(营销策划)绿城产品策划书
绿城集团项目产品策划书(景观部分)
绿城集团项目产品策划书（景观部分）第一节设计理念、定位及风格（附意象图片）第二节景观规划指引(适用于大型综合开发项目)一、规划层面的景观体系的控制与引导（目的、范围、原则、措施）××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。
二、景观规划设计要求1、基地现状分析与评估建议1、总体规划：主要布局和意境及相关设计元素2、整体交通系统景观规划3、周界、门户形象、不同地块空间（商业、住宅、酒店、写字楼等）入口及街道景观等的整合性城市设计4、公共开放空间（城市/社区公园、绿地、广场、水网河道、高尔夫）的规划与设计5、不同产品类型的景观定位与整合（公共和私有景观系统、特色区域）6、生态景观系统（可持续发展、水净化系统等）7、景观规划导则或设计纲领8、分期开发9、景观造价预想第三节景观设计指引一、景观系统1、景观空间层次与序列2、景观视觉轴线二、主体景观设计指引（附意象图片）1、周界关系及周界景观（描述项目基地与周边环境的关系，围墙、道路、树木等的平面与竖向衔接要求）2、入口景观（描述主，次入口的景观设计要求及管理方式）3、交通组织与道路景观（描述不同级别道路截面尺寸）4、中心花园-会所景观（描述建筑室内外的视线及流线设计要求及管理方式，可与中心花园部分合并）5、组团花园及组团间景观绿地6、商业街景观（可与周界部分合并）7、屋顶花园8、采光井或下沉庭院9、停车场地景观与功能因素的考虑1）地面车位的遮荫2）入地下车库流线的景观处理3）从地库进入地下门厅回家的景观考虑10、竖向设计要求11、种植要求（附当地常用树种名录与实景照片）12、其他设计（照明系统、户外家具、小品、雕塑等）13、影响景观的各项要求（如消防要求、停车要求、绿化指标要求、防洪要求、对基地资源利用与改造、原生树保护、综合管线、场地日照分析（高层及超高层项目）以及垃圾站、开庇所等各类功能性构筑物等）14、样板区及参观流线的设计以下适用于别墅类项目（附意象图片）1、边界景观（描述项目基地与周边环境的关系）2、小区入口景观（描述主，次入口的景观设计要求及管理方式）3、组团入口及内部公共空间景观4、会所及主要开放空间5、小区公共空间景观6、道路景观（描述不同级别道路截面尺寸）7、竖向设计要求8、私家庭院1）前、后院划分2）私密性划分3）后院庭院交付标准及样板庭院9、种植指引（附当地常用树种名录与实景照片）10、其他设计（照明系统、户外家具、小品、雕塑等）11、影响景观的各项要求（如停车要求、绿化指标要求、防洪要求、护坡与整地要求、对基地资源利用与改造、原生树保护、综合管线等）以下适用于酒店类项目（附意象图片，重点：酒店景观定位及特色）1、周界关系及周界景观2、交通组织与道路景观（描述不同级别道路截面尺寸）3、入口景观（描述主，次入口的景观设计要求及管理方式）3、公共空间景观（含泳池区、阳光餐厅或露台餐饮区设计）4、SPA 区庭院5、客房私家庭院6、竖向设计要求7、停车场及装卸空间、服务性车辆使用空间设计要求8、种植要求（附当地常用树种名录与实景照片）9、其他设计（照明系统、户外家具、小品、雕塑等）10、影响景观的各项要求（如停车要求、绿化指标要求、防洪要求、护坡与整地要求、对基地资源利用与改造、原生树保护、综合管线等）以下适用于独立商业地块项目（附意象图片，重点：商业景观定位及特色）1、交通组织设计（交通流线与步行系统、停车场、公共交通、及装卸空间、服务性车辆使用空间的关系及设计要求）2、商业广场及商业街景的城市设计（户外广告控制及标识系统引导、与相邻公共空间的关系处理）3、种植要求（附当地常用树种名录与实景照片）4、其他设计（户外商业声光电系统、水景系统、户外家具、小品、雕塑设计等）5、影响景观的各项要求（如停车要求、绿化指标要求、防洪要求、护坡与整地要求、对基地资源利用与改造、原生树保护、综合管线、步行道的日照分析以及垃圾站、开庇所等各类功能性构筑物等等）三、功能性景观配置要求1、室外游泳池2、网球/篮球/羽毛球场3、老年活动场所4、儿童活动场所5、其他设施（如室外健身场所等）6、小区与组团入口区标识系统四、分期建设与造价预想注：大型综合开发项目可先按地块、产品类型等要素进行分解，然后对照产品类型进行该篇章的编制。
2023年绿城营销策略总纲
2023年绿城营销策略总纲
（原创实用版）
目录
1.2023 年绿城豪宅整盘营销逻辑
2.2023 年绿城年度传播策略
正文
2023 年绿城豪宅整盘营销逻辑
绿城是一家专注于打造高品质豪宅的企业，其 2023 年的豪宅整盘营销逻辑主要基于以下几个方面：
1.精准定位：绿城致力于为高端客户提供优质的居住体验，因此，其豪宅项目的定位十分精准。
从地段、景观、建筑、装修等各方面，都以高端客户的需求为出发点，力求打造出符合客户需求的理想居所。
2.精品打造：绿城的豪宅项目在设计、建设、装修等各个环节都注重细节，力求打造出精品住宅。
同时，绿城还引进了先进的智能科技，为豪宅增添了更多的智能化元素。
3.优质服务：绿城不仅注重住宅的建设，还为客户提供了一系列的优质服务，包括物业管理、家居维修、生活服务等。
这些服务旨在为客户提供更加便捷、舒适的生活体验。
2023 年绿城年度传播策略
绿城的 2023 年度传播策略主要集中在以下几个方面：
1.品牌传播：绿城将继续加强品牌传播，提升品牌知名度和美誉度。
通过线上线下的多种渠道，向广大消费者传达绿城的品牌理念、产品特点和服务优势。
2.项目推广：绿城将通过各种方式，包括新闻发布会、线下活动、社交媒体推广等，对旗下的豪宅项目进行推广。
旨在吸引更多的潜在客户，
提升项目的销售业绩。
3.客户关系管理：绿城将加强客户关系管理，通过客户满意度调查、客户维护等手段，提升客户满意度，增强客户忠诚度。
绿城定制营销方案-1
——客群在哪里？
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在安居客，我们有合适匹配的高 端群体！
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产品介绍
自营销 竞品追踪
• 自媒体宣传
• 线上VIP售楼处 • 竞品截流
• 客户挖掘 • 板块高炮 • 高效引流
蓄客直通车
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安居客为绿城推荐产品1：自营销=自媒体+售卖平台
推广优先
• 覆盖网站&移动 • 揽客排队优先
自 营 销
三大特权
臻园120套 围绕精准做文章—— 如何让产品深度价值传递给“粉丝圈”，进行过滤？ 如何让关注2500万楼盘的客群引流到绿城臻园项目？ 如何让全上海高端板块流量引入绿城项目？ 公馆260套 背景： 13年10月份绿城.玉兰公馆开盘上演“夜光”后。 3月1日，第二波精装公寓盛大开盘，23#24#25#楼，产品为 90-128平三房精装公寓。短短2小时内全部房源便被抢购一空， “日光盘”奇迹再次上演。 围绕“爆破”想办法： 如何让这样的高端中的“刚需”开盘引爆？ 如何让这样高端的公寓快速蓄客？
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地图推荐——跨越地界 全城注目
• 根据安居客数据平台研究表明，网站使用地图找房的人占20%，但是移 动端使用地图找房的人群高达67%
• 蓄客直通车提供特有地图VIP标识，有客户的地方就有你的楼盘
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安居客为绿城推荐产品4：硬广，因为稀缺更加珍贵，因为稀缺所以称为焦点。
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项目挑战
项目挑战！
覆盖80%中国找房用户市场，超过X房等业内同行
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平台流量保障1：安居客移动流量，保障“绿城 ”蓄客漏斗
1.APP
2.Touch Web
3.Web via Pad
•
2013上半年，移动总流量超过总体
2023年绿城营销策略总纲
2023年绿城营销策略总纲摘要：1.2023 年绿城营销策略总纲概述2.绿城中国上半年销售情况3.绿城豪宅整盘营销逻辑4.绿城年度传播策略5.结论正文：2023 年绿城营销策略总纲概述2023 年绿城营销策略总纲旨在为绿城中国提供一份全面的营销指南，以提高销售业绩和品牌影响力。
本策略总纲主要包括豪宅整盘营销逻辑和年度传播策略两个方面。
绿城中国上半年销售情况据2023 年中期业绩发布会介绍，2023 年上半年绿城中国全口径合同销售1342 亿，同比增长19%，自投销售982 亿元，同比增长16%，权益比上升11%，达到64%。
今年上半年，所有项目首开去化率达到62%，比2022 年同期提高12%。
绿城豪宅整盘营销逻辑绿城豪宅整盘营销逻辑主要基于以下几个方面：1.产品定位：精准定位目标客户群体，打造高品质、高品位的豪宅产品，满足客户对舒适居住环境和高品质生活的需求。
2.客户需求分析：深入了解客户需求，从居住、投资、养老等多方面进行客户需求分析，为客户提供定制化、个性化的购房方案。
3.项目推广策略：运用线上线下相结合的推广方式，加大项目宣传力度，提高项目知名度和美誉度。
4.渠道拓展：通过多渠道拓展销售渠道，提高销售转化率。
绿城年度传播策略绿城年度传播策略主要包括以下几个方面：1.品牌传播：强化品牌形象，提升品牌知名度和美誉度，打造行业领导品牌。
2.线上传播：充分利用互联网和社交媒体平台，进行线上宣传和推广，提高项目曝光度和关注度。
3.线下传播：通过举办各类活动、展会等形式，加强与客户的互动和沟通，提升客户满意度和忠诚度。
4.合作联盟：与各类合作伙伴建立良好的合作关系，实现资源共享和共赢发展。
绿城营销方案
绿城营销方案绿城营销方案引言绿城地产是中国知名的房地产开发商之一，在市场上拥有良好的知名度和声誉。
为了进一步推广品牌和增加销售额，绿城地产制定了一套全新的营销方案。
本文将介绍绿城营销方案的具体内容和实施步骤。
背景绿城地产致力于提供高品质的住宅和商业地产项目。
然而，随着市场竞争的日益激烈，仅仅拥有优质产品已经不足以吸引更多的潜在客户。
因此，绿城地产决定通过创新的营销策略来提高市场知名度，并吸引更多的购房者。
目标绿城地产的营销方案的主要目标如下：1. 提高品牌知名度2. 增加销售额3. 吸引更多的潜在客户4. 建立和维护良好的客户关系方案细节1. 建立市场调研团队绿城地产将组建一支市场调研团队，负责研究目标市场的需求和竞争情况。
通过深入了解潜在客户的需求和偏好，绿城地产可以更好地制定营销策略，满足客户的期望。
2. 多渠道广告推广绿城地产将通过多种渠道进行广告推广，包括电视、广播、报纸、网络等。
通过广告的差异化、个性化和创新性，绿城地产可以吸引更多的目标客户，并提高品牌知名度。
3. 社交媒体营销绿城地产将加强在社交媒体平台的营销活动，包括创建官方账号、发布有趣的内容和互动。
通过社交媒体的力量，绿城地产可以与潜在客户建立更紧密的联系，并增加品牌的曝光率。
4. 举办营销活动绿城地产将举办各种类型的营销活动，包括开放日、展览、讲座等。
这些活动将对外开放，吸引潜在客户参与，并提供了解绿城地产项目的机会。
5. 客户关系管理绿城地产将注重客户关系的建立和维护。
通过提供优质的售后服务和客户关怀，绿城地产可以增加客户的满意度，并建立长期的客户关系。
此外，绿城地产还将采用客户反馈和调查来了解客户需求，并及时改进产品和服务。
实施步骤1. 组建市场调研团队，开展市场调研工作，收集数据和信息。
2. 制定详细的广告推广计划，明确广告渠道和内容。
3. 创建和管理社交媒体账号，制定发布内容的策略和计划。
4. 策划和组织各类营销活动，包括开放日和展览等。
绿城-苏州桃花源营销策划方案.doc
绿城-苏州桃花源营销策划方案绿城-苏州桃花源营销策划方案篇一：中国又一园--苏州绿城桃花源中国又一园--苏州绿城桃花源最低每套2的第一个别墅项目杭州的丹桂花园开始，到杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区、西区，到现在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目，绿城的别墅营造已经走过了12年的路程。
而12年时间，差不多是一个中国旧历生肖的轮回，终点又重新回到起点。
作为国内地产行业著名品牌，绿城的别墅产品长时间的受到许多人的关注。
如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区等别墅项目的开发，更使绿城赢得了房产业界的广泛认同。
在的时候，国内地产界甚至有说法，造别墅一定要去杭州看绿城的九溪玫瑰园和桃花源看看。
因为这代表着一种水平。
与绿城有着多年交往经历的房产专业人士曾经用这样一段话概括了他的感动：“由于工作原因，我曾长时间地阅读绿城的作品，说实话，在很长一个时期里，我总以为我们处在一个平庸的时代。
但是，绿城集团的房产开发实践和绿城人深入探究所获得的精神启示，却让我从内心里感受到了希望。
”正是因为绿城独特的产品品质追求以及精神人文追求，绿城的一系列别墅近年来都取得了很好的销售业绩。
春天的一次会议上，宋卫平董事长在点评绿城正在改进、研发的系列别墅时，提出了“绿城第三代别墅”的概念，他认为绿城正在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目已经属于“绿城第三代别墅”的范畴。
这时候，我们突然想到，如果用“绿城第三代别墅”来统领整个绿城别墅产品的概念，来概括这些年绿城别墅产品的进步，进而带动桃花源南区等在建别墅的销售，应该是个很好的方向。
这就是――“绿城第三代别墅以及桃花源南区全装修别墅”策划的缘起。
第一部分产品介绍1、绿城·桃花源简介作为绿城产品的代表作品，绿城·桃花源别墅位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里。
绿城·长沙桂花城营销策划书
绿城·长沙桂花城营销策划书和声机构（上海）目CONTENTS录【第一部分 长沙房地产发展基本要素】 一、长沙市概况·长沙由来·长沙城市·长沙气候·长沙交通·长沙地位·长沙人文·长沙经济及产业发展环境·长沙城市规划·长沙的总体环境对房地产市场的影响 【第二部分 长沙房地产市场概况】一、长沙房地产市场概况·2003年长沙房地产市场基本状况·长沙市房地产市场存在的主要问题 ·长沙地产发展走势·结论二、长沙市商品房总体特征分析·建筑产品类型·小区规划设计·配套设施·景观设计·结论三、长沙房地产板块特性与代表楼盘简介·体育新城板块—运动、健康的社区·东塘商圈板块—新都市·车站北板块—长沙的天河北·北部新城板块—旅游主题·ＣＢＤ板块—城市中心·南部板块—省政府概念·河西板块—长沙自然山水的名片四、竞争楼盘分析·南都西街花园·左岸春天·亚华香舍花都·美林景园【第三部分 消费者调查】一、长沙人·长沙的男人与女人·长沙人的吃喝与玩乐·长沙人的时尚与生活·长沙人的精明与疯狂二、消费者总体需求分析调查·长沙房地产市场调查表·结论三、客户对房地产投诉意见收集·工程质量方面·物管方面·诚信度差·其他·结论【第四部分 项目特征及客户群分析】一、项目概况二、绿城·桂花城周边配套·交通干道·医院·教育·银行·公交站及线路·楼盘·景观休闲·市场及其他三、项目优劣势分析·项目优势·项目劣势·项目机会·项目威胁四、目标客户群定位·客户群阶段划分·客户群职业描述·目标客户群特征分析【第五部分 定价策略、原则及调价方案】一、定价原则二、定价方案三、调价策略和分阶段定价方案四、开盘期前后操作策略五、销控设想【第六部分 营销推广策略】一、品牌推广策略二、以实物为主的客户体验式营销策略三、以产品互动宣传的营销策略【第七部分 营销推广计划】一、广告基本目标二、推广节奏安排三、主要媒体的选择四、推广执行计划【第八部分 项目推广费用预算】【第一部分 市场基本面分析】一、长沙市概况·长沙由来·长沙城市·长沙气候·长沙交通·长沙地位·长沙人文·长沙经济及产业发展环境·长沙城市规划·长沙的总体环境对房地产市场的影响一、长沙市概况1．长沙由来·得名于长沙星古代天文学家观测天象时选择一批星象作为定位观测的标志，创二十八宿之说。
合肥绿城桂花园产品策划书2
1039 1.35 40.29 10 栋 9~11 层 35 栋 5~6 层 361 个半地下车位 34.7% 欧式风格 100~160 m²
三室二厅二卫
85 m²-255 m²
预留空调机位 多层市政管网直供，小高层变频供水
销售情况
一期已售 90%以上，二期 9.16 开盘，已售 50%
宣传重点
提升住的品质
物业管理
栢景湾物业管理公司
多层：0.68 元/ m².月
行销策划
世联地产顾问（深圳）有限公司
整合推广
深圳市博思堂广告有限公司
栢景湾楼盘是合肥市房地产开发水平的代表，营销策
划做得很好。售楼处经精心设计，装修别具一格，大
筑型
设
典型户型 设
计 计 户型范围
110 m²-130 m² 140 m²-150 m² 三室两厅
90 m²-290 m²
5
空调机位
有预留
水
小 电梯
区
配
套
中央空调
配套设施
智能化系统 建筑设计
变频恒压供水
上海三菱
/ 小学、幼儿园、中学、足球场、网球场、篮球场、游泳 池、娱乐厅、歌舞厅、茶馆、会议厅、阅览室、商务中 心、邮政代办点、金融网点、农贸市场 远程抄表系统、每户设侵入报警系统和紧急状况求助系
2
南靠近江淮运河，向东濒临巢湖。沿合芜高速公路，淮南铁路向东南方 向呈组团式发展。合肥市城市总体布局以老城区为核心，向东、北、西 南三翼继续伸展，努力保持风扇形城市用地形态. 合肥市十五规划：根据合肥市委市政府的城市建设规划要求， 2010 年 合肥要达到城区人口 300 万，城区规模 280 万平方公里，国内生产总值 达 1000 亿元，人均收入水平达 15000 元。
绿城桃花源整合营销推广方案
绿城桃花源整合营销推广方案一、背景介绍绿城·桃花源是一家以打造和谐宜居的高品质住宅为目标的房地产开发商。
该项目位于城市的核心地段，地理位置优越，环境优美，配套设施完善。
为了更好地推广该项目，我们需要制定一套整合营销推广方案，以吸引更多的目标客户并提升销售业绩。
二、市场调研分析1.目标客户：针对中高收入家庭，他们注重居住品质，有一定的购房能力和支付能力。
2.竞争对手分析：分析竞争对手的产品定位、价格、推广方式等，了解市场竞争情况。
3.客户需求分析：通过访谈、问卷调查等方式，深入了解目标客户的需求和痛点，从而有针对性地制定推广策略。
三、整合营销推广策略1.市场定位：将绿城·桃花源定位为高端宜居住宅项目，强调环境优美、品质高雅、配套设施完善等特点。
2.产品差异化：通过打造独特的建筑风格、提供个性化的户型设计等方式，突出产品的差异性，吸引目标客户的注意。
3.线上推广：a.官方网站：建立专业的项目官方网站，提供详细的项目信息、户型介绍、区位分析等内容，以及在线预约看房等功能。
b.社交媒体推广：在知名社交媒体平台上进行宣传推广，发布精美的图片和文字，吸引目标客户关注和分享，增加项目曝光度。
c.引擎优化：通过优化关键词、发布优质内容等方式，提高项目在引擎中的排名，增加网站流量和访客量。
4.线下推广：a.传统媒体广告：在电视、报纸、杂志等媒体上发布广告，提高项目的知名度和影响力。
b.户外广告：在人流量较大的地区设置宣传牌、横幅等，吸引目标客户的注意。
c.参展活动：参加房地产展览会、销售会、开盘活动等，展示项目的特点和优势，与客户进行互动。
d.地推活动：派遣专业销售人员到周边社区、企业等地进行宣传，提高项目的知晓度和关注度。
5.优惠政策：a.价格优惠：针对早期购买的客户，提供一定的价格优惠，增加购房的吸引力。
b.分期付款：提供分期付款的方式，减轻购房者的经济负担，提高购买意愿。
c.优质服务：提供优质的售后服务，满足客户的需求，增强客户对项目的认可和推荐度。
绿城销售计划书
绿城销售计划书1. 引言本销售计划书旨在为绿城公司制定销售策略，促进销售业绩的提升。
该计划将分析市场情况，并提供一系列销售策略和目标，以帮助公司实现销售业绩目标。
2. 市场分析2.1 目标市场绿城公司的目标市场主要是城市中层阶级家庭。
这部分人群收入稳定，对生活质量有较高追求，对房产投资有较高需求。
2.2 竞争分析在目标市场中，绿城公司面临的竞争主要来自其他房地产开发商。
我们的竞争对手包括万科、恒大等知名开发商。
这些竞争对手在品牌知名度和市场份额方面具有较大优势。
2.3 市场趋势近年来，随着城市化进程的加快，城市人口不断增加，对房地产的需求也在增加。
同时，人们对房产的要求也越来越高，不仅要求有合理的房价，还需具备良好的社区环境和配套设施。
3. 销售策略3.1 定位策略绿城公司将以高品质、高性价比的产品定位来吸引客户。
我们将推出多种户型，满足不同客户的需求。
同时，我们将注重在社区环境和配套设施上的投入，提供舒适的居住环境，争取客户口碑。
3.2 产品策略为了满足客户需求，我们将推出多种户型的产品，包括一房、两房和三房户型，并提供不同面积和不同价格段的选择。
同时，我们将注重产品质量和细节，要求在装修、材料和工艺上达到高标准。
3.3 宣传策略绿城公司将采取多种宣传手段来推广产品。
我们将通过网络媒体、平面媒体和户外广告等渠道发布广告，增加品牌知名度。
同时，我们将加强口碑建设，通过客户推荐和满意度调查等方式增加消费者对我们品牌的信任。
3.4 促销策略为了提高销售业绩，绿城公司将采取一系列促销措施。
我们将定期举办开盘活动，推出优惠政策，吸引客户购买。
同时，我们还将开展购房咨询会和客户看房团等活动，提供全方位的购房服务。
4. 销售目标绿城公司将制定以下销售目标以衡量销售业绩的提升：•在第一年实现销售额1亿元；•在第二年实现销售额2亿元；•在第三年实现销售额3亿元。
5. 销售计划5.1 第一年销售计划在第一年，我们将重点开发市场，提高品牌知名度。
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（营销策划）绿城产品策划书绿城西子·田园项目产品策划书绿城西子·田园项目公司绿城集团市场研究部二零一零年二月目录第一章前言第二章项目地块及周边概况第一节地理位置第二节项目基础信息第三节项目区域环境及配套第四节项目所在区块土地利用规划第五节项目特点描述第六节自然条件第七节自然灾害第三章项目所在的城市历史文化背景第一节历史文化内涵与底蕴第二节地方文化习俗第三节半山历史底蕴第四章市场定位及产品定位第一节杭州市房产市场发展情况第二节田园项目区域发展预测第三节主要楼盘竞争分析第四节目标客户需求分析第五节田园项目户型定位建议第六节商业配套建议第五章规划设计第一节规划布局第二节道路交通组织第三节公共空间系统第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计第一节建筑单体第二节公共配套第七章室内设计第一节样板房第二节会所及公共部位第八章景观设计第一节设计理念及意向第二节景观设计要求第九章安装、基础设施配套设计第一节给排水系统第二节电气系统第三节弱电系统第四节暖通第五节其他第十章物业管理及服务体系第一节物业管理模式第二节物业管理资质要求及时间界定第三节开发商一次性投入内容的要求第四节园区服务功能要求第五节服务内容第六节服务及物管收费标准第一章前言项目名称：绿城西子·杭州田园项目。
土地取得：绿城西子·杭州田园项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团与西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。
项目四至：田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。
田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。
田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。
地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。
规划土地用途：住宅（含配套公建）建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为≤2.0、≤1.8、≤1.6。
土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。
绿城西子·杭州田园项目是由绿城集团与西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅项目。
本项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。
本产品策划书针对本项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。
第二章项目地块及周边概况第一节地理位置田园40号地块、田园41号地块、田园81号地块位于杭州市北部拱墅区半山镇，地势东高两平，东北角为山区。
320国道（沈半路）横贯镇境南北，杭州外环公路横贯镇境东西。
半山镇是杭州市的交通枢纽，也是浙江省和杭州市重要工业所在地。
东临半山山区，南涉杭宣铁路与下城区隔上塘河相望，西接杭宣铁路与康桥镇毗邻，北毗邻余杭区崇贤镇。
全镇总人口近6万，常住人口2.8万，外来流动人口近4万人。
辖区内有国家、省、市、区所属企事业单位十几家，人文景观十几处，具有山水独居的环境，现有田园、杭钢南苑、杭钢北苑、杭钢西苑、杭玻阔版桥五个社区。
半山镇田园社区东侧与江干区沿山村相邻，西以明园路为界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山脚，区域面积约2．8平方公里。
辖区内居民2285户，人口5885人。
一、地块及周边现状规划地现为一空地。
地块周边现状为部分在建住宅及配套共建，大部分为原生态空地，地块西北和东北方向的虎山公园，环境幽静，水库水质清透。
虎山公园实景二、项目地块交通条件由地块向北走沈半路，向东北可到达临平区，向西可到达康桥镇或崇贤镇，也可上绕城高速；待半山隧道建成通车则将会成为杭州市区与临平城区的联结点。
由地块向南经沈半路走大关路、石祥路、东新路或石桥路可到达杭州市中心、城西、城南等地区。
由地块向东经临丁路可到达临平区。
•距离中心点距离第二节项目基础信息一、主要规划指标二、规划设计控制条件（一）40号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的50%以上；2、建筑限高控制在50米以内；3、机动车开口朝向北侧、南侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内。
（二）41号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、机动车开口朝向北侧、东侧规划道路；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、图示建筑控制区内不允许布置建筑，且应设置软硬结合的步行设施。
（三）81号地块：1、套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重，必须达到开发建设总面积的30 %以上；2、建筑限高控制在36米以内；3、建筑密度不大大于25%，绿地率30%，容积率1.6；；4、公建总量控制在容积率折合的建筑面积的10%以内；5、地块东南代征绿地角布置绿化广场。
第三节项目区域环境及配套随着社会的发展和杭城交通基础设施建设步伐的加快，半山镇的交通地理优势十分明显。
镇内道路纵横，四通八达，全镇设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，交通十分便捷。
镇内邮电通信发达，水、电充足，金融、商贸、文化娱乐、教育、医疗等生活设施配套。
一、主要配套如下：中、小学：半山实验小学、杭州北秀小学、田园小学（在建）、杭州北苑中学、浙江省建筑安装技术学校。
医院：浙江省肿瘤医院、半山医院（即杭钢医院）、半山镇卫生服务中心。
公共交通：目前附近街区设有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交车路线，轨道交通地铁均与本案比邻。
商业：联华超市、半山农贸市场。
幼儿园：杭钢幼儿园、田园幼儿园、半山幼儿园。
银行：工商银行、建设银行、杭州银行、农业银行、联合银行。
其他配套设施：中国邮政，中国移动，中国联通、两岸咖啡、幕亭菜馆、丰运大酒店、渔乡缘、牛家香辣馆、商源酒家、川味江湖菜、四季香饭庄、尚铭堂。
第四节项目所在区块土地利用规划根据《半山地区环境改善概念规划》（以下简称《规划》），明确了半山的区域发展定位和环境综合整治计划，将彻底改善困扰半山多年的环境问题。
通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁工业污染企业并集中工业、物流用地，优化用地布局结构，围绕半山绿心发展居住和综合服务业，依托铁路货运北站和运河发展生活物流中心，保留康桥工业园区发展都市清洁工业区。
综合形成以居住和综合服务为主，工业、物流为辅的综合发展区域，推动城市北部的经济协调发展。
在用地布局上，通过半山地区的综合环境整治，逐步关迁污染企业，启动重大工业企业产业结构转型，优化用地布局结构。
新半山的景观将突出绿心的生态功能，建立与运河景观带的横向衔接，拓展城市生态带向南延伸，整体改善半山地区的环境质量，重视自然景观在城市发展中的重要地位，实现地区经济和环境可持续发展与良性循环。
即“一心、一带、四轴”——一心：半山绿心；一带：运河自然景观带；四轴：以交通干线的流通效应构建绕城公路、康桥路、金昌路和沈半路的景观横轴。
◆西区：用地范围为金昌路以南，沈半路以西，铁路北站以北范围区域。
◆中区：用地范围为石桥路以西，320国道以东，临丁路以北、半山以南；以半山镇区为中心，包括杭钢生活区共同形成镇区居住区块。
◆东区：用地范围为笕丁路以西，上塘河以北，半山以南，石桥路以东形成的新城市景观居住区，并合理安排该区块的配套公建设施。
东区将建成最重要的居住区。
第五节项目特点描述一、区域定位高，品质营造将项目打造成拱墅区乃至杭州城市区域内高品质的精品公寓，在产品品质和园区服务进行全面升级，为客户改善住宅提供首选产品。
二、地理位置优越◆项目所处地块为田园生态和谐的现代生活区，与绿化、溪流相间，形成安静、舒适的田园风貌；◆项目附近的虎山公园环境优雅、空气质量好。
◆项目周边基本生活配套完善。
项目周边城市交通条件良好。
三、项目劣势◆对半山区工业污染和公墓的购买抗性。
◆城北板块缺乏高端区域的概念。
◆三个地块单体面积小，缺乏完整性。
◆城北在建工地较多，灰尘较多且道路不平整，周边多为农居点，影响整体大环境。
第六节自然条件一、气候特征杭州市地处中北亚热带过渡区，温暖湿润，四季分明，光照充足，雨量丰沛。
一年中，随着冬、夏季风逆向转换，天气系统、控制气刚和天气状况均会发生明显的季节性变化，形成多雨、夏湿热、秋气爽、冬干冷的气候特征。
杭州市由于地貌类型复杂，地势高低悬殊，杭州市光、热、水的地域分配不均．局部地区小气候资源丰富。
但因季风在进退时间上和持续强度上的不稳定性，常出现冷热干湿异常，导致灾害性天气。
二、气候要素（一）气温杭州市年平均气温15．3℃～17℃。
一年中，月平均气温以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北温差2℃左右)，山区低于3℃；以7月最高，月平均气温28．0～29．0℃(南北温差1℃左右)。
春秋季为气温转换季节，其中4月回温最快，月平均气温比3月高6℃；秋季至初冬降温最快，10月、11月平均气温下降在5．5℃以上，以气温论，1、4、7、10月分别代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。
（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之间，年雨日130～160天。
杭州市全年有两个雨和一个多雨时段。
第一个雨季自5月初前后开始，6 月底至7 月上旬结束，俗称梅汛期，多由极锋(梅雨锋)北移，雨带在江南和长江中下游停滞而产生。
该时段内，雨量集中，有大到暴雨出现，平均降水量350～550 毫米，约占年总量的25～31％。
第二个雨季出现在8 月底到9 月底，因受台风或极锋南移影响所致，俗称台风秋雨期，平均降水量120～220 毫米，约占年总量的8～13％。
（三）日照杭州市年平均太阳总辐射量在100～110 千卡/平方厘米之间，日照时数1800～2100 小时，日照百分率(某时段内实际日照时数与该地理论上可照时数的百分比)41～48％。
杭州市日射和日照的季节变化明显，夏半年(5～10 月)的太阳总辐射量、日照时数和日照百分率均大于冬半年(11 月～次年4 月)。
其中，盛夏7、8 两月，日射强、日照长。
冬季日射弱，日照短，12 月～次年2 月各月平均总辐射量都在6 千卡/平方厘米以下，日照时数不足150 小时，日照百分率小于50％。