双桥工业园商住综合体开发项目
凯德双桥8号项目信息总览
楼栋总数：6栋
总户数：922户 物业公司：广州宜家创生物业管理有限 公司
物业费：3.50元/㎡·月
楼层状况：六幢高层住宅
凯德双桥8号周边配套
交通：地铁5、6号线坦尾站 幼儿园：珠岛幼儿园、多宝实验幼儿园、荔湾区西关海一商幼儿园 综合商场：太佳商务广场、都利德广场
凯德双桥8号周边配套
中小学：广州市第一中学、双桥学校、沙面小学、广州市商贸职业学校、沙面小学柏悦湾校区 医院：广医一院(在建) 其他：居委会、文化活动站、居民健身、老年人服务站、卫生站、辉记鱼羊居、洪记正宗柳州螺蛳粉、 东北私房菜、珠岛美食、双桥公园 小区内部配套：游泳池、消防设施
凯德双桥8号项目信息总览
凯德双桥8号基本信息
凯德双桥8号为新加坡上市房企凯德集团在广州开发建设的项目，位于广州荔湾区大坦沙岛，珠江大 桥东桥以北，东海南路西侧，紧邻荔湾老城，为昔日羊城八景之一“双桥烟雨”所在地，地铁换乘站 坦尾站近在咫尺，为凯德集团参与大坦沙岛更新改造的首个江景亲水居住社区。
凯德双桥8号的六幢高层住宅交错 排列，曲折绵延，形成活跃流畅 的建筑空间，各楼座的视线、日 照互不干扰。 整个社区共有900余套建筑面积 约84-140平方米两房至四房的舒 适单元，南向、东南向单位拥有 江景视野。 每幢楼宇高处设有大小各异的空 中花园，住客将私享一个舒适别 致的城市观景台。社区内的邻里 中心设有园林泳池和休闲娱乐区， 在家门前享受度假式生活。 楼宇首层配有托幼设施和卫生服 务站，给予家庭长幼成员周全照 顾。
凯德双桥8号地理位置
凯德双桥8号位于大坦沙岛屿中部，大坦沙岛是广州中心城区珠江前航道第一大岛，全岛面积3.55 平方公里，四面环水，拥有8.7公里优美绵长的岛岸线，珠江大桥横跨其上，地铁5、6号线在岛上 交汇，是目前广州主城区唯一可开发的江心岛。
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
成都成华区成华跳蹬辖片区发展战略构想
空间优化
——主要是应对跳蹬辖 区发展中的基础性问题 改善生态环境 强化制度创新 提升人口素质 优化空间结构 完善基础设施
猛追湾RBD休闲商务区
定位为集城市公园、高尚购物、创 意产业、五星级酒店、高品质居住 为一体的国际品质RBD区域，建设高 档写字楼、星级酒店、高品质商住 为主要业态的商旅型城市综合体， 打造成都会客厅 。
The banner of the creative economy in Western China
成华跳蹬河辖区发展战略构想
报告结构
定位思考 发展构想
跳蹬自省 面临挑战 发展机遇 周边辖区分析 优势资源
发展模式思考 竞合策略 产业支撑 发展定位 发展目标 形象定位
发展重点 发展思路 推动5大价值工程 开展5个形象亮点 行动策略
The banner of the creative economy in Western China
The banner of the creative economy in Western China
创意经济 现代服务 体验旅游 和谐社区
四川天丰
development strategy of Chenghua’s tiaodeng area
成华跳蹬河辖区发展战略构想
我们谋求新的跨越必须面临8大挑战：
科技产业： 科技产业：网游开发、数字娱乐、软件研发、CG动漫等 艺术产业： 艺术产业：文学、摄影、绘画、建筑、舞蹈、视觉艺术等 影视产业： 影视产业：电影、网娱、数字媒体、影视、音乐等 广告产业： 广告产业：品牌顾问、营销策划、网络媒体、平面媒体、电视媒体、新潮媒体等 设计产业： 设计产业：平面设计、造型设计、服装设计、空间设计、工艺美术等 概念工业： 概念工业：产品创意设计、经营决策、营销策划、品牌运营等
省级试点示范小城镇建设方案
【 导语】⽅案是从⽬的、要求、⽅式、⽅法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。以下是⽆忧考整理的省级试点⽰范⼩城镇建设⽅案，欢迎阅读！
【篇⼀】省级试点⽰范⼩城镇建设⽅案 根据省、市、县有关试点⽰范⼩城镇⼯作通知精神，为了有计划、有步骤地推进我镇⼩城镇建设试点⽰范⼯作的深⼊开展，全⾯加快镇⼩城镇建设步伐，进⼀步提升城镇综合承载能⼒，为农民低成本就近转移创造条件。现结合我镇实际，制定以下实施⽅案：
⼀、指导思想 按照省住房和城乡建设厅提出的省级试点⽰范⼩城镇⼯作总体要求，围绕把建设成“乡村秀美、⼈⽂善美、物产丰美、民⽣康美、社会和美”的奋⽃⽬标，⼤⼒实施“特⾊⽴镇、靓城兴镇、商贸活镇、产业强镇”的发展战略，以科学规划为前提，坚持以⼈为本，突出区位优势，凸显特⾊功能，强化产业⽀撑，优化空间布局，创新体制机制，实施综合开发，增强集聚能⼒，逐步实现城乡基础设施、公共服务、就业和社会保障⼀体化，建成“规划先⾏、功能齐备、设施完善、⽣活便利、环境优美、保障⼀体”的城乡⼀体化发展的⼩城镇建设⽰范点。
⼆、基本原则 ⼀是规划先⾏。以规划统筹各种要素，优化资源配置，合理谋划空间布局，注重发挥优势和突出特⾊，处理好⽣产、⽣活、休闲、交通四⼤要素关系，明确功能定位。
⼆是功能齐备。以设施齐全配套、功能完善为基本要求，构建集⾏政、⼯业、教育、医疗、⾦融、商业、⽂娱、休闲、居住等为⼀体的现代化⼩城镇。
三是设施完善。以改善居民⽣产、⽣活质量为重⼼，按照适度超前的原则，加快推进基础设施和公共服务设施建设，促进⼟地、基础设施、公共服务设施等资源合理配置、集约利⽤。
四是⽣活便利。以效、便捷为⽬标，着⼒引进和培育各具特⾊的商业型态，完善市场建设，规范⽣产、⽣活秩序，营造优雅、祥和的⽣活消费氛围。
五是环境优美。以打造宜居环境为核⼼，强化城镇规划建设管理，围绕城镇绿化、净化、亮化、美化，加强环境保护和综合治理，发展循环经济、绿⾊经济和低碳经济，营造⽣态优良、清洁舒适、风貌各异的宜居城镇。
成都武侯资本投资管理集团有限公司_企业报告(业主版)
段至智星二路段）、双凤五路（草 金路南段至智星二路段）、智星 二路道路（双凤五路至七里路段）
四川省交通建设集 团股份有限公司
施工
武青东四路（武青南路至潮音路
段）、武青东五路（潮音路至武 兴一路段）、武兴一路（武青东 四路至武青东五路段）施工/标段
四川省交通建设集 团股份有限公司
开标记...
7969.4 7092.8 4387.7
2022-10-12 2022-09-27 2022-10-27
本报告于 2023 年 02 月 17 日 生成
4/26
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP4
安仁镇基础设施和公建配套项目 四川省交通建设集 安仁古镇旅游景区提升改造项目 团股份有限公司
4387.7
2022-10-28
1.4.1 重点项目
（1）工程技术与设计服务（17）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
武侯机投工业谷保障性租赁住房 成都市建筑设计研 及配套项目三期勘察设计/标段 究院有限公司
470.0
2022-03-24
本报告于 2023 年 02 月 17 日 生成
3/26
重点项目
项目名称
目标单位： 成都武侯资本投资管理集团有限公司
报告时间：
2023-02-17
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
遂昌县两山投资发展集团有限责任公司_企业报告(业主版)
报告时间：
2023-02-13
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
消防设施检测
有限公司
0.6
2022-08-08
TOP8
遂昌县湖山天工之城区域内项目 浙江翰达工程检测
管网 CCTV 检测
有限公司
\
遂昌县两山投资发展集团有限责 浙江省地球物理技
TOP9 任公司及下属公司 2022 年度房 术 应 用 研 究 所 有 限
\
屋安全鉴定中标公告
公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
1.1 总体指标 ...........................................................................................................................1 1.2 需求趋势 ...........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ...........................................................................................................................2 1.4 行业分布 ...........................................................................................................................3 二、采购效率 .................................................................................................................................8 2.1 节支率分析 .......................................................................................................................8 2.2 项目节支率列表 ................................................................................................................9 三、采购供应商 ...........................................................................................................................12 3.1 主要供应商分析 ..............................................................................................................12 3.2 主要供应商项目 ..............................................................................................................12 四、采购代理机构........................................................................................................................14 4.1 主要代理机构分析 ..........................................................................................................14 4.2 主要代理机构项目 ..........................................................................................................15 五、信用风险 ...............................................................................................................................16 附录 .............................................................................................................................................16
[讲解]宇达创意中心项目介绍
![[讲解]宇达创意中心项目介绍](https://img.taocdn.com/s3/m/0fac58675bcfa1c7aa00b52acfc789eb172d9eab.png)
宇达创意中心项目介绍宇达创意中心属于办公立项，不限购。
宇达创意中心位于朝阳区豆各庄乡东五环和京沈高速交汇处，距离CBD核心区仅15分钟车程，是北京首个产权式文化创意产业园区，也是政府主推的国内规模最大的文化传媒企业总部后台基地。
（项目地段及交通）项目南侧紧邻京沈高速，从西侧主入口出去可直接上京沈高速主路，向西快速通达东五环、东四环、东三环、西大望路、京通快速等多条城市重要主干道。
虽地处市中心，但可快速通达北京通州、香河、北戴河、秦皇岛、唐山、天津等等重要地区和城市，交通可谓是四通八达，地理位置得天独厚。
此外，与首都机场和亦庄新机场均很近，交通便利。
宇达创意中心项目距离1线地铁四惠东站直线距离仅3公里，距离规划中的地铁7号线焦化厂站直线距离仅1.5公里。
紧邻新建的京津高速公路第二通道、机场第二高速，CBD东扩后北京宇达创意中心与CBD核心区结合得更加紧密。
周边有475，411，运通111等多条公交线路，可快速到达双桥，四惠，东风桥，朝阳公园，望京，小庄等地，公共交通便利。
不仅如此，为方便企业员工上下班方便，未来我们将设置园区专属班车，班车直通地铁八通线、、七号线，到达CBD、地铁国贸站以及东方梅地亚中心。
（项目基本情况）项目总占地面积11.67万㎡，总建筑面积约15.7㎡，总套数469套。
项目用地性质为商业40年，写字楼50年。
作为集总部办公、中小企业办公、SOHO制作、创意办公、私家会所、艺术展示、影视设备及道具交易、传媒酒店、餐饮娱乐等为一体的多功能文化传媒企业后台基地，宇达创意中心所有产品均可注册。
（项目规划）项目容积率1.2属于低密度社区，“一轴”贯穿项目东西，“三带”贯穿项目南北，景观步道与开放式广场结合排布，是宇达创意中心最重要的景观走廊，整个社区被分隔为9个内向型组团。
项目规划为：办公区、文化创意配套商业区和个人工作室区。
（规划总图）（项目规划之办公区）办公区包括适合中小企业办公的200多平米户型至适合企业总部办公10000平米创意平台。
成都华天文化旅游开发有限责任公司_企业报告(业主版)
TOP6 TOP7 TOP8 TOP9
成华区龙港钢材城钢铁电子商务 大厦改造项目设计/标段中标结果 公示
成华区华天文旅成都工业文化公 园（一期）项目设计
北京市建筑设计研 究院有限公司
四川绿坐标园林景 观设计工程有限公 司
【施工图设计文件审查】成华区 北湖文化艺术综合体建设项目
成都市众合建设工 程咨询有限公司
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP2 TOP3
成华区双桥子街道双林社区等 9 个社区老旧小区（街巷）连片改 造及周边基础配套设施提升项目 施工/标段开标记录表
成都建工集团有限 公司
成华区东星民居改造项目施工/标 段开标记录表
中民经开建设有限 公司
11543.7 2163.4
2023-07-04 2022-12-13
目标单位： 成都华天文化旅游开发有限责任公司
报告时间：
2023-08-17
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
1.4.1 重点项目
（1）其他土木工程建筑（12）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
成都建工集团有限 成华区双桥子街道双林社区等 9 公司
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双桥工业园商住综合体
项目建议书
目录
1、项目概况 (3)
2、建设内容 (3)
3、项目运营模式 (4)
4、建设地点 (5)
5、预期投资 (5)
6、市场分析 (6)
7、风险分析 (8)
8、盈利分析 (8)
9、招商企业 (11)
10、招商策略 (12)
1、项目概况
双桥工业园位于玉屏侗族自治县的经济、政治、文化中心—平溪镇。
该工业园紧邻玉屏县城，东接贵州省工业重镇-大龙镇，距玉屏火车站仅500米，距在建的沪昆高铁玉屏站6公里，交通区位优势十分明显。
双桥工业园自建立以来，经济发展迅速，目前已引进必登高鞋业、皮具生产、安泰废旧轮胎循环利用、年产6万吨润滑油脂生产等一批重大项目，园区聚集了大量生产、管理类人才。
然而目前双桥工业园的生活配套尚不完善，为满足园区人员的住房、餐饮、商业等生活配套，并提升园区品质，玉屏拟招商引资企业，建设双桥工业园商住综合体项目。
2、建设内容
该项目总占地面积200000m2，建设内容包括住宅、酒店、商务办公、商业、配套设施建设和地下车库，总建筑面积312000m2。
住宅：建筑面积200000m2，以中小户型为主，满足项目周边及区域内消费人群的刚性需求。
酒店、商务办公：规划建设一栋商务大厦，建成双桥工业园地标式建筑。
建设业态包括酒店及商务办公。
其中酒店面积20000m2，商务办公面积10000m2。
商业：建筑面积30000m2，主要建设百货、超市、饮食、美容
美发等满足项目和周边居民生活配套的商业。
配套设施建设：建筑面积28000m2，包括物管用房、消防控制室、设备用房、楼梯、社区幼儿园等。
地下车库：建筑面积24000m2，包括650个停车位。
表格1 主要经济技术指标
3、项目运营模式
该项目住宅和商业采取出售方式，以快速回笼资金；酒店及商务办公租赁经营。
4、建设地点
玉屏侗族自治县平溪镇双桥工业园
5、预期投资
该项目预期投资包括土地成本7500万元、前期费用520.88万元、造价成本34990万元、其它费用500万元和铺底流动资金4000万元，预期投资额共计47510.88亿元。
表格2 项目预期投资额
6、市场分析
县域经济快速发展，为玉屏房地产业注入强大动力。
近几年我国总体经济增长形势放缓，2010年增长速度降至两位数以下。
而近几年玉屏经济增长速度不断加快，从2010年开始每年保持两位数以上的增长速度。
生产总值的增长是拉动房地产发展的重要因素，因此经济的快速发展为玉屏房地产业注入强大动力。
图标1 玉屏生产总值及玉屏经济增长速度、我国经济增长速度比较
城市化建设进程加快，为玉屏房地产业带来大量新增消费需求。
2013年玉屏侗族自治县城镇化率为43%，根据《玉屏侗族自治县城乡总体规划（2013-2030）》，到2015年玉屏城镇化率将达53%，新增城镇人口近15000人，按照每人30m2需求量来计算，将产生45万方的房地产消费需求，这位玉屏房地产市场产生强有力的支撑。
紧邻两大经济增长极，为项目提供了广阔的消费市场。
项目位于双桥工业园。
双桥工业园为玉屏县域经济的重要增长级，积聚了拉动经济发展的一批重大项目，包括进必登高鞋业、皮具生产项目，安泰废旧轮胎循环利用项目，年产6万吨润滑油脂生产项目等。
园区积聚了大量的产业工人、管理人员等，为项目带来了大量消费人群。
项目东邻大龙镇。
大龙镇为贵州生工业重镇，其中大龙经济开发区为省级循环经济试点基地之一，并正积极申请国家级经济技术开发区。
2013年大龙经济开发区地方生产总值达37亿元，同比增长61.5%。
仅2013年新增及扩产项目将带来8万的就业人群。
然而大龙镇由于工业发达，居住环境较差，且土地资源紧张，生活服务配套
能力较差，这为项目发展提供良好契机。
项目自身优势明显。
玉屏尚无建成的大型商住综合体项目，该项目具有住宅、酒店、办公、商业等综合业态，项目规模大，配套齐全，在玉屏具有较强的竞争优势。
综上所述，该项目市场前景广阔。
7、风险分析
该项目投资较大，主要面临资金风险和市场风险。
该项目总投资47510.88万元，项目投资额较大。
建议项目采取分期开发和滚动开发策略，降低资金运营风险。
从房地产总体发展形式来看，近期房地产销售压力较大，存在一定的市场风险。
但玉屏近几年经济快速发展，同时玉屏房地产业尚处于需求大于供给的状态，因此市场风险相对较小。
建议企业仔细研究玉屏人群消费习惯和购买力，合理进行项目定位和价格定位，使项目更加契合玉屏消费人群需求。
综上所述，该项目风险相对可控。
8、盈利分析
该项目建成后主要包括两方面收益，一是租金收益；一是销售收益。
➢租金收益
酒店、办公经营收益：酒店共建面积20000㎡，约建400间客房，以每间租金150元、入住率80%计算，酒店经营收益为1752万元/年；办公部分共建面积10000㎡，以出租率80%，每平米出租价格30元/月计算，办公部分经营收益为288万元/年。
酒店及办公出租经营收益共计2040万元/年。
酒店及办公经营成本：该部分经营成本包括综合经营成本、员工工资福利费用、管理费、固定资产折旧费、其它费用，合计1123万元。
综合经营成本：包括原材料费、燃料动力费等，根据其它类似项目经营情况看，一般经营成本为营业收入的30%左右，则综合经营成本=2040×0.3=612万元。
员工工资福利费用：以工作人员70人，年均工资及福利2万元计算，人员工资及福利=70×2=140万元。
管理费：按人员工资15%计提，则管理费=140×0.15=21万元。
折旧费：项目折旧费约为300万元。
其它费用：50万元
表格4 酒店及办公商业成本
则酒店及办公部分的租金收益为2040-1123=917万元/年
➢销售收益
住宅和商业销售收入：住宅共建200000m2,以每平米均价2300元计算，住宅销售收益为46000万元；商业共建30000㎡，以每平米均价4000元计算，商业部分销售收益为12000万元。
住宅和商业部分出售的收益共计58000万元。
住宅和商业成本：该部分成本主要包括土地费用、建安费用、管理费用、营销费用、其它费用等，共计43000万元。
表格3 住宅和商业经营成本
则住宅和商业部分销售收入为58000-43000=15000万元。
综上所述，该项目建成后将获得15000万元的销售收益，且每
年将获得917万的稳定收益。
9、招商企业
商住综合体的开发共有以下三种模式：
表格4 商住综合体开发模式及特点
根据该项目的开发区域和开发难度，建议采取独立开发模式，即由资金及开发运营实力较强的企业进行独立开发。
建议玉屏以贵州当地产企业尤其是资金实力较雄厚的企业为招商重点，同时在其它区域进行广泛招商，增强项目招商成功率。
10、招商策略
一方面玉屏广泛联系贵州当地企业，对有资金实力的企业重点进行项目宣传，同时积极带领企业进行项目实地考察，使企业对项目的各项优势有更直观的了解，增强招商成功率。
其次该项目属于投资回报期短、利润率较高的优质项目，建议玉屏在对外招商时可以尝试和投资期较长的农业类等项目“捆绑式”招商，达到“双赢”的招商效果。