我国保障性住房供给模式与现状分析

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资金可能不是问题

上面提到了2011年保障性住房建设资金存在 1500亿元的政府筹资的空缺。有一些经济学者 提出质疑。
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在反对政府筹资空缺是造成保障性住房开工建设不足 的说法中，最为普遍的是对于2010我国三公经费的天 量数额的异议。
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三、建设模式问题
委托代建模式：土地由政府划拨，委托当地或 全国性开发商进行建设，资金由政府筹措，最后支 付开发商一定的委托费。问题是在这种模式中，政 府作为委托方必须要有雄厚的财力或者强大的融资 能力，而受托方多为国有企业。这就产生了问题， 首先由于不同地区总体经济发展水平的不同，不同 地区政府的财政实力和融资能力是大大不同的，例 如，东南沿海以及北京等较为发达的地区财政实力 强，相应的这些地区的保障房建设较为充分。其次， 国有企业担任受托方，较低的生产效率和过高的生 产成本将大大浪费公共资源。


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建设保障性住房资金来源


1、中、地方政府筹款
2、社会融资 3、开发商代建或自建
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我国政府保障性住房建设支出在财政支出 的水平
“十二五”将新 建设3000多万套 保障房
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保障性住房的供给状况
我们仅以2010年、2011年和2013年 的建设状况进行分析 一、2010年保障性住房建设的计划 与执行 2010年，全国各类保障性住房计划 开工580万套。年末统计全国各类 保障性住房实际开工590万套，基 本建成370万套，新开工3.54亿平方 米，财政保障性住房工程支出765 亿元。从保障性住房工程计划执行 情况上来看，有5个省区市完成了 全年任务，均位于东部地区，如图 所示。
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四、加强监管与问责 无论是土地、资金、建设模式问题还是房屋质量 与选址问题出现的一个重要原因是监管与问责制 度的缺失或不力。在今后的保障性住房的建设中 的各个环节都需要各个相关部门进行依法严格的 监管，对违相关规定的主体进行问责，追究责任。
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五、提高房屋质量，合理规划保障房选址

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现行保障性住房供给模式中存在的问题
Байду номын сангаас

结合2010、2011与2013三年的保障性住房的建设情况不难发现当 前保障性住房供给上还有很多问题。
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一、在多个年份的建设中出现了开工量不足、 年终建设完成量少的情况
其中的原因何在？ 影响保障房建设的几个重要问题包括：土地、资金、建设模式、监管与 问责、质量与选址。
我国保障性住房的供给模式与现状分析
一一经济1402班第4小组
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什么是保障性住房
保障性住房是与商品性住房 相对应的一个概念。它是指政 府为中低收入住房困难家庭 所提供的限定标准、限定价格 或租金的住房，一般由廉租住
房、经济适用住房和政策性 租赁住房构成。
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保障对象

廉租房对象：1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定： “城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能， 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉 的普通住房。”
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二、资金问题？

2011年保障性住房建设需要资金大概为1.4万亿元，存在着巨大 的资金空缺。 1、保障性住房的资金由政府筹资和社会融资提供。 （1）政府筹资；政府筹资通过：地方财政预算、中央财政补 助、地方土地出让金金收益、公积金增值净收益、公积金贷款 以及地方债务这六种主要方式获得。而调查显示在2011年的保 障房建设中存在着1500亿元政府筹资的资金缺口。
经适房对像：2007年修订后的《经济适用住房管理办法》规定： “经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售 价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应， 具有保障性质的政策性住房。” 公租房对象：2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指 导意见》规定：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下 收入住房困难家庭。


（2）社会融资；社会融资是保障性住房建设最重要的资金来 源，在2011年的建设占到总资金的70％左右。社会融资包括了： 银行贷款、信托资本、社保基金、保险资金等组成部分。就银 行贷款来说，由于保障性住房建设的投资回收期较长与银行资 金使用时间周期不匹配，银行对于保障性住房的贷款意向较低。 另外的三个资金来源，由于对于盈利性的需求对保障性住房建 设的贡献也有限。
在全面建成小康社会的目标下，不仅仅是要保证 房屋建设数量，提高房屋质量、改善生活水平更 是必然的要求。在未来的发展中一定要促进房屋 质量的提高，在选址上不能总是选择在偏远的郊 区，并且要注意房屋建设密度，营造良好的居住 环境。
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一一经济1402班第4小组
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二、调整财政支出，保障资金供给 1、调整政府财政支出，减少不必要的“三公” 经费支出，加大在保障性住房建设上的财政投入。 2、积极拓宽社会融资渠道，提高社会资本对保 障性住房供给的积极性。

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三、调整建设模式 调整先前的委托代建模式在保障房建设中比例， 增加配件模式比重

配件模式：土地出让环节在商品房土地中搭配一 部分保障性住房土地，最后由购买土地的白发上 负责建设。在这种模式中，政府只需要出让潜在 的一部分土地出让金，随后由开发商建设，政府 监督。例如：2010年北京在商品房土地出让中 要求配建30％的保障性住房；深圳的保障房配建 为12％。

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保障性住房建设的国际借鉴

新加坡模式： 1、政府主导 2、财政和金融支持 3、中央公积金制度 4、出台法律严格限制炒卖“组屋”
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我国保障性住房在未来的发展方向
一、保证土地供给 1、保证保障房建设用地的供给，在商品住房用地 与保障性住房用地的供给中，优先供给保障房。
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一、土地问题

1、2011年全国保障性安居工程开工1000万套，需要土 地4.13万公顷。按照商品住房用地供应计划总量原则上 不得低于前两年年均实际供量。而2009年和2010年商品 住房用地实际供应量分别为5.41万公顷和9.48万公顷， 据此估计2011年商品住房用地供应量不低于7.44万公顷， 加上保障性住房供给的4.13万公顷，2011年全部住房用 地将增加10个百分点，从而对土地供给造成巨大压力。 2、关于土地使用为政府带来的收益上来看，进行保障性 住房建设而占用的土地不能像建设商品住房用地为政府 带来大量的“土地出让金”，而地方政府将失去一大块 蛋糕，所以地方政府总是优先保障商品住房用地。
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保障住房的的提供主体
一、政府 由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群 使用，并且对该类住房的建造标准和销售价 格或租金标准给予限定， 二、开发商 大多数房地产开发商都接受政府委托建设保 障性住房，但仅仅是建设者
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三种保障性住房的提供模式

普惠模式。以日本、新加坡为代表。在这一模式下，政府的中央财政支出中 住房及其社区环境投资项目所占比例较多，达到百分之十以上。例如，新加 坡80%的居民居住在住房提供的租屋中；日本以财政补贴和融资制度普遍支 持住宅建设，公有资金住宅占总建设户数将近一半。 特惠模式。以美国、英国为代表。在这一模式下，政府的中央财政支出中住 房及其社区环境项目所占的比例很少。三国中央财政支持中，住房及其社区 环境项目所占的比例分别为2.88%，2.24%。美国对于极少数实在没有能力 解决自己住房问题的低收入阶层给予特惠政策。如公共住房计划政策、租金 补贴、抵押贷款利率补贴计划、低收入居民住房税收信用计划等。 中间模式。以印度、马来西亚、埃及等国为代表。在中央财政支出中，住房 及其社区环境项目所占比例在5%左右。三国中央财政支持中，住房项目及 其社区环境所占比例分别为5.66%、7.31%、5.30%。
城市 海南 天津 上海 北京 浙江 完成率 127％ 121.2％ 119.3％ 106.6％ 100.8％
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2010年，有九个省区市的完成率在50％-90％之间，超 过半数的省区市完成率不足50％，其中内蒙古、贵州、 云南、山东的完成率不足30％，山东的完成率最低，仅 为完成计划的22％。 2011年，伴随着财政收入的大幅增加，保障性住房的也 大大增加，占到了财政支出的3％左右。保障性住房的计 划开工1000万套，较2010年的590万套，大幅增长69.5 ％， 2013年，我国各类保障性住房计划 开工量较上年度变化不大，实际开 工660万套，基本建成544万套。
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四、监管与问责问题

面对保障性住房建设的指标，地方政府的重视程 度不足。监管和问责机制的缺失使得部分官员在 保障性住房建设中滥用权利，腐败现象泛滥。对 保障性住房的建设造成不利影响。
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五、质量与选址问题

1、当前的保障性住房建设中，选址大都选在交通不便捷 和偏远的地区，这些地区基础设施条件差，不能满足和 提高入住者的生活条件。另一方面就是为了节省土地， 保障性住房的分布十分密集，居住环境较为拥挤。 2、而在保障房的质量问题上，同样是为了压缩成本，地 方政府对于保障房的建设质量上的要求不高，这位事后。 埋下了安全隐患。