商业研究专项【上海浦东项目 精品资料】
2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)
上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。
3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。
区域外人口为会展人员。
5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。
花木路入口为人员进入主入口。
B1层为地铁乘客进出入口。
516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。
87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。
整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。
8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。
酒店和综合体【上海浦东项目 精品资料】
商业综合体 方案二
二层平面
商业综合体 方案二
方案二
公寓位于体块东侧中央部位， 可以鸟瞰住宅区内景观，与住宅 平行，整体规划形态较佳
文化中心以及影院剧院使用三 层高的北侧梯形玻璃体量作为主 要交通
影院部分位于二层超市。辅助 部分二层为手工作坊，三层属于 剧院部分‘三层部分ห้องสมุดไป่ตู้L形，南向 退台，公寓三层东侧和南侧可以 使用。
商业综合体 方案三
商业综合体 方案三
商业综合体 方案三
方案三
公寓位于体块东南角，与住宅平行 。
超市从一层北侧梯形玻璃体量进入 ，文化中心和影院剧场入口对应区内主 要人行景观道。
影院部分位于二三层，三层和四层 整体向南退台，公寓三层可以完整使用 。
商业综合体 方案四
商业综合体 方案四
商业综合体 方案四
酒店
方案二
酒店
方案二
酒店方案二
酒店次入口位于裙 房体块西侧中部，形成 人行景观道末端对景.
次入口以南沿街均 为商铺.
宴会区域位于东侧 景观面.
后勤部分面积位于 地下层.
方案四
公寓位于体块东南角，与住 宅平行。
影院部分位于二三层，三层 和四层在东南侧有较大面积退台 。
公寓三层可以完整使用。
酒店
方案一
酒店
方案一
酒店方案一
酒店次入口位于 裙房体块西侧上部， 离酒店大堂距离更近
裙房西侧广场周 边以及南侧沿街均为 商铺
宴会区域位于一 层大堂上方
后勤入口位于裙 房体块东侧
商业综合体和酒店 平面功能及体块推敲
2015.10.30.
商业综合体 方案一
三层平面
上海商业项目考察报告2014.11.8
室内设计
走廊过道小品
观光电梯入口
顶层设计
顶楼引入商业街模式：在“环球港”顶层把商铺进行 街坊式布置，打造情景式休闲商业街。
顶层设计
情景式休闲商业街
屋顶设计
屋顶停车场、花园设计 。
业态布局
动线设计
购物中心平面南北长度达到560m,东西长度约为150m ，所有走道长度约9公里。人行过道宽度约4米，总宽度 约20米，设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道 与“三大主题”区域有较为清晰的互动。
公寓：40000m2
项目交通
5条轨道交通环绕整个项目区域
3、4、13号线无缝连接； 11、14号线临近本项目； 紧贴内环双匝道出入口； 其他主要交通距离： 虹桥机场约17公里；
浦东机场约52公里；
虹桥火车站 约17公里； 上海火车站约5公里
项目总体构成
一艘航母
项目区位及客流分析
动线规划
三中庭设计分割空间，中庭内设计直达电梯，上下易见通达；水平动 线采用哑铃型动线，双主力店加环形动线围绕次主力店，简洁合理。
垂 直 动 线 示 意 图
3、4号线入口
垂直动线： 人流导入： 自驾消费者与13号线导入消费者从地下层
导入项目，3、4号线从3层导入；
动线分析： 不同楼层之间通过三个中庭的9部直达电梯 相互连接，不同楼层之间易达性强；大尺
整体布局
花园中庭
中央广场
太阳大厅
平面人流拉动：平面东西 端距离达400米，距离较长 ，为避免产生逛街的沉闷 感与雷同感，必须创造消 费节点及主题分区而带动 人流自东往西走动。
消费节点：消费节点能让消费 者有个停留节点，进行休息调 整，通常中庭是作为消费节点 的合理表现方式，但对消费节 点的数量和位置需进行控制。 一般平面动线需要消费节点时 ，以两个至三个为宜。
星浩资本浦东嘉里城项目介绍
客房情况
房間類別 豪華客房 園景客房 嘉里閣豪華客房 嘉里閣超豪華客房 嘉里閣超豪華園景客房 嘉里閣行政套房 浦東特色套房 上海總統套房 合计
房間数量 房间面積 总面积 面积占比
255
42 10710 41.0%
170
42 7140 27.3%
88
42 3696 14.1%
14
51 714
2.7%
14
环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶 分区剩余车位指示牌
20（2部地下至大堂）+2 6-7 日立
地面、墙面石材
写字楼亮点：行政楼层
➢写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场； ➢3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、 酒店共用； ➢4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米）， 确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。
嘉里健身共6000㎡； 占据3个楼层（2层室内， 1层露天）； 包含服务—— 24小时开放健身房 25米长室内游泳池 按摩浴缸、桑拿、蒸气房 露天篮球/网球场、跑道 攀登练习墙
高级水疗套房、有氧健身 动感单车馆、拳击房 瑜伽馆 (包括高温瑜伽) 专业教练服务 700㎡儿童冒险乐园—— 婴幼儿游乐区 儿童游乐滑梯 活力攀登区 主题派对房
服务式公寓指标
主要指标 总建面（平米）
层数 总高（米）
总套数 面积段
浦东嘉里城 34000 28 100 182
103-642
房型 建筑面积(㎡) 月租金
一房
103 - 134 21000-33000
两房
146 - 194 25000-40000
浦东新区推进电子商务发展三年行动计划精品文档11页
浦东新区推进电子商务发展三年行动计划（2019－2019年）电子商务是互联网时代的新型商务活动，是现代服务业的重要组成部分。
发展电子商务对浦东新区转变经济发展方式，调整产业结构，实现经济发展转型，推进上海国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心核心区建设具有十分重要的意义。
为贯彻落实《国务院关于加快电子商务发展的若干意见》、《上海市促进电子商务发展规定》（沪人大[2019]第5号文）、上海市政府《关于加快推进上海高新技术产业化的实施意见》（沪府发[2009]26号）的精神，结合浦东新区发展战略性新兴产业的总体要求，制定本实施计划。
一、总体思路和发展目标（一）总体思路贯彻落实国家和上海市发展战略性新兴产业的总体部署，依托上海雄厚的产业基础和商务环境，在进一步支持基于B2B\B2C\C2C业态发展的同时，突破传统电子商务模式，特别关注电子商务新兴业态的发展。
促进电子商务技术创新和模式创新，探索新型电子商务市场规则，实现区域电子商务产业资源的集聚和协同发展，成为“数字高原，智慧浦东”的重要支撑领域，辐射长三角经济带，使浦东逐步形成全国乃至东亚国际贸易结算中心、营运中心、订单中心和产品交易定价中心，争创国家电子商务创新实践区。
（二）发展目标1、应用基础目标。
积极推进“城市光网”计划，到2019年，新区家庭宽带接入数达100万户，每千人互联网用户数达500人，每万人网购和移动支付用户达1000人。
规模以上企业电子商务行为率达到70%左右。
2、经济发展目标。
到2019年，推动浦东新区电子商务年交易额达到3500亿元，占全市电子商务交易总额的60%左右，占全市商品交易总额的比重达到20%。
电子支付交易额达到1万亿元，形成1-2家千亿级、4-5家百亿级以上具有行业领先优势的第三方电子商务平台企业。
3、业态创新目标。
到2019年，浦东新区要成为上海市大宗商品电子交易、M2M供应链管理、电子支付和移动电子商务等领域企业数量最多、交易量最大的电子商务新兴业态高地。
总体规划【上海浦东项目 精品资料】
其中 销售房 35006.76
其中
配套 商业
1453.12 64000
酒店
39489
其中
四星级 三星级
29763 9726
地下车库建筑面积
61643.90
住宅
16260.4
商业
31441.25
其中
其中
超市 其他
6000.00 25441.25
酒店
13942.25
其中
四星级 三星级
9602.25 4340
方案二
超市全地上8000㎡ 商业全部四层 公寓约1.1万方
项目
指标（㎡）
基地面积
73766.5
总建筑面积
203729.29
地上建筑面积
147680.64
住宅
38351.64
保障房
1891.76
其中 销售房 35006.76
其中
配套 商业（含超市）
1453.12 69000
酒店
40329
其中
四星级 三星级
酒店
13942.25
其中
四星级 三星级
9602.25 4340
计容建筑面积
147840.64
容积率
2.00
住宅户数
416
其中
保障房 销售房
28 388
机动车位数量
1550
地面
71
商业
71
其中地下 住宅
1479 447
其中 商业
659
酒店
373
非机动车位数量
2829
住宅
406
其中
商业
1818
酒店
605
计容建筑面积
星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每 一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式 ，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致 细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务 于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼， 最关键的原因是，室内设计先于结构进行。 房子还没有做的时候就开始扣细节，这个 过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是 这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的 墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工 图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定 制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板 房的标准就是业主入住的交房标准。 卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保 证成品表面平整。
上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告
浦东嘉里城
浦东嘉里城——酒店设 计亮点
主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风 格、调性有别，而保证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别
39
墅住区，景观好。
浦东嘉里城
浦东嘉里城——酒店式公寓 配置标准
主要配置： ➢厨房6件 套 ➢TOTO洁
主要配套及服务：
全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿
二楼大堂：地面石材搭配，墙面石 材、木饰面搭配，顶部木饰面、石 膏板搭配
浦东嘉里城——写字楼 一楼通往二设楼计扶亮梯点
电梯厅（标准层同此）
标准层通道：150MM架空地台，墙面 涂料，顶部矿棉板
33
浦东嘉里城
电梯 轿厢： 墙面 石材 搭配， 镶嵌 不锈 钢条
浦东嘉里城——写字楼 设计亮点
楼层 水牌： 金属、 木作、 有机 玻璃 复合
浦东嘉里城
179米
由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地 下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）
4
浦东嘉里城
• 物业分布
办公
酒店
N
A
服务式公寓
裙房
B C
D
裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、 2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层5。
独特性：从CBD向CLD（中央生活区）的转化
一体性：全天候的一站式体验购物中心
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街道宽度：12.5M
街道宽度：建筑高度 =1.7:1
思南公馆
街道宽度：10-15M 街道宽度：建筑高度=1:1-1:1.2
街道宽度：6-10M 街道宽度：建筑高度=1:2
街道宽度：3M 街道宽度：建筑高度=1:4
广场尺度：18MX16M 街道宽度：建筑高度=1.3:1-1.5:1
田子坊
本案
街道宽度：6M 街道宽度：建筑高度=1:2
12M
7.5M
3.0M
2.0M
空间尺度推导
主街尺度
次街尺度
背街尺度 开放空间（广场）
车道
新天地
街道宽度：12-15M 街道宽度：建筑高度=1:1-1:1.25
街道宽度：8-10M
街道宽度：4M
街道宽度：建筑高度=1:1.2-1:1.5 街道宽度：建筑高度=1:4
广场尺度：24MX21M 街道宽度：建筑高度=2:1
10M 15.0M
12m 8m
10m
次街尺度
新天地尺度分析
次街宽度:8m-10m 建筑高度：12m 街道宽度：建筑高度=1：1.5-1:1.2
8M
14.1M
7.5M
4.2M 9M
内街尺度
新天地尺度分析
里弄尺度:2m-3m 建筑高度：7.5m-12m
街道宽度：建筑高度=1:4
10.5M 2.5M
7.5M 2.7M
2F
9.55m
2.2m 3.35m 4m
3F
12.3m
Hale Waihona Puke 2.5m 2.9m 3m 3.9m
3F
12.5m
1.8m 3.1m 3.8m 3.8m
建筑层高
本案建筑层高分析 3F
13.9m
2.2m 3.6m 3.6m 4.5m
4F
13.9m
17.5m
2.2m 3.6m 3.6m 3.6m 4.5m
15.3m
12.5M
7.5M
主街尺度
新天地尺度分析 活力主轴尺度:6m-12.5m 沿街外摆：4.5m-6m 主街宽度：12m-15m 街道宽度：建筑高度=1：1-1.25:1
12M
7.5M 4.5M + 8M + 6M
7.5M 12.5M
主街尺度
思南公馆尺度分析 活力主轴尺度:6m-12.5m 沿街外摆：4.5m-6m 主街宽度：12m-15m 街道宽度：建筑高度=1：1-1.25:1
街道宽度：10.5M 街道宽度：建筑高度=1:1.3
街道宽度：4M 街道宽度：建筑高度=1:3
街道宽度：7.5M 街道宽度：建筑高度=1:1.6-1:2
街道宽度：3M 街道宽度：建筑高度=1:4
街道宽度：3-4.8M
广场尺度：30MX17M
街道宽度：建筑高度=1:3-1:4.8 街道宽度：建筑高度=2:1
街道宽度：22.5M
街道宽度：建筑高度 =1.5:1
鸟瞰图
入口透视图
入口透视图
入口透视图
透视图
广场透视图
透视图
透视图
内街透视图
空间尺度 建筑层数 建筑色彩 建筑层高
建筑层数
新天地建筑层数分析
建筑层数
思南公馆建筑层数分析
2+1F
2F
3F
2F
3F
3F
3F
3F
3F
3F
4F
3F
3F
3F
商业高度：根据《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》第五条、 （三）商业、办公建筑的层高——商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.5米 屋顶高度：根据《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》第五条、（一）高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上
的设备层，其建筑面积应计入容积率。
上海浦东川沙新镇18-02地块商业专项研究
空间尺度 建筑层数 建筑色彩 建筑层高
9M 15M
空间尺度
新天地尺度分析 新天地尺度分析
9.5M 13M
21M
12M 8M
16M 12M 14M 2.5M 2M
2.7M
12.5M
空间尺度
思南公馆尺度分析
空间尺度
田子坊尺度分析
车道尺度
新天地尺度分析
街道宽度：建筑高度=1.7：1
建筑色彩
田子坊立面色彩分析
建筑风格形式
新天地立面形式分析
传统立面 石库门式立面
幕墙或玻璃门
山墙样式
新天地山墙分析
7.5M 5.0M
7.5M 7.0M
12.5M 4.5M
4.0M
7.5M 7.0M
12M
15M
4M
2.8M
门头样式
空间尺度 建筑层数 建筑色彩 建筑层高
建筑层高
新天地建筑层高分析
4F
3F
3F
4F
3F
3F 3F
4F 2F
4F
2F
3F
2F
2F
2F
2F 2F
建筑层数
田子坊建筑层数分析
空间尺度 建筑层数 建筑色彩 建筑层高
建筑色彩
新天地立面色彩分析
红砖:10% 白色石材：17%
灰砖:73%
建筑色彩
思南公馆立面色彩分析
红砖 6% 青灰色水磨石 71% 玻璃面、金属面 18% 米黄色石材 5%