旅游房地产研究文集-旅游房地产经脉篇-叶昊-北京天一博观城市规划设计院
城市经济规划和房地产市场
金融业和房地产的关系 ----中国脉络（6）
• 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很 少
• 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款， 所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对 需要长期资本的房地产企业来说，还是不适 应当前市场的需要，不能保证房地产业的持 续发展，相反却成了房地产业发展的一个限 制性因素。
精品资料网
影响美国房地产业发展简介 的因素
• 经济 • 人口 • 技术 • 土地使用模式/城市化 • 金融体系 • 房地产类型 • 开发商
精品资料网
不同的经济要素如何影 响房地产类型？
• 住宅受家庭组成速度的影响 • 办公楼受新创造的就业机会和从制造业
精品资料网
信用
• 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ％，2B(有风险但可以贷款)占59％；福建受评 的122家开发商，2B及以上企业占68％。
人口按性别和年龄分类
80+ yrs 70-74 yrs 60-64 yrs 50-54 yrs 40-44 yrs 30-34 yrs 20-24 yrs 10-14 yrs
0-5 yrs 0
1970
5,000 10,000
80+ yrs
70-74 yrs
60-64 yrs
50-54 yrs
40-44 yrs
2） 独特性（异质性）：商品差异大 3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权
益的载体
精品资料网
不动产资产的特点（2）
• 经济特征 1） 稀缺性 2） 经济寿命长 3） 改造：影响不动产的价值 4） situs(位址)/location(位置/区位):不动产
景观设计大师介绍及作品分析教案
第18页/共24页
第19页/共24页
启发
俞孔坚作为当代中国景观设计行业的领军 人物，其思想理念能够给人很多启发，归 纳如下：
设计是去解决问题，不是再去创造问题。创新是指解决问题的方法和思维的 创新。
景观设计行业必须与时俱进，要符合现代人的需求。 随着生态环境的日益恶化，景观设计必须承担起更加重大的责任——协调人
第4页/共24页
留美期间，俞孔坚以“土地为本，顺应生态”的研究思路，继续专研景观设 计学和景观生态学。师从Carl Steinitz等大师，首次接触地理信息系统，并深 受Ian McHarg的影响，使俞孔坚从一般传统意义上的园林走向了大地——完
《 整意义上的景观。期间发表论文 Infinity in bottle ground: understanding th 》 《 Chinese garden 1993 Cultural variations in landscape preference: comparisons 》 《 among Chinese sub-groups and Western design experts 1995 Security patterns 》 in landscape planning with a case in south China 1995
第5页/共24页
北大/土人期间，创办北大景观设计研究院和土人景观设 计公司，跨越学界、商界。俞孔坚尖锐地批判国内轰轰 烈烈的城市化运动、城市化妆运动，通过对当代中国城 市化建设和精神文化缺失的反思，明确定位当代景观设 计学的使命：重建“天地—人—神”和谐，是人类生存 的艺术。提出“反规划策略”，构建EI保障城市生态安 全，重建人与土地的精神联系。发表相关论文《谨防城 市建设中的“小农意识”和“暴发户意识”》《国际城 市美化运动之于中国的教训》《生存的艺术：定位当代 景观设计学》等，并进行了多个项目实践。
大城市外围旅游地产发展动向分析
大城市外围旅游地产发展动向分析宋丁综合开发研究院〔中国·深圳〕旅行与地产研究中心主任、研究员我在2002年中国住交会旅行主题地产论坛所作的«关于中国旅行住宅地产的十点提示»的演讲中，提出了我对旅行地产概念的认识，目前那个观点在国内旅行地产界得到广泛的认同。
那个地点，我想把那个观点通过文字梳理后重新阐述一遍：我认为，旅行地产是在特定的土地上开发的、与某一类旅行区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常包含如下四类：第一类是旅行景点地产，要紧指在旅行区内为游客活动建筑的各种观光、休闲、娱乐等直截了当旅行吸引物性质的地上建筑及关联空间；第二类是旅行商务地产，要紧指在旅行区内或旅行区旁边提供旅行相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议、展览等建筑物及关联空间；第三类是旅行度假地产，要紧是指为游客或度假者提供的、直截了当用于旅行休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等；第四类是旅行住宅地产，要紧指与旅行区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓〔第二居所或第一居所〕等。
旅行盈利的一个重要特点是，能否让客户实现〝旅行居住〞。
旅行度假地产能让消费者实现〝短期居住〞，而旅行住宅地产那么能让消费者实现〝长期居住〞。
旅行居住产品能够有效延伸旅行产业链的服务功能，加快旅行投资的回收，降低旅行投资的风险。
因此，旅行地产投资商通常专门重视这两类旅行地产。
在国内旅行地产市场上，通常意义上的旅行地产多是指这两类地产。
以上述观点对近年来中国旅行地产的走势作一个初步观看，我们会发觉一个专门明显的现象，这确实是大都市外围的生态空间地带是旅行地产进展最为抢眼的地带。
一、大都市〝1—2小时车程〞内的旅行度假黄金圈正在形成，相应的大都市外围旅行地产正出现出蓬勃进展的态势。
中国的都市化正处在高速进展时期，据最新统计，目前100万人口以上的特大都市差不多达到四十九个，其中500万人口以上的超级都市也有十几个。
叶昊旅游房地产研究文集之七--
旅游房地产系列研究之七——旅游投资与旅游房地产（上）北京天一和恒投资顾问有限公司叶昊旅游开发需要大量的资金，特别是在前期开发过程中，大型基础设施建设、重点景区建设等，其所需的资金很难由政府独立承担。
许多地方政府希望采用各种形式，引进大型投资商，对包括基础设施和核心景区在内的项目进行综合开发，减轻政府财政压力，降低前期市场运作风险，而能否降低投资风险，并在一定期限内收回投资，却是旅游投资商首先考虑的问题。
最直接的办法，则是将旅游开发与房地产开发结合，既能保证一定权益，又能保证未来现金流的连续性，是一种稳妥且利益最大化的方法。
在政府与投资商二者存在互相诉求的时候，可以借鉴如下模式，促进大型项目合作的开展：第一种，BOT或BT形式。
BOT是对Build-Own-Transfer（建设—拥有—转让）形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer（建设—经营—转让）。
而BT是BOT的一种历史演变，即Build-Transfer（建设—转让），政府通过特许协议，引入国外资金或民间资金进行专属于政府的基础设施建设，基础设施建设完工后，该项目设施的有关权利按协议由政府赎回。
BT大致流程如下：政府立项，完成前期工作→将项目融资和建设的特许权转让给投资方→银行或其他金融机构为项目提供融资贷款→政府与投资方签订BT投资合同→投资方组建BT项目公司→投资方在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间的风险→项目竣工，将完工验收合格的项目移交给政府→政府按约定总价（或计量总价加上合理回报）按比例分期偿还。
政府在BT投资全过程中行使监管，保证BT投资项目的顺利融资、建设、移交。
除了BT演变方式外，BOT的演变形式还有BOOT方式，即建设—拥有—运营—移交；BOO方式，即建设—拥有—运营；BLT方式，即建设—租赁—移交；BOOST方式，即建设—拥有—运营—补贴—移交；BTO方式，即建设—移交—运营等。
叶昊旅游房地产系列研究之七--旅游招商与旅游房地产(下)--北京天一博观城市规划设计院
旅游房地产系列研究之七——旅游招商与旅游房地产（下）北京天一博观城市规划设计院叶昊第三种模式，核心引爆模式。
所谓核心引爆模式，就是开发商自己做部分投资商，但仅限于建设核心项目和核心房地产项目，其它项目改为由企业和政府共同招商运作，或全部交由政府运作，开发商不再参与。
这种模式是企业保护自己、降低风险、确定核心利益，集中资金，确保成功进行开发的一种手段。
另外，一些企业由于不熟悉旅游业，也不得不选择这种模式。
如开发某个海滩综合度假区项目，投资商由于是城市房地产商，不熟悉其它行业，只能选择核心项目或所谓引爆点，出资建设一条滨海大道，负责承建一座5星级酒店和若干别墅，其他项目，如主题乐园、滨海娱乐区、景观、度假村、餐厅、会议中心等统统交由政府成为招商引资项目。
虽然整体利润有可能降低，但由于风险降低、前期投入减少，企业也认为是合理的决策。
这种模式也适用于一些政府相关投资比较大的综合开发项目。
如涉及到小城镇建设，国家有明确政策规定，不能由社会性企业单独承担和操作，从事小城镇开发的企业必须由政府控股，也就是政府必须占有50%以上股份，相应的，政府也必须承担出资和开发建设的责任。
在这种情况下，旅游房地产开发涉及到多个政策层面内容，需要由开发商和政府共同面对，并按照合理的分工进行合作。
一般的，由政府负责政策性拆迁、征地等前期工作，开发商负责安置房和商业开发，旅游相关开发作为配套设施，往往由政府和投资商分别承担，开发商不再参与上述项目的建设。
与前二种模式不同，在核心引爆模式下，企业的角色是开发商和核心项目投资商，不再承担全部开发建设任务。
而政府不仅仅做引导和支持，需要介入开发建设过程，从一定程度上也成为开发商和投资人。
政府责任加大，对于项目运营的要求提高，同样的，政府在开发过程中的话语权也得到加强。
对于政府来说，如何与开发商进行协同成为重中之重。
按照这种模式，开发商和政府必须严格按照双方约定的内容和进程执行，如果一方没有按照计划进行，就有可能对另一方的开发造成不利影响。
旅游城市旅游房地产业发展研究
旅游城市旅游房地产业发展研究作者：史尚林来源：《中国房地产·学术版》2020年第07期摘要：当前中国经济发展处于从高速增长转变为高质量增长阶段，居民的生活质量也随着经济发展进一步提升。
新时代发展理念使得居民旅游业的相关需求上升到了前所未有的程度，旅游经济的升温也为旅游房地产业的发展创造条件。
利用旅游学和房地产经济学基本理论，通过对开封市旅游房地产业的相关分析，寻找影响旅游房地产业发展的多方因素并探讨其发展价值，对开封市旅游房地产经济阶段性发展提供建议和对策。
关键词：旅游房地产;开封;发展策略;居民住房;政策有效性中图分类号：F293.3文献标识码：B文章编号：1001-9138-（2020）07-0042-52收稿日期：2020-06-061绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景在中国经济稳中向好发展过程中，房地产经济始终为推动中国经济发展的重要因素之一，盡管中国的房地产业受到宏观政策影响较大，但总体来说依旧取得了令人瞩目的成绩。
在中国经济转型背景下，第三产业尤其是服务行业发展迅猛，据不完全统计，中国服务行业在中国国民生产总值所占比重逐年攀升。
旅游业越来越受到消费者的选择和青睐，其蓬勃发展也彰显出中国消费类型从生存型消费向发展型消费转移。
近年来随着各地楼盘拔地而起，房价水涨船高，而呈上升趋势的楼房空置率也引发公众担忧，这一现象在中国拥有丰富旅游资源的城市尤为明显，日益激烈的房地产竞争迫使开发商寻找新的销售途径来降低费用负担。
作为房地产业和旅游业混合产物，旅游房地产在经济发展的浪潮中具有独特的发展条件与开发价值。
一方面，各城市特色旅游项目积聚的经济效应增加旅游房地产的市场价值，另一方面，旅游地产的开发回报可以进一步刺激区域旅游项目有效建设与长期运行。
当前，中国旅游房地产总体呈积极发展态势，在部分以旅游业为主要发展产业的地区，具有“高投资”“高回报”“高附加值”的旅游房地产业已成为推动当地经济发展的新手段。
叶昊旅游房地产研究文集之五--旅游房地产投资模式浅析--北京天一
叶昊旅游房地产研究文集之五--旅游房地产投资模式浅析--北京天一旅游房地产系列研究之五――旅游房地产投资模式浅析北京天一和恒投资顾问有限公司叶昊不同的投资模式揭示了项目可能存在的风险和收益，使投资者把握投资中可能出现的变数和问题，为其提供解决问题的可能方案。
大型的旅游房地产项目开发在投资模式方面同样遵循这一原则。
自主开发开发商定位于项目的主开发商和区域的运营商，必须把控项目的发展方向，使之按照总部的意图整体发展，专业规划设计单位、政府管理部门、其它投资商都必须按照统一的确定的原则参与进来。
自主开发对于获得项目开发所带来的整体利益具有重要的意义。
规划、经营、管理、收益和转让、租赁、抵押等权利获得是构成自主开发的基础和核心。
开发商必须在项目启动之前就与土地所有者或者政府主管部门达成一致。
分期开发鉴于开发项目一般的发展情况，阶段性开发成为投资的必然选择。
整体同步开发存在巨大的经营风险，所需的资金和人力、物力都是开发商不希望独立承担的。
而滚动开发则对项目的品质、旅游效应的形成、项目的市场吸引力产生不利影响，同时滚动开发带来的现金回收不能满足项目进一步发展的要求。
分期开发一般的分为四期：一期为项目启动期，主要内容为启动核心旅游项目，进行基础设施配套，初步进行市场营销等活动；二期为建设期，主要进行核心的服务设施建设，包括旅游房地产建设，如酒店、度假村、会议中心、公寓别墅等；三期为繁荣期，主要进行项目的优质子项目提升和配套设施的完善；四期为收尾，核心工作是从建设向物业管理的转型，进入持续经营阶段。
成片开发开发项目一般占地区域比较大，因此可以发展相对集中的地块，以不同主题形成不同区域，内部共用服务设施，外部相对市场独立。
除获得市场方面的优势外，集团可以更好的整合资源、分阶段开发、降低前期开发成本。
成片开发的另一优势是各个区域之间的关联程度相对较小，可以根据市场和项目发展情况进行一定的调整，从而进一步降低开发风险。
张昌祥《文化旅游项目盈利模型设计及整合运营之六脉神
主要内容：
一、中国旅游度假项目的分类及发展史
中国30多年旅游产业发展的过往和主要项目的盈利方式方法是什么？出现了哪些优秀项目？优秀企业？
1、大型综合旅游度假区
2、古镇古街
3、乡村旅游
4、风景区
5、主题公园
6、度假村与度假民宿
二、文化旅游项目的六脉策划
系统阐述影响文化旅游项目发展的6个方面核心要素，把握盈利模型设计的核心要点和核心方面。
1、地脉策划-规划设计
2、文脉策划-人文内涵
3、钱脉策划-现金流平衡
4、商脉策划-招商策略
5、政脉策划-地方名片
6、人脉策划-推广运营
三、文化旅游项目的六脉运行案例
1、长白山旅游度假区案例
2、仰天湖旅游度假区案例
3、西津渡古文化商业街案例
4、美宿美刻民宿村落案例
四、2017年旅游文化产业风口的盛世危言
目前文化旅游产业蓝海何时成为红海？突围方向在哪里？
1、旅游地产项目开发的核心难点
2、古镇古街项目未来发展前景
3、民宿客栈的经营态势的发展前景。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
油煮旅游房地产之经脉篇
北京天一和恒投资顾问有限公司
叶昊
前言
有友戏曰2005年为旅游房地产水煮之年，沸腾之气势不可当，2006年当为油煮之年，盖油比水沸腾温度更高、更能容纳热量，闷热故也，油乎？悠乎？何其神似！当为诸君煮之。
旅游房地产者，虽“圈”、“套”多多（2006.6.14日旅游报《旅游房地产之圈套篇》），然世间万物皆有定数，世间万象俱有本源，谓“万变不离其宗”者也。
旅游房地产，市场表象不一，说法、办法不同，概念、模式有异，其内里如人脉络，虽千万而无不同，且容吾慢油煮之。
旅游房地产经脉，关系生命矣。
黄帝曰：经脉者，所以能决死生、处百病、调虚实，不可不通。
又曰：人始生，先成精，精成而脑髓生，骨为干，脉为营，筋为刚，肉为墙，皮肤坚而毛发长，穀入于胃，脉道以通，血气乃行。
《灵枢·脉度篇》中黄帝有曰：经脉十二者，伏行分肉之间，深而不见；其常见者，足太阴过于外踝之上，无所隐故也。
诸脉之浮而常见者，皆络脉也。
现代汉语有云：经络是人体功能的调控系统，在实现生命过程中物质、能量和信息的转化传递方面有重要作用。
旅游房地产亦有经脉十二，乃环境、趋势、政策、政府、资金、模式、市场、社区、人力、智库、程序、卖点。
此十二者，或深藏、或表露，阴阳相贯，首尾相接，逐经相传，周而复始，如环无端；此十二者，关系气血周流、濡养整体，作用各有大小，然牵一而动全局，非安排周全而不能成旅游房地产之事。
社会环境、社会趋势者，旅游房地产生存之根本也：旅游业，投资风险不高亦不低、回收期长，非投资之上选；房地产业，国家控制趋紧、城市土地有限，亦非长久之方向；旅游房地产者，取旅游之长，补房地产之短也。
中华泱泱千万平方公里之土地，仅百之二七宜人类居住，盖现有城市之外，凡环境佳处，大半
在风景区周边矣。
政策、政府者，调控能量之核心也。
政策之取向、政府关注之重点，关乎项目生死，影响市场成败，稍有微调，则天下大变。
然控局不易，非精通之士不足以担当。
闻国六条发布之日，某景区周边别墅全体停售三日，复开盘时自每平米万元骤增至三万元，自诩曰“卖方市场，随行就市”。
窃以为有人笑，必另有人哭，个中滋味，留待有心人品之。
资金、模式，旅游房地产之能量来源也。
世上有能者，以一可搏百，然无米之炊，虽巧妇亦不能为。
旅游房地产，旅游建设需要资金，房地产诸多程序需要资金，纵有千般主意、万般招数，非资金不能动也。
估算之，百之有十，最低之限，倘模式有为，其他诸脉畅通，成事亦有时；百之有三十，谓气息不旺，然或可功成也；自有资金，过半之数，血脉通畅，谓之雄厚；过七成有余者，乃血气旺盛，颇有过火之嫌。
模式者，虽无资金之用，然其佼佼者，上可迎政府和社会之期望，下可引市场、社区之风气，人力、智库、程序等诸脉皆可导入其中发挥作用……奇妙之处，非资金所能比也。
市场、卖点、社区，旅游房地产之外显经脉也。
旅游房地产内里万千气象，非外人不足道也，公众观瞻之处，不外乎此三脉。
人体之十二脉，唯足太阴裸露于外，无遮掩故也。
医书有云：『足太阴』气絻者，则脉不荣肌肉，唇舌者肌肉之本也。
脉不荣，则肌肉软；肌肉软，则舌萎人中满；人中满，则唇反；唇反者，肉先死。
甲笃乙死，木胜土也。
旅游房地产三脉，不外乎此，倘有缺失，则外不能丰满形象、吸引公众、达成交易，内则影响肌理，运行不畅，重者或可致命，切不可等闲视之。
人力、智库、程序者，旅游房地产之催化剂也。
某影片中台词“21世纪缺得是什么啊？人才！”鸡鸣狗盗之辈尚知人才之重，况旅游房地产之大腕乎？至于智库、程序，有公司曰“资源有限，智慧无穷”，得其神也。
得智者，行百二之力，获数十、百倍之益，现实之中，事例多矣。
房地产经脉者，纳气运血，亦有清、浊之分，曰：清者为营，浊者为卫，前四为清，后八为浊。
分辨之处，不外乎性质不同，来源有异，循环路径、周流方
式亦有所不同。
虽外在之象如四季分明，然纷乱之中规律存焉；本源阐明本质透析，可对症而为也。
老子有云：有之以为利，无之以为用。
嗟乎！旅游房地产之经脉者，一言而蔽之。