房地产营销策划第七讲广告策略共20页
房地产广告主要策略
房地产广告主要策略
（1）阻隔策略：
树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又阻止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者造成悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。
（2）重点突破策略：
明确目标后，采取直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，连续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。
（3）全面攻击策略：
动用所有形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成一种声势，塑造产品形象。
并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的不足，打破报纸版面的限制，造成全版广告的震撼效果。
（4）强化攻击策略：
采取海报派发方式，对特定区域内的居民进行地毯搜索式派送，强迫目标对象接触有关广告信息。
（5）短兵相接策略：
现场布置有亲切感的接待中心、精致的样品屋、精美的说明书和突出耀眼的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使参观人潮产生新刻印象。
选用能力高、反应快、经验丰富。
熟悉市场行情及居民习俗的销售人员留守现场，进行产品说明与销售，同时加强追踪访问，形成高效能销售网络。
（6）因地制宜策略：
不同的国家和地区，其政治、宗教、文化、习俗、经济水平不同，消费特点不同，对广告有很大的制约性，要因地制宜，有的放矢。
例如，在贫困地区，广告强调商品价廉或许是必要的，但在富裕地区，广告再强调价格更便宜，就会适得其反。
（7）促销性活动策略：
选定节假日等适当时间，邀请社会名流剪彩，举办影星表演、趣味竞赛以及社区亲子活动等。
吸引大量人潮前来参观，加深消费者对该项房地产的特别印象，促进销售达到高潮。
感谢您的阅读！。
房地产广告的策略和策划要点
房地产广告的策略和策划要点随着城市化的发展，房地产行业逐渐成为社会经济发展中最重要的领域之一。
随着市场竞争的加剧，房地产广告的策略和策划也越来越重要。
本文将从以下几个方面，分别探讨房地产广告的策略和策划要点。
一、房地产广告策略要点1、目标受众定位：为了更好地推广房地产产品，广告宣传需要面向特定的目标受众。
针对不同的人口群体，制定不同的广告策略和宣传方法，例如面向学生和刚踏入职场的年轻群体，通常需要采用更加个性化、创意的形式，利用新媒体和社交媒体进行推广宣传。
2、品牌定位：品牌是房地产开发商的核心竞争力之一，对于房地产企业来说，成功的品牌定位能更好地增加品牌价值和认知度。
同样的，广告策略和广告宣传也应该与房地产企业的品牌定位相一致，以达到更好的品牌形象宣传。
3、竞争环境分析：房地产市场的竞争异常激烈，广告策略的成功与否，很大程度上要依靠对竞争环境的准确了解和分析。
在分析竞争对手的同时，还需要了解市场的发展和变化趋势，以及消费者的需求和心理预期。
通过对市场的分析，制定合适的广告策略可以更好地推动销售。
4、创意及情感化传递：广告的创意和传递情感，是很多成功的广告宣传的重要因素。
针对不同的受众，需要对广告的形式和传递的情感进行精心设计。
例如对于家庭群体，可以通过温馨、和谐的情感传递，体现家庭幸福、温暖的生活场景。
5、地域差异和文化差异：由于地区和文化的不同，广告的策略和方式也会存在很大的不同。
例如北方地区的冬季寒冷，需要注意在冷凉天气下宣传住宅暖气和保温设施等优势；南方地域气候温暖，广告的形式可以更加自由、亲和和透着阳光。
还需注意文化差异，避免出现文化冲突，伤及潜在客户。
二、房地产广告策划要点1、目标设定：房地产广告的策划要求必须明确广告目标，明确宣传的重点、宣传的形式。
通过对广告目标的确定，才能得出精准的宣传方法，并为落实宣传方法提供依据。
2、广告定位：广告的定位是指广告的目标群体和领域。
为了在广告策划中落实定位，必须要有具体的调研数据支持，并针对性地制定宣传方案，不仅要达到不同群体的接受，更要确保广告宣传主题的准确传达。
房地产广告推广策略
房地产广告推广第一讲房地产广告计划拟定当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。
而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。
一、广告周期的安排广告时间的安排，在一个规范化的营销行为下，便是广告周期的拟定。
而一个楼盘的广告周期是隶属于它的营销周期的，作为一个相对独立的促销过程的营销周期，广告周期的安排便是其不可缺少的一个部分。
通常，一个完整的营销周期由筹备期、公开期、强销期和持续期这四个部分组成。
在引导期，大量的作业是一些销售前的准备工作，广告运用仅为一些新闻报道和户外媒体。
人员销售了只是配合企业内部进行的少量认购工作。
进入公开期，楼盘则被正式推向市场，适量的报纸稿配合人员推广，开始将卖场渐渐热络起来。
当强销期来临的时候，大量的报纸广告，结合强有力的业务推广，如人员拜访，电话追踪，派报邮寄等等，立体的促销攻击全面展开。
为配合销售达到顶峰，或者在相对低落的时候创造又一个销售高潮，各种促销活动层出不穷。
强销期过后的持续期，则是对前期积累客户的消化吸收和一些事务性的收尾工作，工作平稳，广告量也相对平静。
若这个营销周期只是整个销售过程的一部分，则该阶段的工作还应包括对此次销售策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来作准备。
区别于其他产品的营销周期，预售商品房的营销周期的确定除了企业内部自身的因素外，往往依赖于楼盘的施工进度，并时常以施工进度的某个时间点，如建筑出地面，结构的封顶，楼盘竣工等等为营销的契入点。
此外，各类节假日，各种舒适的季节等等也是制定营销周期的重要时间考量点。
因为这些时候，人们出行方便，产品宣传有话题，容易形成人气鼎沸的旺销局面。
营销周期的长短并没有严格的限定，短则二三个月，长则一年二年。
习惯上讲，一个房地产项目从刚开始预售到最后一套房屋的卖出，可以规划为一个完整的营销周期。
第七章房地产广告策略.
二、广告预算的影响因素
有些企业通过广告的负面影响来提高楼盘 的知名度。 例如，广州碧桂园在推盘时就分别在香港 有线翡翠台、香港台和广东省的各大知名 电台每天晚上的 18 ： 00-23 ： 00 的黄金时 段插播30次的高频率广告，电台观众对此 有很大抱怨。最终碧桂园却成了家喻户晓 的名字。
第一节 房地产广告的特点
二、地产广告时间性强，要求立竿见影
房地产商品多属于一次性购买行为，一般不存 在培养消费者品牌忠诚度的问题。因此房地产 广告宣传非常重视促销效果而对建立品牌形象 的重视度就相对弱了许多。房地广告的时间性 强，一笔广告费投下去必须在三五天内换回一 定的销售额。 开发商在投入广告前要注意宣传的覆盖率，即 启动多种宣传媒介以全面覆盖目标消费群。与 此同时要注意使宣传量达到一定的饱和度。
3.印刷媒体
（1）售楼海报。标准的售楼海报所包含的内 容有下列五项：一是楼盘效果图、透视图， 若是现房的话，效果上佳的现场实景照也是 必不可少的。二是楼盘所在地点的交通位置 图。三是销售单元的平面图或家具配置图。 四是建材装潢和配套设备的简要介绍。五是 联系电话、售楼地址、发展商名称等一些基 本咨询的简要说明。 （2）邮寄、派发海报。邮寄、派发海报也算 是售楼海报一类，因为篇幅小，叫它小海报
三、广告预算方法
房地产广告预算常用的方法是量入为出法、 销售百分比法、竞争对等法、目标任务法。 1.量入为出法 即根据企业自身的承受能力，能拿多少钱就 用多少钱为企业作促销宣传。 2.销售百分比法 即企业根据目前或预测的销售额的百分比决 定广告费用的大小。目前广州发达城市广告 费用约占项目销售额的2%-3%。
二、广告预算的影响因素
房地产广告的营销策略
现代广告
XINWEN AIHAOZHE
2011·5（上 半 月 ）
意义。 对于消费者来说，“今天，很少有物品会在没有反映其背
景 的 情 况 下 单 独 被 提 供 出 来 ”，因 为 “几 乎 所 有 的 服 装 、电 器 等都是提供一系列能够相互对应的不同商品 ”。 ⑥也就是说 ， 消费者不会再从具体的用途上去看待单个商品，而是从其全 部意义上来看待它们。 消费“是通过把所有这些东西组成意 义实体 （substance）来 界 定 的，在 具 有 某 种 程 度 连 贯 性的 话 语 中所呈现的所有物品和信息的真实总体性”⑦。 由于消费水平 的提高，他们只有在一系列相关需求都获得满足时才能体会 到生活的幸福。 对于任何一家企业来说，提供个性化产品或 服务来满足客户全部的需求组合都是困难的，因而相关企业 之间进行联合营销成为可能，这也为企业间进行广告传播合 作提供了前提条件。
这犹如我们现在都提倡的全球环境保护一样，只有各个 企业联合起来，为整个生存环境作出贡献，使整合商界在未
来能够保持长远的可持续发展，那么每个企业才有可能在未 来获利。 所以，行业内的合作，甚至是相关行业间的合作进行 广告传播将会是未来广告业的一个趋势，这也将是整合营销 传播由纵向整合向横向整合发展，进一步完善理论的良好实 践。
锁定目标客户，抢占先机。 房地产销售要根据楼盘的定 位，抓住目标客户群，而不能把精力分散，要由前期的市场调 查研究和分析，把握住目标消费者，制定有针对性的策略来 “擒”住这部分消费者。 要先入为主，抢得先机就能抢得市场， 就能将第一印象建立在消费者心目中，使后来的竞争者很难 与之抗衡。
第七章-房地产营销策划ppt课件(全)
• 一、市场细分 • 1、 市场细分变量 • 2、市场细分程序 • 二、目标市场选择 • 三、产品定位策略
复习思考题
• 1、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地产开发项目市场定位的基本程序和内 容？
• 2、什么是市场细分？市场细分变量包括什么？ • 3、如何做好营销策划？
4、营销策划的核心是什么？
• 三、房地产市场营销的基本过程
• 1、分析市场机会。 • 2、研究和选择目标市场。 • 3、制定营销战略。 • 4、制定市场营销策略。 • 5、执行和控制市场营销工作。
第二节 房地产营销策略
• 一、制定房地产产品策略
• 1．房地产选址。 • 2．房地产产品设计。 • 3．房地产命名。 • 4．房地产包装。
• 二、产品研发在项目开发过程中与各职能部门 的关系
• 研发在实际工作当中，与各职能部门的关系主 要是技术方面的配合，辅助，为各部门提供专 业技术支持，做好技术服务工作。
第四节 房地产开发项目的stp策划
• S——Segmentation（市场细分） • T—— Targeting（目标市场选择） • P—— Positioning（产品定位）。
第一节 房地产市场营销的概述
• 一、房地产市场营销的概念
• 房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商 品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅， 办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及相关服务 来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需 求，以获取一定利润的一种商务活动
• 二、房地产市场营销的内容
• (一)房地产市场研究分析 • (二)确定房地产投资经营目标 • (三)项目决策 • (四)促进销售 • (五)信息反馈和物业管理
房地产开发与经营
房地产开发与经营
营销策划第七讲 营销战略策划的流程
（二）营销战略的特点
全局性 抗争性
长远性 纲领性 指导性
风险性 前瞻性
二、营销战略策划的核心
（一）战略策划
1、战略策划
• 战略策划又称为战略规划：是指企业为了实现自己的总任务
和目标制定的长远的总体规划，是企业根据外部环境和企业内 部资源条件而制定的，它指明了企业在一个较长时期内的发展 方向。
2、营销战略策划
建立市场营销战略目标体系
资金利润率、销售利润率等收益性指标 销售增长率、市场占有率等成长性指标
决定市场营销战略目标值
公司目标、营销目标
三、营销战略策划的流程
（四）确定营销战略思路及方向
制造
营
大国 1. 提炼创意战略思路
销
战 略
2. 战略蓝图描述
思 路
例如波导手机的营销战略：农村包围城市的战略
海量图书方便查询
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房地产广告策略
房地产广告策略一、房地产广告的特点1、信息量大购房者掌握的相关决策信息越多，做出决策的时间就相对越短，这便决定了房地产广告必须尽可能地传递最大的信息量。
要吧项目的位置、价格、付款方式、特点、开发商等信息全部交代清楚，从而引起购房者的兴趣。
由于平面广告不仅能保安相当大的信息，而且还可以被购房者反复比较和研究，所以决定了平面广告是房地产首选的传播媒介。
2、时间性强、投入风险大投入广告时应注意：A促销力度要大，促使购房者在短期内成交。
B为了使项目的目标购房者了解到项目的各种信息，需要注意适当安排媒介组合。
C宣传来那个要达到一定的饱和度，100万的广告费分十次投入和一次性投入，其效果对房地产销售而言有着天壤之别。
虽然表面上增大了风险，但实际宣传量加大了形成了规模效应，反而降低了单位风险成本，从而保证短时间内的大量成交。
3、区域性明显由于房地产的不动产性，其目标客户只能存在于有限的区域内，所以项目广告一般只集中在当地的媒介上。
二、房地产广告策划要点1、广告制作是广告策划的基础，应考虑到：A了解传播目标，包括哦知名度、商品概念、销售B决定广告目标对象C确定表现主构想和副构想D了解和分析楼盘的营销方法等在市场竞争上的关键点E确定广告的气氛，确定个性的诉求和气氛的设计，以迎合消费者接受该广告的心理和背景F格努消费者特征和媒体的特征进行设计G必须追群球提高传播效果的关键2、传播媒体选择是关键A预算费用的多时可以选择宽面媒体组合，广告时间拉长；少时可以选用单纯式，选择最有力的几个媒体，在适当的时间广告。
B以目标对象为中心，根据目标消费者习惯、接触，以及收视率的高低安排媒体时间。
C要以楼盘的特征为依据，注重楼盘的生命周期，功能的大小。
3、广告发布的节差4、出发点是客户要求营销有别于一般的销售，销售的出发点是站在生产的角度，重点放在自己的产品上，采取推销或促销的手段，以期达到增加销售的目的。
营销则以市场为导向，重点不是产品而是客户需求（即以产定销还是以销定产）。