2016年陕西省物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图考试重点和考试技巧
物业管理师《经营管理》知识点
物业管理师《经营管理》知识点物业管理师《经营管理》知识点不少同学已经在准备物业管理师的考试了，为了帮助大家更好地进行复习，店铺整理了《经营管理》的部分知识点，欢迎大家阅读参考，更多内容请关注应届毕业生网!资金的时间价值客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。
在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。
也就是说，资金的价值会随时间发生变化。
今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。
因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。
因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。
不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
1.随着时间的推移，资金的价值会增加。
这种现象叫资金增值。
通过投资者投资过程中获得的利润来体现。
从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。
2.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。
从投资的角度来看主要有：①投资利润率，即单位投资所能取得的利润;②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿;③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。
实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。
由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。
净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的`最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。
物业管理师考试大纲
物业管理师考试大纲物业管理师，物业经营管理考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。
（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。
孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。
了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。
（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区别第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。
（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。
物业管理师考试复习-《物业经营管理》3
物业管理师考试复习--《物业经营管理》3第三章房地产投资分析技术要求：掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法。
熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。
了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法。
考试知识要点：1. 现金流量与现金流量图2. 资金时间价值与资金等值的判定3. 设备更新的内容与特点4. 投资回收与投资回报的区别5. 盈利能力指标的分类复习纲要：一、投资风险的基本概念（掌握）1.现金流量房地产开发投资的目的，是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。
因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出，是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。
现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入。
现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
2．现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
3.房地产置业投资的现金流量潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流4. 税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：（1）经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称"两税一费"。
2016年陕西省房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试题
2016年陕西省房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为。
A：货币补偿B：产权调换C：产权调换或货币补偿D：加倍补偿E：房地产估价机构必须加盖公章2、关于房地产项目融资说法错误的是。
A：房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动B：通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金C：实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资收益的目的D：房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应E：借款合同3、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。
A：整体资产或者部分资产B：整体资产C：部分资产D：固定资产E：工业用地的监测点评估价格4、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。
A：2500B：3000C：3500D：4000E：工业用地的监测点评估价格5、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。
A．房地产开发投资B．房地产置业投资C．房地产间接投资D．投资于房地产投资信托基金6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧E：工业用地的监测点评估价格7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。
A：估价目的、估价原则、估价对象B：估价目的、估价原则、估价时点C：估价原则、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格8、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
现金流量及现金流量图
现金流量及现金流量图
（一）现金流量
设备工程形成过程中存在着复杂的资金运动，这种不断运动的资金流就成为现金流量。
流入这个过程的资金称为现金流入，流出这个过程的资金称为现金流出。
现金流入用CI表示，现金流出用co表示，同一时点现金流入与现金流出的差额叫净现金流量，用NCF表示
NCFt=（CI－Co）t
（二）现金流量图
把现金流量作为时间的函数，用一个二维的图形表示，叫现金流量图。
运用现金流量图，就可以全面、形象、直观地表达出设备工程形成过程中经济系统的资金运动状态。
现金流量图的做法如下：
①横轴表示时间轴，将横轴分为n等份，注意第n-1期终点和第n期的始点是重合的。
每一等分代表一个时间单位，可以是年、半年、季、月或天。
②与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入，箭头的长短与金额的大小成比例；
③代表现金流量的箭头与时间轴的焦点即表示该现金流量发生的时间。
由此可知，要正确绘制现金流量图，必须把握好现金流量的三要素，即现金流量的大小、方向、时间点。
现金流量图与立脚点有关，从借款人角度出发和从贷款人角度出发所绘现金流量图不同。
例5、把现金流量作为时间的函数，用一个二维的图形表示，叫现金流量图。
现金流量图的做法（）。
A.横轴表示时间轴，将横轴分为n等份
B.第n-1期终点和第n期的始点是不重合的
C.与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入
D.与横轴垂直箭头的长短与金额的大小成比例
E.现金流量图与立脚点有关
答案：A，C，D. E。
物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图
物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图(一)现金流量投资，必然涉及成本与收益的计算。
投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流人。
把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。
现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
投资活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的`具体表现形式也会有很大差异。
对于物业经营管理投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。
物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。
(二)现金流量图一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。
在该时间段内，资金的流人与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。
为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。
现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，见图2—1。
绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴。
时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。
横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图2—1所示。
(2)期末惯例法。
如果现金流人或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
财务管理中的现金流量要点
财务管理中的现金流量要点在财务管理中，现金流量是一项至关重要的指标，它反映了一个企业的经营活动产生的现金流量情况。
在进行财务分析和决策时，了解现金流量的要点是非常重要的。
本文将介绍财务管理中现金流量的要点，并分析其在企业经营中的意义。
一、现金流量概述现金流量是指企业活动中所产生的现金和现金等价物的流入和流出情况。
它包括经营活动、投资活动和筹资活动三个方面的现金流入和现金流出。
1. 经营活动现金流量经营活动现金流量包括与企业日常经营活动相关的现金流入和现金流出，如销售商品、提供劳务所收到的现金、支付供应商、员工工资、支付税费等。
经营活动现金流量反映了企业的盈利能力和经营效率。
2. 投资活动现金流量投资活动现金流量包括企业购置和出售长期资产、以及与投资相关的现金流入和现金流出，如购买、出售股票、债券等。
投资活动现金流量反映了企业对长期资产的投资和融资能力。
3. 筹资活动现金流量筹资活动现金流量包括企业借款、偿还债务、发行股票等与筹资相关的现金流入和现金流出。
筹资活动现金流量反映了企业的融资能力和偿债能力。
二、现金流量分析要点现金流量的分析对于财务管理决策至关重要。
以下是财务管理中现金流量分析的要点：1. 现金流量量度指标现金流量量度指标包括经营活动产生的净现金流量、经营活动现金流量比率、资本支出比率等。
这些指标可以衡量企业经营活动的现金流量状况，以及现金流量对企业运营的重要程度。
2. 现金流量趋势分析通过比较不同期间的现金流量数据，可以分析企业现金流量的趋势，判断企业的财务状况和经营状况是否稳定。
如现金流量连续减少可能表明企业面临经营困难，需要采取相应措施加以改善。
3. 现金流量构成分析现金流量构成分析可以了解不同种类的现金流量对企业的影响。
比如，经营活动现金流量中，现金流入主要来自于销售商品和提供劳务，现金流出主要用于支付供应商和员工工资。
通过分析现金流量构成，可发现企业盈利模式的特点和优化的空间。
现金流量表知识点归纳
现金流量表知识点归纳现金流量表是会计报告的重要组成部分，用于展示企业在特定期间内的现金流动情况。
以下是现金流量表的一些关键知识点：1. 现金流量表的目的：现金流量表的主要目的是提供有关企业现金收入和现金支出的信息，帮助用户评估企业的经营状况，以及预测其可持续性和现金流量管理能力。
2. 现金流量表的三个主要部分：现金流量表分为三个主要部分，分别是经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量。
每个部分都提供了有关企业不同方面的现金流动情况的详细信息。
3. 经营活动现金流量：经营活动现金流量表明了企业通过日常业务活动产生的现金流入和流出。
这些包括销售产品或提供服务所获得的现金收入，以及支付供应商、员工和其他与经营活动相关的费用的现金支出。
4. 投资活动现金流量：投资活动现金流量描述了企业通过购买或出售长期资产、投资和债务工具等进行的投资行为所产生的现金流动情况。
这些活动可以是企业发展、扩张和融资的重要指标。
5. 筹资活动现金流量：筹资活动现金流量反映了企业通过借入或偿还贷款、发行新股权等筹集资金的活动所产生的现金流入和流出。
这部分包括债务融资和股权融资。
6. 现金与现金等价物：现金流量表还包括关于企业现金和现金等价物的信息。
现金等价物是指具有高度流动性、易于兑换为现金的金融资产，其到期日一般在3个月内。
7. 现金流量表的编制标准：现金流量表应根据适用的会计准则编制，例如国际财务报告准则（IFRS）或中国会计准则（CAS）。
编制现金流量表需要考虑准则对现金流量定义和分类的要求。
8. 现金流量表的分析：通过分析现金流量表，可以评估企业的偿债能力、盈利能力和现金管理能力。
重要的分析指标包括净现金流量、现金比率、自由现金流量等。
以上是现金流量表的一些关键知识点，了解这些内容有助于更好地理解和应用现金流量表作为财务分析工具。
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1、建筑材料的密实度是指( )。
A.材料体积内被物质充实的程度
B.材料体积内被固体物质充实的程度
C.材料体积内被固体物质填充的程度
D.材料体积内被化学物质填充的程度
2、常见电梯按用途分为：( )
A.乘客电梯.载货电梯和客货梯
B.直流电梯.交流电梯
C.单机控制电梯.集选控制电梯
D.运行梯和高峰梯
3、常见电梯按用途分为：( )
A.乘客电梯.载货电梯和客货梯
B.直流电梯.交流电梯
C.单机控制电梯.集选控制电梯
D.运行梯和高峰梯
4、孔隙率的大小直接反映了材料的( )。
A.致密程度
B.密度
C.密实度
D.坚固度
5、常见电梯按用途分为：( )
A.乘客电梯.载货电梯和客货梯
B.直流电梯.交流电梯
C.单机控制电梯.集选控制电梯
D.运行梯和高峰梯
6、孔隙率的大小直接反映了材料的( )。
A.致密程度
B.密度
C.密实度
D.坚固度
7、现代科技的发展，防水材料施工方法已逐步由( )发展。
A.热熔法向热粘贴法
B.速熔法向冷粘贴法
C.热熔法向冷粘贴法
D.速熔法向热粘贴法
8、气硬性胶凝材料是指只能在( )中保持或继续发展其强度的胶凝材料。
A.空气
B.一氧化碳
C.二氧化碳
D.氢气
9、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构.装修.设备等组成部分的完好及损坏程序进行的，通常把房屋的完损等
级分为以下哪5 类：( )
A.精品房.一般完好房.轻微损坏房.严重损坏房.危险房
B.精品房.完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
C.完好房.基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
D.完好房.基本完好房.轻微损坏房.一般损坏房.严重损坏房
10、材料抵抗压力水渗透的性质称为( )。
A.抗震性
B.抗渗性
C.抗水性
D.抗旱性
11、依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫作( )。
A.机械通风
B.通风
C.换风
D.强迫通风
12、气硬性胶凝材料是指只能在( )中保持或继续发展其强度的胶凝材料。
A.空气
B.一氧化碳
C.二氧化碳
D.氢气
13、屋面水排水系统是收集和排除( )，以免屋面积水造成渗漏。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.室内污水
C.中水
D.室外的雨水和冰雪融化水
14、依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫作( )。
A.机械通风
B.通风
C.换风
D.强迫通风
15、孔隙率的大小直接反映了材料的( )。
A.致密程度
B.密度
C.密实度
D.坚固度
16、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。
通过冷.热源设备提供满足要求的冷.热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。
A.空调系统
B.传热系统
C.传冷系统
D.热交换系统
17、建筑材料的密实度是指( )。
A.材料体积内被物质充实的程度
B.材料体积内被固体物质充实的程度
C.材料体积内被固体物质填充的程度
D.材料体积内被化学物质填充的程度
18、依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫作( )。
A.机械通风
B.通风
C.换风
D.强迫通风
19、智能建筑( )具有信息汇集.综合管理各个子系统和共享信息资源三个功能。
A.总控制系统
B.集成控制系统
C.中央控制系统
D.楼宇自控系统
20、依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫作( )。
A.机械通风
B.通风
C.换风
D.强迫通风
21、水硬性胶凝材料是指能更好地在( )中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。
A.混合体
B.水
C.固体
D.气体
22、( )是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
A.紧急抢修
B.预防性维修
C.事后维修
D.大.中修
23、供人们进行生产.生活或其他活动的房屋或场所称为( )，如住宅.医院.学校.商店等。
A.构筑物
B.住宅建筑
C公共建筑
D.建筑物
24、屋面水排水系统是收集和排除( )，以免屋面积水造成渗漏。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.室内污水
C.中水
D.室外的雨水和冰雪融化水
25、建筑材料的密实度是指( )。
A.材料体积内被物质充实的程度
B.材料体积内被固体物质充实的程度
C.材料体积内被固体物质填充的程度
D.材料体积内被化学物质填充的程度
26、( )是根据建筑物高度.用水量.配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。
A.排水方案
B.建筑给水方案
C.消防给水方案
D.生产给水方案
27、空气调节简称“空调”，是指能够控制室内( )及气流速度的技术。
A.与室外通风
B..废气排放
C.空气净化
D.温度.湿度.洁净度
28、屋面水排水系统是收集和排除( )，以免屋面积水造成渗漏。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.室内污水
C.中水
D.室外的雨水和冰雪融化水
29、材料抵抗水的破坏作用的能力称为( )。
A.耐磨性
B.耐冻性
C.抗渗性
D.耐水性
30、( )即冷.热源系统，是暖通空调系统的主要部分之一。
通过冷.热源设备提供满足要求的冷.热水，并由水泵输送到各个空调机组与空气进行热交换后，把处理后的空气送到被调区域。
A.空调系统
B.传热系统
C.传冷系统
D.热交换系统
31、建筑是( )的通称
A.建筑物和构筑物
B.公共用房和居住用房
C.公共建筑和住宅建筑
D.建筑物和设施设备
32、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构.装修.设备等组成部分的完好及损坏程序进行的，通常把房屋的完损等
级分为以下哪5 类：( )
A.精品房.一般完好房.轻微损坏房.严重损坏房.危险房
B.精品房.完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
C.完好房.基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
D.完好房.基本完好房.轻微损坏房.一般损坏房.严重损坏房
33、在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行结构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件(基础.柱.承重墙.梁.板)的材料.形状.大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，以指导施工，这种图称为( )。
A.结构施工图
B.总平面图
C.建筑平面图
D.立面图。