不动产、建筑业营业税项目管理有新规
营改增后房地产、建安业这样征税
营改增后房地产、建安业这样征税营改增后房地产、建安业这样征税本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定第一部分增值税纳税人的基本规定在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。
纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。
第二部分房地产相关的税收规定一、取得不动产的抵扣规定1. 所有增值税一般纳税人，20__年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者20__年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
二、销售不动产的征税范围销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
三、经营租赁不动产的征税范围经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
建筑业营业税的规定
纳税人按照客户要求，为钻井提供泥浆和工程技术 服务的行为，应按提供泥浆工程劳务项目，照章征 收营业税。
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第十四页，编辑于星期五：七点 三十六分。
小知识——疏浚
疏浚是以人工或机械的方法清除航道、 港口、码头、水库等淤塞、挖深河槽，以通 畅水流或改善通航条件等业务。
有关部门对疏浚工程按基本建设工程管理 等情况，营改增之前列入建筑业税目。现在航 道疏浚服务属于营改增的物流辅助—港口码头 服务。
也包括专门从事土木建筑物的修缮和爆破活动。 该子目又分为房屋建筑业、矿山建筑业、铁路、公
路、隧道、桥梁建筑业，堤坝、电站、码头建筑业， 其他土木建筑业。
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小知识——建筑：
• 是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑 物的工程作业。包括与建筑物相连的各种 设备或支柱、操作平台、窑炉及金属结构 工程作业在内。
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线路、管道和设备安装业
包括电力、通信线路 、石油、燃气、给水、排水、 供热等系统和各类机械设备、装置的安装活动。
该子目又可分为线路、管道安装业和设备安装业。
注意：一个施工单位从事土木工程时，在工程内部敷 设电路、管道和安装一些设备 的，应列入土木工程 建筑业内，不列入本子目。
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四个子目
土木工程建筑（含修缮和爆破） 线路管道和设备安装 装修装饰 其他工程作业
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土木工程建筑
包括从事矿山、铁路、公路、隧道、桥梁、堤坝、 电站、码头、飞机场、运动场、房屋（如场房、剧 院、旅馆、商店、学校和住宅）等建筑活动。
10月起建筑行业这些新规开始实行,得抓紧时间看!
核心提示:2017年即将过去四分之三。
在这近几个月时间里，建筑行业相继出台了若干新规，对行业造成影响。
眼下，有若干规章条例即将自10月1日起正式付诸使用。
无论业界同仁们对它们持何种态度，如今都应跟上国家的步伐，尽早对新规了解适应起来。
小编整理了将于10月1日起开始实行的新规，与读者朋友们共同学习。
17月11日，财政部令87号《政府采购货物和服务招标投标管理办法》。
以下是重点内容。
1、该投标价格与其他投标人相比的价格，参照对象是“其他投标人的价格”，而不是大家常说的“成本价”。
因为后者较难直接判定，易引起争议。
2、价格明显低于其他投标人的报价情况下，有可能影响产品质量或者不能诚信履约。
3、应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料。
“评标现场合理的时间”避免了场外人情。
4、投标人不能证明其报价合理性的，评标委员会应当将其作为无效投标处理。
这里用词是“应当”，而不是“可以”，就是该《办法》直接规定这种情况就是“无效投标”。
27月16日，国务院发布《关于修改〈建设项目环境保护管理条例〉的决定》，以下是重点内容。
1、删除了"环评单位资质"条款，取消了资格证书审查制度的要求。
2、取消了竣工环保验收行政许可，将竣工验收的主体由环保部门调整为建设单位3、增加了“不予审批情形”条款，明确环评审批要求。
4、明确环境影响技术评估法律地位5、取消了“试生产期间要求”6、进一步加大了对违法行为的惩处力度38月2日，国务院总理李克强签署国务院令683号，公布《融资担保公司监督管理条例》(以下简称条例)，以下是重点内容。
《条例》规定，除经营借款担保、发行债券担保等融资担保业务外，经营稳健、财务状况良好的融资担保公司还可以经营投标担保、工程履约担保、诉讼保全担保等非融资担保业务以及与担保业务有关的咨询等服务业务。
4自8月22日环保部出台《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》后，各地纷纷出台地方版的配套行动方案，其标准之严格较环保部文件相比有过之而无不及。
营业税计税依据及相关管理规定
营业税计税依据一、收入全额1.营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
2．关于折扣的处理原则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
二、收入差额——允许减除特定项目金额三、核定营业额——纳税人价格明显偏低并无正当理由或者视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
营业税税额抵免1．纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
2．营业税纳税人购置税控收款机，经主管税务机关审核批准后，可凭购进税控收款机取得的增值税专用发票，按照发票上注明的增值税税额。
抵免当期应纳增值税或营业税税额，或者按照购进税控收款机取得的普通发票上注明的价款。
依下列公式计算可抵免税额：可抵免的税额=价款÷（1+17%）×17%当期应纳税额不足抵免的，未抵免部分可在下期继续抵【例】某运输公司2009年2月运输收入200000元，当月购买一台税控收款机，支付3744元并取得普通发票，当月应纳营业税（）A．5887.68 B．5251 C．5456 D．6000【答案】C【解析】200000×3%-3744÷（1+17%）×17%=6000-544=5456（元）。
2024年建筑业政策大改汇总整理
2024年，建筑业政策出现了一系列的大改，对于建筑行业的发展和管理带来了深远的影响。
本文将对2024年建筑业政策的大改进行汇总整理。
1.住房制度：2024年，中国住房制度迈出了重要的一步。
各地政府推出了一系列的政策，包括放宽购房限制、鼓励租售同权、推动租赁市场发展等。
这些政策的出台，为建筑业提供了更多的市场需求。
2.绿色建筑政策：为了推动建筑业的可持续发展，2024年，中国加大了对绿色建筑的政策支持力度。
各地政府相继发布了相关政策，鼓励建筑业采用绿色建筑技术和材料，提高能源利用效率，并实施绿色建筑认证。
3.建筑垃圾管理：为了解决建筑垃圾处理难题，2024年，中国加大了对建筑垃圾管理的力度。
各地政府发布了建筑垃圾分类处理和回收利用的政策，要求建筑业在施工过程中进行垃圾分类，并采取有效的处理方法，如分拣、回收和再利用。
4.优化建筑用地供应：由于建筑用地供应紧张，影响了建筑市场的发展，2024年，中国政府推出了优化建筑用地供应的政策。
各地政府加大了土地调控力度，优化土地利用结构，加快土地供应的速度，为建筑业提供更多的用地资源。
5.建筑工人管理：为了提高建筑工人的素质和安全管理水平，2024年，中国政府出台了一系列的政策，加强对建筑工人的培训和管理。
政府要求建筑企业加大对建筑工人的技能培训，提高他们的专业水平并确保工作安全。
6.投融资政策：为了促进建筑业的发展，2024年，中国政府推出了一系列的投融资政策。
政府加大了对建筑业的融资支持力度，鼓励银行和其他金融机构增加对建筑企业的贷款，为建筑企业提供更多的资金支持。
7.建筑市场监管：为了加强建筑市场的监管，促进市场的健康发展，2024年，中国政府加大了对建筑市场的监管力度。
政府要求对建筑市场的价格、质量和信誉进行严格监管，加大对违法行为的处罚力度，维护建筑市场的秩序。
总结起来，2024年建筑业政策的大改主要涉及住房制度、绿色建筑政策、建筑垃圾管理、优化建筑用地供应、建筑工人管理、投融资政策和建筑市场监管等方面。
国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知
国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知文章属性•【制定机关】财政部,建设部(已撤销),国家税务总局•【公布日期】2005.05.27•【文号】国税发[2005]89号•【施行日期】2005.05.27•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】房产税,税收征管正文国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发[2005]89号）各省、自治区、直辖市财政厅（局）、地方税务局、建设厅（建委、房地局），计划单列市财政局、地方税务局、建委（建设局、房地局），扬州税务进修学院，新疆生产建设兵团建设局：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。
各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。
二、2005年5月31日以前，各地要根据国办发[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。
其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。
由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。
各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。
对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。
市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。
关于新营业税法中建筑业营业税的几点变化
６ ・ ４
视 为销 售货物 ， 征收 营业税 ， 不 其他 单位 和个 人 的混 合销 售行 为 ， 为 提供应 税 劳务应 当征 收营业 税 ， 视 纳
税人 的销 售行 为 是否 属 于 混 合 销售 行 为 ， 国家税 由 务 总局所 属征 收机 关确 定 ； 规定 ： 新 一项 销售 行为如 果既 涉及 应 税 劳务 又 涉 及 货 物 ， 混 合 销 售 行 为 。 为
政 收入 ， 这无 疑是新税 法 的一 大进 步 。
务 和转 让无形 资产 或者销售 不动产 而征收 的一种 流
转税 ，０ ９年 １月 １日开始实 施 的新 的营 业税 暂行 ２０ 条例 和实施 细则 中的关于 建筑业 营业税 的征 收方 面 的变化 非常大 ， 面从 以下几 个 方 面来 简单 分 析一 下
程施工 总包 或分 包合 同 中单 独 注 明建 筑 业 劳 务 价
款， 凡不 同时符合以上条件的， 对纳税人取得的全部 收入征 收增值 税 ， 征 收 营业 税 ， 中 涉及 分 包 的 ， 不 其 由签订 建设工 程施 工总 承包合 同的单位 和个 人 扣缴
２１ ０ ０年 ｌ 月 １
内 蒙 古 民 族 大 学 学 报
ｏ ｍａ ｆＩ ｎ ｒＭｏ ｇ ｌ ｉｅ ｓ ｙ ｆ ｒＮａ ｉｎ ｌ ｉ ｕ ｌ ｎ ｅ ｎ ｏｉ Ｕｎ ｖ ｒｉ ｏ ｔ ａｉ ｅ ｏ ａ ｔ ｏ ｔｓ
Ｎｏ ． ０ ０ ｖ ２ １
第 １ ６卷
第 ６期
Ｖ（ ． ６ Ｎｏ ６ ） １ ． １
为 纳税人 ； 否则 以承包人为 纳税人 。
或转包 给他人 ， 以工 程 的全 部 承包 额减 去付 给分 包 人或 者转包 人 的价 款后 的余额为 营业额 。而新条 例
住房和城乡建设部关于修改《建筑工程施工许可管理办法》等三部规章的决定
住房和城乡建设部关于修改《建筑工程施工许可管理
办法》等三部规章的决定
文章属性
•【制定机关】住房和城乡建设部
•【公布日期】2021.03.30
•【文号】中华人民共和国住房和城乡建设部令第52号
•【施行日期】2021.03.30
•【效力等级】部门规章
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
中华人民共和国住房和城乡建设部令
第52号
《住房和城乡建设部关于修改<建筑工程施工许可管理办法>等三部规章的决定》已经2021年1月26日第16次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
住房和城乡建设部部长王蒙徽
2021年3月30日住房和城乡建设部关于修改《建筑工程施工许可管理办法》
等三部规章的决定
住房和城乡建设部决定：
一、将《建筑工程施工许可管理办法》（住房和城乡建设部令第18号，根据住房和城乡建设部令第42号修改）第四条第一款第二项修改为：“依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证。
”
将第四条第一款第五项修改为：“有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技
术资料，建设单位应当提供建设资金已经落实承诺书，施工图设计文件已按规定审查合格。
”
删去第四条第一款第七项、第八项。
二、删去《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号，根据住房和城乡建设部令第23号修改）第五条第二款。
三、将《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号，根据建设部令第98号修改）第十五条中的“中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业”修改为“外商投资企业”。
本决定自公布之日起施行。
以上规章根据本决定作相应修正，重新公布。
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机 构 所 在 地 主管 税 务 机 关 进 行 建 筑 业
工 程 项 目登记
该 ＜ 法 ＞ 不 动 产 和 建 筑 业 的 七 办 将 项 内 容 纳入 税 务 机 关 营 业 税 项 目管 理 ： （ ） 理 不 动 产 和 建 筑 业 工 程 项 一 受
目的 项 目登 记 ：
个 相关 行 业 的相 互牵 制 的关 系 。
（ ） 二
（ ） 纳 税 人 由 于 办 理 临 时 税 务 四 如
登 记 发 生 税 务 登 记 号 变 更 时 ． 同 时 向 应
目竣 工 后 及 时 清 缴 税 款 ． 出具 清 算 报 并
告。
＜ 法＞ 办 明确 ， 下 几 种 情 况 ， 税 以 纳 人 需 按 规 定 向机 构 所 在 地 主 管 税 务 机
关 进行 相 关 项 目登 记 。
机 构 所 在 地 主管 税 务 机 关 提 供 ＜ 筑业 建
工 程项 目情 况登 记 表 ＞ 纸 制 和 电 子 文 的
档。
＜ 办法 ＞ 定 Байду номын сангаас 务 机 关 将 根 据 不 动 规 税 产 和建 筑 业 的特 点 ．采 用信 息化 手段 ，
按 照 现行 营业 税 政 策 规 定 。 以不 动 产 和
年１ ０月 １日起 执 行
（ ） 一
对 纳 税 人 通 过 计 算 机 网络 实 时 申 报 的 信 息 进行 税 收 管 理 的 一 种 模式
由于 建 筑 施 工 企 业 和 房 地 产 企 业 具 有 管 理 复 杂 、 动 性 大 等 特 点 ． 源 流 税 监 控 难 度 比较 大 ． 时 ． 筑 业 假 发 票 同 建 问题 也 难 以控 制 和 识 别 ． 成 营业 税 征 造 收 不 到 位 。 国 家 税 务 总 局 针 对 实 际 情
（ ） 据 不 动 产 销 售 和 建 筑 业 工 五 根 程 项 目进 度 监 控 不 动 产 和 工 程 项 目的 纳 税 申 报 、 款 缴 纳 情 况 ， 保 税 款 及 税 确
此前 ， 据＜ 业税条例实施细则＞ 根 营
的规 定 ． 纳税 人 销 售不 动 产 。 用预 收 款 采 方式 的 ． 纳 税 义 务 发 生 时 间 为 收 到 预 其
签订 或 建 筑 业 工 程 合 同签 订并 领 取 建 筑施 工 许 可证 之 日起 ３ ０日内 ．持有 关 资 料 向不 动 产 所 在 地 或 建 筑 业 应 税 劳 务 发 生地 主管 税 务 机 关 进 行 不 动 产 、 建 筑 工 程项 目登 记 ． 税 人 提 供 异 地 建 筑 纳
维普资讯
近 日 ， 家 税 务 总 局 下 发 了＜ 动 国 不
建 筑 业 工 程 项 目为 管 理 对 象 ． 定 专 门 指 的管 理 人 员 ． 用 国 家 税 务 总 局 编 制 的 利 不 动产 和 建 筑 业 营 业 税 项 目管 理 软 件 ．
（ ） 税 人 销 售 不 动 产 或 提 供 建 一 纳 筑 业 应 税 劳 务 的 。 在 不 动产 销 售 合 同 应
的 项 目登 记
项 目进 度 和工 程项 目的结 算 情 况 。 由一 家 企业 的相 关 信 息 就 可 以测 算 、 集 到 采
另 一 家 配套 企业 的纳 税 情 况 ． 立 起 两 建
时 、 额 入库 ； 足 （ ） 督 纳税人 合法取 得 、 用 、 六 监 使
开具 不 动 产 销 售 和 建 筑 业 发 票 ： （ ） 动 产 销 售 及 建 筑 业 工 程 项 七 不
业 应税 劳 务 的 ． 同时 按 照 上 述 规 定 向 应
产、 建筑 业 营业 税 项 目管 理及 发 票使 用 管 理 暂 行 办 法 ＞ 该 ＜ 法 ＞ 不 动产 、 。 办 对 建 筑 业 营 业 税 缴 纳 的具 体 办 理 凭 证 、 程 流 及 发票 使 用 作 了详 细 规 定 办 法 自今 该
收 款 的 当 天 ． 销 售 不 动 产 的 适 用 税 率 而 为 ５ ． 筑 业 的 营业 税 率 为 ３ ％建 ％。从 １ ０
月 １日起 ． 动 产 和 建 筑 业 工 程 的 营业 不 税 将 每月 向税 务 部 门 申报 。税 务 机 关通 过 掌 握不 动 产 的销 售 来控 管 建 筑业 工 程
（ ） 税 人 不 动 产 销 售 完 毕 和 建 三 纳
筑 业 工 程 项 目完 工 注 销 的 ． 自不 动 产 应
销 售 完 毕 和 建 筑 业 工 程 项 目完 工 之 日
起 ３ 日内 ．持 相 关 资料 向不 动产 所 在 ０ 地 和 建 筑 业 应 税 劳务 发 生 地 主 管 税 务 机 关 进 行 项 目登 记 。 税 人 异 地 提 供建 纳 筑 业 应 税 劳 务 的 ． 同时 按 照 上 述 规 定 应 向 机 构 所 在 地 主 管 税 务 机 关 进 行 相 应
（ ） 税 人 不 动 产 、 筑 业 工 程 项 二 纳 建 目登 记 内 容 发 生 变 化 ． 自登 记 内容 发 应 生变 化 之 日起 ３ 日内 ， ＜ 动产 项 目 ０ 持 不
况 。 建 筑 、 产 业 的 经 营 全 过 程 作 出 对 房
了营 业 税 管 理 规 定
（ ） 不 动产 和建筑业 工程项 目 二 对
情况登记表＞＜ 、 建筑 业 工 程项 目情 况 登
记表＞ 纸制和 电子文档 ， 不动产所 的 向 在地或建 筑业应税 劳务发 生地主管税
务 机关 进 行 项 目登 记 。
的登 记 信 息 、 申报 信 息 、 库 信 息 进 行 入 采集 、 录入 、 总 、 析 、 递 、 汇 分 传 比对 ； （ ） 税收政策进行宣传解 释 ， 三 对 及 时反 馈 征 管 中存 在 的 问 题 ： （ ） 握不 动产销 售和工 程项 目 四 掌 进 度及 工 程 项 目结 算 情 况 ：