2017 年包头市城市地价动态监测 分析报告

2017年包头市城市地价动态监测分析报告一、包头市地价状况分析（一）地价水平值分析（1）全市地价水平值分析2017年，包头市城市综合地价水平值如表1和图1所示，为1751元/平方米（117万元/亩），同比增长4.87%。

分用途看：商服用地地价水平值为4360元/平方米（291万元/亩），同比微降1.13%；住宅用地地价水平值为2476元/平方米（165万元 /亩），同比增长11.49%；工业用地地价水平值为351元/平方米（23万元/亩），同比增长1.02%。

总体而言，包头市各用途地价水平有升有降，且以小幅上升为主，波动幅度均不大，整体保持平稳态势。

表1 2016-2017包头市城市地价水平值及同比增长率表图1 2016-2017年包头市地价水平值变化图从季度分析来看，如表2和图2所示，四个季度包头市地价水平基本保持平稳，一至四季度，综合地价逐季上涨，至四季度涨至最高值，即1751元/平方米；商业用地地价水平微幅上下波动，至四季度为4360元/平方米；住宅用地地价水平逐季上涨，至四季度涨至最高值，即2476元/平方米；工业用地地价水平逐季微涨，至四季度涨至最高值，即351元/平方米。

表2 2017年包头市各季度分用途地价水平值及环比增长率表（单位：元/平方米，%）图2 2017年包头市季度地价水平值示意图从城区内地价水平的分布来看，如表3所示，2017年包头市地价水平呈中心区向边缘区逐渐递减趋势。

全市综合地价水平值为1751元/平方米，商业地价水平值为4360元/平方米，住宅地价水平值为2476元/平方米，工业地价水平值为351元/平方米；城区中心的一级商业地价水平值为13645元/平方米，住宅地价水平值为5846元/平方米，工业地价水平值为681元/平方米；二级商业地价水平值为10235元/平方米，住宅地价水平值为3749元/平方米，工业地价水平值为439元/平方米；三级商业地价水平值为6630元/平方米，住宅地价水平值为3491元/平方米，工业地价水平值为344元/平方米；四级商业地价水平值为4448元/平方米，住宅地价水平值为2094元/平方米，工业地价水平值为289元/平方米；五级商业地价水平值为3420元/平方米，住宅地价水平值为1750元/平方米，工业地价水平值为262元/平方米；六级商业地价水平值为2744元/平方米，住宅地价水平值为982元/平方米，由于六级用地监测范围内无工业用地，因此，六级用地地价水平值不涉及工业地价；由于七级用地的监测范围为商业七级用地范围，因此，七级用地仅涉及商业七级用地，其地价水平值为2115元/平方米。

表3 2017年包头市各级别、用途地价水平值表（2）市四区及稀土高新区地价水平值分析通过对比分析，如表4所示，2017年，包头市市四区（包括：昆都仑区、青山区、东河区和九原区）及稀土高新区的地价水平分布情况为：商服用地和住宅用地的地价水平值均以昆都仑区为最高，地价水平值分别为4922元/平方米（328万元/亩）和3136元/平方米（209万元/亩），上述两类用地均以东河区为最低水平，地价水平值分别为2897元/平方米（193万元/亩）和1802元/平方米（120万元/亩）。

上述五区中仅昆都仑区的商服用地和住宅用地的地价水平值突破了4000元/平方米和3000元/平方米，其余四区的商服用地地价水平值均处于2897-3654元/平方米的区间内，住宅用地地价水平值均处于1802-2507元/平方米的区间内。

就工业用地而言，昆都仑区的地价水平值最高，九原区和东河区的地价水平值分别处于最低和较低水平，整体来看上述五区的工业用地地价水平值均处于272-442元/平方米的区间内。

表4 包头市市四区及稀土高新区各用途地价水平值表（二）地价增长率分析如表5和图3所示，2017年包头市城市各用途地价同比增长率有涨有跌。

与去年同期相比，综合、商业、住宅和工业地价增长率分别为4.87%、-1.13%、11.49%和1.02%，分别增长4.27个百分点、下降1.13个百分点、增长10.12个百分点和增长1.02个百分点。

总体而言，包头市土地市场中，住宅用途地价增长较为明显，其他用途地价增长率变化不大，市场运行继续呈平稳态势。

表5 2016-2017年包头市用途地价同比增长率对比表（单位：%）图3 2016-2017年包头市各用途地价同比增长率示意图2017年，如表6所示，包头市城市综合地价各季度环比增长率分别为0.36%、0.60%、2.55%和1.27%，商业地价各季度环比增长率分别为0.00%、-1.29%、0.18%和-0.02%，住宅地价各季度环比增长率分别为0.77%、2.46%、5.32%和2.53%，工业地价各季度环比增长率分别为0.00%、0.58%、0.29%和0.29%，总体而言，综合、住宅和工业地价呈现微幅上涨趋势，商业地价微升微降，各用途地价水平基本保持平稳。

表6 2017年包头市4个季度各用途地价环比增长率表（单位：%）（三）地价指数分析2017年，如表7所示，包头市综合地价指数为401，较2016年增加19个点数，其中工业地价指数最高为502，较2016年增加6个点数；商业、住宅地价指数均为376，较2016年分别下降4个点数和增加39个点数。

表7 2016、2017年包头市用途地价指数及其差值表二、包头市土地供应状况分析（一）2017年包头市一到四季度建设用地供应总面积先降后升。

截至2017年11月底，包头市建设用地供应总面积为466.93公顷，同比增加35.73%，一到四季度建设用地供应总面积分别为281.88公顷、22.25公顷、47.66公顷、115.14公顷。

总体而言，包头市一季度建设用地供应高企，二季度建设用地供应总面积有所下降，三到四季度建设用地供应总面积逐渐回升，但从整体而言，较上年有大幅度的供应增长。

（二）2017年包头市住宅用地供应面积增加，住宅用地供地面积和地价变化趋势保持一致2017年包头市住宅用地供应面积为135.19公顷，同比增长22.47%，其中，普通商品住宅用地供应面积为114.49公顷，保障性住房用地供应面积为20.70公顷，占住宅用地供应量的15.31%。

2017年，包头市住宅用地地价水平较之上年上涨了11.49%，与住宅用地供应面积的变化趋势保持一致，但涨幅相对较小。

（三）包头市商服用地供应面积下降，商服地价微有下降，商服用地市场活跃度降温趋于缓和2017年，包头市商服用地供应面积为9.83公顷，同比下降18.15%。

2017年，包头市商服用地地价水平较之上年微降1.13%，说明，包头市商服用地市场活跃度继降温后，趋于缓和。

三、地价与房地产市场关系分析（一）2017年包头市地价占房价比总体保持平稳，微幅下降，2011年至2017年包头市地价占房价比由升到降，并且于2013年达到最高值（房价水平值数据来源于中国房地产业协会）2017年，如表8所示，包头市市四区住宅用地地价房价比均处于18.32%-23.17%的区间范围内，包头市市区住宅用地地价房价比为19.15%。

表8 2017年包头市市四区房价水平值及地价房价比表如图4所示，2017年一至四季度包头市住宅用地地价占房价比均在19.15%-21.54%的区间范围内，以二季度为最高，四季度为最低。

由此说明，包头市房地产市场在年中经历一番上扬后渐趋平稳。

图4 2017年住宅用地地价占房价比季度变化趋势图2011-2017年，如图5所示，包头市住宅用地地价房价比呈微小起伏波动趋势。

2011-2013年，包头市住宅用地地价房价比保持持续上涨趋势，2013年达到最高比值，为21.29%，2013-2017年住宅用地地价房价比微浮微降，至2017年共下降2.14个百分点。

图5 2011-2017年包头市住宅用地地价占房价比变化趋势图（二）2017年包头市房地产开发投资总额略有下降，综合地价水平及其同比增长率均略有上浮。

根据包头市人民政府数据显示，2017年1-8月份，全市房地产开发投资121.3亿元，同比下降6.8%。

2017年，包头市综合地价增长率为4.87%，同比提高4.27个百分点。

相比而言，包头市房地产开发投资略有降温，综合地价水平及其同比增长率均略有上浮。

四、地价变化与社会经济发展关系分析（一）2017年综合地价增长率低于城市地区生产总值增长率根据包头市统计局发布的2017年统计数据，前三季度，包头市地区生产总值2990.23亿元，同比增长6.6%，较上半年回落0.9个百分点。

2017年综合地价增长率为4.87%，低于城市地区生产总值增长率。

（二）固定资产投资增速有所下降，但高于同期地价增速根据包头市统计局发布的2017年统计数据，前三季度，包头市固定资产投资2719.9亿元，同比增长6.7%，较之上年下降约7.8%，但高于同期综合地价增长率1.83个百分点。

（三）城镇居民家庭人均可支配收入增长率高于同期综合地价增长率根据包头市统计局发布的2017年统计数据，2017年1-6月，城镇居民人均可支配收入为21733元，同比增长8.0%，今年城镇居民人均可支配收入增速预计会保持在8%左右,预计将高于综合地价同比增长率约3.13个百分点。

五、类似城市横向土地市场对比分析为探析包头市土地市场运行态势与其他类似三四线城市的情况对比，以呼和浩特市、太原市和银川市为例，进行对比分析，以简要探讨类似城市土地市场运行情况以及与包头市之间的对比关系。

首先，分别就包头市与上述城市间的地价和房价的对比关系进行分析。

在地价方面，由于太原市和银川市的市场监测地价内涵与包头市不同，因此，本文采用的是2017年第3季度经过地价内涵修正的太原市和银川市市场地价，同呼和浩特市和包头市市场地价进行对比分析。

在房价方面，本文采用的是中国房地产业协会公布的11月份上述城市房价水平数据。

分析对比，见下图：图6 2017年与包头市类似城市地价和房价关系对比图图7 2017年第3季度与包头市类似城市地价房价比关系对比图如图6、7所示，通过对比分析，包头市各用途地价、房价和住宅用地地价占房价比均处于较低水平。

综合分析，包头市的房地产市场发展继续保持着健康态势，地价水平处于适中状态，为进一步实施土地市场宏观调控留有空间。

其次，分别就2016年4季度至2017年3季度包头市、呼和浩特市、太原市和银川市各用途地价水平和地价增长率变化趋势进行对比分析，见图8-图15。

15（一）2016年4季度至2017年3季度包头市、呼和浩特市、太原市和银川市地价水平变化趋势图，分别见图8-图11图8 2016年4季度-2017年3季度包头市地价水平变化趋势图 图9 2016年4季度-2017年3季度呼和浩特市地价水平变化趋势图图10 2016年4季度-2017年3季度太原市地价水平变化趋势图 图11 2016年4季度-2017年3季度银川市地价水平变化趋势图16（二）2016年4季度至2017年3季度包头市、呼和浩特市、太原市和银川市地价增长率变化趋势图，分别见图12-图15图12 2016年4季度-2017年3季度包头市地价增长率变化趋势图 图13 2016年4季度-2017年3季度呼和浩特市地价增长率变化趋势图图14 2016年4季度-2017年3季度太原市地价增长率变化趋势图 图15 2016年4季度-2017年3季度银川市地价增长率变化趋势图如图8至图11所示，2016年4季度至2017年3季度，包头市、呼和浩特市各用途地价水平变化幅度小，太原市、银川市各用途地价水平变化波动明显。