杭州绿城金华御园营销方案推广提报
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绿城御园段推广策略55页PPT
绿城御园段推广策略
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
绿城·金华御园 2011年推广方案提报75p
从北京御园到金华御园
[绿城·金华御园 2011年推广方案提报]
和声机构/2011.5.30
从”北京御园” 到 “金华御园”
绿城御系产品 奠定高端市场标杆地位
2007年从北京御园开始，绿城开创了中国地产界法式大宅风潮；
2011年绿城御园来到金华，将绿城御系产品的品质营造植根于金华。
北京御园法式建筑开创了御系产品恢宏大气的宫廷格调，金华御园遵循北京御园品质营造的标准， 结合绿城最新产品研究成果，集法式独栋、合院别墅、法式排屋、观景公寓于一园，礼献金华。
4、服务价值
绿城园区生活三重服务体系，极大的延伸 了房产品的价值，其软性服务水准，呈现了 项目从产品到园区生活这一完整的高端价值。
□服务价值 1）完整的服务体系——绿城物管 2）绿城园区生活服务体系——健康服务系统 3）绿城园区生活服务体系——教育服系统 4）绿城园区生活服务体系——生活服务系统
（产品具体价值细节，详见《金华御园价值疏理报告》）
一、项目产品定位
1、产品属性定位的依据 根据项目特征分析，本案与御园系产品的相通之处主要在于产品营造及精 神气质：即法式宫廷风格的高贵建筑形态和尊贵气质。 因此在定位产品属性时，本案主要项目自身特征,并结合御园系产品的定 位语参考制定。
御系产品定位语：
□北京御园：北京 玉泉山麓 颐和园旁 □苏州御园：传家御制 法式大宅 □湖州御园：仁皇山下 法式宫殿群 □杭州御园：西湖之邻 皇城大内 七十七席传世宅院
绿城御系产品
金华首发
高端物业营造专家 感召精英圈层
绿城房产自桂花系列开始，17年房产营造，布局50城，在全国地产界奠 定了高端物业营造专家的地位，作为一家根植于浙江的房产开发企业，绿城品 牌对浙江高端客群已形成强大的感召力。
[绿城·金华御园 2011年推广方案提报]
和声机构/2011.5.30
从”北京御园” 到 “金华御园”
绿城御系产品 奠定高端市场标杆地位
2007年从北京御园开始，绿城开创了中国地产界法式大宅风潮；
2011年绿城御园来到金华，将绿城御系产品的品质营造植根于金华。
北京御园法式建筑开创了御系产品恢宏大气的宫廷格调，金华御园遵循北京御园品质营造的标准， 结合绿城最新产品研究成果，集法式独栋、合院别墅、法式排屋、观景公寓于一园，礼献金华。
4、服务价值
绿城园区生活三重服务体系，极大的延伸 了房产品的价值，其软性服务水准，呈现了 项目从产品到园区生活这一完整的高端价值。
□服务价值 1）完整的服务体系——绿城物管 2）绿城园区生活服务体系——健康服务系统 3）绿城园区生活服务体系——教育服系统 4）绿城园区生活服务体系——生活服务系统
（产品具体价值细节，详见《金华御园价值疏理报告》）
一、项目产品定位
1、产品属性定位的依据 根据项目特征分析，本案与御园系产品的相通之处主要在于产品营造及精 神气质：即法式宫廷风格的高贵建筑形态和尊贵气质。 因此在定位产品属性时，本案主要项目自身特征,并结合御园系产品的定 位语参考制定。
御系产品定位语：
□北京御园：北京 玉泉山麓 颐和园旁 □苏州御园：传家御制 法式大宅 □湖州御园：仁皇山下 法式宫殿群 □杭州御园：西湖之邻 皇城大内 七十七席传世宅院
绿城御系产品
金华首发
高端物业营造专家 感召精英圈层
绿城房产自桂花系列开始，17年房产营造，布局50城，在全国地产界奠 定了高端物业营造专家的地位，作为一家根植于浙江的房产开发企业，绿城品 牌对浙江高端客群已形成强大的感召力。
住宅绿园营销推广方案12
一期销售不佳，市场形象不好，均会给本案后续营销带来不利影响。
项目SWOT分析：机会
本案所属高速口区域内，目前一手商品房稀少，海景园仅剩15套，而其二手房需交高 额交易费用
本案所属高速口区域为虹桥和乐清之间的价格洼地，低单价，低总价，会吸引 无力在虹桥或乐清购房的刚需客户；
项目SWOT分析：威胁
楼市宏观调控持续，乐清市场更不景气； 乐清市区商品房待售商品房和在建待交付安置房总规模超过300万方，供需关系
项目SWOT分析：劣势
本案规模相对较小，小区内无商业、会所等配套；
本案周边多为空地，还在待开发状态，举目之处尚无如小卖部、餐厅等基本商 业配套，短期内会给业主的一些生活带来不便；
本案地块狭长，且只有一角临路，车库入口均设于小区内，且地面设置有大量 停车位，无法完全做到人车分流，景观规划大受影响大打折扣；
XXXX营 销提案
前言
经前期与贵司决策层沟通，双方就严峻的房地产市场环境和前期营 销情况，有了初步的共识，基于前期共识基础之上，本次提案将去繁 就简，重点就XXXX在当下如何提升性价比和开盘提出建议，经双方进 一步探讨、确认后，付诸实施。
目录 一、项目现状 二、营销策略
一、项目现状
项目基本情况
位于甬台温高速虹桥出入口 现有配套：蒲歧镇政府、蒲歧镇
车站、万宅小学、靠甬台温高速、 中石化加油站等
项目一期销售情况
去化量：一期1、2、3幢共102套住宅，已销售26套，销售率为25.5% 价 格：一期均价8880元/平米 优 惠：一次性付款享9.5折并送一个车位，按揭送3万元车位抵用券 评 论：应该说一期销售情况并不理想！
暗流涌动，市区楼市面临前所未有的严峻考验，市区房价可能会继续下调，这种 市场波动必将影响到本案； 竞争压力，如位于乐清方向104国道旁金海湾花园（超10万方，近1000套房源， 70/90规划，户型以90方180方为主，入市价格可能10000元/平米左右）、虹桥 方向虹桥花园（几乎现房，低价房部分，面积165方以上，剩余145套） 本案目前的定价可能有点高（海景园为本案主要的比价楼盘）。
项目SWOT分析：机会
本案所属高速口区域内，目前一手商品房稀少，海景园仅剩15套，而其二手房需交高 额交易费用
本案所属高速口区域为虹桥和乐清之间的价格洼地，低单价，低总价，会吸引 无力在虹桥或乐清购房的刚需客户；
项目SWOT分析：威胁
楼市宏观调控持续，乐清市场更不景气； 乐清市区商品房待售商品房和在建待交付安置房总规模超过300万方，供需关系
项目SWOT分析：劣势
本案规模相对较小，小区内无商业、会所等配套；
本案周边多为空地，还在待开发状态，举目之处尚无如小卖部、餐厅等基本商 业配套，短期内会给业主的一些生活带来不便；
本案地块狭长，且只有一角临路，车库入口均设于小区内，且地面设置有大量 停车位，无法完全做到人车分流，景观规划大受影响大打折扣；
XXXX营 销提案
前言
经前期与贵司决策层沟通，双方就严峻的房地产市场环境和前期营 销情况，有了初步的共识，基于前期共识基础之上，本次提案将去繁 就简，重点就XXXX在当下如何提升性价比和开盘提出建议，经双方进 一步探讨、确认后，付诸实施。
目录 一、项目现状 二、营销策略
一、项目现状
项目基本情况
位于甬台温高速虹桥出入口 现有配套：蒲歧镇政府、蒲歧镇
车站、万宅小学、靠甬台温高速、 中石化加油站等
项目一期销售情况
去化量：一期1、2、3幢共102套住宅，已销售26套，销售率为25.5% 价 格：一期均价8880元/平米 优 惠：一次性付款享9.5折并送一个车位，按揭送3万元车位抵用券 评 论：应该说一期销售情况并不理想！
暗流涌动，市区楼市面临前所未有的严峻考验，市区房价可能会继续下调，这种 市场波动必将影响到本案； 竞争压力，如位于乐清方向104国道旁金海湾花园（超10万方，近1000套房源， 70/90规划，户型以90方180方为主，入市价格可能10000元/平米左右）、虹桥 方向虹桥花园（几乎现房，低价房部分，面积165方以上，剩余145套） 本案目前的定价可能有点高（海景园为本案主要的比价楼盘）。
绿城诚园2018年营销推广策略
保定市场分析
主要竞品分析
相较于目前在售项目能和本案真正意义上对标的唯有K2玉兰湾
看出身
单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，请尽量言简意赅地阐述观点。
玉兰湾
01
以代理起家喜欢全国各地搅局土地市场全国排名66位的企业。
K2地产
02
绿城地产中国高端物业专家，中国地产十强
本案
03
看地段
玉兰湾
16年保定总地王，保定高端住宅区板块，足以说明该项目地段价值，未来发展潜力
限卖(T+n)
限贷 (含收紧公积金)
◆城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；
◆防止短线投机，本轮调控创新性举措；
◆首付比普遍提高到历史最高水平
控 房 价
供给侧
增加土地供应
拍地环节设置更多限制
整顿新房、存量房销售市场
规范商办市场
◆拍地需自有资金； ◆实行“政府指导价”； ◆限地价竞配建竞自持； ◆部分城市特定地块“十年限售”
绿城诚园2018年营销推广策略
一园一世界·一宅一家徽
独具匠心 赢得市场认可 一园一世界，一宅一家徽！
观局
独具慧眼 观市场走势
01
探局
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
02
破局
独享资源 挖掘核心价值
03
胜局
独占鰲头 树立绝对高度
04
长效机制下，谁主沉浮？ 这是一个最坏的时代 市场举步维艰，各大房企资金吃紧 这是一个最好的时代 大浪淘沙，唯有产品制胜
——代表未来居住生活潮流科技宅邸
——顶级物业、园林规划
——身份象征
本案目标客群属性与产品属性的对应关系。
务实观
——精装修省时、地段价值、配套价值
主要竞品分析
相较于目前在售项目能和本案真正意义上对标的唯有K2玉兰湾
看出身
单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，请尽量言简意赅地阐述观点。
玉兰湾
01
以代理起家喜欢全国各地搅局土地市场全国排名66位的企业。
K2地产
02
绿城地产中国高端物业专家，中国地产十强
本案
03
看地段
玉兰湾
16年保定总地王，保定高端住宅区板块，足以说明该项目地段价值，未来发展潜力
限卖(T+n)
限贷 (含收紧公积金)
◆城市逐步增加、城区逐步扩大、力度逐步加深；
◆防止短线投机，本轮调控创新性举措；
◆首付比普遍提高到历史最高水平
控 房 价
供给侧
增加土地供应
拍地环节设置更多限制
整顿新房、存量房销售市场
规范商办市场
◆拍地需自有资金； ◆实行“政府指导价”； ◆限地价竞配建竞自持； ◆部分城市特定地块“十年限售”
绿城诚园2018年营销推广策略
一园一世界·一宅一家徽
独具匠心 赢得市场认可 一园一世界，一宅一家徽！
观局
独具慧眼 观市场走势
01
探局
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
02
破局
独享资源 挖掘核心价值
03
胜局
独占鰲头 树立绝对高度
04
长效机制下，谁主沉浮？ 这是一个最坏的时代 市场举步维艰，各大房企资金吃紧 这是一个最好的时代 大浪淘沙，唯有产品制胜
——代表未来居住生活潮流科技宅邸
——顶级物业、园林规划
——身份象征
本案目标客群属性与产品属性的对应关系。
务实观
——精装修省时、地段价值、配套价值
御景园营销策划
浙江工贸职业技术学院毕业设计（论文）课题名称：御景园营销策划课题来源：实习单位课题类型：应用系部：经济与贸易学院专业班级：市场营销(房地产经营与管理)0801 学号：0810501244姓名：王贝贝指导教师：楼红平指导教师职称：副教授精品文档你我共享2011年1 月6 日目录一、市场形势分析 (1)（一）宏观环境分析 (1)（二）微观环境分析 (2)二、项目SWOT分析及优化 (3)（一）优势 (3)（二）劣势 (4)（三）机会 (4)（四）威胁 (5)三、消费者核心定位 (5)（一）区域构成 (5)（二）职业类型 (5)（三）特征描述 (6)（四）家庭组成形态 (6)（五）置业动机 (6)四、营销推广策略 (7)（一）项目营销策略 (7)（二）媒体策略 (7)（三）营销活动 (8)五、总结 (10)参考文献御景园营销策划摘要：如今房地产行业迅猛发展，房地产行业的竞争也日益激烈，因而房产策划也成为人们所关注的问题。
中央政府更是针对房价以及房子的供求问题，颁布了一系列的政策，以抑制房价上涨过快，杜绝投机分子的“炒房”行为。
毕业设计采用网上查找以及实地查询的方法，选取温岭市御景园这个楼盘为主体，通过分析它所处的环境以及它所具备的优势、劣势、机会、威胁，为御景园这个新楼盘书写了一篇营销策划，以“媒体”“声势”引起人们的关注，为楼盘做宣传。
关键词：温岭市御景园；网上查找；实地查询；营销策划一、市场形势分析（一）宏观环境分析2010年可以说是房地产行业的“政策年”，国家为了抑制房价和打击投资者的投机购房的行为，相继出台了一系列的政策以促进房地产市场平稳健康的发展。
其出台的政策如下：1、2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，同月，国务院又出台了“国十一条”，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%……这些都是针对高房价以及炒房行为所出台的措施。
2、2010年4月份，国务院为进一步抑制房价上涨过快的这种形势，银监会出台了银行不得对投机投资购房贷款，住建部也提出加快保障房建设以遏制房价过快上涨以及要求商品住房严格实行购房实名制，同时，商品住房未获得预售许可，开发商不得收取定金。
2018.4.18金新御园年度推广计划
竞品—御河湾
三期产品 未推产品
项目地址：东方西路与青洋高架交汇处 开发商：江苏天顺常州昊成开发有限公司 占地面积：10万方 总建面积：20万方 容积率：2.0 绿化率：30% 物业费：高层1.4元/平米.月 后期房源：均为别墅 在售均价约：5500元/㎡ 实际成交约：4000元/㎡ 预计推出时间：无
竞品—紫韵香庭
二期产品
项目地址：东方西路与青洋中路交汇处青洋花苑商铺 开发商：常州环通房地产开发有限公司 占地面积：7.4万方 总建面积：24万方 容积率：2.5 绿化率：46% 物业费： 1.3元/平米.月 后期房源：9栋小高层产品 面积段：70-130㎡ 在售均价约：5200元/㎡ 实际成交约：3800元/㎡ 预计推售时间：2016年9月
480+140 （洋房）
936
85-140 80-300 85-120
已推 2016.3 已推
蓝山湖
合计
38
6156
72-300
——
区域贴身竞品众多，其中御河湾大平层产品剩余货量约为80套，目前不对市场客户销售；其他 项目后期供应产品相似，推案时间密集，同质化竞争势必白热化。
PART3
营销策略
1、2015年营销回顾
销售节点回顾
39#106平米开盘
一期交付
电商团购，交8千抵 现房清盘，立减
3万
10万
销售节点 10套特价房
1月
3月
5月
7月
9月
11月
2月
4月
106平米+177平米+别墅持续阶段
6月
8月 看房有“梨”活动 10月
177平米+别墅持续阶段
12月
销售手段
绿城国际开盘前营销推广执行
临颍市场目前主流销售户型为88-133㎡户型，同时2014年
接近尾声，采用“高打平入”的策略。先打开临颍市场，
取得知名度为后期的开发与销售奠定基础。
第三章：销售策略及周期排布
销售策略
营销环境 市场上升期，供应量增大; 品牌时代到来，外域市场压力与内 部市场压力并存。
未来愿景 缔造临颍主城区地标性建筑； 树立城市标杆，奠定临颍资深地位； 控制风险，速度优先。
报纸类：以日报、夹报为主，10月开始陆续释放 网络类：房产信息网、自建项目门户网站 户外类：以户外大牌、道旗、路牌为主 分众类：DM、短信为主。 外展类：酒店、商场、资料架及社区海报
二）、推广策略层面
前期以认筹启动为契机，通过大型热点活动，迅速 切入市场，快速树立项目高端物业形象，同时以公关 活动渗入各个企、事业单位，挖掘集团性消费的可能 性。
交房标准 毛坯
停车
地下停车场
项目点评
优势：紧靠梅园，环境好。新区环境寂静，没有噪音。 劣势：地势低。周边配套不齐全，生活不方便。
楼市分析
项目名称
颍和御苑 粼水立方 鑫城四季花都 建业桂圆 天成逸家 锦绣江南 尚正一品
水系 水景
——
★
★
★
★
★
★
——
——
——
特色 树种
★ ★ ★ ★ ★ ★ ★
老年人活 动设施
关键词：强势开盘，活动刺激，业绩炒作
开盘思路方面： 把销售中心作为项目开盘现场，并邀请相关电视媒体 进行全程跟踪。
选房形式：产品推荐会+开盘 邀请政府领导、设计院对区域规划前景、产品细节设 计进行讲解，利用权威，促进成交。 优惠措施：定房客户当日可享受开盘优惠，并可获赠 相应礼品。
接近尾声，采用“高打平入”的策略。先打开临颍市场，
取得知名度为后期的开发与销售奠定基础。
第三章：销售策略及周期排布
销售策略
营销环境 市场上升期，供应量增大; 品牌时代到来，外域市场压力与内 部市场压力并存。
未来愿景 缔造临颍主城区地标性建筑； 树立城市标杆，奠定临颍资深地位； 控制风险，速度优先。
报纸类：以日报、夹报为主，10月开始陆续释放 网络类：房产信息网、自建项目门户网站 户外类：以户外大牌、道旗、路牌为主 分众类：DM、短信为主。 外展类：酒店、商场、资料架及社区海报
二）、推广策略层面
前期以认筹启动为契机，通过大型热点活动，迅速 切入市场，快速树立项目高端物业形象，同时以公关 活动渗入各个企、事业单位，挖掘集团性消费的可能 性。
交房标准 毛坯
停车
地下停车场
项目点评
优势：紧靠梅园，环境好。新区环境寂静，没有噪音。 劣势：地势低。周边配套不齐全，生活不方便。
楼市分析
项目名称
颍和御苑 粼水立方 鑫城四季花都 建业桂圆 天成逸家 锦绣江南 尚正一品
水系 水景
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特色 树种
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老年人活 动设施
关键词：强势开盘，活动刺激，业绩炒作
开盘思路方面： 把销售中心作为项目开盘现场，并邀请相关电视媒体 进行全程跟踪。
选房形式：产品推荐会+开盘 邀请政府领导、设计院对区域规划前景、产品细节设 计进行讲解，利用权威，促进成交。 优惠措施：定房客户当日可享受开盘优惠，并可获赠 相应礼品。
浙江永成天御花园营销策略汇报 2011-204页
初步观点：
城市核心，绍兴中央居住区（CLD）
市场研究——房产市场研究
18
市场研究 区域房地产市场概况
——镜湖新区
土地市场
——绍兴市区
09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积： 70万方
未来市场供
09-10年11月绍兴市商住用地成交未开发的总可建筑面积：165万方 应较大
区域市场
——竞争格局 ——价格分布 ——供求情况 ——产品概况 ——总价范围 ——精装概况 ——客户情况
阳明华府
稽山一品
蕺山岑草园 1.6万 多层、叠排
多层12000，叠排15000
大城小院 6.46万 排屋、洋房
排屋500万/ 套，跃层12500元/ 平 米
初步观点：
经过近几年的发展，镜湖新区已经成为绍兴最顶级的城市豪宅区域，豪宅云集， 绿城、滨江、坤和、金昌等知名开发商纷纷进驻，是对区域价值的认同，对其发 展潜力的认同，这里也产生了整个城市知名的项目，如绍兴天下、山水名家、百 合家园、金色家园等；
市场研究 区域房地产市场概况---土地市场
09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积： 70万平米，按照住宅面积占商住总面积的80%计算，
宗地名称
土地面积 （㎡）
容积率
建筑面积 土地用途
总价（万 元）
楼面价
竞得人
成交日 期
09-10年11月镜湖住宅土地成交建筑面积为：56万平米；
镜湖古运河1号 地块
园
5.2万
东东江江银湾银湾 2.3万
别墅、排屋 别墅、排屋
阳明华都 10万 宝业高层四、季排屋园 东泽博园
水岸香堤 11万 高层
绿城宝业玉园
稽山置一品业东泽8万庄余园 别墅、排屋
城市核心，绍兴中央居住区（CLD）
市场研究——房产市场研究
18
市场研究 区域房地产市场概况
——镜湖新区
土地市场
——绍兴市区
09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积： 70万方
未来市场供
09-10年11月绍兴市商住用地成交未开发的总可建筑面积：165万方 应较大
区域市场
——竞争格局 ——价格分布 ——供求情况 ——产品概况 ——总价范围 ——精装概况 ——客户情况
阳明华府
稽山一品
蕺山岑草园 1.6万 多层、叠排
多层12000，叠排15000
大城小院 6.46万 排屋、洋房
排屋500万/ 套，跃层12500元/ 平 米
初步观点：
经过近几年的发展，镜湖新区已经成为绍兴最顶级的城市豪宅区域，豪宅云集， 绿城、滨江、坤和、金昌等知名开发商纷纷进驻，是对区域价值的认同，对其发 展潜力的认同，这里也产生了整个城市知名的项目，如绍兴天下、山水名家、百 合家园、金色家园等；
市场研究 区域房地产市场概况---土地市场
09-10年11月镜湖商住用地成交未开发的总可建筑面积： 70万平米，按照住宅面积占商住总面积的80%计算，
宗地名称
土地面积 （㎡）
容积率
建筑面积 土地用途
总价（万 元）
楼面价
竞得人
成交日 期
09-10年11月镜湖住宅土地成交建筑面积为：56万平米；
镜湖古运河1号 地块
园
5.2万
东东江江银湾银湾 2.3万
别墅、排屋 别墅、排屋
阳明华都 10万 宝业高层四、季排屋园 东泽博园
水岸香堤 11万 高层
绿城宝业玉园
稽山置一品业东泽8万庄余园 别墅、排屋