[波托菲诺二期]_宣传推广方案华侨城地产
推广策略
工作内容： 项目优势卖点的强势推广，引导目标消费群感受波托菲诺 生活格调，建立项目强销的形象与实质。 媒体配合：报纸系列广告（演绎波托菲诺生活格调）
电视形象广告 户外形象广告 辅助媒体使用
推广策略
推广内容： 8月－9月，丰富二期推广形象并逐步配合销售进程、化解 销售问题，将二期的各项目自身优势完全展示出。 • 活动一 活动主题：举行二期靓景单位公开拍卖活动 活动时间：8月28日 活动内容：挑选Townhouse靓景单位进行拍卖。 活动目的：掀起市场、媒介新的关注热潮，再创销售小高
• 别墅
逸水源
• 小高层
唯意郡 逸郡
• 钟楼
圣菲诺
• Townhouse街名
A 纯水岸一街
纯水岸一道
B 巴比松、帕萨诺
广告推广策略
推广策略
推广时间 2002年4月－2002年12月
[为期8个月]
一、推广阶段划分
阶段
第一阶段 第二阶段 第三阶段
任务
开盘炒作 强销
保持旺销局面
推广策略
推广核心
二期推广形象的强势建立 结合活动丰富二期的形象
——TOWNHOUSE的市场基础已经建立
市场分析
总结
• 房地产市场中的富人市场已经形成并具规模 • 新经济下的富人群体有更现代的特征 • 市场竞争度的加剧形成市场热点
竞争分析
二期的竞争分析
竞争分析
银湖片区
深圳传统富人区，具有早年富人区的特点，不容易得 到新一代富人的认同开发进入尾声，市场吸引力不大。
演绎波托菲诺生活格调
推广策略
第一阶段：开盘炒作 推广时间：5－6月份 推广目的：建立二期形象，结合意大利文化 活动，为纯水岸的销售打好开门 红。
推广主题：演绎意大利文化 展示波托菲诺生活
推广策略
活动安排：三高演唱会 意大利服装节 意大利美食节
活动重点：开盘当天三高演唱会 媒体策略：立体全方位媒介炒作
市场分析
富人市场的成熟逃不过地产商的眼睛。从溪涌到西乡，今年 将有多个单价不低于10000元的豪宅项目推出，市场竞争态势 发生明显变化
——市场的变化、消费者的变化 都要求我们的推广更具针对性
市场分析
万科与中海在关外项目中TOWNHOUSE类产品的推出完成了对该 类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有
活动一：开盘庆典活动 具体内容： 上午10：08庆典正式开始，邀请各部门及相关
新闻机构等到现场。 上午10：30请领导讲话 上午11：乐，营造轻松明快 的氛围。
推广策略
具体内容：
晚上20：00至22：00－－倾听世界最高音演唱会
三位意大利著名男高音歌唱家在华夏艺术中心引吭高歌， 为二期开盘增光添彩。 此举定能吸引周边客户及目标消费群，并在深圳乃至整个 华南地区掀起不同凡响，为销售注入强劲内力
推广策略
杂志广告：
发布媒体：《高尔夫会刊》《时尚杂志》《城市生活》 《深圳航空》等
版面选择：封二、封三版 广告规格：全版或跨版
推广策略
户外：
机场广告牌、地铁广告牌、华侨城招示布 深南大道广告牌、大剧院招示布 • 由于波托菲诺二期要打到深圳豪宅的领导品牌，所以
必须控制深圳的关注力。深南路是深圳的主要交通动 线，控制深南路，等于控制深圳。 • 开盘期间利用营销媒介：大剧院招示布。 • 发挥华侨城自身的地理优势，建议：威尼斯酒店、汉唐 大厦、锦绣花园悬挂招示布。
项目分析
劣势：
项目处于侨城腹地，离生活配套有一定距离， 交通不甚便利，随机看楼率低。
项目分析
机会
• 深圳经济持续发展，高新技术产业快速发展，富足人群的数量较快增 长以及人们越来越对传统住宅的否定这些趋势都对二期的推广形成机 会。
• 国家持续减息 • 中国正式加入WTO组织，大量海归派人士的出现及外资驻深人员的增
消费群分析
• 事业观 富有的成功阶层对优越的生活是以超时间工作带来 对成功的满足为前提的。 他们的工作时间较自由，崇尚高效率工作，其它时 间可以用来享受和渡假。 他们事业已相对稳定，不需要为了生意放弃休息和 锻炼身体的时间
消费群分析
• 娱乐观： 目标消费群相对拥有高学历，希望拥有与众不同 的生活方式，阳春白雪高雅艺术和西方文明更易 和他们产生共鸣；华侨城拥有独一无二的资源优 势，华夏艺术中心上演芭蕾舞剧、何香凝美术馆 展出名家大作，雕塑公园展出现代雕塑展，高雅 震撼，与目标消费群的娱乐观或附庸风雅不谋而 合。
媒、 IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业 经理人； • 私营公司或私营企业拥有者，成功的商人。
消费群分析
目标消费人群界定：
已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已 经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生 活，并形成与大众不同的生活观（或生活态度）。
消费群分析
特征： • 生活观
追求自然的回归，自由自在的享受生活与 优雅高尚的环境，向往一种能令他激动的 独特鲜明的、与众不同的符合内心需求的 生活方式。
推广策略
辅助媒体：
深圳四星级以上酒店大堂及高尔夫球会摆放项目 资料，免费索取。 地点选择： 主要在福田、罗湖、南山片区 媒体说明： 与目标买家的近距离沟通，成本低，实效强。
推广策略
自身资源挖掘：
资源选择：《侨城会》 资源利用：充分挖掘老业主的资源，利用口碑效应，
老业主带新业主。
推广策略
开盘期执行计划：
消费群分析
• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力
的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得 日益单纯；
尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此 行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。
推广方案
推广主题
• 推广主题： 波托菲诺生活格调
质朴的浪漫，自在的优雅
推广主题
推广策略
9－10月，配合秋季房地产展销会及10月长假， 吸引买家关注与购买。在此期间，将会以现场 活动与报纸广告配合进行宣传造势。使二期在 此期间顺利完成销售目标。
推广策略
媒体策略：
报纸广告 发布媒体：《深圳特区报》或《深圳商报》 版面选择：房地产金页或地产专版、平面广告 软文炒作：结合活动及研讨会发布软文及新闻跟踪报道 广告主题：演绎波托菲诺生活格调 广告频率：每两周一次
加 • 深港二十四小时通关,加速了深港经济一体化,极大的吸引了港人来深
置业投资. • Townhouse的建筑规划的差异性,已成为住宅市场上高阶买家的聚焦，
因为Townhouse项目毕竟不多.
二期目标消费群分析
消费群分析
目标消费人群界定：
非体力劳动者，主要是 • 公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传
推广策略
电视广告
发布媒体： 深圳一台《地产视界》、深圳五台《置业安居》 广告主题： 广告杂志片，二期卖点及生活格调演绎 广告片长：5分钟
推广策略
展销会 深圳市秋季房地产展销会 全面推介波托菲诺，展示波托菲诺的不凡品质，提升波托 菲诺生活格调，给到场的参观者一个直观、强有力的信息 传达。 通过展位设计，展现出华侨城地产稳健有力的品牌感觉。 结合现场活动营造热烈的现场气氛，直接促成销售。
——高档次住宅需求的市场日渐成熟， 并成为一个相对独立的细分市场
市场分析
市场经济的完善与成熟，尤其是近几年深圳在高科技应用 领域的飞速发展已经造就并形成完全不同于早期富者的富 人群体。富人的特点向年轻、高学历、专业致富方面发展。
———富人群体已出现分化，早期富者与今日富者在 致富方法、文化修养、价值观等方面开始裂变
波托菲诺生活格调是什么？
质朴
推广主题
浪漫
自在
优雅
—— 一切都源于我们的消费者长期形成的
生活习性与消费习惯，并以经济实力来支持
推广主题
波托菲诺生活格调的本质内涵
单纯的享受
推广主题
波托菲诺生活格调，其精髓是建立在物质条件非常 丰富的有闲、有钱、有文化的一群人即本项目的目 标消费群（或消费者样板）的生活方式与生活形态。
推广策略
报纸广告：
发布媒体：《深圳特区报》 《深圳商报》 《南方都市报》
版面选择：房地产金页或地产专版，软文＋平面广告 广告频率：每周一次至两次至每周一次
推广策略
推广物料：
发布媒体：楼书、生活格调、折页、DM 数量： 楼书5000册、折页8000份、DM3000份、发行 《生活格调》
推广策略
电视广告： 深圳有线台《翡翠台》、《本港台》 深圳一台 时段选择：A时段 《凤凰卫视》、《置业安居》发布广告杂志 广告片长：15－30秒 杂志片长：5分钟 广告频率：平日每晚三次，周六周日每晚五次
消费群分析
• 消费观： 消费经验的累积与受教育程度相对较高决 定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶 段，表现在对自己需要、个人享受的内容 和层次有比较实际的认识，并且消费的品 味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。
消费群分析
• 消费观： 在消费上更注重专家的建议，对产品的质 量及服务有专业化的要求，而且对美感的 要求提到了与实用价值相等的位置，他们 的消费不是购买产品，而是购买认同－－ 通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折 射出自己与之相同或相似的感受，这种深 层次的消费心理从某种意义上说是因社会
广告推广
二期命名
命名原则
1、二期TOWNHOUSE项目的位置属性与项目特点 2、与波托菲诺生活格调的关联 3、与一期“天鹅堡”的关联与提升 4、较强的延展性
我们的努力：
湖居岸 燕水岸 逸水源 日汐居 情漫水岸
二期命名
巴比松 卡萨诺 菲奥雷 梅洛斯
二期命名
Townhouse命名：
纯水岸
二期命名
华侨城地产
[波托菲诺二期] 宣传推广方案
•市场环境分析 •二期的竞争对手分析 •二期的目标消费群分析 •二期的SWOT分析 •推广方案 •二期命名 •广告推广策略 •媒介策划方案
成都华侨城·天鹅堡2期3区传播白皮书
3
托翁说 幸福的人都是一样的 在天鹅堡2期3区 195位主人都是一样的大家风范
第2章：生活观
—— 奢侈的自然主义 ——
1
波托菲诺：自然的野性之美开始回归
时隔多年 建造者的身影渐渐远去 自然在这里的每一个角落莺飞草长 掩盖了建筑，甚至掩盖了生活 一切都披上一层自然的美妙光泽 自然的野性之美开始回归
—— 大 成 ——
在波托菲诺中央，即刻享受华侨城 20年大成
1
配套价值 成熟的价值 坐享其成的价值 千般宠爱聚一身的价值
2
多年来 我们已经为你打造无数配套 也许你都无暇使用 立刻成为生活的核心，立刻享受成熟的生活 你有多少品位，你可以得到多少种满足……
—— 天 成 ——
整合三山两湖资源，酿造奢侈的野趣时光
毕竟，除了波托菲诺自己，所有的竞争都可以藐视
我们要做的是，和自己竞争 对天鹅堡和纯水岸发出挑战
—— 藏 品 ——
华侨城最珍贵的收藏，为世界195位名士列席
1
需要充分体现 它在整个华侨城和波托菲诺中的地位
对地块价值的进行充分表达
前无古人，后无来者，不可复制，不可再生，为数稀少 深圳最美的生活藏品，是华侨城波托菲诺
灯也可以不拉亮 就着月光就可以了
空调也可以不开了 吹吹从缔诺山滑下来的风就可以了
书也不用看了 阅读天鹅湖就可以了
—— 沉醉其中，物我两忘 ——
1
能够把时间遗忘得一干二净 你就是天鹅堡的人了
仿佛亿万年的光阴就这样被 酿作40000平方米湖水
铅华洗尽，波澜不兴
他把自己变成一条大鱼，在时光中静静流淌 象个孩子似的不谙世事不懂珍惜
3
华侨城区位是最大的优势
庞大的资源优势没有任何竞争对手可以取代
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
豪宅快速销售的秘笈
深圳世联筹划经典案例豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期工程背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产筹划要害产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深进人心通过一系列的客户访谈，我们发觉客户不管来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购置华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购置；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深进调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷进伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，同时受工程进度妨碍，开盘时刻不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息公布期2003年7月进行年度新产品新闻公布会，提出“体验营销，共建社区〞活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积存期AVIP卡销售a)内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，出售VIP卡；b)公开出售：9月15日开始，通过各类媒体，大力公布认购VIP卡信息；c)秋交会出售：秋交会时，展场和现场同时出售VIP卡；BVIP卡客户维护a)体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月进行的“意大利文化周〞，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b)VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分不进行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C样板房展示样板房展示与VIP卡出售同步，与售楼中心一步之远的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
波托菲诺广告推广方案
文化风格，打动他们的心。
[ Portofino传播定位 ]
广告推广策略
八、户外广告
利用候车亭广告的传达率高的优势，清晰的利用平 面表现将Portofino生活的格调传达出去，利用其平面组 合效果强的优势将天鹅堡有效的融合在一起。利用车体广 告流动性强的特点，在城市中形成一道独特的风景线。
波托菲诺 小镇 天鹅堡
swan casthr
Portofino 生活方式
推广方案
阶段性推广工作一（引销期） 阶段性推广工作一（引销期）
第三步： 第三步：邮递及特殊场所传播
将波托菲诺相关传单、折页及广告礼品，提供给与目标消费 群活动相关的场所，如星级酒店西餐厅、高球俱乐部、游艇 会等场所，提前为全面的概念炒做期做好针对性强的铺垫。 发布时间： 月 日起 发布时间：7月20日起
五、富有成功阶层的生活感受 ——具有危机感、成就感双重感受 具有危机感、 具有危机感
成就感来自事业的成功与财富丰厚、其他人对他的尊敬 和员工对他的敬畏等等。 危机感来自担心生意失败、失去已经拥有的一切。 忧虑：对衰老尤为恐惧，不论在生理、年龄上，还是在 心理和知识上。 对策：加强管理知识及改善用人机制，用以节省自己的 工作时间，提高效率。然后合理的安排其余的私人时间 去锻炼身体，享受生活带来的快乐与年轻的心情。
品牌传播定位
二、定位的理由
满足了目标消费群对生活方式的需求 华侨城波托菲诺正是追求居住与生活的真谛 很好的反映出波托菲诺的楼盘特色 形成了鲜明差异化的品牌形象
房地产经典软文
1、“波托菲诺之旅”焕起体验热情在年度新产品发布会上，华侨城地产公布了一项全新的针对客户的体验计划——“波托菲诺之旅”，得到了天鹅堡二期Ⅱ区VIP客户和许多波托菲诺业主的广泛关注。
华侨城地产启动该计划的初衷是，让天鹅堡二期Ⅱ区VIP客户能够亲临意大利Portfino现场，领略纯正的意大利风情，体验原汁原味的Portfino生活格调。
但在发布会现场，就有天鹅堡一期和纯水岸的业主提出希望自费前往。
由此可见，无论是波托菲诺的业主，还是它的潜在客户，都有着深厚的Portfino情结，以及对浪漫闲适生活的向往。
华侨城地产启动“波托菲诺之旅”计划，正好满足了他们内心潜在的渴望。
对于华侨城地产来说，业主和客户高涨的热情足以感到欣慰。
实际上，从波托菲诺的早期规划，到项目开发过程中每一个细节的雕琢，它们的终极目标就在于为深圳以至华南地区的一批高端人群提供一处全新的居住场所，营造一种全新的生活方式，而不是一次简单的房地产开发、赢利行为。
深圳作为一个开放、包容的国际化都市，市民在居住、生活氛围上，也有国际化融合、交流的趋势，这既是市场的需求，更是房地产开发商拓展国际视野的机遇。
勿庸置疑，华侨城地产在这方面做了大量努力。
从到Portfino考察，到波托菲诺建设方案的制订和修改，到工程建设，到营销推广，都要力图表达一种全新的国际趋势和生活理念。
这不能不说是一项挑战，有着“舍我其谁”的领先志向。
如今，漫步在波托菲诺，无论是建筑样式表达出来的异域风情，水岸广场散发出来的休闲氛围，还是燕栖湖粼粼波光透出的浪漫格调，都让人恍如进入了另一片天地。
这里的居住模式颠破了传统的居住概念：家是温馨的，室外空间更让人留恋。
在这里，经常有人在商业街上喝一杯咖啡，看日光渐斜渐远，看夕照打在墙上；在这里，人们总是习惯伴着悠扬的钟声安排生活，钟楼成了他们的心理坐标，钟声在生活中不可或缺；在这里，孩童总是能尽情欢笑奔跑，老人总是习惯在林间水畔散步……这一点一滴，让多少人迷恋波托菲诺，多少人仰望波托菲诺！虽然如今展现在人们眼前的波托菲诺洋溢着浓郁的异国情调，华侨城地产打造一个异域风情小镇的初衷已经实现。
经典软文营销案例分析
经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。
一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。
软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。
怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。
下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。
它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。
在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。
引发受众对VERTU 的关注与感慨。
2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。
这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。
脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。
世联波托菲诺典型案例总结
恭喜
5月， 借五期开售、营销中心开放之机，四期顺势热销8套，获“08年上半年豪宅销售总冠军
单击此处添加副标题
应变—因市而变 破局—破而后立 追击—盛勇追击 定江山
7-9月， 市场风云变化，策略及时调整，下半年战略布局：1、四期精装特惠单位。2、针对难 点户型开放全新样板房。3、筹划六期别墅新一轮的造势。 10月， 借势黄金周、全新样板房开放、释放新一轮折扣，四期单月成交17套，创新高 11月， 六期别墅盛况开售，首周售罄。四期更是录得全年单月最高成交套数18套。超额超前 完成全年销售目标。 12月，推广动作全面停滞，中原、华侨城全面熄火。项目组主动出击，突破常规接待流程，逆
纯水岸五期，淡市进入，举步为艰 纯水岸六期，海啸爆发，经济震荡
深圳上半年市场成交冷淡，豪宅销售举步艰难。在这样的市场环境下，纯水 岸五期于2008年5月底正式入市。 08年下半年国际金融海啸爆发，中国受到波及。深圳豪宅开始新一轮 降价，纯水岸六期18套临湖别墅11月入市。
四方PK格局，僧多粥少
2008年，波托菲诺整体完成32670平米销售总建面
整体均价：72238元/平米
2008年，波托菲诺整体完成72238元/平米实收均价，超越同期其 余高端项目均价 其中：
四期 ：实收均价41000元/平米 五期TH：实收均价77000元/平米，当日售罄 六期TH：实收均价68000元/平米，当周售罄
现场不设“撞客”制度，美联、中原3级市场疯狂拦截上门客户。
增加上门——如何更好联动
每周最新主推房号更新，让联动有的放矢，找准客户 锁定联动最多的业务员及分行，建立飞信群，实时发送项目动态 统一邀客口径，三级联动前要求与现场业务员先沟通，起到最好的联动效果
保护客户——突破“拦截”，避免客户遗失
某楼盘推广提案
均价10000以上，3、4月TOWNHOUSE封顶。
市场综述
>￥9,000/m2 波托菲偌、水榭花都、熙园 <￥9,000/m2 翡翠郡、星河国际、王府、金域蓝湾
绿景·蓝湾半岛、碧海红树园
项目必须塑造的形象
>￥9,000/m2 <￥9,000/m2
红树东方 碧海云天一期
结论
1、单价8千元以上豪宅市场供应量很大，如果在形 象档次上不能明显拉大差距，竞争压力将很大
1、红树林海景 2、位置交通 3、华侨城人文魅力 4、户型
（由高到低排列）
C：推广概念的整合
总有碧海云天
深圳楼市精粹卖点： 海景盘、红树林盘、华侨城盘、公园盘、地 铁口、
不管你亲睐哪一点，碧海云天都在你挑选范围中排在第一第二。
集束炸弹
不只是户型尖子 不只是景观尖子 不只是地段尖子 不只是配套尖子 不只是园林尖子
第一次解筹序
侨城东路开通 3、4月份
园林展示
建筑完工后
会所投入使用 6月份
三大阶段 各个击破
推广新规则
• 实景化 • 版面异型化 • 最化（极致化） • 排场化
阶段 A.
• 主旨：复合地段对豪宅品质的提升
• 主题：深圳精粹 四位一体
• 渠道：
– 报纸广告 – 户外、电视广告
均价： 8600元
7100元/㎡
推广概念
质朴的浪漫 自在的优雅
品质需要鉴赏
感受国际人文 居住标准
从此， MAGELIVIN
G （自然从容，
好生活） CBD国际生活
领域 中心区旗舰级
国际住宅
中心区·红树 林畔·首席庭
院
促销活动
1、 12月8日每年投资百万开通环城巴士，华侨城地产业主可凭 城卡免费乘坐；
华侨城项目广告推广策划案
商务度假模 型
风景资源，清幽，距商业中心区不超过２小 博鳌蓝
时车程；要求有专业化管理服务团体，完善
的商务设施；丰富的休闲设施；
色海岸
经营成本高
• 华侨城三段式开发模式
旅游
以深圳华侨城地产为例
配套 房地产
孕育期1985-1995 丰富期1996-1999
孕育期 旅游设施的主开发期是土地和区域的培育 期，通过旅游吸引眼球，为区域创造知名 度和美誉度
３、市区旅游景点周边的地产不是真正的旅游地产。
市区靠近各大公园，如朝阳公园、陶然亭的住宅项目，随也有公园，但其概 念只能是休闲观景，不能以旅游地产定位。旅游和休闲是两种不同范畴的定 义，旅游更具参与性。
4、北京东南部地区发展空间还很大。
目前北京东南部尚没有现代化公园 ，而且，东南部有京通快速路、京沈高速 京津塘高速，距CBD仅9分钟车程，
其一：核心利益点（主题公园）的概念放大。 其二：提升华侨城品牌的精神内涵。 其三：创造北京旅游地产的代表。
推广核心导向
北京世纪华侨城不是简单的品牌复制，而是符合本土属性的 品牌提炼和升华。
多元 VS 乐园
多元——投资价值。（市区内唯一旅游地产） 乐园——居住价值。（园林、社区规划、配套、交通、周边人文环境）
5、政府对主题公园的支持。
在2008年奥运会申办成功后，北京市政府曾出台过一个政策，要求有关部门集 中力量建设一个“大型的、高品位的、高标准的”主题公园，这已写入北京市 发 展计划委员会和北京市旅游局印发的《北京市“十五”时期旅游业发展规划》。
市场障碍
北京历史文化旅游资源对主题公园的人气制约，也直接影 响到与公园相依托的住宅的市场反映。
波托菲诺
增值期2000以后
黑弧华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案
黑弧华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案一、项目背景黑弧华侨城地产波托菲诺二期是一项位于市中心区域的高端住宅项目。
项目紧邻市公园，享受优越的自然环境和便利的城市生活配套设施。
为了更好地宣传推广波托菲诺二期，提高项目知名度和吸引潜在客户，我们制定了以下宣传推广方案。
二、目标群体1. 中高端购房群体：针对那些对品质、保障和生活体验有较高要求的中高端家庭或个人；2. 投资客群体：着眼于长期投资和资产增值的投资者；3. 公司人员及合作伙伴：吸引公司员工和合作伙伴入驻项目，进一步形成规模化商业人群。
三、宣传推广渠道为了更好地覆盖目标群体，我们会综合运用以下宣传推广渠道：1. 线下推广1.1 媒体合作：与当地主流媒体建立合作关系，通过报纸、电台和电视台等渠道发布项目新闻、广告和采访。
1.2 地产展览会：参加地产展览会，并进行形象宣传和售楼处现场销售，与潜在客户进行面对面交流。
1.3 开放日活动：在项目周边社区举办开放日活动，邀请周边居民参观项目，提高项目可见度和口碑。
2. 线上推广2.1 官方网站：建设官方网站，展示项目资讯、户型图和项目特点，提供在线预约和咨询服务。
2.2 社交媒体平台：利用微博、微信公众号和知名房产平台等社交媒体平台，发布项目动态、户型介绍和购房优惠信息。
2.3 搜索引擎推广：通过SEO和SEM等方式，提高项目在搜索引擎结果中的排名，增加网站流量和曝光率。
2.4 网络广告：在合适的房产网站和相关垂直网站投放广告，吸引潜在客户点击了解项目详情。
四、创新亮点1. 活动营销：结合节假日和重大事件，开展特色活动，如购房优惠、礼品赠送和品牌合作等，增加客户互动和参与度。
2. 线上线下结合：将线上推广与线下展览、开放日等活动结合起来，通过线上预约和咨询，引导客户到售楼处参观和了解更多信息。
3. 物业服务：提供全程贴心物业服务，包括装修、入住指引以及后期的设施维护和居民活动组织，打造理想的居住环境和社区氛围。