房地产营销策划十要点doc
房地产营销策划十要点
房地产营销策划十要点房地产营销策划十要点提要：楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是先导性、告知性的，应使用大众媒体。
根据对台湾十个着名楼盘推向市场之初的统计、大众媒体树品牌，小众媒体促销量。
大众媒体具有覆盖面广、受众数多和权威性强的三大特点，有助于项目和企业造声势、树形象和立品牌，诉求重点在平面表现的形式”上面，属明线”通路。
小众媒体则具有低成本、针对强、见效快的优势，在大众媒体炮火的掩护下，帮助项目实实在在地迅速去化，故该诉求重点是在于明明白白的卖点”属暗线”通路。
在实际操作中，一般明暗交替、互动推进。
、大众媒体打头炮，小众媒体补充和强化。
楼盘推向市场之初，启用的广告形态应该是先导性、告知性的，应使用大众媒体。
根据对台湾十个着名楼盘推向市场之初的统计，80%首先使用报纸，20%使用电视，没有家使用小众媒体，只是在当地市场有一定知名度后，再使用各种媒体强化品牌印象。
因此，楼盘在未使用大众媒体之前，切忌使用小众媒体，即使免费的也未可尝试。
三、新闻性软文启动市场，商业广告跟进断后。
市场启动是一个煮开水”的过程，新闻性广告具有权威性和可信度两大特点，它可以轻易突破人们对广告本能的心理防线，正好适合用来温柔”地撕开市场，在不动声色中占领消费者心智高地。
如以前热销的黄浦国际（花园）就是采用新闻启动法”先借助《发展导报？上海楼市周刊》等新闻性广告把上海西藏南路住宅板块”炒热炒熟，然后立即商业广告跟进锁定黄浦国际是西藏南路住宅板块的风向标和领头羊”结果市场反应火爆，推出当天狂138套，创造沪上月楼市奇迹。
总之，广告未动，新闻先行”是操盘高手惯用的必杀技”四、软性广告晚报类有效、硬性广告晨报类有效。
软性广告以文字解说的形式出现，阅读起来较为繁杂和耗时，不太适合行色匆匆惜时如金的晨报式”读法，由于上班时间紧迫，晨报类主要是以浏览”为主，故要以大标题或色彩跳跃的大画面（硬性广告）来抢夺瞬间眼球，相反晚报类恰好是休闲阅读”方式为主，人们下班后一身轻松，一茶报慢慢品味，此时即使有再繁杂再耗时的软文，都可以消遣得起。
房地产活动营销主要内容及策划要点
一项具有创意的活动计划内容的制定，是需要花费足够的心血才能实现。
活动营销的主要内容及策划要点
总 结： 活 动 营 销 的 策 划 要 点
1、切入点选择、结合点确定； 2、实施时机的选择； 3、组织执行重要节点一一落实； 4、媒体宣传放大；
举办“主题相容”的活动，不仅可以起到传递楼盘基本信息的作用，同时可以强化 楼盘主题的公众认知，从而帮助楼盘——由一般性的产品，上升到“品牌产品”的 高度，直至加强公众对于企业品牌的认识。ຫໍສະໝຸດ 活动营销的主要内容及策划要点
（三）“活动”计划的基本内容 当活动的基本方向确定之后，便是制定活动的全程计划：节目内容安排、时间计划、 人员分工、经费预算、组织准备、物质准备、公关事务等。
房地产活动营销主要内容及策划要点
活动营销的主要内容及策划要点
（一）“活动”计划目标 任何营销活动的举办，其最终目标不外乎两个：销售促进或品牌建设。
但是，他必须通过“活动”能够产生的基本效果——在特定的区域市场造成轰动效 应、引起特定公众的强烈关注、高效率传递楼盘信息、激起人们的看楼热情，获得 了这样的活动效果，“销售促进”的目标便可以实现。
开发商不管是直接为“在销”楼盘举办活动，还是为企业策划形象宣传活动，其最 终意图都是为了公众直接认可产品，或通过认可企业到认可产品，最终实现购买产 品。
活动营销的主要内容及策划要点
（二）“活动”的主题定位
开发商策划活动，应该尽可能的使“活动主题”能够切合楼盘的最初构思——思想 定位、特色定位、品质定位、购买对象定位，使活动的主题与楼盘定位主题“相 容”，让活动变得不那么“生硬”。
房地产营销活动方案
房地产营销活动方案
一、开展营销活动的目的
随着经济的发展，房地产产业发展迅速，激烈的市场竞争也使得企业
在市场上获得更大的利润变得更加困难。
因此，企业需要设计有效的营销
活动，以提高企业的知名度，促进销售，实现经济利益的最大化。
本文的
目的是拟订房地产的营销活动方案，实现提高企业知名度，拉动销售，实
现经济利益的最大化。
1.开展宣传活动：
为了提高企业的知名度，首先要进行大力宣传。
可采用多种宣传媒体，如网络、电视、报纸、杂志、户外广告等；同时，可以通过各种展览和讲
座等形式，向潜在客户介绍企业的产品、服务及企业文化，提升企业形象。
2.开展线上活动：
随着网络技术的发展，线上活动也成为企业宣传的重要渠道之一、可
以采取主题营销等方式，利用各种社交媒体平台开展线上活动，向客户提
供各种优惠，如优惠券、积分等，提高客户幸福感，从而吸引更多的客户。
3.开展企业定制活动：
为了吸引更多的客户，企业可以开展各种企业定制活动，如路演活动、抽奖活动等。
这样能够让更多的客户，了解到企业，了解企业的产品或服务，从而有利于促进销售。
房产运营干货知识点总结
房产运营干货知识点总结一、市场调研分析1. 定位目标市场：从地理位置、人口结构、经济水平等多方面进行综合研究，确定目标客户群体。
2. 竞争对手分析：对周边同类型房产进行研究，了解其房源情况、定价策略、市场接受程度等，为自身房产的优势劣势做对比。
3. 政策环境研究：了解当地房地产政策，对房产运营有关税收、物业管理等方面的规定进行深入了解。
4. 环境评估：对房产所在区域的商业环境、配套设施、交通条件等进行评估，为开展运营提供依据。
二、产品设计与定位1. 房产规划：从房屋户型、装修风格、楼盘环境等方面进行规划设计，以满足目标客户的需求。
2. 定价策略：根据市场调研结果，制定适合目标客户的定价策略，同时不断跟进市场变化，及时调整定价策略。
3. 售后服务：建立完善的售后服务体系，包括物业管理、卫生环境维护、安全保障等，提高客户满意度和忠诚度。
4. 品牌宣传：建立自身的房产品牌形象，通过网络推广、平面宣传、口碑营销等方式进行品牌宣传，提升知名度和美誉度。
三、销售策略与渠道1. 多渠道销售：开发线上线下多种销售渠道，包括官网销售、线下实体店销售、房产中介合作等，扩大销售渠道，提高销售量。
2. 价格策略：根据客户需求和市场需求确定最合理的价格策略，制定促销活动、优惠政策等，吸引客户购买。
3. 专业销售团队：建立专业的销售团队，进行专门的销售培训，提高销售人员的专业素养和销售技巧。
4. 客户关系维护：建立完善的客户数据库，定期与客户进行沟通跟踪，提高客户忠诚度和复购率。
四、物业管理与维护1. 物业管理标准：建立规范的物业管理标准和流程，包括安全管理、环境维护、服务质量等，提升小区居民的生活品质。
2. 绿化环境维护：建立绿化环境维护机制，包括植被养护、景观维护、废品回收等，提升小区环境品质。
3. 安全保障措施：建立完善的安全防范措施，包括监控设备、安全巡逻等，提升小区的安全系数。
4. 服务质量管理：建立服务质量评估机制，对物业服务进行定期评估，及时改进服务不足之处。
2房地产销售技巧地产营销中的三十六计
房地产销售技巧一地产营销中的三十六计.....................房地产销售技巧一地产营销中的三十六计第一计：瞒天过海该计最常见的就是运用文字的嬉戏把楼盘的广告语变得特别之“奇妙”。
消费者在经过楼盘的广告的“洗礼”后也总结出了一套阅历：恒久买不到在报纸上面公布的“起步”价格、“邻近”一词通常指的是直线距离而不是实际的曲线距离，”3分钟路程”通常是依据男子千米竞赛的标准。
而所谓的“10分钟的车程”更是“F1”赛车手苏马赫才可以实现。
想瞒天过海，甚至想把缺点说成优点，这其实是一厢情愿的想法。
在供不应求的年头，这种做法或许行得通，但步入买方市场的今日，特殊是在房地产高速发展的今日瞒天过海的短视行为必将得不偿失。
房地产销售技巧一地产营销中的三十六计其次计：围魏救赵此招通常做法是通过软文、广告、炒概念、炒规划等方法，把个案所在区域的整体档次先拉高，最终目的是削减个案的市场风险同时也增加个案的利润空间。
例如，操作步行街中一个购物城的项目，通常先会通过媒体或举办一系列的活动炒热步行街以此来聚集人气，然后用列表计算比较方式，列出投资步行街远远高于银行利息等。
为了消退投资者的后顾之忧，又通常会采纳“投资回报率”的零风险保障方案。
这一系列策划，坚决了消费者购买信念，加快了其购买行动。
通过各种促销方案来“围步行街这个魏”，从而达到“救购物城这个赵”的目的。
而现今的消费者是理性的，所谓的“围魏救赵”针对的客户群必定是少数的。
第三计：借刀杀人利用该计旨在借助外在的力气，克服目前的障碍，化不利因素为有利因素。
在楼盘预售期间，为了尽量消退消费者对期房的抗性，就采纳借用外部条件之“刀”，来达成客户成交的目的。
“借”的范围在目前楼盘策划中应用很广泛：园林、产品规划“借”贝尔高林、美国WY设计公司的，物业管理“借”戴德梁行、中海物业的，连楼盘广告也充分发挥“拿来主义”的精神，“借”广州、深圳、北京、上海等地的。
第四计：以逸代劳房地产行业横跨生产、流通和消费领域，资金需求量大，经营周期长，与多行业、多部门、多学科交*相关。
[房地产营销要点]房地产营销活动有哪些
![[房地产营销要点]房地产营销活动有哪些](https://img.taocdn.com/s3/m/b460ee3b5b8102d276a20029bd64783e09127d5f.png)
[房地产营销要点]房地产营销活动有哪些县城房地产项目营销十要点1、.县城由于普遍还处于价格低洼区，楼盘的差价不会像城市动辄几千、上万，单位面积的盈利差价也有限，因此在营销费用上尽量能省则省，应该在成本控制上做足工夫。
2、楼盘设计和施工上，不需要请太过于名牌的设计师和施工单位，应以实效、节俭为原则。
在县城，世界著名的设计师，估计没几个人知道，也想不到会好在那里，国内较好的设计单位即可，但施工单位不能太差，县里缺救说效，如果楼盘施工管理、质量太差，则后患无穷——尤其县城人相对大城市会处理事情会更冲动、更显野蛮，如果房子出现问题没有得到很好的解决的话，更容易引起小范围的围攻、打砸事件。
3、注意县城小农意识对购房习惯的影响。
比如房子风水、买房喜欢挑好日子，因此在拿地、房子营造的朝向、户型、格局都要考虑到当地的风俗习惯，另外开盘的日期也应该有所选择。
4、推广渠道以低成本、具有实效的渠道为主。
围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单(包括DM邮寄、夹报)等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。
另外县城的公交车、环保袋效果也不错。
而报广和电视广告则不宜多做。
因为县级城市读报的很少，而看电视的一般都比较喜欢看省的电视。
当然，在电视上做广告对高端项目的形象竖立还是很有好处的。
5、应该以圈层营销及定向营销为主。
通过举办大、小型活动，邀请县城具有楼房购买能力(公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营企业主等)的人员参加活动，形成某个圈层的良性互动;另外对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播，通过与产业的协会或者市场的管理层举办各种活动、派发宣传单页，连续进行市场撬动，可以达成较好的销售。
在县城里面，搞表演、抽奖、赠送礼品之类的活动参与者众，普遍人气都很旺。
至于怎么能从人群中抓取成交客户，就要靠不同的活动营销方法去筛选了。
6、宣传诉求上，应更直露。
比如几重环保标志、几项最新科技、买楼盘送什么……而在吸引他们前来的广告上，也可活动优惠、活动赠送等上进行直接诉求。
房地产新十条-概述说明以及解释
房地产新十条-概述说明以及解释1.引言1.1 概述在房地产行业中，随着经济的不断发展和人们生活水平的提高，房地产市场也得到了快速的发展和壮大。
然而，长期以来存在的一些问题也逐渐显现出来，如房价过高、市场秩序混乱、投资风险增大等。
为了解决这些问题，一系列的房地产调控政策陆续出台，而在这其中，最为重要的便是《房地产新十条》。
《房地产新十条》是近年来国家在房地产领域推出的一项重要政策，旨在加强市场监管和促进房地产市场平稳健康发展。
该政策的实施意味着房地产市场将出现一系列的变革和调整，对房地产从业者、投资者以及普通购房者都会带来重大的影响。
《房地产新十条》主要包括对房地产开发、房屋销售、购房贷款等方面的规定和要求。
首先，对于房地产开发商来说，新政策要求开发商必须遵守土地规划、环保和建设质量等相关标准，严禁以次充好、偷工减料。
其次，对于房屋销售方面，政策要求开发商必须公开透明地进行销售，不得虚假宣传或变相涨价。
同时，购房者也要提供真实有效的购房信息，不得提供虚假材料。
最后，在购房贷款方面，政策要求金融机构严格审查贷款申请人的还款能力，避免高风险贷款的发生。
通过对《房地产新十条》的实施，我们可以看到政府对于房地产市场的调控力度不断加大，旨在维护市场秩序、保护购房者利益、稳定社会经济发展。
此外，新政策也将对房地产行业产生深远影响，推动行业规范发展，提高行业竞争力，促进经济可持续发展。
总之，《房地产新十条》作为当前房地产行业的一项重要政策，其实施必将有效推动房地产市场向良性发展的方向转变。
然而，我们也要认识到新政策的实施需要一个过程，并不会一蹴而就。
因此，我们需要全面理解和支持该政策，并积极配合政府的相关工作，共同推动房地产市场的健康发展，为社会经济的繁荣做出贡献。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以按照以下方式展开:在本文中，我将按照以下结构进行论述：引言部分将首先对房地产新十条的背景和重要性进行概述。
接下来，正文部分将详细介绍房地产新十条中的第一要点和第二要点。
房地产项目营销策略总纲
房地产项目营销策略总纲概述：房地产市场竞争激烈，房地产项目的成功营销至关重要。
本文旨在提供一份房地产项目营销策略总纲，以帮助房地产开发商制定有效的营销计划，增加销售量和盈利能力。
市场调研：1. 收集市场数据：调查区域房地产市场状况，了解供需关系和竞争对手情况。
2. 客户分析：研究目标客户群体，包括年龄、收入、购房动机和偏好等方面，以便针对性地开展业务推广。
产品定位：1. 定位目标市场：区分目标客户群体，例如首次购房者、投资者或高端用户。
2. 确定产品特点：明确项目的优势和特点，以吸引目标客户的注意力。
3. 竞争优势突出：通过提供独特的设计、高品质的建筑和优质的服务等方面，打造有竞争力的房地产产品。
定价策略：1. 定价策略：根据市场需求和产品特点确定合理的定价，维持市场竞争力。
2. 价格灵活性：灵活调整价格以适应市场变化，例如在需求低迷时推出优惠政策。
营销渠道：1. 线上渠道：建立官方网站和社交媒体账号，进行在线宣传，提高品牌知名度。
2. 线下渠道：与房地产中介机构合作，参加地产展览会，开展销售活动。
市场推广：1. 品牌建设：打造独特的品牌形象，提升品牌认知度和美誉度。
2. 广告宣传：利用电视广告、户外广告和网络广告等多渠道宣传，吸引更多目标客户。
3. 口碑营销：提供优质的售后服务以及满意度调查，建立良好的口碑传播。
销售策略：1. 售前服务：提供详细的产品信息和预售服务，解答潜在购房者的疑虑。
2. 售后服务：提供完善的客户服务，包括贷款办理、装修设计等方面的支持。
3. 团购活动：组织团购活动，吸引更多潜在购房者，并在价格上给予一定优惠。
客户关系管理：1. 建立客户数据库：记录客户信息和购房偏好，以便针对性地进行后续销售和市场营销活动。
2. 维护客户关系：通过定期邮件、电话或活动邀请等方式与客户保持联系，建立长期合作关系。
风险管理：1. 产品质量管理：确保建筑质量符合标准，并提供售后维修保障。
2. 法律合规性：遵守相关法律法规，确保合同和销售流程合规。
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房地产营销策划十要点某著名房地产企业老总说过一句话：一个项目要取得成功，50％在于地块选择，30％在于规划设计，20％在于销售执行，而前面的80％必须通过后面的20％来实现。
事实上，这位老总的话后面还可以加上一句：无论是地块选择、规划设计，还是销售执行，都内含于房地产市场营销的精心安排。
在房地产业发展日益规范、竞争愈加激烈的今天，过去简单的楼市买卖概念已被淘汰，部分有志之士将先进的营销理念引入房地产市场，以奇招制胜，使自己的企业和楼盘在千军万马中脱颖而出，成为房地产市场上靓丽的风景。
在这里，我们不妨探索一下这些房地产企业笑傲江湖的致胜之道。
要点之一：树立品牌美国可口可乐公司总裁曾自豪地说：即使该公司在一夜之间灰飞烟灭，他也可以凭借其品牌，在世界任何一家银行贷出款项而重振雄风。
这一豪情说明了品牌效应的无穷魅力。
事实上，随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。
尤其是近几年来，房地产业风起云涌，新旧楼盘喧人耳目，面对日益激烈的竞争，开发商们不得不认真考虑如何创立品牌，并以品牌推广来确立自己在楼市中的主导地位。
对于品牌形象的良好构建，是当前不少开发商称雄市场的一大王牌。
比如上海东方金马房地产公司开发的“四季园”，就以一流的房型设计、一流的环境设计分获上海版权局的“著作权登记”和“版权登记”，在上海最佳住宅排行榜上名列前茅，其价位也因品牌效应从5800元／平方米一路攀升至7000元／平方米。
再如王志纲领衔策划的广东碧桂园，以“理想家园”与“五星级酒店”相嫁接，提炼出“给你一个五星级的家”的经营理念，并演绎出“碧桂园生活方式”，使其楼盘成为1998年广州市民公认的房地产第一品牌，其价值如“绩优股”般一路走高，而开发商也率先向国家工商局申请了“碧桂园”商标注册，并获得认证通过。
要点之二：准确定位“看菜吃饭，量体裁衣”，虽是古语，却很实在。
房地产市场很大，但任何一家企业都无法一口独吞，因为企业的人力、物力、财力有限。
开发商必须准确定位，集中优势资源打歼灭战，才有可能成为目标市场上的“风云人物”。
屡创奇迹的万科，就是一个会准确定位的典范。
以“城市花园”和物业管理而声名远播的深圳万科企业股份有限公司在前十年的发展中，除了作为核心业务的房地产外，还有贸易公司、策划公司、供电厂、印刷厂等经营项目。
1993年万科B股上市，当训练有素的基金经理问万科主业是什么，并宣称他们投资的是万科，而不是万科的某个项目时，王石深受启发。
从1994年开始，万科对其30多家持有股份的非房地产企业陆续转让，这里面包括产品占国内市场40％份额的扬声器厂和在广东水饮料市场占有率第一的“怡宝蒸馏水”。
万科逐渐以城市中档民居为主要经营品种，改变了过去公寓、别墅、商场、写字楼什么都做的战略；在投资领域上，也回师深圳，由全国13个城市转为重点经营京、津、沪、深四个城市。
由于定位准确，当许多雄心勃勃的开发商因多样化经营、全方位出击而屡战屡败时，万科却因实施“经营减法”而一路高歌猛进。
要点之三：演绎文化每个社会成员都不是孤立的自然个体，他们生长在一定的文化氛围中，并接受这一文化所含价值观念、行为准则和风俗习惯的规范，进而影响其购买行为。
现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是钢筋水泥的丛林，他们更渴望居家之中的文化内涵。
开发商如果发现了这一点，并加以演绎，也能出奇制胜。
通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，可以给人展现一种高品味的美好生活蓝图。
位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区内安放了汉白玉雕塑100座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。
在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
现代交通、电信的迅猛发展，使人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。
广州’98十大明星楼盘之一翠湖山庄的开发商注意到了这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效措施加强业主之间的沟通、交流。
他们在这一问题上的努力可以从一幅候车停广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久回味。
又如，成都浣花溪一带的楼盘，借助傍依杜甫草堂的区位优势，打出“与杜甫为邻”的广告诉求，大大提升了物业文化的内涵。
要点之四：非常促销商场如战场，进入“春秋战国时代”的房地产市场正在经历残酷的生死战，开发商要争夺较多的市场份额，确立自己的市场主导地位，成为呼风唤雨的行业龙头，除了一流的地块选择、产品设计、环境规划、物业管理之外，还要奇招叠出，非常促销，方能一剑封喉。
不同的消费者都有相同的经验：购买商品时，即便挑选得再仔细，拿回家后还是能发现不合适的地方，事实上，许多商品只有在使用时才能找出问题。
因此，不少商家便采取先试后买的方式，通过试饮、试穿、试用……来吸引顾客。
广州翠湖山庄的开发商受此启发，在1998年国庆推出了“试住”绝招，成为当年广州楼市的一个热点话题。
“试住”促销操作较复杂，而且住房稍有微瑕便会前功尽弃，但开发商对翠湖山庄的综合素质充满信心。
而且这一促销策略本身就包含了一种全新的经营理念，那就是真正站在消费者的角度，替消费者考虑，使其更直观地感受楼盘的方方面面，获取更充分的选择依据。
实践证明，这一促销方式受到了购房者的极大认可和欢迎，也取得了显著绩效。
要点之五：提前兑现承诺房地产业内有一句话：对于开发商而言，卖期房就是卖承诺；对购房者而言，买期房就是买承诺，买一个美丽的梦想；至于这个梦是否真正能圆，要看开发商的最终行动。
这实际上也是不少购房者持币观望的原因。
事实上，不少开发商为了通过承诺来实现客户导入，增加期房销售，随意夸大物业特征，进行花色承诺，造成“开发商讲得激动，购房者听得感动，最终没有行动”的尴尬局面，导致房地产业官司不断。
而如果开发商能一改“光说不做，多说少做”的模式，甚至将承诺提前兑现，必然会受到购房者的欢迎。
上海静安地产集团公司在开发众安公寓时，就注意到了这一问题。
当时同区域的同类型物业开发量达10万平方米，而期房的实际平均销售率还不到20％，但众安公寓却独领风骚，一枝独秀，取得开盘不到3 月预售率在70％以上的成绩，一举荣膺1997年上房50指数销售冠军。
为什么有如此佳绩？原因就在于开发商提前兑现承诺。
首先，开发商调整了开盘时机，在结构封顶后才开始发售，他们认为，房型图画得再明白，楼书做得再漂亮，对购房者来说，总是缺少实感；推迟开盘时机，可以使购房者对房型和环境有一个看得见摸得着的感性认识。
其次，提前完成各种配套设施。
不少小区的购房者入住后，配套设施还遥遥无期，而众安公寓在大楼封顶时，部分绿化已提前完成，楼宇底层的老年活动中心、儿童游戏室、图书阅览室、健身房、咖啡厅等也已全部完工。
所有这些，都是使甚期房销售大获成功的重要因素。
要点之六：关系营销顾客是企业生存和发展的基础，市场竞争实质上就是争夺顾客，因此，建立并维持与顾客的良好关系便成为企业营销成败的关键。
如果开发商能置身于社会经济大环境，清醒地认识到企业营销乃是开发商与消费者、供应商、政府机构和社会组织发生互动作用的过程，并把建立与发展同相关个人及组织的良好关系作为房地产市场营销的关键变量，必将对传统的营销理论带来一次全新的革命。
曾几何时，市场营销逐渐升级为一场房地产企业之间的战争，消费者被排除在这一竞争之外，倍受冷落，而关系营销则使“以消费者为中心”的观念得以回归。
1998年8月，深圳万科的“万客会”在《深圳特区报》上连续推出招募会员启事，成为社会各界关注的焦点。
按照万科老总王石的介绍，作为国内第一家以关系营销为目的的会员组织，“万客会”的成立是为了“与万科老客户或想成为万科客户或不想成为万科客户但想了解万科的消费者交流沟通”，使万科能深入客户和潜在客户并倾听他们的声音；同时，除了给会员诸多优惠和方便外，也让他们了解万科、感受万科，产生替代公众媒介的作用。
目前，“万客会”已接收会员近3000人，并以每天10至20人的速度递增，其中90％已成为万科的潜在客户。
通过这些会员，万科已成功促销住房100余套，并让通过“万客会”产生联系的结盟商家也大获其利，真正实现了营销双赢。
要点之七：适度宣传广告宣传应该是房地产营销的一个重要组成部分，但现实中这种相互关系的倒置已成为房地产业发展的一大障碍。
虚假广告成为楼市灾害，购房者最不相信的就是楼盘广告，稍有一点草坪就是“绿色住宅”、“环保小区”，谁都可以自吹是“优质房产”、“品牌物业”、“生态小区”。
而且还推出不少概念，什么外型的“欧陆风情”、物管的“新加坡模式”、房型的“错层设计”等等，几乎辞海里能找到的褒义词都搬进了房地产广告，仿佛整个世界都遍布“高尚社区”、“世纪花园”，人人都拥有“五星级的家园”。
除此之外，开发商还常常动用新闻工具，制造新闻，扩大效应，甚至出资买断版面，包下时段，借助人们对媒体的信任大肆炒作。
以致于华东师大东方房地产学院常务副院长张永岳教授在全国住宅发展论坛上强烈呼吁：花色营销泛滥成灾，行业纠风势在必行。
事实上，是不是所有强大的宣传攻势都能达到预期效果，让消费者慷慨解囊呢？当年的中央电视台广告标王山东秦池酒厂的沉浮很能说明问题，该厂厂长曾说：“我每天给中央电视台开进一部桑塔纳，开出一部豪华奥迪，我们是一年走了10年的路。
”秦池酒厂是不是一年走了10年的路？今天的厂长是不是还有当年的二十分之一的豪情，业内人士自然心知肚明。
著名的策划人士叶茂中先生曾著文《适合才好》，这对不少开发商及策划人都有很好的启示。
当你在售房价格上“玩猫腻”、在售房面积上“短斤少两”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，你怎么还能抓住消费者的手。
当你既为银行打工，又为报社、电视台打工，各类支出一增再增时，你如何降低价格，让广大工薪消费者的购买力能承受，就值得探讨。
要点之八：控制成本控制成本是任何企业经营的基本方法和手段，并无新意，但许多企业并未真正领会其真谛。
美国西南航空公司不是全美十大航空公司，但却是连续多年的全美十佳航空企业。
为什么有如此辉煌业绩？最根本的就是当其它航空公司在同一条航线的机票为150～200美元时，西南航空公司能推出50～80美元的价位，并且有利润可赚，而这一低价策略的背后，是严格的成本控制。
房地产业也是如此，开发商如果能通过控制成本降低价格，必然成为低迷楼市中的一朵奇葩。
近几年来，一路狂升的房价被居民收入微薄这个低矮的天花板碰得鼻青脸肿，近来，虽然房价连连下挫，但对广大消费群体来说，仍然可望而不可及。
一方面是广大工薪阶层对居住条件不满意，但又无力满足购房需求，另一方面是大量商品房空置积压。