"的特色,能准确体现大型高端生态住宅社区的定位.2,梦湖嘉园创意说明:超越梦想,演绎新都市生活.3,翠湖世纪城创意说明:一城绿意满城醉.4,望湖万隆苑创意说明:诚愿万家兴隆,生活幸福.5,望湖花城创意说明:魅力家居,花样生活.第二十七篇:1,好望角说明:突出了望湖城的内涵,有水,有湖,"好望角"体现了地势的优势,易记,尽人皆知.第二十八篇:一,总名:望湖城二,五大地块(因总名为望湖城,五大地块分别以中国的五大淡水湖泊命名,顾名思义)1,爱的巢湖2,洞庭家园3,太湖.新天地4,洪泽华庭5,金色鄱阳三,十大住宅组团名称:(以每地块二个组合命名)1,万和家园;2,金凤凰窝;3,风和洞庭;4,阳光洞庭;5,桂香居;6,兰香居;7,洪福苑;8,润泽苑;9,金色华府;10,金城豪庭第二十九篇:"望湖城"项目总案名创意(一):青帝佳(家)苑!创意说明:这是一个和青春,绿色,似锦的繁花有关的创意!飒飒西风满院栽蕊寒香冷蝶难来他年我若为青帝报与桃花一处开----创意源起《黄巢.题菊花》青帝!彰显绿色时尚!!定位项目的安全,环保!!在楼盘和市民之间架一座绿色的心桥!创造绿色的附加值!!绿色的未来!人们是绿色的主人!可以诗意地栖居,象花一样的自由呼吸!彰显尊贵,卓尔不凡!青帝:中国民间人文传说中主宰春天的神!司掌百花,是春天的主人!人文气息浓!有内涵!!建议"望湖城"案名创意定位树起绿色的大旗!做环境日益不尽人意时代的青帝!并努力去改变!书写绿色的创意传奇!(保留创意总监权)组团(一)创意:春华阁组团(二)创意:秋实阁组团(三)创意:开泰阁组团(四)创意:幸福阁组团(五)创意:和谐阁组团(六)创意:青春阁组团(七)创意:勤劳阁组团(八)创意:明月阁组团(九)创意:牵手阁组团(十)创意:诚信阁(贵在参与!)第三十篇:。
海门证大国际城 开发介绍册简 6 15
开 发 功 能 组
感官公园
项目总体规划
大拇指广场
已建： 已完工面积：203900㎡
注：黑色箭头注明项目为证 大国际城商业配套项目。
吉斯达地块
中国山地块
策划启动项目
①大拇指广场
②证大感官公园
1.海门大拇指广场总用地面积约18900万平方米，地上建筑面积约32000万平方米，地下建筑 面积约12400万平米，建筑限高24米。总体设计风格为融入文化元素的现代风格。整体色调 以暖色调：灰、黄、红、褐为主。
2010年
证
大
2011年
一. 海门市区位分析
海门市素有江海门户之称。位于长江 和沿海两大开放带的交汇点上，东临 黄海，南依长江，是中国黄金水道与 黄金海岸“T”字型的结合点，与国际 大都市上海隔江相望，西靠沿海开放 城市南通，北连广袤的江海平原。
海门与上海同处于长江入海口，以上 海为龙头的长三角洲地区正逐渐成为 主导中国经济发展的大都市经济圈， 以被列为世界六大城市带之一。
项目处于长三角北翼，距离 周围主要经济发达城市，均 在两小时交通可及范围内
南通最南端的沿江区域，是 南通与上海都市圈接轨的第 一桥头堡
●证大国际城项目位置
证大国际城 7
项目处于海门滨江新 城的国际居住区板块， 东边是国际科技创业 区，南边是国际主题 俱乐部区
●证大国际城项目概况
证大国际城总规划面积1.3平方公里，南望长江、北靠海宁寺， 东临海门市新的行政中心以及中央商务区。
基地条件分析
项目区位条件
项目位于南通最南端的沿江区域，是南通与上海都市圈接轨的第一桥头堡。
苏通大桥的建成通车， 从根本上提升海门的区 位优势，使海门融入大 上海一小时经济生活圈。
宇宙第一房企南通三盘一城多碧策略汇报
A 公馆1895
A项目 招挂牌时间
地价 楼面价 户型规划 占地面积 建筑面积 容积率 合作方
公馆1895-新项目 2016年12月30日
878.7万元/亩 7799元/㎡
117㎡/140㎡/170㎡ 110亩，约73508㎡
158489㎡ 1.69
融创地产
市中心商圈
圆融商圈
老城区
B 九玺台
B项目
九玺台-新项目
启东市 常：96.76 户：112.41
宏观经济指标
全市总人口
2016年底 (地级市不含通州)
207.68万人
2016年底(含县市)
728.36
城区户籍人口
87.16
766.66
城区常住人口
120.52
730.2
GDP/增速
151.07万元/9.17%
6768.2万元/9.3%
人均GDP
15.56万
南通市区商品住宅市场情况概述
2016年全年商品住宅成交量377.47万方，去库存效应明显，成交均价逐步攀升， 2017年1-5月南通市区商品住宅均价达10292元/ ㎡，2017年1-5月南通市区商品住宅供求失衡，供求比为0.95；
2011-2017年南通市区商品住宅供求及价格关系
400
350
300
崇
附小、二附小，洋房的销售价格普遍在15000元/㎡以上
川 新城区：以市政府为核心，中南城为商圈新城板块，城市界
区
面优，客户认可度高，洋房销售价格在12000-17000元/㎡
划 分 新东区：规划工业园区生活及商业氛围一般，项目及产品偏
刚需，配套汽车东站，洋房销售价格在10000-13000元/㎡
海门市正大国际三期案名建议111
强销期
节奏性强销，产品互相促进 4000、3000 70% 3616 4520 推48套 12000 D区+A区剩余临水
机动
4200、3200 70% 3037 3796
3835.8804 80% 9236.8 11546 136套 34000
节奏性强销，顶三期价格 5800 50% 4872 6960 5530.88 70% 13163.5 18805 64100 360套 22400 30351
三期产品应该如何推盘？
类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度
以满庭芳的高举高打，带动三期产品
洋房类产品先期入市，试探小高层市场
客户/
总体营销策略
在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确
产品中心原则——未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵， 创意性的产品概念营造及推出，形成鲜明的市场亮点。
中加一品
——“一”，通艺、谊、益等，充分展现了项目的品质感，并演进了证大的开发理念
——整个案名在导入中加的概念的同时，给人以大气的感觉
虹馆
——“虹馆”，让人联想到香港的红馆，意有生活斑斓之意，现代感强
客户/
方向四：导入中加合作的概念
兰亭苑
——书卷味道质，大唐印象盛世豪庭
持续营造项
目热点
化的速度，注
重销控手段
策略阶段性
较强
显现较为明显
客户/
基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。
客户/
三期项目现状
小高层，240套左右 房源，3万平米左右
花园洋房，四组团， 预估180套房源左右， 2.6万平米左右
房地产项目开盘方法
3.2.1 政府销售许可文件的取得 .........................................................................................................3 3.2.2 良好的前期推广 .........................................................................................................................3 3. 2.3 充分有效的客户储备 ................................................................................................................8
4.2 开盘范围..........................................................................................................................................10 4.2.1 确定开盘推售范围的原则 ........................................................................................................11 4.2.2 确定开盘范围的方法 ................................................................................................................11 4.2.3 开盘加推计划 ............................................................................................................................11
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
强势蓄水原则——欲为强势市场，必先蓄之高峡 将本项目的概念及产品做足、做透，在做到充分市场探测与准备的同时，积累最大的客户
基础、丰富的客户资源，为后期销售打好基础、做好准备。
客户/
因此，我们的销售策略：
市场供大于求，推盘少量多频次，视具体情况制定价格幅度 大盘所在区域不成熟，尚需人口导入及产业方面的引入
客户/
我们的价格如何制定：
一、成本估算；
必须参考
√
定价依据
二、周边包括在售、已售、 将售竞争个案在内所有楼 盘的现行销售价格情况；
中南世纪城洋房 07年4500元/平米
有一定参考 价值 √
三、未来市场发展预判
有一定参考价值 √
以成本估算为参考 区域的不成熟性 后续市场的不确定因子
客户/
小高层不确定因素，区域小高层市场需激活 花园洋房的类别墅性质，作为产品的过渡
3月
4月
三期动工
准备期 主推满庭芳去化
推34套 8500
C区左
5200 80%
3094 4420
推54套 13500 C区右+A部分 临水
节奏性强销 5500 50% 5198 7425
5 月
6月
7月
8 月
销售计划
蓄水期 三期蓄水
开盘 68套 8500 8-10#
3800 60% 2584 3230
推广方式 核心诉求不明 显，缺少项目 特质。以报广 电视及SP为主； PR活动在效果 显现较为明显
客户/
基于以上对海门市场推盘的认识，我们再切入三期。
三期项目现状
小高层，240套左右 房源，3万平米左右
客户/
花园洋房，四组团， 预估180套房源左右，
2.6万平米左右
推盘思路 三期产品应该如何推盘？以低开策略，源自稳入市 平价入市策略，带动小高层产品
初步价格预测： 小高层入市价格：3000元/平米 花园洋房入市价格：3800元/平米
客户/
我们的推广策略：
形象先导
产品力诉求
生活境界提升
客户/
我们的推广手段：
NP报媒、MG杂志媒体 RD电台、CF电视广告 POP户外广告 销售道具 SP活动、DS拜访、各种展会 售楼处与样板房
证大国际城三期推盘及案名建议
客户/
前言
鉴于证大国际城三期年后即将动工，而整个方案设计还处于扩初阶段，本次针 对三期所做的推盘策略主要以纲要性的方向性内容为主，更多的是战略性的探讨， 后续的战术性阐述尚需三期扩初完成之后，因此，本次提报以期通过年前的大致战 略梳理，为年后三期的营销推广工作抛砖引玉。
08.1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 09.1 2 3 4
3期准备期
蓄水期
3期强销持续期
在整体销售阶段化分上我们遵循的是循序渐进、由浅入深的销售原则。先对客户做最大范围、最大面积 的围攻，之后在针对每期不同房源，对蓄水客户逐步引导、分流、筛选，在开盘前形成对推案房源的强势蓄 水，明确每期推案房源的准意向客户，保证每期推案顺利去化。在前期开盘后，考虑到大盘前期以稳当先， 所以我们预留了1-2个月左右的强势蓄水期，针对每期推案房源意向客户做明确的房源动线引导，保证每期 房源拥有充足的客户量，确保去化。
客户/
海门市场借鉴 满庭芳房源较多 区域市场不成熟，小高层产品需要激活 类别墅产品洋房对别墅至公寓的有效过度 以满庭芳的高举高打，带动三期产品 洋房类产品先期入市，试探小高层市场
客户/
总体营销策略
在遵循以上推盘思路的同时，我们还应明确
产品中心原则——未来新区、艺术建筑、中心人物、中心生活 充分利用本案所具有的升值潜力、产品规划、环境优势，深度挖掘实质性卖点与产品内涵，
本案三期产品以公寓为主，产品需要过度，区域地块小高层需激活 为后期销售做一定的铺垫
连环式共进—满庭芳引导洋房去化，洋房促进小高层去化
客户/
我们的推案策略：
推案原则： ——利润最大化原则：促进三期产品能达到稳开高走的策略，一方面让客产生升值的感受， 另一方面也进一步促进利润最大化 ——市场引导原则：充分考虑到小高层市场在该区域尚待花园洋房这一过度产品激活，花 园洋房先期入市，试探小高层市场，平稳提升该区域对此产品的接受度。 ——产品互动及相互促进原则：联系到二期还有部分产品推出，通过先期推出花园洋房这 一类型做别墅至小高层公寓房的过度，以达到产品双向挤压的效果
升价格(3.4期)
五、高层小户型，先期蓄水， 宜采用机动方式推出，拉伸销
售
月份
工程节点
三期销售节点 推案面积 房源 期段 目的 均价 销售率
实际销售额 总销售额
满庭芳销售节点 推案面积
房源 期段 目的 均价 销售率 实际销售额 总销售额 全年推案面积 全年推案套数 全年实际销售额 全面总销额
1月
2 月
市场提点
推案方式
多频次，每 次中少量推 出；注重所 推产品间的 相互促进； 持续营造项 目热点
海门的推盘印象
销售方式
低开高走，或 平开高走的策 略；通过不同 产品间相互促 进带动销售去 化的速度，注 重销控手段
价格制定
价格走势相 对平稳，全 年价格增幅 大概在10% 左右，价格 策略阶段性 较强
客户名称
小计
224套 30100
3835.8804 80%
9236.8 11546 136套 34000
5530.88 70%
13163.5 18805 64100 360套 22400 30351
客户/
明确了推案策略，我们的销售线：
满庭芳销售持续期
二期：08年1月、4月、9月，满庭芳推量 三期：08年7月开盘；08年9月、11月、09年2月，三期推量
推案策略
机动
3.3
3.2
3.4
3.1
客户/
一、08.7月开盘，花园洋房， 过度别墅至公寓，激活小高层
及市场试探(3.1期)
二、08.9月份开盘，洋房+小高 层产品（适量），小高层入市
试探(3.2期)
三、09.11月份开盘（洋房+小 高层），洋房位置优，提升价
格(3.3期)
四、09.2月份开盘，小高层市 场相对成熟，最好的位置，提
9月
1 0
客11月户/ 12月
月
样板区样板房展示
推86套
推70套 108套
12100
9500
11000
11-13#,3#
2/14/15#
1#
强销期
机动
节奏性强销，产品互相促进
4000、3000
4200、3200
70%
70%
3616
3037
4520
3796
推48套
12000
持续期
D区+A区剩余临水
节奏性强销，顶三期价格 5800 50% 4872 6960