地产策划_深圳万科地产项目全程策划流程图
W科地产项目运作流程图
万科地产项目运作流程图1项目运作流程项目开拓一、、项目信息收集处理（一）、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：1①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进项目的相关要素，包括：①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。
、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：3; 进入正式市场调查程序①、获得甲方的初步意向和要求, 必要时继续跟踪。
分析总结原因后存档,②、跟进失败, 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
（二）、项目初步接洽、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，1 费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。
过程和结果纳入考核；调查结束后，涉保证数据信息的质量,,2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查及费用的项目必须当天到财务部报销。
23、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。
万科地产——项目全程策划流程
一、市场调研：1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势4，竞争个案项目调查与分析5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2，土地建筑功能选择（见下图表）3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析 1、经济背景• 经济实力• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式. （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略 1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率5费用估算（七）、推广费用 1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放五、概念设计 1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析3，小区道路系统布局（人流、车流）4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意6，小区建筑外立面色彩的确定及示意7，小区户型比例的搭配关系8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则 10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体（二）运用部分 1，现场• 工地围板• 彩旗• 挂幅• 欢迎牌 2，营销中心• 形象墙• 门楣标牌• 指示牌• 展板规范• 胸卡• 工作牌• 台面标牌 3，工地办公室• 经理办公室• 工程部• 保安部• 财务部 4，功能标牌• 请勿吸烟• 防火、防电危险• 配电房• 火警119 • 消防通道• 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
1、万科房地产项目运作流程图
万科房地产工程运作流程图<一）、工程信息收集处理1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理：①、对于有效信息,持续跟进；②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪.2、市场部跟进工程地相关要素,包括：①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在）等；②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等；⑤、与工程相关地关键要素和风险点等；⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素.3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果：①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。
②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪.4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序.<二）、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理：①、通过上一步程序地进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案.2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析）；③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档.4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调；②、没有通过则按照要求重做方案.5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况：①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序；②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案；③、客观原因,协调失败,总结后归档.二、工程论证1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最终裁决：①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证；③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施；④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证；⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.2、经过论证通常出现三种情形：①、通过论证评审,报送总经理进行最终评审；②、工程地论证缺少部分依据,由市场部与策划部协作对其补充调查,调整方案,直到各种客观依据充分为止,继续进行论证；③、论证后认为工程不成立,进行存档处理.3、总经理地评审过程,各部门指派代表参加,主要对于总经理提出地各种与工程有关地质问进行答辩,并产生如下结果：①、通过总经理地评审,工程立项,并进入合同洽谈程序；②、总经理对于部分方案提出否定,返回论证评审程序；③、总经理否决该工程,总结后归档处理.三、合同订立1、总经理负责与甲方就工程合作事宜地相关合同条款进行磋商：①、磋商成功,相关条件满足我方运作地各种要素,把甲方或我方草拟地合同样本送达律师进行审核,进入合同签署程序；②、磋商失败,对方地条件不能满足工程地运作,总结后归档处理.2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同,行政副总负责调查甲方地资信后,加盖“合同专用章”.四、工程筹备1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批。
万科房地产开发全流程PPT幻灯片课件
购房动机差异明显
14
前1前置置工工作作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理 万科客户细分成果初步意义
清晰可识别的、有差异的客户群形象
1前置工作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
项目开发 全流程控制
1
项目 物业 客户 销售 项目 工程 成本 设计 营销 发展/ 财务 公司 中心 部 部 部 部 部 部 拓展 部
部
1前置工作 2项目发展 3规划设计
地产运作的8个环节 产品实现
4报批报建
前置工作篇
4
前1前置置工工作作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
为什么福特会成功
——
营 销 的 古 老 逻 辑 从： 鞋 匠 到 福 特
量身定做：
每个人的衣服 都是不一样的
4 1
3256 Nhomakorabea7
8
标准化生产：
每个人的衣服 全是一样的
4 1
3
2
5
6
7
8
5
前1前置置工工作作 2项目发展 3规划设计 4报批报建 5产品建造 6营销推广 7客户管理 8物业管理
为什么福特会失败
——
现 代 营 销 逻 辑 ： 从 福 特 到 通 用
市场细分：
这群人是这样 那群人是那样
4 1
3
2
5
6
7
8
•
——
定“ 福
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深圳万科----地产项目全程策划流程1
深圳万科－---地产项目全程策划流程一、市场调研:1, 前言----－本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;２，市场分析-－－--－(1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（２) 区域市场分析（销售价格、成交情况)３, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势ﻫ４，竞争个案项目调查与分析ﻫ5，消费者分析:（１）购买者地域分布；ﻫ(2) 购买者动机ﻫ（3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)（4）购买时机、季节性ﻫ（５) 购买反应（价格、规划、地点等）ﻫ（6）购买频度ﻫ6，结论二、项目环境调研1，地块状况：ﻫ（1）位置ﻫ（2) 面积（3）地形ﻫ(4) 地貌（5) 性质2，地块本身的优劣势ﻫ3，地块周围景观（前后左右,远近景,人文景观,综述)4, 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6, 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)７，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析)ﻫ三、项目投资分析1, 投资环境分析(1）当前经济环境(银行利息、金融政策、开ﻫ（2）房地产的政策法规(３）目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2, 土地建筑功能选择(见下图表）3, 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）ﻫ４, 土地延展价值分析判断(十种因素）５，成本敏感性分析（１)容积率ﻫ(２）资金投入ﻫ(3)边际成本利润6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表ﻫ(2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)ﻫ2建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)ﻫ5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)ﻫ6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）ﻫ7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）ﻫ８结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）(二)、目标客户分析ﻫ1、经济背景·经济实力·行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式)ﻫ２、文化背景:推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位ﻫ1理论价格(达到销售目标)ﻫ2成交价格３租金价格ﻫ４价格策略（四)、入市时机、入市姿态（五）、广告策略１广告的阶段性划分ﻫ2阶段性的广告主题３阶段性的广告创意表现ﻫ４广告效果监控ﻫ(六）、媒介策略1 媒介选择ﻫ2软性新闻主题3媒介组合ﻫ4投放频率ﻫ５费用估算ﻫ（七)、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）２印刷品(销售文件、售楼书等）ﻫ３媒介投放五、概念设计ﻫ1, 小区的规划布局和空间组织ﻫ２, 小区容积率的敏感性分析ﻫ3，小区道路系统布局（人流、车流）4, 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等）ﻫ5，小区建筑风格的形式及运用示意ﻫ6，小区建筑外立面色彩的确定及示意ﻫ7，小区户型比例的搭配关系ﻫ8，小区经典户型的功能判断及其面积划分ﻫ9，小区环境绿化概念原则10, 小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一)核心部分ﻫ1, 名称ﻫ２，标志ﻫ３，标准色4，标准字体ﻫ(二) 运用部分ﻫ1, 现场·工地围板ﻫ·彩旗·挂幅ﻫ·欢迎牌ﻫ2，营销中心·形象墙·门楣标牌·指示牌·展板规范ﻫ·胸卡ﻫ·工作牌·台面标牌3，工地办公室ﻫ·经理办公室ﻫ·工程部·保安部ﻫ·财务部４, 功能标牌ﻫ·请勿吸烟·防火、防电危险·配电房ﻫ·火警1１9·消防通道·监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下,进行项目的特性分析,从而确定“万科地产”的品牌定位。
万科房地产开发流程图(含土地一级开发)
施工图
意见书
（市政工程）
可证（市政工程）
⒄20个工作日 ⒆ 20个工作日（规委）
(20) 20个工作日（规委）
纸审查 (22)
（市规委）
一级开发大市政
第3页
第4页
a、建设项目批准文件 b、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证 c、国有土地使用批准文件 d、城市房屋拆迁单位资格证
e、拆迁补偿安置资金证明文件 f、拆迁计划 g、拆迁方案
c、建设项目市政管线设计 综合1套，包括设计综合 说明书及相关图纸
管线项目 各市政
综合方案 专业施
⒀ 审查及会 议纪要
⒁工图设 计
⒃
管线设 计方案
审查及会 议纪要
b、建设项目规划许可及其他事项申报表 c、《规划意见书》及附图
c、《规划意见书》及附图复印件
d、《建设用地规划许可证》（含附图、附件）
d、主管部门批准建设项目
市政 部门 接用 意见 ⑾ 20个工 作日
第1页
第2页
a、申请报告由具有相应资格的机构编制，5份
（危改、开发区、绿隔）
b、规划意见书
拟建项目情况说明
c、建设项目用地预审意见
d、环评批复
e、交评批复
f、房地产开发企业资质证明文件
a、区县政府建设用地申请文件
委托钉桩
征求相关 ⑩
项目核准 ⑿
个工作日 委办局意见 45个工作日
a、确定土地出让方案 b、发布土地出让公告 c、制定招拍挂文件 d、竞买单位购买土地招拍挂文件
e、交竞买保证金或投标保证金 f、参加招拍挂竞价活动
及市政府审批 》
设用地有偿使用费
其他事项申报表（市政工程）
证》（含附图、附件） 须提交的有关文件 的有关行政主管部门的 件、会议纪要、协议
最新整理万科地产项目全程策划流程.doc
xxx万科----地产项目全程策划流程一、市场调研1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度6、结论二、项目环境调研1、地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质2、地块本身的优劣势3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4、土地延展价值分析判断（十种因素）5、成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润。
万科房地产项目运作流程图
万科房地产项目运作流程图项目运作流程一、项目开拓（一）、项目信息收集处理1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进项目的相关要素，包括：①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
（二）、项目初步接洽1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。
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万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）
3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2）购买者动机
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4）购买时机、季节性
（5）购买反应（价格、规划、地点等）
（6）购买频度
6，结论
二、项目环境调研
1，地块状况：
（1）位置
（2）面积
（3）地形
（4）地貌
（5）性质
2，地块本身的优劣势
3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）
4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、项目投资分析
1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开
（2）房地产的政策法规
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表）
3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4，土地延展价值分析判断（十种因素）
5，成本敏感性分析（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7，同类项目成败的市场因素分析
四，营销策划
（一）市场调查
1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理容等）
7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、目标客户分析
1、经济背景
·经济实力
·行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、价格定位
1 理论价格（达到销售目标）
2 成交价格
3 租金价格
4 价格策略
（四）、入市时机、入市姿态
（五）、广告策略
1广告的阶段性划分
2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现
4广告效果监控
（六）、媒介策略
1 媒介选择
2软性新闻主题
3媒介组合
4投放频率
5费用估算
（七）、推广费用
1 现场包装（营销中心、示单位、围板等）
2 印刷品（销售文件、售楼书等）
3媒介投放
五、概念设计
1，小区的规划布局和空间组织
2，小区容积率的敏感性分析
3，小区道路系统布局（人流、车流）
4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5，小区建筑风格的形式及运用示意
6，小区建筑外立面色彩的确定及示意
7，小区户型比例的搭配关系
8，小区经典户型的功能判断及其面积划分
9，小区环境绿化概念原则
10，小区环艺小品主题风格确定及示意
六、识别系统
（一）核心部分
1，名称
2，标志
3，标准色
4，标准字体
（二）运用部分
1，现场
·工地围板
·彩旗
·挂幅
·欢迎牌
2，营销中心
·形象墙
·门楣标牌
·指示牌
·展板规
·胸卡
·工作牌
·台面标牌
3，工地办公室
·经理办公室
·工程部
·保安部
·财务部
4，功能标牌
·请勿吸烟
·防火、防电危险
·配电房
·火警119
·消防通道
·监控室
万科地产项目营销策划容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出
来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。
彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下容：
1? 建筑规模与风格；
2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；
3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；
4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；
5? 物业管理（收费水平、管理容等）；
6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；
7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。
针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。
建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、价格定位
1．理论价格（达到销售目标）
2 ．实际价格（在预期顺利达到销售目标的成交价格）
3．租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）
4．价格策略
入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、广告策略
1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
六、媒介策略
1．媒介组合
2．软性新闻主题
3．投放频率
4．费用估算
七、推广费用
1．现场包装（VI设计、营销中心、示单位、围板等）2．印刷品（销售文件、售楼书等）
3．阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训。