绿城诚园2018年营销推广策略
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2018绿城·梦想小镇推广策略提报【房地产】【品牌推广】
品 牌
中心
打造城市生活新图腾
小镇
中国小镇的教科书
小
品质绿城
镇
创新级产品
的
初
规划
覆盖工作、生活、休闲的理想家园
步
复合
产 品
建筑
一站式惬意生活 灵动多变的功能空间
创意与生活
认
工作与休闲兼容 知
交融
多元空间，丰盛小镇生活
景观
多重景观打造悠然生活的乐土
2 梦想小镇是什么
主要课题：打造有绿城特色的城 市 综 合 体 发展模式，建立新品类
成长型家庭，注重居住品质，需求共性：便捷、精致、舒适 除室内产品外，更专注配套，尤其是优质教育、儿童医疗、便捷交通
1 3
客户 痛点
需要打造符合客户品质需求的生活方式和内容
“ 工夫在诗外” 客户的痛点都不是我们传统住宅品类能提供的内 容 但这些也恰恰是项目的机会点。
• 居住体验 换房成本太高 需要满足长生命周期 不同家庭结构变化的住宅产品 • 出行交通 公共交通：地铁换乘不易 上班费时 社区交通：商业等日常配套不在步行范围内 • 商业服务 购物中心同质化严重 想要体验式的商业环境 特别是有儿童娱乐设施
复 合
集生活、商业、购物、休 闲为一体，一站惬意生活
居住、商业、购物以及公园等等功 能都应该混合布置。在这样的城市 里，人们的生活应该是从容而有效 率的，清晨慵懒地从床上爬起，早 餐之后可以从容地步行去上班；结 束一天的工作之后，可以轻松地穿 过城市中的绿地和公园回家，或在 附近的商场里购物；孩子们也可以 在路边的公园里玩耍。
成为宜居型世界城市 以人为本、国际化、文化、居民协作体
2030东京
长期规划“ 我的东京 城
绿城诚园 营销推广策略共86页
绿城诚园 营销推广策略
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守纪律 、颓废 等不良 行为。 4、学校没有纪律便如磨房里没有水。 ——夸 美纽斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
绿城御园段推广策略55页PPT
绿城御园段推广策略
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
绿城营销方案
绿城营销方案绿城营销方案引言绿城地产是中国知名的房地产开发商之一，在市场上拥有良好的知名度和声誉。
为了进一步推广品牌和增加销售额，绿城地产制定了一套全新的营销方案。
本文将介绍绿城营销方案的具体内容和实施步骤。
背景绿城地产致力于提供高品质的住宅和商业地产项目。
然而，随着市场竞争的日益激烈，仅仅拥有优质产品已经不足以吸引更多的潜在客户。
因此，绿城地产决定通过创新的营销策略来提高市场知名度，并吸引更多的购房者。
目标绿城地产的营销方案的主要目标如下：1. 提高品牌知名度2. 增加销售额3. 吸引更多的潜在客户4. 建立和维护良好的客户关系方案细节1. 建立市场调研团队绿城地产将组建一支市场调研团队，负责研究目标市场的需求和竞争情况。
通过深入了解潜在客户的需求和偏好，绿城地产可以更好地制定营销策略，满足客户的期望。
2. 多渠道广告推广绿城地产将通过多种渠道进行广告推广，包括电视、广播、报纸、网络等。
通过广告的差异化、个性化和创新性，绿城地产可以吸引更多的目标客户，并提高品牌知名度。
3. 社交媒体营销绿城地产将加强在社交媒体平台的营销活动，包括创建官方账号、发布有趣的内容和互动。
通过社交媒体的力量，绿城地产可以与潜在客户建立更紧密的联系，并增加品牌的曝光率。
4. 举办营销活动绿城地产将举办各种类型的营销活动，包括开放日、展览、讲座等。
这些活动将对外开放，吸引潜在客户参与，并提供了解绿城地产项目的机会。
5. 客户关系管理绿城地产将注重客户关系的建立和维护。
通过提供优质的售后服务和客户关怀，绿城地产可以增加客户的满意度，并建立长期的客户关系。
此外，绿城地产还将采用客户反馈和调查来了解客户需求，并及时改进产品和服务。
实施步骤1. 组建市场调研团队，开展市场调研工作，收集数据和信息。
2. 制定详细的广告推广计划，明确广告渠道和内容。
3. 创建和管理社交媒体账号，制定发布内容的策略和计划。
4. 策划和组织各类营销活动，包括开放日和展览等。
【2019年整理】AD州绿城西溪诚园营销推广工作总结汇报
思诚。
诚之思想史考证
探究儒家原典，溯本求源，“诚”的阐发主要见 于儒家经典“四书”，又以朱熹的《四书章句集 注》作为宋代新儒家对诚信道德范畴新的义理阐 发的依据。
《论语》:仁与信的体用关联
《孟子》:心体与诚信的关系
诚
《大学》:修身与诚信的关系
《中庸》：诚的本体论高度
诚
孔子主要讲“信”, 很少谈“诚”；
2th
|绿城第二代高层公寓|
Upgrade
⑧服务体系界面
{高贵礼遇 格调诚园}
◎绿城园区生活服务体系全面升级，健康服务系统、教育服务系 统和生活服务系统三大服务体系共同营造品质生活； ◎绿城物管全程服务，拥有丰富的高端物业服务团队，以及10年 专业物业管理经验； ◎园区设置独立医务中心，提供高标准健康症疗，同时设置多元 的健身、休闲、运动等设施，提供高端人居生活的服务榜样。
Upgrade
⑦设施设备界面
{科技集成 先进诚园}
◎全球甄选优质品牌的设备设施，奢华至毫厘，经典一脉相传； ◎户内精装均使用节能型电器，设全屋净水处理设备、热交换通 风设备、地暖系统、中央热水系统、中央空调系统等。 ◎无线讯号全覆盖、预留光纤、地下车库远距离感应系统、家庭 影院预留系统、远程抄表、智能信报箱、灯光一键总关、电动窗 帘、燃气报警系统，主卧及卫生间设紧急报警系统等。
宋代理学家程颢、程颐:“学者不可以不诚，不 诚无以为善，不诚无以为君子。修学不以诚， 则学杂；为事不以诚，则事败；自谋不以诚， 则是欺其心而自欺其忠；与人不以诚，则是丧 其德而增人之怨。”宋周敦颐说：“诚，五常 之本，百行之源也。”，“五常百行，非诚非 也。”。诚是“仁义礼智信”五常及一切德行 的基础，是天道本身，不诚则一切德行皆属虚 而无其实。
【营销】2018年山东济阳绿城·荷畔春风项目营销
小镇生活线：
小镇生活体系框架建立，贴合阶段主题首个运动社群成立
第一阶段：5-6月
阶段主诉求：
绿城·荷畔春风
中国高端房产营造专家 重磅作品
第一阶段：5-6月
核心活动：媒体/客户零距离
遇见小镇 共鉴春风
中国小镇美好生活寻梦之旅
活动时间：5月19日启动媒体+合院零距离 6月2日小高层零距离启动 活动人员：政府领导、济南、济阳主流媒体代表、微信大V联盟 参观项目：一个中式+一个二代高层 （杭州桃李春风、莫干山观云小镇、西溪诚园）
12月
21000
26000
30000
15000
8000
10000
20000
22000
10000
8000
合计 100000 70000
二、2018年营销推广计划
1.营销推广总体策略 品牌落地 持续发声 客户扩容
绿城首入济阳市场，在传统媒体日渐乏力 的今天，品牌如何快速落地，且落得漂亮、 有姿态，让人叫好、叫座？
以最快的时间实现上述目标
二、2018年营销推广计划
1.营销推广总体策略
内容
总用地面积
容积率
户数
绿地率
总建筑面积
住宅
高层住宅
其中
多层住宅
地上
合院
其中
配套
其中
商业 酒店
地下 其中 地下总建筑面积
总体指标
182402㎡ 1.46
1427户 ——
266188.71㎡ 182116.57㎡ 121035.57㎡
1、小镇线——依托小镇+品牌展示，构建高调 性、高品质、高性价比，突出标杆项目形象， 建立小镇生活理念
小镇生活体系框架建立，贴合阶段主题首个运动社群成立
第一阶段：5-6月
阶段主诉求：
绿城·荷畔春风
中国高端房产营造专家 重磅作品
第一阶段：5-6月
核心活动：媒体/客户零距离
遇见小镇 共鉴春风
中国小镇美好生活寻梦之旅
活动时间：5月19日启动媒体+合院零距离 6月2日小高层零距离启动 活动人员：政府领导、济南、济阳主流媒体代表、微信大V联盟 参观项目：一个中式+一个二代高层 （杭州桃李春风、莫干山观云小镇、西溪诚园）
12月
21000
26000
30000
15000
8000
10000
20000
22000
10000
8000
合计 100000 70000
二、2018年营销推广计划
1.营销推广总体策略 品牌落地 持续发声 客户扩容
绿城首入济阳市场，在传统媒体日渐乏力 的今天，品牌如何快速落地，且落得漂亮、 有姿态，让人叫好、叫座？
以最快的时间实现上述目标
二、2018年营销推广计划
1.营销推广总体策略
内容
总用地面积
容积率
户数
绿地率
总建筑面积
住宅
高层住宅
其中
多层住宅
地上
合院
其中
配套
其中
商业 酒店
地下 其中 地下总建筑面积
总体指标
182402㎡ 1.46
1427户 ——
266188.71㎡ 182116.57㎡ 121035.57㎡
1、小镇线——依托小镇+品牌展示，构建高调 性、高品质、高性价比，突出标杆项目形象， 建立小镇生活理念
智威杭州绿城西溪诚园营销推广工作总结汇报113P含大量出街平面
——《孟子·离娄上》
明允笃诚。
——《左传》
真者，精诚之至也。不精不诚，不能动人。 ——《庄子·渔父》
夫诚者一也。 信者，诚也，专一不移也。 信者诚，诚者直，故为绳也。 推之以诚，则不言而信。
——《说苑·反质》 ——《白虎通义·情性》
——《汉书·杜钦传》 ——《中说》
天人异用，不足以言诚。
——《正蒙·诚明》
孔子讲“仁、义、礼、智、信”（ 五常），讲 “人而无信，不知其可也”，讲“言忠信，行笃 敬，虽蛮貊之邦行矣；言不忠信，行不笃敬，虽 州里，行乎哉？”，但没有直接用“诚”。
7、“诚”与“信”的互文：
在儒家诚信观里,从哲学层面上讲,“诚”是天地 “真实无妄”的本体特征；从伦理的角度来 看,“诚”是指人的一种真实不欺的品性和做人 的原则,是道德修养的重要内容，也是很高的道 德境界。“信”则是具有普遍意义的最基本的社 会道德规范之一。综观儒家诚信观的演变发展过 程,儒家诚信观就是以要求人们在思想、情感、 行为上都诚实无欺、真实无妄、遵守承诺。
（2）诚：人与人 随着生产力的发展，神的地位逐渐降低，人的 力量的逐渐高涨，以及神的逐渐伦理化， “诚”的观念遂由对神的虔诚信仰过渡到对道 德的虔诚，逐渐由“人—神”关系发展到反映 “人—人”关系。
（3）诚：儒家把“诚”发展成为儒学的核心 价值观和奠基性概念。 儒家开始把“诚”发展成为核心范畴。儒家 “诚”的逻辑演变过程，第一先秦时期：儒家 诚信观的开端。第二是秦汉至唐时期:儒家诚 信观的系统整理与定型。第三是宋明时期：上 升至哲学系存在论层次。
——《礼记·中庸》
诚者，天之道也。诚之者，人之道也。诚者，不勉而中， 不思而得，从容中道，圣人也。诚之者，择善而固执之者 ，谓之教。诚则明矣，明则诚矣。 唯天下至诚，为能尽其性。能尽其性，则能尽人之性；能尽 人之性，则能尽物之性。能尽物之性，则可以赞天地之化 育。可以赞天地之化育，则可以与天地参矣。
明允笃诚。
——《左传》
真者，精诚之至也。不精不诚，不能动人。 ——《庄子·渔父》
夫诚者一也。 信者，诚也，专一不移也。 信者诚，诚者直，故为绳也。 推之以诚，则不言而信。
——《说苑·反质》 ——《白虎通义·情性》
——《汉书·杜钦传》 ——《中说》
天人异用，不足以言诚。
——《正蒙·诚明》
孔子讲“仁、义、礼、智、信”（ 五常），讲 “人而无信，不知其可也”，讲“言忠信，行笃 敬，虽蛮貊之邦行矣；言不忠信，行不笃敬，虽 州里，行乎哉？”，但没有直接用“诚”。
7、“诚”与“信”的互文：
在儒家诚信观里,从哲学层面上讲,“诚”是天地 “真实无妄”的本体特征；从伦理的角度来 看,“诚”是指人的一种真实不欺的品性和做人 的原则,是道德修养的重要内容，也是很高的道 德境界。“信”则是具有普遍意义的最基本的社 会道德规范之一。综观儒家诚信观的演变发展过 程,儒家诚信观就是以要求人们在思想、情感、 行为上都诚实无欺、真实无妄、遵守承诺。
（2）诚：人与人 随着生产力的发展，神的地位逐渐降低，人的 力量的逐渐高涨，以及神的逐渐伦理化， “诚”的观念遂由对神的虔诚信仰过渡到对道 德的虔诚，逐渐由“人—神”关系发展到反映 “人—人”关系。
（3）诚：儒家把“诚”发展成为儒学的核心 价值观和奠基性概念。 儒家开始把“诚”发展成为核心范畴。儒家 “诚”的逻辑演变过程，第一先秦时期：儒家 诚信观的开端。第二是秦汉至唐时期:儒家诚 信观的系统整理与定型。第三是宋明时期：上 升至哲学系存在论层次。
——《礼记·中庸》
诚者，天之道也。诚之者，人之道也。诚者，不勉而中， 不思而得，从容中道，圣人也。诚之者，择善而固执之者 ，谓之教。诚则明矣，明则诚矣。 唯天下至诚，为能尽其性。能尽其性，则能尽人之性；能尽 人之性，则能尽物之性。能尽物之性，则可以赞天地之化 育。可以赞天地之化育，则可以与天地参矣。
2018绿城·梦想小镇推广策略提报【房地产】【品牌推广】
绿城·杭州中心
绿城·宁波中心
绿城的理想小镇
绿城小镇的产生，源于宋卫平董事长对于中国城镇化未来的思考，他认为：“中 国 终将由城市建设转向为城镇建设、 乡村建设多元一体化时代，最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇，这是下一个
阶段中国社会发展的趋 势 。 ”——小镇核心在于营造生活， 而非造房子。
复 合
集生活、商业、购物、休 闲为一体，一站惬意生活
居住、商业、购物以及公园等等功 能都应该混合布置。在这样的城市 里，人们的生活应该是从容而有效 率的，清晨慵懒地从床上爬起，早 餐之后可以从容地步行去上班；结 束一天的工作之后，可以轻松地穿 过城市中的绿地和公园回家，或在 附近的商场里购物；孩子们也可以 在路边的公园里玩耍。
散 落 小人 镇间 是的 天 堂
环境
文化
配套 造生活 氛围
产业
生活 服务
路不拾遗 夜不闭户
比城市更温暖 比乡村更文明
绿城的理想小镇
绿城用24张标签，把自己做成了中国的“小镇教科书”
杭州桃源小镇 杭州龙坞茶镇 安吉桃花源 天台山莲花小镇 舟山长峙岛 舟山如意小镇
舟山玫瑰园 嵊州越剧小镇 杭州湾花田小镇 丽水秀丽春江 丽水留香园 嘉兴柳岸禾风
海南蓝湾小镇 柳州杨柳郡 舟山朱家尖东沙度假村 长沙青竹园 溧阳中关村小镇 武夷山茶源小镇
无为春风福渡 莱芜雪野湖桃花源 将军顶葡萄酒小镇 台依湖酒庄酒小镇 秦皇岛圆明山小镇 舟山岱山蔚蓝公寓
产品 城市发展轴上 创意生活小镇
规 划
工作、生活自由切换
项 目 总 建 筑 面 积 约 55 万 ㎡ ， 以 “生活+办公”相融合的建设理念， 为城市精英营造生产、生活、生态 三者有机结合的理想家园。项目规 划有文化艺术酒店、SOHO办公、 人才公寓、艺术文创独栋办公、艺 术工作室、定制办公、商务配套、 商业街区等特色业态。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一步影响价格预期； ◆设定价格合理变动幅度， 走向。
影响价格预期；
政策解读 短期结构性变化：主体政策收紧趋势不变，限价限签或有所放开
短期内放松条件不具备
继续限制外来投机需求
有可能结构化放松
限购 同时结合人才吸引政策部分城市可能会针对性的政策，
如继续长保沙持、并西适安度等扩地围提出引进人才购房不受限购政策影响。
限购
需求侧
控 房 价
限卖(T+n)
限贷 (含收紧公
积金)
增加土地供应
供给侧
拍地环节设置 更多限制
整顿新房、存 量房销售市场
规范商办市场
限价
◆城市逐步增加、城区逐 步扩大、力度逐步加深；
◆防止短线投机，本轮调控创 新性举措；
◆首付比普遍提高到历史最 高水平
房地产金融调控贯穿其中
✓加大金融平台监管
◆两部委联手出台土地管理及调
限价
限签
作为创新性的政策，限售具有精准抑制短期投机的作用，
限售 同时强调住房自较维大持的收适紧应趋性势。
的通道，稳定预期已逐步建立。
中国目前仍处于货币超发的状态，未来货币政策将保持 投机需求抑制，供应加大，加之租
限贷
稳健中性，“稳增长、调结构、控总量”，房地产金融
首次置业型客户
首次置业型
目标物业总价控制100万元以下
置业目的：产品性价比以及交通
户型需求：主流两居90平米
保定客户呈现三角形特征，按照财富等级对应总价能力划分为四个层级，具有不同的置业偏好
本案客群扫描
▪ 他们拥有不菲的收入大部分人拥有一套以上住 宅
▪ 他们渴望拥有的物业品质要高 ▪ 他们要求自己生活的小区拥有同样身份、地位、
商场
保定市第一中心医院 东风公园
毗邻裕华路商圈购物便捷
项目价值体系--完善路网
第一中心医院站 前卫路小学站
本案
前卫路家具城站
项目地块西侧紧邻长城北大街， 北侧主路靠近五四东路、南侧主路 靠近东风东路交通极为便捷
项目价值体系--规划
4个组团景观、7个中心景观，构成诚园三横 两纵多重景观轴线。并以景观轴线为基准， 将每一处园林细节小品及水景、雕塑等的处 理，以工整、对称、对仗、对景的原则排布， 通过不同空间的有机搭配，使整个园林充满 仪式感、礼仪感、秩序感。
80余亩用地规模 2.8容积率 三橫两纵的景观轴串联整个小区，通过新古典园林 的集合对称，营造成仪式感极强的小区
小结
与玉兰湾相比 本案占优 开发公司品牌影响力 生活配套 后期物业服务 容积率 本案处于劣势 地块价值 外部环境（周围住宅小区档次、生态环境） 各有千秋 用地规模 规划理念
十九大定调：坚持房子是 用来住的、不是用来炒的 定位。加快建立多主体供 给、多渠道保障、租购并 举的住房制度，让全体人 民住有所居
如何保证不炒？
短期政策
长短衔接
长效机制
分城施策，保持 政策稳定性
继续引导需求，保持政策稳定
当前以租赁为抓 手大力推进
着力调整供应，完善住房制度
政策导向
此轮短期调控特点：地方政府因城施策，供需两端发力控房价
革命。 3、极致，体现项目无论物业、还是产品品质均处于极致的位置
3.1.2形象定位
得天独厚的区位、极致的产品、完善配套、智慧人居 懂得他的人欣赏他的人必定是保定的世家望族
至善智美·望族家徽
极致的地脉优势、产品优势 智慧社区
城市巅峰人士藏珑与此， 传承家族荣耀
“地王之战”已然打响，”四限时代“已然来临
自知者，方能运筹帷幄
我在哪？ 我有什么？
项目基本技术指标
项目占地：约80亩；
建筑面积：约19万平米； 容积率：2.8绿化率：30% 楼栋：共计11栋楼，其中5栋高层， 6栋洋房。
楼层：高层31层；洋房7-10层；配 套：双会所设计（高端会所、健身 会所） 、幼儿园、商业
（底商）等。
项目价值体系--核心区位
项目地处保定中心城区，位于保定市两 条主干道东风路与长城北大街交汇处，
（原老金融专科学院位置）紧邻护城河， 属保定城区核心稀缺优质地段。
项目价值体系--纯熟配套
属于城市核心区域各类配套设施完善
教育
大范围内可利用的配套资源
卫生路小学、前卫路小学、保定三中分校、 学校 河北大学。
医疗 医院
休闲 商业
公园
主要竞品分析
相较于目前在售项目能和本案真正意义上对标的唯有K2玉兰湾
看出身
玉兰湾 K2地产 以代理起家喜欢全国各地搅局土地市场全国排名 66位的企业。
本案 绿城地产中国高端物业专家，中国地产十强
看地段
玉兰湾 16年保定总地王，保定高端住宅区板块，足以说 明该项目地段价值，未来发展潜力
本案 保定城区核心位置，核心区域地王，具有稀 缺不可复制性
项目营销推广策略--推盘策略
1、以市场情况、资金需求、工程、手续进度 为导向明确项目回现期、价值兑现期。 2、高筑墙、广积粮、必成王，高调炒作、高调 亮相亮相通过一系列活动积累客户，做到首开 必红。 3、首期推出小部分较差单元，适当让出利润， 做到首开引爆市场。 4、大蓄客、小推盘、高频开盘，价格小幅快跑 迅速上扬。 5、sp活动与开发商品牌、项目品牌完美嫁接 做到项目叫好、叫座 6、展示为王、体验为王、领舞保定。
一园一世界·一宅一家徽
绿城诚园2018年营销推广策略
一园一世界，一宅一家徽！
观局
独具慧眼 观市场走势
探局
独享资源 挖掘核心价值
破局
独占鰲头 树立绝对高度
胜局
独具匠心 赢得市场认可
唯我独尊的地位，独一无二的价值，独占鳌头的高度
观局
长效机制下，谁主沉浮？
这是一个最坏的时代 市场举步维艰，各大房企资金吃紧
拥有丰富高端住宅开发经营的绿城来讲，更能
体现产品价值。
威 1、宏观调控长期化市场出货压力较大 胁 2、竟品分流客户
总结：项目虽然受成本等因素制约，但在产品上讲无疑属于优质项目
项目价值属性
稀缺 地段
品牌开 发商
品质
精装 修
顶级
面子
物业 纯熟
顶级 园林
配套 项目能提供的消费者核心利益
项目属性分析
项目的区位、开发商品牌、智能科技引入、精装修、配套、园林规划无疑是产品最具杀伤力的卖点 而开发商品牌、精装修、智能技术、园林规划是隔绝开其他竟品项目的卖点
财富的圈层是一种身份的象征
【彰显面子】，他们在意【品质】
客群定位
本案目标客群属性与产品属性的对应关系。
——身份象征
面子观
舒适观
——顶级物业、园林规划
王 者
务实观
未来观
——代表未来居住生活潮流 科技宅邸 ——精装修省时、地段价值、配套价值
项目定位
自我诉求
社会诉求 基本诉求
客户需求体系
唯一产品 专属圈层 前瞻视野
项目营销推广策略--包装策略
整体来说本轮调控想重现过去几轮短期性调控，市场低迷政府放开调控口子，市场报复性增长可 能性微乎其微。
保定市场分析
保定正式进入“四限”时代即：“限贷、限购、限价、限售” 限贷、限购：属于前几轮调控的加强版对市场影响有限，对投资、改善、刚需客群均起到一定影响。 限价：其目的是为维护金融体系安全，去杠杆化角度考虑，对市场影响准入门开的进一步升级对刚 需、改善影响深远。 限售：对于期望短期获利的投资客群影响较大，考虑到保定市场前些年违规销售的常态化，本政策 推出，造成市场中诸多项目取得《预售证》前夕，前期投资者获利离场以低于售楼部市场预期价格 抛售，给部分客户造成房价下行的错觉，对市场信心影响较大。 保定市场经历14年副都概念爆发、16年全年、17年初的暴涨，透支过多的价格预期消费潜力，造 成市场出现，刚需客户心有余力不足，改善客户资金吃紧，投资客户持币观望的局面。 在当前的市场环境下”现金为王“快速回笼资金方为王道
赁住房、共有产权房等影响，价格 将取决于新的供求关系，政策放开
风险管控加强。
后对市场影响相对较小。
政策解读
本轮调控相较之前调控政策更加讲究因地制宜及长效机制的建立，这无疑要求各大房企适应长周 期的政策环境。
各地从常规的限购、限价、限贷，新增了“限售、限商”“租售同权”“共有产权”从供给、需 求两个维度调控房价。
看配套
玉兰湾 购物、教育、医疗、娱乐等生活配套还需进一步 完善 紧邻低碳公园、绿溪谷、植物园三大公园环伺， 生态环境绝佳
本案 老城区生活配套足够完善 紧邻东风公园生态环境较好
看规划
玉兰湾
本案
90余亩用地规模 2.99容积率 整体规划按照中国府院理念规划 迎合目前市场主流高端住宅以中式礼制为规划理念
这是一个最好的时代 大浪淘沙，唯有产品制胜
政策导向
“房住不炒” 被写进了十九大报告，具有明确的政策导向意义！
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
政策导向 未来政策如何演变？→十九大指明政策方向
政策目标：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；让全体人民住有所居。 政策解读：在引导需求的同时（限售限购等调控政策相互配合抑制短期投机需求），注重在 供应端方面构建整体性的住房制度。
置业目的：资源占有、资产优化，炫富
户型需求：舒适型三居/四居及以上
改善升级型客户 目标物业总价控制200-300万元
改善升级型
置业目的：看重居住舒适度和居住环境 户型需求：舒适型三四居
刚性改善型客户
刚性改善型
目标物业总价控制100-200万元 置业目的：看重性价比、交通以及配套设施 户型需求：主流三居
✓加大资金流向监管
控政策； ◆拍北地京需调自增有宅资地金供；应； ◆实行“政府指导价”；