讲稿3：中国房地产市场现状分析

“名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 1 中国房地产市场现状分析 在经历了30年的高速发展之后，中国经济面临的问题越来越多，有些问题也越来越突出。其中房地产过热已经是不争的事实。沃伦巴菲特这样评价说：目前中国的房地产市场发展极不健康，整个中国房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。但主流媒体关于房价高涨的原因以及房地产市场畸形发展的危害却欲说还羞。著名作家王小波讲过的花剌子模国王的故事，说是国王把送来好消息的信使给予奖赏，把送来坏消息的信使拿去喂狮子，指望着以此能壮大好事，消灭坏事。而我一直坚信，咱们绝没有花剌子模人那么傻，以为坏消息没了，就等于坏事也没了。更不会以为不听乌鸦嘴的，就不会遇上麻烦；不听账房先生报账，就不会出现透支。今天我们分析中国房地产市场现状，我也是宁愿多讲些事实，甚至坏消息，我就将与房地产相关的信息、观点进行梳理，和大家共同探讨。

一、房价相关因素分析 一说到房地产市场，我们最直观的感受就是房价，那么房价由哪些因素构成呢？是什么导致房价高涨？我们就来分析这两个问题。对于高房价，我想起上世纪初美国著名的改革家享利.大卫.梭罗:一切好东西都很便宜，所有坏东西都非常昂贵。很引人深思。 （一）房价的构成 马克思主义政治经济学中，我们学到了价值规律，说商品的价格由商品的价值决定并受供求关系的影响上下波动。 “名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 2 1.房产的自身价值构成 在我国，商品房的价值一般来说由五大要素构成： 一是土地成本 土地成本主要可以分解为土地出让金、大市政费、基础设施配套费、征地、拆迁和安臵费用等内容。其中，土地出让金是指政府土地管理部门将土地使用权出让时所收取的全部价款。大市政费是全市性市政公用设施建设费。而基础设施配套费主要包含‚四源‛费，即用于兴建自来水、污水处理、煤气、供热这四项服务设施的费用。 二是房屋建造成本 这部分成本包括勘探设计，前期工程费及建筑、安装成本。 三是税费支出 这部分支出主要包括管理、销售、财务费用以及有关的税费。其特点是随政策变化，其波动也较大。因而成为政府调控房价的抓手。 四是其他支出 其他支出中有很大一部分是不可预见的费用及风险，例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变化。 五是开发商的利润 据统计，房地产开发商的销售毛利至少占房价的15%至18%。而在美国等发达国家，房地产商的利润只有5%左右，相比之下真是穷酸得很。 哪些因素会影响到房产的供求呢？ “名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 3 2．影响房产供求的因素 一是居民收入水平 即购买力因素。一般来讲收入的增加会带来这样几个梯次的需求：温饱；家用电器等耐用消费品；房地产、交通工具。大中城市的经济发展水平较高，相应的居民的收水平也较高。因而大中城市对房地产的需求较高，房价上涨较快。 二是地理位臵因素 在绝大多数房地产投资的教材中，特别是在大城市的房地产投资中，作者都会告诉你最关键的三个因素：location,location,and location.也就是地理位臵。这决定着购房者出行的交通便利程度、周边配套设施，比如学校、医院、商业等的完善情况。而房地产因其地理位臵的不可移动、周边配套不可复制性也决定了其供给的刚性，成为影响供求的最直接因素。这也就不难理解为什么质量相近的房产项目，仅仅由于坐落在城市内不同的地区，房价就可能相差十分悬殊。 三是房地产项目自身的品质因素 比如小区内外环境、容积率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距等等。随着消费者的消费心理日渐成熟，对开发商的品牌、口碑的考察也越来越看重，在沈阳比如万科的房产项目，以数年如一日的品质和服务得到了消费者的普遍认可，因而万科的房子一开盘往往会出现供不应求的架势，同样的地段价位也高一些。 四是经济环境因素。 主要包括国内外经济走势、资本市场走势、投资渠道的健全、游“名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 4 资去向、城市化进程、房地产市场成熟度等。经济环境的变化同时还会导致开发成本、供求关系和消费心理的变化，从而对房价的涨跌产生推波助澜的作用。 以上我们分析了房价的构成因素，可环顾四周，房价似乎脱离了价值以及供求的决定层面，尽管有国际金融危机的影响，尽管有政府调控的频繁出手，可房价依旧节节攀高。那么导致房价飙高的因素有哪些呢？ （二）导致房价飙高的因素分析 1.土地 土地垄断 我国实行城市土地国家所有，农村和市郊土地集体所有，土地用途管制，农用地转用、建设用地统一供应制度。通俗点说，我国《宪法》规定了国有和集体两套土地所有权。国有土地可以流转、交易、开发、抵押，但集体土地就没有这些权力，农用地要变为城市建设用地，就必须经国家征收才能改变土地所有权的性质。也就是倒个手，走个程序，然而它又不仅是程序的问题。由于地方政府可以低价征收农地，然后高价卖给开发商，从中赚取巨额利润，征地已经成了不少地方政府的主要财源，进而产生了地方政府官员的‚圈地‛冲动。吴敬琏：各级地方政府通过“低价征地、高价卖出”，农民向政府转移的价值总额，据说高达20-30万亿元。“国进民退”的规模之大，令人震惊。 建国初期发展经济有‚工农业剪刀差‛，现如今的二元土地制度又“名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 5 使得农民没能赶上城市化进程这趟致富的列车。 垄断总是与高价相伴，而与土地相关的财税体制更助推了地价 财税体制 我国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时的土地使用费作为地方税的一个变种，主要用于地方城镇建设和维护。1988年1月实施的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》开始将土地使用费改为土地使用税，中央和地方政府按5：5分成。1989年5月，国务院出台了《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定凡进行国有土地使用权有偿出让的地区，其出让收入必须上缴财政，其中40%上缴中央财政，60%留归地方财政。1994年实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为一些地方政府的‚第二财政‛。近年来，土地出让金增长速度不断刷新纪录。另外，土地收益全额属于地方预算外收入，其管理主体是地方政府。由此地方政府圈地的思想力和行动力前所未有的一致。据国土资源部的统计显示， 2007年1.3万亿元，受金融危机影响，2008年土地出让收入缩水，但仍然维持在9600亿元的高位。20091.5万亿、2010数据：2.7万亿。 由于出让金未纳入财政预算，管理混乱，收入和支出极不规范，土地出让收益已经成为地方盲目扩大城市建设规模，搞政绩工程的主要来源。 2.开发商 开发商的三大法宝： “名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 6 一是开发商的灰色产业链 我国的房地产开发商不仅不会建房子，也没有多少资金，而是一个具有中国特色，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的倒卖商、皮包商或中间商。既不属于建筑业，也不属于贸易业、更不属于金融业。其实，目前我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房，更不会设计房子，在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑单位建造，要用钱就找银行，开发商扮演只是‚中间人‛角色。而这个中间商可不是一般的中介机构，房地产开发商的利润超过了所有的中介行业，是最容易产生富翁的行业，多年来几乎占据了富豪榜的半壁江山。 二是暴力拆迁压低补偿成本 马克思说：‚资本一旦有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首之险。‛ 由于我国实行的是土地国有政策。土地是国家的，如果政府批准了进行拆迁，房地产开发商就有权力进行拆迁。拆迁户的要求只能是补偿问题，而不是愿不愿意的问题。我国的房地产开发商敢于以暴力手段强拆民宅，其原因有二：一是当房子被拆，在这场谈判中，开发商便可以由被动变为主动；二是种种先例以及所谓关系让他们以为，可以通过某种借口使这种暴力拆迁止于民事赔偿。这与国外土地私有制是不同的。在土地私有的情况下，你给多少钱，人家也有权不搬迁。“名家风采，魅力讲坛”社会热点分析之“中国房地产市场现状”第七稿 教研部政治理论教研室钟微 7 因为土地是人家的。高速公路穿楼而过：由于动迁户不肯搬迁，高速公路不得不耗巨资修改设计，最后穿楼而过。日本东京成田机场：由于动迁户不搬迁，致使一号跑道拖延十几年才完成，二号跑道无法修到规定长度屡发险情，三号跑道至今不能动工。而且根据机场和几户留守居民的协议，这个国际机场禁止飞机夜间起降，以免影响到他们休息。这些在中国都是不可想象的。 三是像卖古董一样销售房子 在巨大的利润面前，房地产商采取了各种办法来提高房价，掠夺老百姓的血汗钱。其中使用最多的办法就是囤积居奇与饥饿销售。捂盘惜售，销控，雇人排队等现象。不信你可以到小区去打听一下，当初你选房时曾心怡的却没买到手的房子，它的主人不见得是比你早买房的。 开发商凭啥就能够囤积房源，制造‚供不应求‛的假象，一个极为重要的原因在于开发商对楼市供求核心信息的排他性掌控。现在的房地产市场最缺少什么？比土地、房子更为稀缺的是客观、公正、及时的楼市信息，缺少由公共部门发布的具有普遍公信力的数据以及对数据客观解释性分析。买房子是一件大事，购房者必须要擦亮眼睛，千万不要被开发商给‚忽悠‛了。