控制性详细规划编制过程详解
控制性详细规划编制过程详解
（二）超过地块规划建筑密度指标20％以上；
（三）改变特定地区规划允许的建筑高度； （四）超过地块规划容积率指标20％以上； （五）降低地块规划绿地指标5％以上； （六）在规划范围内，取消基础设施和公共服务设施配套项目或缩减配套指标，使 配套水平受到影响。
宁波市城乡规划编制与审批办法（宁波市人民政府令第149号）
控制性详细规划
-----编制过程详解 2010年3月
基本概念
• 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置
以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并
指导修建性详细规划的编制。
• 控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括
控制性详细规划图纸的内容要求
• 1、位置图：图纸比例不限； 2、用地现状图。图纸比例为1／1000～1／2000，分类画出各类用地范围（分至小类）， 标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公共设施现状，必要时可分别绘制； 3、土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围； 4、地块划分编号图。图纸比例1／5000，标明地块划分界线及编号（和文本中控制指标相 对应）； 5、各地块控制性详细规划图。图纸比例为1／1000～1／2000，图纸标绘以下内容： 规划 各地块的界线，标注主要指标； 规划保留建筑； 公共设施位置； 道路（包括主、次干道、 支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 停车场和其他交通设施用地界线； 6、各项工程管线规划图。会各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。
控制性详细规划文本的内容要求
• 1、总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限； 2、土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地和适建要求；建筑间距的规定；建筑 物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、 交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。 3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行者， 后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底总面积／ 地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积／地块面积）；绿地率（绿地总面积／地 块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标一般为以下 各项： 人口容量（人／公顷）；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。
控制性详细规划技术路线(图文)
控制性详细规划技术路线1 设计思路1.1技术路线技术路线图前期策划（重点1）－－现状调研（重点2）－－方案编制（重点3）－－汇报论证（重点4）－－报批归档（重点5）－－质量与服务保障（重点6）重点详解重点1：前期策划1、项目组成立，内部分工，责任到人，总体工作计划安排；2、副总、项目负责人主持，台州市总规、椒江区分区规划与地方控规编制技术规范文件学习，理解与常规不同之处，并留有记录；3、针对下陈、三甲片区的区域协调、功能定位及较复杂的现状条件，编制系列调查表格和调查要求规则，并经副总、项目负责人修改确定，重点开展对企业和农村社区的问卷调查；4、根据控规编制工作的一般规则，提出需甲方提供的资料清单和配合事宜。
重点2：现状调研分析1、接收甲方提供的地形图，调研外围及内部已确定的“六线”（道路、绿地、河道、文保、市政、高压下走廊）和背景资料；2、听取当地有关部门对片区概况、发展态势及有关规划、近期建设动向和相关专业规划的介绍；3、进行系统的土地利用、产权属性和建筑、风貌景观等开展田野调查，根据制订的调查规则进行图上作业、标注、拍照等，同时对重要企事业单位、大用地单位、重要建筑、可能进行规划调整的产权单位和设施进行发展调查；4、系统对所属政府有关部门、业主单位或其上级主管部门进行调查，如人口、公共设施和市政设施、大单位等；5、系统对相关规划及管理信息进行调查；6、进行土地利用等现状图件的电子版汇总制作，发现问题及时进行补充调查。
重点3：方案编制1、编制现状调研分析报告，进行院内部讨论交流，重点在与城市关系和片区理解，上位与周边规划关系研讨，类似案例研究；2、对发展思路、空间布局进行多方案比较，要求参加的规划专业人员均应提供一个以上方案，并进行内部交流，在此基础上汇总形成概念性初步方案；3、多方案初步构思与甲方进行内部交流，同时，进行必要的补充现状调研；4、在多方案比选和与甲方充分沟通基础上，形成控规的方案成果。
控制性详细规划编制过程详解
《城市规划编制办法》（自2006年4月1日起施行）第四十一条和四十二条
关于居住用地的强制性指标
2006年6月1日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》建住房［2006］ 165号 文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制 工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密 度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用 地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设 规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比 例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条 件，落实到新开工商品住房项目。”
《城市规划编制办法实施细则》 第二十八条
控制性详细规划的文件和图纸
控制性详细规划文件
规划文本（包括规划范围内土地使用及建筑管理规定）
图件由图纸和图则两部分组附成件，（控规制划性说详明细及规基划础图资纸料包）括：规划地区现状图、 控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000--1/2000。
控制性详细规划文本的内容要求
控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城 市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标 准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和 行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以 贯彻落实。
控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
1、总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限； 2、土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地和适建要求；建筑间距的规定；建筑 物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、 交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。 3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行者， 后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底总面积／ 地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积／地块面积）；绿地率（绿地总面积／地 块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标一般为以下 各项： 人口容量（人／公顷）；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。
控制性详细规划技术路线图文
控制性详细规划技术路线1 设计思路1．1技术路线技术路线图前期策划（重点1)--现状调研(重点2)－-方案编制(重点3）－-汇报论证(重点4）－-报批归档(重点5）-－质量与服务保障（重点6）重点详解重点1：前期策划1、项目组成立，内部分工,责任到人，总体工作计划安排;2、副总、项目负责人主持，台州市总规、椒江区分区规划与地方控规编制技术规范文件学习,理解与常规不同之处，并留有记录;3、针对下陈、三甲片区的区域协调、功能定位及较复杂的现状条件，编制系列调查表格和调查要求规则，并经副总、项目负责人修改确定，重点开展对企业和农村社区的问卷调查；4、根据控规编制工作的一般规则，提出需甲方提供的资料清单和配合事宜。
重点2:现状调研分析１、接收甲方提供的地形图，调研外围及内部已确定的“六线”(道路、绿地、河道、文保、市政、高压下走廊）和背景资料;2、听取当地有关部门对片区概况、发展态势及有关规划、近期建设动向和相关专业规划的介绍;3、进行系统的土地利用、产权属性和建筑、风貌景观等开展田野调查,根据制订的调查规则进行图上作业、标注、拍照等，同时对重要企事业单位、大用地单位、重要建筑、可能进行规划调整的产权单位和设施进行发展调查;4、系统对所属政府有关部门、业主单位或其上级主管部门进行调查，如人口、公共设施和市政设施、大单位等；5、系统对相关规划及管理信息进行调查;6、进行土地利用等现状图件的电子版汇总制作，发现问题及时进行补充调查。
重点3：方案编制1、编制现状调研分析报告，进行院内部讨论交流,重点在与城市关系和片区理解,上位与周边规划关系研讨，类似案例研究；2、对发展思路、空间布局进行多方案比较,要求参加的规划专业人员均应提供一个以上方案，并进行内部交流，在此基础上汇总形成概念性初步方案;３、多方案初步构思与甲方进行内部交流,同时,进行必要的补充现状调研;4、在多方案比选和与甲方充分沟通基础上，形成控规的方案成果。
控制性详细规划
控制性详细规划控制性详细规划是指在项目实施过程中，对项目进行细化、分解，并制定相应的控制措施和规范，以确保项目的顺利进行、质量达标。
本文将详细介绍控制性详细规划的内容和步骤，并提供一些编写规划的指导。
1. 制定目标在制定控制性详细规划之前，首先需要明确项目的目标和需求。
目标可以是时间、成本、质量等方面的要求，需求可以是项目所要实现的功能和特性。
明确目标和需求对于后续的规划和控制非常重要。
2. 划分工作包将项目拆分成若干个工作包，每个工作包对应一个具体的任务或阶段。
划分工作包的原则是明确、具体、可行可控制。
3. 制定时间计划根据项目的目标、需求和工作包的划分，制定项目的时间计划。
时间计划应该明确每个工作包的开始时间、结束时间和里程碑节点。
通过时间计划可以掌握项目的进展情况，并及时调整资源和优化其他计划。
4. 制定成本计划在项目控制性详细规划中，制定成本计划是必不可少的。
成本计划包括项目的总预算、各个工作包的预算和相关资源的成本管理。
通过合理的成本计划，可以控制项目的成本，防止超出预算。
5. 风险管理项目实施过程中，面临各种风险和不确定性。
为了确保项目的顺利进行，需要制定风险管理计划。
风险管理计划包括对可能出现的风险进行分析、评估和响应措施的制定。
通过风险管理，可以及时应对风险，减少项目的损失。
6. 质量管理高质量是项目成功的关键要素之一，因此在控制性详细规划中，需要制定质量管理计划。
质量管理计划包括对项目各个阶段的质量要求、验收标准和质量控制措施。
通过质量管理，可以保证项目交付物的质量符合要求。
7. 人力资源管理项目的顺利进行需要充足的人力资源支持，因此在控制性详细规划中，需要制定人力资源管理计划。
人力资源管理计划包括项目团队的组建、培训、绩效评估和奖惩机制等。
通过有效的人力资源管理，可以提高项目团队的效率和凝聚力。
8. 沟通管理项目的成功离不开沟通的良好管理。
因此，在控制性详细规划中，需要制定沟通管理计划。
一分钟学会控制性详细规划
一分钟学会控制性详细规划控制性详细规划的编制核心在于通过对城市土地使用、土地环境容量、建筑建造等方面控制来达到城市土地的合理有序开发与利用，保证城市有序健康发展。
具体编制包括一下内容：第一部分：背景概述1、规划背景1.1上位规划要求与实施评价 1.2本次规划的目的与要点2、发展现状2.1社会经济 2.2 空间结构 2.3 土地使用 2.4建筑质量 2.5历史文化第二部分：功能定位与发展战略1、规划依据、指导思想、规划原则与目标2、规划定位与规模3、空间发展策略第三部分：规划布局1、土地使用规划1.1 布局综述 1.2 规划结构 1.3 规划布局 1.4 绿地系统规划1.5 景观系统规划 1.6 四线控制 1.7 住房政策建议 1.8 村庄改造及发展规划2、公共服务设施规划2.1 公共设施现状 2.2 规划原则与目标 2.3 公共服务设施的配置 2.4 公共服务设施的用地布局3、地下空间开发与利用3.1 地下空间资源 3.2 地下空间开发利用与原则 3.3 地下空间开发利用的主要内容与措施3.4 地下基础设施建设 3.5 实施建议第四部分：城市设计1、城市设计导引1.1 指导原则 1.2 城市空间意象框架 1.3 城市设计框架 1.4 城市自然与文化特色 1.5 城市设计指导性控制2、城市风貌系统规划2.1 风貌体系构建 2.2 风貌分区及空间导向第五部分：基础设施1、道路交通2、市政工程3、防灾减灾4、环保环卫第六部分：开发控制1、土地使用控制1.1 单元划分及地块编码单元分区采取二级编码的方式：如XA2020—J01，表示西安2020年旧城区01号地块；地块编码采取三级编码的方式：如XN2020—J01—01，表示西安2020年旧城区01号地块内的01号用地细分代码。
1.2 用地控制用地控制是对建设用地上的建设内容、位置、边界和面积等方面做出规定，包括：土地使用性质、用地边界、用地面积等内容。
控制性详细规划
控制性详细规划
控制性详细规划是指对所采取的控制措施进行具体细化和规划。
以下是一个控制性详细规划的步骤：
1. 确定控制目标：明确控制的目标是什么，例如减少生产过程中的缺陷率或降低成本。
2. 制定控制计划：根据控制目标，制定具体的控制计划，包括控制的方式和方法。
3. 确定控制指标：根据控制目标，确定需要衡量和监测的关键指标。
例如，在减少缺陷率的目标下，可以设定每天生产的良品数作为控制指标。
4. 制定控制措施：根据控制目标和指标，制定具体的控制措施。
控制措施可能涉及到调整生产设备，培训员工，优化生产流程等。
5. 设定控制频率和时机：确定控制检查的频率和时机，以保证能够及时发现和解决问题。
这可能包括每日，每周或每月进行控制检查。
6. 分配责任：确定谁负责执行和监督控制措施。
分配责任可以确保每个人都知道自己的职责，并能够有效地进行控制。
7. 数据收集和分析：定期收集和分析控制指标的数据，以评估控制的有效性，并及时调整控制措施。
8. 进行反馈和改进：根据数据分析的结果，及时向相关人员提供反馈，并进行调整和改进控制措施，以提高控制效果。
以上是一个基本的控制性详细规划的步骤，可以根据具体的情况进行调整和补充。
控制性详细规划编制过程详解
控制性详细规划编制过程详解控制性详细规划（Detailed Control Planning）是指在总体规划基础上，对具体项目进行详细的控制措施和实施方案的编制过程。
它主要包括项目目标的明确、项目任务的分解与分配、项目进度的安排、资源的调配、决策的制定等内容。
下面将详细介绍控制性详细规划的编制过程。
一、明确项目目标首先需要明确项目的目标，包括项目的目的、目标、预期成果、工作范围等。
通过制定明确的目标，可以指导后续的工作。
二、分解项目任务在明确项目目标之后，需要对项目的任务进行分解。
将项目任务分解为具体的工作包或工作项，确定每个工作包的负责人，并对工作包进行编号和描述，以便后续的任务分配和进度安排。
三、分配项目任务根据工作包的分解，将任务分配给具体的责任人。
在分配任务时，需要考虑各个责任人的专业能力、工作经验和工作负荷等因素，合理安排任务的分配。
四、确定项目进度在任务分配完成之后，需要制定项目的详细进度安排。
首先确定项目的起止时间和总工期，然后根据任务的性质和依赖关系，制定每个任务的开始时间和完成时间，最终形成整个项目的进度计划。
五、调配资源根据项目的进度计划，对所需的资源进行调配。
资源包括人力资源、物资资源、财务资源等。
在资源调配过程中，需要考虑资源的可用性、优先级和合理分配等问题，确保项目能够按时、按质、按量完成。
六、制定决策在项目实施过程中，可能会面临各种问题和挑战，需要制定相应的决策。
决策内容包括技术方案、组织结构、合同签订、采购方式等。
决策制定过程需要充分调研、论证，保证决策的科学性和可行性。
七、编制详细规划报告最后，根据以上步骤的结果，编制项目的详细规划报告。
报告应包括项目的目标、任务分解、进度计划、资源调配、决策制定等内容，并附上必要的图表、表格和附件。
详细规划报告是项目实施的基础，对于项目的顺利进行至关重要。
以上就是控制性详细规划编制过程的详细介绍。
通过明确项目目标、分解项目任务、分配项目任务、确定项目进度、调配资源、制定决策以及编制详细规划报告等步骤，可以确保项目实施的有序进行，并取得预期的成果。
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控制性详细规划的基本特征
1、通过抽象的表达方式落实规划意图 2、具有法律效应和立法空间 3、综合性 4、刚性与弹性相结合的控制方式
地位与作用
（2）控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机 衔接的关键层次。
从宏观到微观——上接总规（分区），下接修详（设计）； 从定性到定量——控制要求深化、量化、具体化； 从整体到局部——控制指标细化、分解、落实；
地位与作用
（3）控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。
从二维到三维——平面控制与空间控制的结合； 从规划到设计——规划要求与设计条件的结合； 从消极到积极——控制与引导的结合。
• 《城市规划编制办法实施细则》 第二十八条
控制性详细规划的文件和图纸
• 控制性详细规划文件
规划文本（包括规划范围内土地使用及建筑管理规定）
附件（规划说明及基础资料） • 图件由图纸和图则两部分组成，控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、
控制性详细规划图纸。图纸比例为1/1000--1/2000。
控制性详细规划文本的内容要求
• 1、总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限； 2、土地使用和建筑规划管理通则：各种使用性质用地和适建要求；建筑间距的规定；建筑 物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、 交通设施的配置和管理要求；有关名词解释；其他有关通用的规定。 3、地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要点； 4、各地块控制指标一览表； 控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行者， 后者是参照执行的。规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度（建筑基底总面积／ 地块面积）；建筑控制高度；容积率（建筑总面积／地块面积）；绿地率（绿地总面积／地 块面积）；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。 指导性指标一般为以下 各项： 人口容量（人／公顷）；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。
控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、 基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
• 《城市规划编制办法》（自2006年4月1日起施行）第四十一条和四十二条
关于居住用地的强制性指标
2006年6月1日《关于落实新建住房比例要求的若干意见》建住房［2006］ 165号 • 文件中明确规定：“城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制 工作，首先应对拟建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密 度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用 地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设 规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比 例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让的前置条 件，落实到新开工商品住房项目。”
宁波市城乡规划编制与审批办法（宁波市人民政府令第149号）
控制性详细规划需收集的基础资 料
• 1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划 资料； 2、土地利用现状，用地分类至小类（参照城市用地分类与规划建设规划标 准）； 3、人口分布现状； 4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留 建筑等； 5、公共设施规模、分布； 6、工程设施及管网现状； 7、土地经济分析资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开 发方式等； 8、所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。
关于强制性内容变更与调整的规 定
• 涉及规划内容重大变更的，应就调整的必要性组织论证，并必须经原批准机关或其 规划行政主管部门的批准，调整后的规划必须按原报批程序进行报批。
• 控制性详细规划的强制性内容变更主要包括下列情况： （一）改变地块规划用地性质，使规划范围内该类性质的用地与原规划同类用地总 量相差10％以上； （二）超过地块规划建筑密度指标20％以上； （三）改变特定地区规划允许的建筑高度； （四）超过地块规划容积率指标20％以上； （五）降低地块规划绿地指标5％以上； （六）在规划范围内，取消基础设施和公共服务设施配套项目或缩减配套指标，使 配套水平受到影响。
基本概念
• 中国的控制性详细规划是借鉴德国、美国和英国的Zoning （区划）以及和香港的法定图则的基础上逐渐发展起来。
• 中国最早的控制性详规：上海虹桥开发区规划
地位与作用
（1）控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔 接的重要环节。
控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适 合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据， 正确引导开发行为。
规定性与引导性的结合； 通则式与判例式的结合； 动态控制与相互转化的可能（兼容性规定）； 强制性内容的提出；
控制性详细规划内容
（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建 筑类型。 （二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出 入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 （三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行 交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 （五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定 地下空间开发利用具体要求。 （六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
控制性详细规划-----编制ຫໍສະໝຸດ 程详解 2010年3月基本概念
• 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使 用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置 以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并 指导修建性详细规划的编制。
• 控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括 政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城 市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建 什么、怎么建等问题。