对城市地价动态监测的几点认识
城市地价省级监测工作探讨
描述和 评价的过程 】 。 目前 ，监测地价与基准地价 、标 调查与监测 。其工作的主要 内容可分为以下几方面 ：
定地价 等公示 地价共 同构成 了行政 主管部 门主导 的地价 体 系。学术 界对 于地价监测 的研 究重点集 中在地价监测
（ 一） 确定技术操作与流程
地价监测工作是一项层次性、系统性和规范性都较
分省份先行开展 。根据部利用司和中 国土地勘测规划院 全 省整 体的地 价水平现状、特 征，全面掌握各城 市及全
的部署 ，２ ０ １ ６ 年开始 ，湖南省与安徽、内蒙 古三省 （ 自
治 区） 纳入 国家级、省级监测工作同步对接的试点省份 。 此项工作开展 的重要意义在于一是可 以有效地扩大监测 工作覆盖 区域；二是可 以建立 并完善 “ 国家一省一 市” 三级完整 的工作 体系；三是可 以强化省级土地管理部 门
对省域内各监测城市 的土地市场及建设用地的宏观调控 。
湖 南省省级监测是在 长沙、株洲、湘潭、衡 阳、岳 数据 、 合 同和其它相关材料的管理 。 省级成果公示制度 ，
阳等五个 已开展相关工作的国家级监 测城 市基础上 ，统 主 要设 立 成果 的对 外公 示 方式 。
・
９ ２・
省土地供应和市场交 易状况 ，预判地价变化趋势。
（ 三） 建 立工 作 制度
省级监测工作需要 建立并完善相应 的工作制度 ，以 保证省级和监测城市两个层面工作的顺利开展与衔接 。 制定外业复查考核 的工作机制、相关标准与细则 。省级 档案管理制度 ， 主要建立工作中涉及的成果、基础资料 、
体 系构建和地价监测成果的应用渠道等方面 ［ ２ － ５ ］ 对于地 强 的专题 工作 ，要求按 照统 一工作 部署、统一技术培训 价监测 的纵向工作体系建立方面的研 究尚未涉及。 等 原则，有步骤 、有计划地开展 各项工作，才能取得较 好的工作成效。需要在 工作 开展准 备阶段 明确地价监测
城市地价动态监测发展与研究
城市地价动态监测的发展与研究摘要：我国人多地少，土地资源匮乏，建立地价动态监测体系是完善土地市场，促进城市经济建设良性循环的必然选择。
不断地对地价评估及动态监测理论创新，建立并不断完善可以对地价进行实时监测和管理的城市地价动态监测信息系统，是城市的经济建设和发展，人与资源和谐有序发展的强有力保障。
关键词：城市地价；动态监测；发展与研究一、城市地价动态监测体系建设研究的意义1、有利用于了解和掌握城市土地价格的水平和规律城市地价动态监测体系是由一系列地价监测点组成的一个地价信息网络。
它通过对各个地价监测点的土地利用状况、土地质量和地价水平的变化进行监测，可以准确地了解城市土地价格发生变化的原因，以及目前地价水平和未来发展的趋势。
2、有利于提高基准地价更新的效率，增强基准地价的现势性建立城市地价动态监测体系，使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化，基准地价可以方便的利用监测点地价和相应的地价指数进行更新。
有效地减少了基准地价更新研究的工作星和需要的时间，有利于增加基准地价的更新频率，缩短更新周期函数，使基准地价能够很好的保持现势性。
3、有利于维护城市土地价格的协调和均衡发展各城市地价动态监测体系为全国城市地价动态监测做出贡献的同时，也取得了应用全国其他城市地价动态监测的资料的权利。
这样，各地就能够更加正确地根据自身城市和社会经济发展的地价和作用，来合理制定符合本地实际，能够最大限度地提高城市综合竞争力的城市地价管理政策和城市经营策略。
通过对城市土地价格水平的合理供应和资源配置，促进地价与城市基础设施建设以及国民经济之间的协调发展。
4、有利于增加地价管理的公众参与和监管力度城市地价动态监测体系的建立，要面向广大的土地使用者和社会公众发布地价信息，极大的提高了城市地价和地价管理的透明程度，也使得广大的土地使用者和社会公众能够参与土地的开发和地价管理。
城市地价信息公示，有利于土地使用者发现城市土地增值潜力，促进城市土地的合理开发和提高土地集约利用的水平[1]。
城市地价动态监测技术要点
城市地价动态监测技术要点1. 引言1.1 概述概述部分的内容可以包括以下信息：在城市规划和土地管理中，城市地价的动态监测是一项重要的任务。
城市地价的变化对于政府决策、房地产市场稳定以及土地资源合理利用具有重要意义。
因此，开发一种高效可靠的城市地价动态监测技术显得尤为重要。
城市地价动态监测技术主要通过收集、分析和评估土地市场的各种数据，来获取和掌握城市土地价值的变化情况。
这些数据包括但不限于土地成交价格、拍卖结果、出租价格以及相关政策文件等。
通过对这些数据的不断收集和整理，可以实时追踪和监测城市地价的变动趋势，为决策者提供科学准确的参考依据。
城市地价动态监测技术的要点主要包括数据采集、数据分析和数据评估。
数据采集是指对土地市场各种数据进行收集和整理的过程，可以通过政府部门公开数据、房地产市场交易数据、土地拍卖数据等方式获取。
数据分析是指对采集到的数据进行统计、分析和建模的过程，通过对数据的挖掘和分析，可以发现隐藏在数据背后的规律和趋势。
数据评估是指对数据进行准确、全面、科学的评估和判断，确定土地的实际价值和变动趋势。
城市地价动态监测技术的发展对于政府部门、房地产企业、投资者等有着重要意义。
政府部门可以通过这一技术及时了解土地市场供需状况，制定相应的土地政策，保障土地资源的合理利用和社会稳定发展。
房地产企业和投资者可以通过对土地市场的监测和分析，准确把握市场的机会和风险，做出科学决策，优化资金配置。
综上所述，城市地价动态监测技术的要点主要包括数据采集、数据分析和数据评估，通过这一技术可以实时监测和追踪城市地价的变化，为政府决策和市场参与者提供科学准确的参考依据，促进土地资源的合理利用和城市的可持续发展。
文章结构是指整篇文章按照一定的逻辑顺序和组织方式进行布局和组织。
合理的文章结构能够使读者更好地理解文章的内容和主题，并能够帮助作者有效地传达自己的观点和论证。
本篇长文的文章结构如下：第一部分：引言1.1 概述在引言部分，将介绍城市地价动态监测技术的背景和意义，引起读者的兴趣，明确研究内容和目标。
城市基准地价及其地价动态监测分析
城市基准地价及其地价动态监测分析作者：林林来源：《居业》2016年第09期[摘要]随着科技技术的不断进步，社会经济也得到迅猛发展。
在城市发展规划中，城市基准地价是参考土地经济价值的重要因素，根据城市基准地价能够获得有关城市土地质量优劣情况的相关信息，也能显示出城镇土地在已有的利用过程中所创造的经济收益，并以此为依据判定城市土地经济与社会效用。
本文就城市基准地价及其地价动态监测的相关内容进行分析。
[关键词]城市基准地价；动态监测分析；土地使用价值文章编号：2095-4085（2016）09-0169-02城市基准地价动态监测是基准地价内容中的核心部分，通过对城市发展实际情况与土地使用现状的动态监测，完善城市基准地价，使其更能准确表明土地价值。
1城市基准地价概述城市基准地价也称土地初始价值，是指在城区规划范围内，对所需要进行开采与使用的土地，根据其用途，作为工业、商业、居民区等用途进行合理的基准地价规定，并由市、县及人民最高级法院公布共有土地使用权的平均价格。
城市基准地价可以用来对城市经济发展状况、城市土地价值作为参考依据进行评定，在进行城镇土地使用权税收价格规定时也是重要的参照条件，另外国家在对土地进行管理与调控时，城市基准地价也是重要的考虑因素。
除此之外，基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善，有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。
城市基准地价的主要作用如下包括，属于政府宏观管理土地价格的重要工具；属于对标定地价进行评估的基础；能够在一定程度上对房地产与土地交易价格的形成起到指导作用；能够在一定程度上反映出城市地价的整体水平以及区域间的地价分布及变化趋势。
一般来说，基准地价会在2～3年内进行调整，因而基准地价能够反映出城市地价变化趋势。
2城市基准地价动态监测概述城市基准地价动态监测是指运用动态监测的基本原理与方法，结合土地使用的实际情况以及土地市场本身的特点，设立地价检测点，持续一段时间进行对地价的动态测量，并将每次测量结果所得的数据统计整理起来，生成一系列的地价指标，对这种有频率、有周期的指标内容进行描述、评价、分析就是地价动态监测过程。
城市地价动态监测的功能定位及路径优化
城市地价动态监测的功能定位及路径优化摘要:随着新的发展格局的出现，土地市场面临着前所未有的机遇和挑战，因此，城市地价动态监测的功能和定位显得尤为重要，而且也存在一些难点，因此，有必要根据实际情况，提出有效的路径优化建议，以期达到更好的监测效果.关键词:地价动态监测；功能定位；路径优化国家积极推行“双循环”的全面改革，将国内经济社会发展作为中心，实施国内外双循环，加强经济社会协调一体，以应对当前复杂多变的国际形势，促进中国开放型经济的持续健康发展，实现全面深入的改革和创新。
城市地价动态监测工作具有极其重要的意义，它可以帮助政府更好地了解当前的土地价格，从而更有效地进行宏观调控，为政府提供科学的决策依据，但目前，由于覆盖范围有限、制度建设不足，这项工作尚未得到充分发挥。
在“双循环”的全新发展模式中，土地市场的构建以及城市地价的实时监控都面临着前所未有的考验与机会。
1城市地价动态监测的功能定位1.1回归监测本质,支撑科学决策通过“双循环”的新发展模式，必须加强对土地市场的监测，以便及时准确地反映出当前的价格水平，从而为科学的决策提供依据。
为此，我们必须加强对土地市场的动态监测，以便及时把握土地价格的变化，并且深入分析它们对当前经济社会的影响，从而把握它们与当前经济和社会发展的变化规律，从而为“双循环”的新发展模式提供有力的支持。
通过科学方法来支持政府的宏观调控。
1.2通过提供精确的服务，促进土地市场的发展和改革随着经济的发展，中国的市场化进程取得了长足的进步，但是，尤其是土地要素市场的改革，还有待加强，比如，城市和农村的建设用地市场还没有完善，土地要素市场化的配置体系也还有待完善。
城市土地价格的调查和动态监测对于促进和规范土地市场具有至关重要的作用，它不仅能够有效地帮助政府实施宏观调控，还能够更好地反映出当前的土地市场状况，从而有助于构建一个更加公正、公平、公开的、有效的土地资源配置体系，从而推进土地要素市场的改革。
关于城市地价动态监测的几点思考
ｆ ｎ ｔ ｎ ｆｄ ｎ ｍｉ ｎｔｒｎ ｆ ｒ ａ ｎ ｒｃ ， ｎ ｕ ｕ ｃｉ ｓｏ ｙ ａ ｃｍｏ ｉ ｉｇｏ ｂ ｎｌ ｄｐ ｉｅ ａ ｄｓ ｍｍａｉｅ ｅｍａｎｐｏ ｌｍｓａ ｒｓｎ ．Ｓ ｏ ｏ ｕ ａ ｒｚｓｔ ｉ ｒ ｂｅ ｔｐ ｅｅ ｔ ｏ ｈ
ｓ ｃ ｕ ｇ ｓｉｎ ｒ ｒ ｐ ｓｄａ ｏｌｗｓ ｉｓｌ ｗｅｓ ｏ ｌ ｅ ｆｃ ｈ ｙ ａ ｃｍｏ ｉ ｒｎ ｙ ｔｍ ｆ ｕ ｈ ｓ ｇ ｅｔ ｓａｅｐ ｏ ｏｅ ｓｆｌ ｏ ｏ ：Ｆ ｒｔ ｙ， ｈ ｕｄｐ ｒｅｔｔ ｅｄ ｎ ｍｉ ｎｔ ｉｇｓ ｓｅ ｏ ｏ ｕ ｂ ｎ ｌｎ ｒ ｅ ｎａｇ ｈ ｎｔｒ ｇｓ ｏ ｅ ｅｉｅ ｓｍｅｏ ｇ ｎｚｔ ｎ ｏ ｃ ｒｙ ｏ ｔｔ ｅｔｓ ｓａ ｄ ｒ ａ ａ ｄ ｐ ｉ 。ｅ ｌｒ ｅｔ ｅｍｏ ｉ ｉ ｃ ｐ ，ｄ ｆ ｏ ｒ ａ ｉａｉ ｓｔ ａｒ ｕ ｈ ａｋ ｎ ｃ ｏｎ ｎ ｏ ｏｆ ｒｎ ｃｓａ ｙ ｆ ｎ ｓ Ｓ ｃ ｎ ｌ ， ｍｅｓ ｒｓ ｈ ｕｄ ｂ ａ ｅ ｔ ｎ ｕ ｅ ｔ ｅ ａ ｃ ｒ ｃ ｆ ｎ ｍ ｅｏ ｓ ｆｅ ｅ ｅｓｒ ｕ ｄ ． ｅ ｏ ｄｙ ａｕ ｅ ｓ ｏ ｌ ｅ ｔｋ ｎ ｏ ｅ ｓ ｒ ｈ ｃｕ ａ ｙ ｏ ｕ ｒ ｕ ｍｏ ｉ ｒ ｇｄ ｔ ｎ ｈ ｅ ｕ ｉｙ ｏ ｎｔ ｒ ｇ ｓｓｅ ．Ｔｈｒ ｌ ， ｔ ｅ ｓａ ｄ ｒ ｆｕ ｂ ｎ ｌｎ ｒ ｅ ｎｔ ｉ ａａ ａ ｄ ｔ ｅ ｓｃ ｒｔ ｆｍｏ ｉ ｉ ｙ ｔｍ ｏｎ ｏ ｎ ｉｄｙ ｈ ｔｎ ａｄ ｏ ｒ ａ ａ ｄ ｐ ｉ ｃ ｄ ｎ ｍ ｉ ｍｏ ｉ ｒｎ ｈ ｕｄ ｂ ｅ ｉ ｄ ｉ ｉ ．Ａｎ ｉａｌ ，ｍｏ ｅｓｕ ｉｓｃ ｎ ｅｎｎ ｈ ｓ ｅ ｓ ｏ ｌ ｙａ ｃ ｎｔ ｉｇ ｓ ｏ ｌ ｅ ｒｖｓ ｎ ｔ ｏ ｅ ｍｅ ｄｆ ｌ ｎ ｙ ｒ ｔ ｄｅ ｏ ｃｒ ｉｇ ｔ ｅｉ ｕ ｈ ｕｄ ｓ ｂ ｕ ｔ ｅ ｅ ｅｏ ｅ ｅｆ ｒｈ ｒｄ ｖ ｌｐ ｄ． Ｋｅ ｒ ｓ ａ ｄ ｅｏ ｏ ｃ ；ｌｎ ｒｃ ；ｌｎ ｒ ｅｄ ｎ ｍｉ ｎｔｒｎ ；ｐ ｏ ｌｍｓ ｕ ｇ ｓｉｎ ｙ ｗｏ ｄ ：ｌｎ ｃ ｎ ｍｉｓ ａ ｄ ｐ ｉｅ ａ ｄｐ ｉ ｙ ａ ｃｍｏ ｉ ｉｇ ｒ ｂｅ ；ｓ ｇ ｅｔ ｓ ｃ ｏ ｏ
土地管理基础：城市地价动态监测
城市地价动态监测（熟悉） 1、城市地价动态监测概念 城市地价动态监测是指根据城市⼟地市场的特点，通过设⽴地价监测点，收集、处理并⽣成系列的地价指标，对城市地价状况进⾏观测、描述和评价的过程。
2、城市地价动态监测的⽬的与作⽤ 通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的⽔平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控⼟地市场提供决策依据。
3、城市地价动态监测的基本程序 城市地价动态监测的基本技术程序如下： （1）确定地价动态监测的范围； （2）建⽴以地价监测点为基础的地价动态监测数据源； （3）采集并处理监测数据； （4）根据监测⽬标选择地价动态监测指标； （5）计算各类地价动态监测指标； （6）对城市地价状况进⾏综合分析和评价； （7）编制城市地价动态监测报告； （8）发布城市地价动态监测信息。
4、地价监测点设⽴及信息采集的基本要求 （1）地价监测点的设⽴原则 1）代表性原则，指设⽴的地价监测点在所在区段内，其地价⽔平、利⽤条件、利⽤状况、开发程度等⽅⾯具有代表性； 2）确定性原则，指设⽴的地价监测点为⼀具体宗地，其周围条件及⾃⾝条件都⽐较确定； 3）稳定性原则，指设⽴的地价监测点的⼟地条件、利⽤状况以及周围⼟地的，利⽤条件⽐较稳定，在较长时间内不会发⽣分割、合并或重新规划等情况； 4）标识性原则，指设⽴的地价监测点易于识别，具有⼀定的标识性。
（2）地价监测点设⽴的基本步骤 1）在⼟地定级基础上地价区段的划分 ①地价区段划分的要求 （A）在⼟地定级基础上分⽤途划定； （B）在同⼀地价区段内，地价⽔平⽐较接近或者⼀致； （C）在同⼀地价区段内，*考试⼤*⼟地的利⽤状况、基础设施条件、环境条件和规划引件等基本相同； （D）各地价区段的⾯积规模适当，最⼩为⼀个街区范围，并保持地块的完整性； （E）各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被监测范围。
②地价区段划分的⽅法 （A）以⼟地级别、基准地价或交易样本地价为依据，在⼯作底图上绘制若⼲条具有控制性的地价等值线； （B）在地价等值线的基础上，以⼟地级别界线、宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在⼯作底图上勾勒出各地价区段的边界； （C）在实地查勘的基础上，根据⼟地条件、⼟地利⽤状况和⼟地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在⼯作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图； （D）以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的⼟地总⾯积、各⽤途实际⼟地⾯积等，并进⾏地价区段登记。
四、城市地价动态监测和城镇基准地价更新技术解读-常忠文1
1+1.5+1.5） =489（元／平方米）
案例分析（解答）
3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值 整体地价水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050
×0.2+675×0.6 +600×1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5） =596（元／平方米）
地价指数＝报告年地价水平值 ／基期地价水平值 地价指数一般有商业地价指数、 居住地价指数、工业地价
指数和综合地价指数。
地价状况分析
1、地价水平状况分析 2、地价变化趋势分析 3、地价与土地供需协调状况分析 4、地价与房屋供需协调状况分析 5、地价与社会经济协调状况分析 6、地价与城市土地利用协调状况分析 7、市场形势变化、地价变动趋势分析
案例分析
题干：A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求 ，该市居住用地监测范围覆盖全市所有的三个土地级别， 每个土地级别各划分为三个地价区段，各级别土地面积、 地价区段编号等具体信息见下表。（面积：平方千米；价 格：元／平方米）
案例分析
监测点设定条件下价格（2007年）
土地级别
级别总面积 区段编号
地价监测点的设置
地价监测点的设立标准： 对土地面积的要求－－－宗地、面积适宜 对土地形状的要求－－－矩形（规则）为主 对土地利用状况的要求－－－平均容积率 对临街状况的要求－－－一面临街 对土地开发程度的要求－－－平均土地开发程度 对土地权利状况的要求－－－土地使用权价格
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国人民大学商学院 俞明轩
3
地价动态监测程序
1. 2. 3. 4. 5.
6.
7. 8.
确定地价监测的范围 设立监测点 采集并处理监测数据 根据监测目标选择地价监测指标 计算各类地价监测指标 对城市地价状况进行综合分析和评议 编制城市地价动态监测报告 发布城市地价监测信息
中国人民大学商学院 俞明轩 4
的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 基本类型
商业地价 居住地价
工业地价
综合地价
为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以 上三种地价综合形成。
根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础
上增设其他类别。（办公）
中国人民大学商学院 俞明轩 20
地价水平值
地价水平值是反映地价高低状况的指标，一
四、判断地价与宏观经济的协调状况
中国人民大学商学院 俞明轩
6
地价指数
地价指数是反映地价变化的相对数， 即在不同时点的地价水平与某一固定时 点的地价水平比较的相对关系。以平均 地价比值的100倍表示。一般分为定基 地价指数和环比地价指数。
中国人民大学商学院 俞明轩
7
二、对监测点地价内涵的认识
市场价值 非市场价值（投资价值） 公开市场价值 公允价值 实际交易价格
13
选点范例——居住
居住五级~六级地： 《技术规程》中要求监测点的选择需要平整规则的地块。 然而青岛地势特点为大致呈东高，西低，南北隆起，中间低凹。境内最高海拔 1000多米，最低海拔在10米以下。 由于青岛山地多的特殊地形，故不能满足 规程的选点要求，符合当地实际情况。
中国人民大学商学院 俞明轩
般通过平均地价表示。地价水平值不是一般 意义的地价，而是经过抽象处理的指标值。 按照范围大小分为区段平均地价、级别平均 地价和城市整体平均地价等指标。 按照用途分为商业平均地价、居住平均地价、 工业平均地价等；为了综合反映城镇地价水 平，在不同用途的基础上设置城镇综合地价 等指标。
中国人民大学商学院 俞明轩 21
地价水平值的计算
区段地价水平值
级别地价水平值
城镇整体地价水平值 城镇综合地价水平值
中国人民大学商学院 俞明轩
22
区段地价水平值 Pk=∑ Pi/n
i=1
n
级别地价水平值
Pt=
∑ Pk×Sk
k=1
k=1
m
∑ Sk
23
m
中国人民大学商学院 俞明轩
城镇整体地价水平值
计算方法同级别地价水平值计算方法。
中国人民大学商学院 俞明轩
26
青岛2001-2005地价增长率变化图 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2001 2002 2003 2004 中国人民大学商学院 俞明轩 2005
商业 居住 工业 综合
27
（三）地价的增长率远远低于城市房地产投资增长率
2001年地价增长率为5.9%，城市房地产开发投资增长37%；2002 年地价增长率为7.3%，城市房地产开发投资增长12.3%；2003年地价增 长率为7.3%，城市房地产开发投资增长23.3%；2004年地价增长率为 12%，城市房地产开发投资增长21.2%。
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2001年 2002年 2003年 2004年
地价增长 固定资产投资增长
GDP 增长
房地产开发投资增长
中国人民大学商学院 俞明轩 地价增长率与GDP增长率、固定资产投资增长率及房地产开发投资增长的比较
28
分析监测点地价水平涨落的原因 分析交易点地价水平涨落的原因
商业地价 居住地价
工业地价
综合地价
为了反映城市地价的综合状况，建立综合地价指标，通过以 上三种地价综合形成。
根据不同的目的和需要也可以在三种基本类型的基础
上增设其他类别。（办公）
中国人民大学商学院 俞明轩 19
五、对地价水平值的认识
监测点地价（设定条件下）是通过评估或修正后得到
9
地价内涵的确定
土地使用权价格 设定用途：商业、居住、工业
设定的开发程度：城市平均开发程度
基准日：年度&季度 使用年限：法定最高出让年限 容积率：级别平均容积率
中国人民大学商学院 俞明轩
10
eg:动态监测的地价内涵
土地使用权价格 设定用途 设定的开发程度 （城市平均开发程度） 基准日 使用年限 容积率 无他项权利限制下的出让土地使用权价格 商业用地、居住用地、工业用地 商业：七通一平，住宅：七通一平，工业：五通一平 年度 2005.12.31 季度 2005.3.31 \6.30 \9.30 \12.31 商业40年、住宅70年、工业50年 商业：1.3，住宅：1.2，工业：0.7
对城市地价动态监测的几点认 识
中国人民大学商学院 俞明轩 副教授 2006年4月
中国人民大学商学院 俞明轩 1
一、地价动态监测的目的
土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场 建立的基础信息，是调节土地利用方式的有力杠杆。 一、为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置 土地资源提供依据 二、为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等 活动提供不可或缺的市场信息。
中国人民大学商学院 俞明轩
11
地价监测点的设立原则
代表性原则
确定性原则
稳定性原则
标识性原则
合理分布性原则
★选点范例
中国人民大学商学院 俞明轩 12
选点范例——商业
商业七级地：一方面，属于度假村，具有经营性质； 另一方面，商业性又略低于城市中心地的商业用地。
中国人民大学商学院 俞明轩
城镇综合地价水平值
采用各用途地价水平值按各用途土地面积加权平 均计算。
中国人民大学商学院 俞明轩
24
商业 地价 3000
居住 2000
工业 1000
综合地价 水平值
面积 面积
10 10
10 20
10 70
２０００ １４００
中国人民大学商学院 俞明轩
25
六、地价指标分析
（一）地价水平状况分析 （二）地价变化趋势分析 （三）地价与土地供需协调状况分析 （四）地价与房屋市场协调状况分析 （五）地价与社会经济协调状况分析 （六）地价综合状况分析
（国际评估准则、 美国统一专业评估准则、 英国皇家测量师手册）
中国人民大学商学院 俞明轩 8
地价监测点的定义
地价监测点是指在城镇一定土地级 别、一定地价区段内设立的，能够代表 该区段地价水平的，并在土地条件、土 地利用状况以及开发程度等方面与基准 地价内涵界定一致或相近的具有代表性 的宗地。
中国人民大学商学院 俞明轩
3.表现形式多样化
4.用途进一步细化(样点地价) 5.不同用途的地价关系 6.不同级别的地价关系 7.公示作用
中国人民大学商学院 俞明轩 16
四、对地价监测相对稳定的认识
影响地价监测水平值的人为因素: 1.范围的改变 2.数量的改变 3.位置的改变 对策建议
中国人民大学商学院 俞明轩
17
地价监测点的更新
接受项目任务
地 价 动 态 监 测 数 据 更 新 及 系 统 建 设 流 程 图
总体方案设计
项目目标分解 项目启动
落实人员经费设备
城市调查
复核并选定动态监测点
选取市场交易样点
一 般 因 素 调 查
区 域 因 素 调 查
个 别 因 素 调 查
样 点 地 价 调 查
地 价 更 新 测 算
地 价 指 数 计 算
地 价 审 议
资料整理复核建库
完善计算机系统
撰写数据更新报告及分析报告 成果预验收并完善 中国人民大学商学院 俞明轩 5
地价动态监测的目的
一、提供及时的地价水平信息 （城市、区域） （绝对值、相对值） （地价水平值、地价变化量、地价增长率、地价指数） 二、了解地价变化的原因
三、比较城市间地价水平差异
分析监测点地价水平与交易点地价水平差异的 原因
中国人民大学商学院 俞明轩
29
土地价格与土地供给的关系
地价与房价的关系
成本与效用 土地供给增加会导致地价下降吗 土地供给减少会导致地价上升吗 需求
中国人民大学商学院 俞明轩
30
土地价格与土地供给的关系
潜在需求（需要） 有效需求（有购买力、有购买意愿） 自住、投资、投机 健康需求、不健康需求 鲶鱼效应
中国人民大学商学院 俞明轩 31
七、对地价动态监ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ工程的认识
法定性 公益性 荣誉性
中国人民大学商学院 俞明轩
32
Thank you！
中国人民大学商学院 俞明轩 33
猪催肥
中国人民大学商学院 俞明轩
佟宜然敠
34
对于及时、准确地了解土地市场行情，充分发挥土地价格 对土地利用的调控作用；加强地价管理，建立公开、公平规范 有序的土地市场；深化土地使用制度改革，科学地配置土地资 源等有着十分重要的作用和意义。
中国人民大学商学院 俞明轩 2
地价动态监测的定义
地价动态监测是运用动态监测的基本原 理和方法，结合土地市场本身的特点，通过 设立地价监测点，持续或一定频率与周期地 收集、调查和处理地价资料，并生成系列的 地价指标，对城市地价状况进行描述、预测 和评价的过程。
14
选点范例——工业
工业五级地：《技术规程》的选点原则要求“监测点宗地面积要适中”，由于五级地属 于工业末级地，合适的监测点数量有限，因此选择了此处工地。基本符合工业用地要求， 仅在面积上与要求稍有出入，属特例。
中国人民大学商学院 俞明轩