房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
没 有 取 得 收 入 的 企 业 发 生 的 上 述 费 用
问题 的通 知》 （ 国税 函 『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 ） 、 《 国家税 务 总局关 于 印发 （ 房地 产 开发
经 营业务 企业 所得税 处理 办 法 ）的通
会 计决 算手 续 ，当企业 开始 办理 开发
凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发
需要遵循一般企业所得税政策外 ， 尤
其要 注 意 以下 特殊 政策 。 （ 一） 关 于每 季度 预交 。根据 国税
函『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 文 ， 房 地 产 开发 企 业按
号） 第 九条规定 的筹 办费税务处 理办法
家税 务总 局关 于企 业所 得税若 干税 务 事项衔接 问题 的通 知》 （ 国税 函［ ２ ０ ０ ９ ］ ９ ８
的范 围为销 售开 发产 品过程 中取 得 的 全部 价款 ， 包 括现金 、 现 金 等价 物及 其
、
相 关 政 策
房地 产企 业所 得税 汇算 清缴 除 了
他 经济利益 。企业代 有关部 门 、 单位 和 企业收取 的各种 基金 、费用 和附加等 ，
房 地产 开发 企业 应按规 定及 时结 算开
发产 品计税 成本 ，并计 算企 业 当年度
应纳税 所得 额 。
．
（ 国税 函『 ２ ０ １ ０ １ ２ ０ １ 号） 等， 本 文 结 合实
例对 相关 政 策进行 解析 。
一
（ 三） 关于收入 。 开发产品销售 收入
际发 生额 的 ６ ０ ％ 、广告 费和业 务 宣传 费按实 际发生额 ， 计 入筹办 费 ， 按 照《 国
必看：企业所得税汇算清缴各表填报注意事项（全了）！
必看：企业所得税汇算清缴各表填报注意事项（全了）！备注：根据国家税务总局哈尔滨市税务局《2020年度企业所得税汇算清缴填报要点指引（1.0）》整理纳税调整附表中，部分附表只要发生有关事项，无论是否存在纳税调整，均需要填报相关表单。
包括《职工薪酬支出及纳税调整明细表》（A105050）、《捐赠支出及纳税调整明细表》（A105070）、《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》（A105080）、《贷款损失准备金及纳税调整明细表》（A105120）。
1.《企业所得税年度纳税申报基础信息表》（A000000）本表为必填表，填报内容包括基本经营情况、有关涉税事项情况、主要股东及分红情况三部分。
纳税人填报申报表时，首先填报此表，为后续申报提供指引。
变化内容：将原A105120《特殊行业准备金及纳税调整调整明细表》名称变更为《贷款损失准备金及纳税调整明细表》【提醒】正确填写资产总额和从业人数平均值“103 资产总额”和“104 从业人数”栏次填写全年季度平均值。
具体计算公式如下：季度平均值＝（季初值＋季末值）÷2；全年季度平均值＝全年各季度平均值之和÷4；年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。
“103 资产总额”金额单位为“万元”。
2.《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》（A10 0000）本表为必填表，是纳税人计算申报缴纳企业所得税的主表。
变化内容：调整“203 选择采用的境外所得抵免方式”项目，将“203选择采用的境外所得抵免方式”改为“203-1 选择采用的境外所得抵免方式”，新增“203-2 海南自由贸易港新增境外直接投资信息”，适用于填报享受境外所得免征企业所得税优惠政策条件的相关信息；在“209 集成电路生产项目类型”下新增“28 纳米”选项，同时调整“208 软件、集成电路企业类型”的填报说明；调整“107 适用会计准则或会计制度”的填报说明，在《会计准则或会计制度类型代码表》中新增“800政府会计准则”。
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
房地产业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产业企业所得税汇算清缴专题培训说到房地产业的企业所得税汇算清缴，嘿，你可得打起十二分精神来。
别看这个话题听起来枯燥又复杂，实际上，弄明白了，你会发现它和我们生活中的很多小事儿一样，只有搞清楚了规则，才不至于踩坑。
比如你上个购物网站，加入购物车，结账时才发现，原来你还有优惠券，或者说你不小心把商品退回了，这些事情，原来都得按照规则来办，税务这个事情也是一样，稍微不注意，可能就要吃个亏。
那企业所得税汇算清缴到底是啥？简而言之呢，就是公司一年到头，得把赚的钱和花的钱算清楚，看看交的税够不够，差多少，得不该得的退给你，不该少的补上。
别小看这一步，搞不好企业就得交罚款，甚至影响到公司的信用。
其实也不难理解，我们自己每年年末做报税的时候，也得清算一番，税局的人看着公司账目，咱们也得照着给税局一个“明白账”嘛。
你看啊，这种汇算清缴，其实就是个“算账”过程。
没错，你平时可能都习惯了“给老板算账”，或者自己做生意时算算账，但是一旦涉及到税务，大家心里就有点发怵了。
其实啊，只要你对了方向，理清了自己的账本，这事儿也就能轻松搞定。
就是那些利润表、现金流、各类费用，咱得把它们捋清楚，保证税务人员能看得懂，弄清楚公司到底赚了多少钱，交的税到底合不合理。
不过，说到这儿你可能就有疑问了，哎，那我到底怎么才能顺利完成汇算清缴呢？是不是得请个专业的税务师？也没那么复杂。
你得有完整的财务账目，没有乱七八糟的账务，是不是很简单？然后，你得知道自己的公司是做什么的，不同的行业，税率也不同。
比如房地产这块的税务，可能就比你卖衣服的店铺复杂一些。
房地产业涉及到的税种多，开个工地、建个楼，涉及的税务项目可不少，增值税、企业所得税，还有各种附加税，统统都得考虑进去。
搞明白了这些基本内容，接下来就是实打实地开始算账了。
算账可不是盲目瞎算，咱得根据财政部的和规定来，别让自己掉进税收的“陷阱”里。
这过程里最重要的就是把自己能享受的税收优惠用起来，像房地产企业能享受到的优惠就不在少数，你得把它们一一列出来，算上那些增值税减免、折旧和摊销的优惠，能省不少钱呢！就是得把自己的账理顺，确保交的税正好、合理，既不多交，也不少交。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
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2010年房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧第一讲房地产企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的企业范围（一）汇算清缴的企业范围1、从事生产经营活动的居民企业2、从事生产经营活动的非居民企业3、注销清算的企业4、核定应税所得率征收所得税的企业注意：核定定额征收所得税的企业不需要汇算清缴。
（二）汇算清缴注意的问题1、不管纳税人是否在减免税期间，一律进行汇算清缴2、年度终了后，应纳税所得额计算的结果不管属于盈利还是亏损，必须进行汇算清缴二、年度纳税申报应当注意1、延期申报2、延期缴纳3、申报有误4、汇算清缴退税程序5、汇总缴纳分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。
总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。
（国税发【2009】79号第13条）三、企业的法律责任纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法第62条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
（国税发【2009】79号第15条）第二讲房地产企业2010年度汇算清缴政策及申报表的填报技巧第一行：营业收入一、填报：（一）营业收入=主营业务收入（FB1-2）+其他业务收入（FB1-8），填报的结果与利润表一致。
（二）附表一第1行“销售收入合计”=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入（FB1-13）+当期收取的预售房款，是计算广告费、宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。
二．主营业务收入包括的内容（附表一）（一）销售货物收入不同销售方式下，销售收入的确认（1）一次性全额收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
注意：取得索取价款的凭据是指：书面合同约定的付款日期的当天；未签订书面合同的或书面合同未约定付款日期的，销售收入的确认时间为开发产品所有权或使用权转移的当天。
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
房地产开发企业汇算清缴勿忘提交这个报告【税收筹划技巧方案实务】
房地产开发企业汇算清缴勿忘提交这个报告【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件第一条规定，房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
也即是如果房开企业2016年度有完工的项目，则必须在本年度汇算清缴也就是2017年5月31日之前将企业所得税纳税申报表以及完工项目成本对象的的专项报告一同报送给主管税务机关。
若企业未按规定及时提交，则税务机关可依照应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定进行处理：即纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
鉴于2016年的房地产形势大好，且2016年也是税制改革，金税三期上线的年度，税务局的检查的力度会越来越大，房地产开发企业应按税法规定提交相关资料，勿因未提交资料而“引火上身”，因小失大，后附房地产开发企业计税成本对象专项报告模板供大家参考：房地产开发企业计税成本对象专项报告青岛市国税局：由于我公司开发的×项目在2016年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。
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房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示新企业所得税法实施后，企业所得税年度汇算统一使用《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（国税发[2008]101号），而填表说明要使用国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函[2008]1081号）的填表说明（以下简称：填表说明）。
就房地产开发企业而言，计算缴纳企业所得税的依据应当按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）为依据（以下简称：新31号文件），汇算清缴时要结合“填表说明”进行处理。
以下涉及几个特殊事项在此提示。
预售收入税金的处理新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入（为了便于表述本文简称“预售收入”），应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
对于按预售收入缴纳的营业税金及附加以及预缴的土地增值税，在季度（或月）预缴和年度汇算企业所得税时是否可以扣除，有些税务人员和纳税人理解为新31号文件下发以后，按预收收入缴纳的营业税金及附加不能在当期扣除。
原因是国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）与新31号的叙述的不同（以下简称：原31号文件）。
原31号文件规定，开发企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。
而新31号没有这句话。
这显然是个误区，主要原因有两个。
一是《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号），将预缴纳税申报表第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，允许减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
虽然在这个环节没有规定扣除税金，但按预售收入缴纳的营业税金及附加应当在当期计算实际利润额时扣除。
二是新31号文件第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
就这条而言，对预售收入缴纳的税金应当确认是“已销开发产品”而产生的。
所以在计算预缴和年度汇算企业所得税时包括预缴的土地增值税和营业税金及附加都应当扣除。
新31号文件第九条还规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
这一条规定“在年度纳税申报时……出具资料”，并非是每一年都要这样出具资料，而是在能够确认实际毛利额的当年必须出具。
大家看一下企业所得税汇算清缴的填表说明，附表三《纳税调整项目明细表》填报说明中是这样规定的：第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润；第4列“调减金额”填报本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预计利润率计算的预计利润转回数。
从填表说明中可以证明，当这个年度不能确认实际毛利额时，直接将预售收入计算的预计利润填入第3列“调增金额”。
特别提示的是，预计利润填入“调增金额”时，不减按预售收入预缴的营业税金及附加，此营业税金及附加应在年度纳税申报表主表第3行填报。
跨期汇算如何解决税率差异在新企业所得税法实施前，原31号文件规定了预售收入预缴企业所得税办法，新31号文件继续实施。
如果企业2008年以前预收收入按33%的税率预缴了企业所得税。
假如2009年开发产品完工、结算，可以计算实际毛利额时，汇算企业所得税跨两个不同税率。
对于哪些应纳税所得额应按33%税率计算，哪些应按25%税率计算，是我们要研究的问题。
假如某企业2007年预售收入8000万元，按当地毛利率25%计算预计毛利额2000万元。
（不考虑其他因素）按33%的税率计算预缴税额660万元。
2008年至2009年又取得预售收入12000万元，按当地毛利率20%计算预计毛利额2400万元，按25%税率预缴税额600万元。
2009年经计算实际毛利额为4000万元。
按新31号文件规定，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
对此，经计算的差额为负400万元（4000－2000－2400）可以调减2009年汇算的应纳税所得额。
广告费、宣传费、业务招待费的处理新企业所得税法实施后，广告费、宣传费的扣除除化妆品制造、医药制造和饮料制造另有规定外，其他行业都执行企业所得税法实施条例的规定。
企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，在以后纳税年度结转扣除。
企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‟。
（一）按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。
由此可见，预售收入属于销售（营业）收入确认的范围，因而可以作为“三项费用”扣除的计算基数。
（二）房地产开发企业在2008年以前发生的“三项费用”如何处理。
原31号文件规定：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
如果企业2009年汇算涉及2008年以前发生的广告费、业务宣传费，因预售收入不能作基数而有结转额时，可按《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）文件处理：即：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。
也就是对尚未扣除的广告费、业务宣传费的余额都按销售（营业）收入15%的比例计算扣除，未扣除完的余额无限期向以后年度结转扣除。
（三）对于2008年以前发生的业务招待费（未超过三年的），且2008年有预售收入的，因预售收入不能作基数而导致一部分或全部不能扣除的，2008年年度企业所得税汇算时按营业收入的15%计算扣除。
2008年以前发生及以后发生的业务招待费，在企业取得销售收入前应全额调增所得额，并将所发生的招待费累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费扣除。
应该是：如果2009年将预售收入转为实际销售收入时，要按实际销售收入和新企业所得税法实施条例规定比例计算，因为原31号文件规定：“可以向后结转”。
假如：2007年因预售收入不能作基数导致不能扣除的业务招待费45万元（2008年仍未结转），2009年实现销售收入5000万元，同时结转2007预售收入9000万元，当年发生业务招待费30万元。
计算：（5000+9000）×5‟ =70（万元）；（45+30）×60%=45（万元）。
按“孰小者填入”原则应当允许扣除的生业务招待费45万元。
有人可能问：是不是2007年结转到以后年度的业务招待费，应按原规定不超过销售（营业）收入的5‟扣除，而不考虑60%扣除因素？这一点不可以，因为新企业所得税法实施后，有关政策性规定，按新税法执行，在结转实际销售收入时应当按企业所得税法实施条例规定比例计算。
以上是关于房地产开发企业在2009年汇算企业所得税时几个特殊处理事项，这些事项的处理方法，不能直接找到相对应的政策依据，笔者是本着权责发生制原则和实质重于形式原则，以及相关性、真实性、合理性原则阐述的，就上述事项，如果当税务机关有明确规定的，应以当地文件为准。
由于不符合会计准则收入确认条件的未完工开发产品收入要先行计算企业所得税，相应的，房地产企业年度纳税申报表的填列方式也有别于其他行业。
特别是在企业所得税总体原则下，呈现出一定的地域特点。
一、未完工开发产品收入计入附表三的申报方式以《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）为例，该文规定：未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算如下：企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
计算公式为：本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）] 开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。
年度汇算清缴申报时，“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。
“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。
“销售未完工开发产品取得的收入”计入年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”。
《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》第3行“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的“营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加”等相关税费。
二、未完工开发产品收入计入主表的申报方式以《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发[2009]92号）为例，该文就纳税申报表填报口径有以下规定：（一）企业取得销售未完工开发产品收入年度汇算清缴申报时的处理1．销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。