苏州酒店式公寓市调
苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知
苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2016.10.03•【字号】苏府〔2016〕150号•【施行日期】2016.10.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文苏州市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知苏府〔2016〕150号各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。
苏州市人民政府2016年10月3日关于进一步加强全市房地产市场调控的意见为进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，经市政府研究，在苏府〔2016〕119号文件“苏十五条”政策基础上，制定进一步调控措施。
现就有关意见通知如下：一、进一步完善土地出让条件。
按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求；合理设置住宅用地出让市场指导价以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照苏府〔2016〕119号文件规定的销售条件执行。
为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。
加大保障房（定销商品房）和人才公寓的上市力度。
二、进一步调整商品住宅购买政策。
非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
苏州酒店式公寓市场调研报告
46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折 4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元
枫华广场
推案流程
2012.4.22
5.12
首次开盘推出
3-4F,约100套， 均价8000元/㎡
加推5-6F, 约88套，
营 销 推 广
采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式
枫华广场
新城地产
项目名称 物业地址 产品规划 建筑楼层 总建面积 酒店式公寓层
高 装修标准
价格 主力面积 主力总价
产品类型
枫华广场 金枫南路 商业综合体 地上13层 13.8万方
效果图，实景图
5.2米
毛坯 折后8000元/平米
50平米 40万
1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯
优惠
合计
13344
33.33 94.09
68.88 70.51
截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%； 从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；
成交分析
2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行
排行
1 2 3 4 5 6 7 8
7800-8500
东渡银座
2.9 50-70，现房
8500
吴宫馆
4.95
40，通透 6288起，7000
都市VIP
4.5
50-63 10000（精装1800）
去化面积 （㎡）
21853.42
8190.32 5336.79
4582.42
3418.56 3600.35 2790.8 3190.52
典型酒店式公寓造价及装修成本
工程施工合同模板典型酒店式公寓造价及装修成本一、建安成本酒店式公寓（11层左右）建安成本（不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统），成本为2500元/平方米左右。
如含设备系统，成本在3500元左右。
以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。
二、公寓内装修成本酒店式公寓户内装修成本为： (一)40平方米户型1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计4500元左右。
2、墙面：墙纸，合计成本1500元左右。
3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本4500元左右。
4、厨房＋卫生间（不含洁具、厨具）：合计成本为4800元左右。
5、洁具套件：2800元左右6、户式中央空调：30000元左右7、厨具（电磁炉、微波炉、热水器）：1500元左右1－7项合计：49600元，每平方米装修成本为：1240元。
（二）50平方米典型户型：1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计5500元左右。
2、墙面：墙纸，合计成本2000元左右。
3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本6000元左右。
4、厨房＋卫生间＋阳台（不含洁具、厨具）：合计成本为6300元左右。
5、洁具套件：3500元左右6、户式中央空调：30000元左右7、厨具（电磁炉、热水器、微波炉）：1500元左右1－7项合计：54800元，每平方米装修成本为：1096元。
公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用！酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。
如从成本考虑，可不使用户式中央空调，改为分体式空调（成本为5000元左右），可大幅度节省成本。
10000平方米，小高层，标准间：24平方米财富中心酒店式公寓服务项目成本预算一、人员工资、福利费用总服务台（24H） 5人商务中心（8H） 2人洗衣店（8H） 2人客房服务3人（视租赁合同定）PA保洁（24H） 10人（负责公寓的保洁、清洗地毯、大堂石面保养等）合计：22人*2.5万/年=55万二、配套机器设备、设施费用复印机2台(行政商务中心) 6万电脑7台(行政3，商务中心2,总台2) 6万打印机2台(行政1，商务中心1,总台1) 1万碎纸机1台(商务中心) 0.2万洗衣设备 5万前台接待系统应用软件 5万地毯抽洗机 3万单擦机(用于洗地\抛光) 3万吸尘器4台 1.5万其它工具类 1万合计:30万以上机器设备按5年折旧,则每年成本为6万三、清洁剂、物料消耗费用 4000元/月*12=4.8万四、以上预算未计入餐饮类收入及成本五、总体年成本1、如不计物资折旧，维持公寓四星服务水准的固定费用约为59.8万/年。
酒店式公寓客户调研问卷统计表
16. 您购买酒店式 公寓，拟选购什么 户型？
17. 您对酒店式公 寓的装修情况有何 要求？
18. 如果您考虑购 买精装酒店式公 寓，您能承受的单 价为多少元／平 米？
19. 如果您考虑购 买精装酒店式公 寓，您能承受的总 价为多少？
20. 您偏向于哪一 种付款方式？
21. 在下列的酒店 式公寓服务中，您 认为最重要的是
22. 在下列的酒店 式公寓配套设施 中，您认为最重要 的是
23. 在下列的酒店 式公寓附近城市设 施中，您认为最重 要的是
24. 如果您购买成 功后是否愿意将您 所购买的公寓进行 托管？
27.为了更好的做 28. 若接受托 29. 您是否愿意 30. 您认为投
25. 若Leabharlann 受托管， 26. 您认为年投资 好我们的酒店式公 管，您希望 在5年后按当时 资回报率达到
您希望托管多长时 回报率达到多少可 寓产品，您对酒店 托管多长时 签约的销售价格 每年4%-
间
以考虑托管？
式公寓有哪些好的 间（单位： 之150%接受开 6%，是否考
建议
年）
发公司收购？ 虑托管？
31. 您是否能够 接受在签约托管 首月交付15000 元家电家具费 用？
32. 您是否能 够接受在签约 起预留的15天 无托管租金的 空置期吗？
10. 您是通过什么 11. 您是否已经购 12. 在未来三年内 13. 您若购买或打 14. 您在购买酒店
渠道了解酒店式公 买或租赁酒店式公 您是否有打算投资 算购买酒店式公寓 式公寓时比较看重
寓的相关信息的 寓？
购买酒店式公寓？ 的主要目的是？ 的因素主要有
问卷统计表（客户版）
15. 您打算购买多 大面积的酒店式公 寓？
苏州市区商业调查报告
苏州市区商业调查报告苏州市区经过2000多年的发展，已经形成了有深厚文化底蕴的商业氛围，形成了有苏州特色的商业中心，观前街、富仁坊、太监弄、石路、南浩街等等无不在现代气息中透着古朴。
苏州市近几年经济增长迅速，居民收入不断增加，消费能力增强，商业发展迅速，近年来，在苏州的观前商业中心、石路商圈等陆续推出了不少商铺项目，如：玄妙广场、锦地星座、时代广场、越洋流行广场等等。
本次的调查对象为观前街、石路以及南门这三个苏州典型商业中心。
调查结果如下：一．观前街商业市场调研分析观前街概述观前地区东起临顿路，西至人民路，南临干将路，北靠旧学前、因果巷，东西长800米，南北长700米，占地58．3公顷，是苏州古城几何中心，也是苏州传统商业文化中心。
观前地区以玄妙观和观前街得名，玄妙观建于西晋咸宁二年(公元276年)，已有1700多年历史，是江南地区规模最大、保存最完好的道教胜地，也是全国唯一建在市中心的大型道观。
观前街是成街于晚清时期的百年商业老街，街上老店名店云集，名声远播海内外。
由于商业的繁华，观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业区步行街。
据1998年统计，观前地区原有建筑面积78万平方米，其中住宅14．2万平方米，占18．2％；商业服务设施30．1万平方米，占38．6％。
整个地区有居民3231户，计7825人；企业488家，其中国有集体单位291家，涉及42个主管部门，个体私营单位188家，其他类型单位9家；有大中型商场6家，名、特色店19家，此外，还有各类市场4个。
观前观前地区整治更新工程从1999年起，分三期实施，现一期、二期、三期工程已经全部竣工。
观前观前一期工程(1999．1．6—1999．9．25)观前一期工程范围是整治更新观前街、玄妙观、小公园等核心区域，总用地12公顷。
共动迁居民569户、个体商店43个、单位店面91处，并搬迁4个市场、1098个摊点，拆除旧房4.9万平方米，新建建筑7．1万平方米，整治面积达10．2万平方米。
市政条件调查表
本项目附件市政条件调查模板一、市政热网1.项目周边是否有城市热力管网？□有（如“有”，继续回答以下问题）J无（如“无”，则跳过“市政热网”调查项）2.本项目用热量为kW。
现状管网能否满足使用需求？□能口否□其他现状管网的管径____________________3.市政热网热源来源：口市政区域锅炉房口火电站口工业废热口其它4.热媒类型：口热水（设计参数：供回水温度 / ℃,供回水压力 / MPa）口蒸汽（设计参数：口饱和蒸汽，压力MPa；口过热蒸汽，压力MPa,温度蒸汽凝结水回收要求,回收方式）5.供暖期：口全年供热（是否有检修期：口是，检修期时限; 口否）口仅采暖期供热6.市政热源收费方式：酒店式公寓：口按采暖面积收费□按热量收费□其他商业办公：口按采暖面积收费口按热量收费□其他市政热源价格：酒店式公寓：采暖期价格,非采暖期价格商业办公：采暖期价格,非采暖期价格市政热力管网收费的项目有哪些（如挂网费、开口费、增容费等，是否包含在土地出让金中）7.提供最近三年热媒实际运行参数（按问题3格式填写）：1.2. ______________________________3. ______________________________口能 □否 口其他 口能 口否 口其他 □鲁能口其他 口鲁能口其他11 .热力站能否与制冷站合并设置：口能口否 口其他12 .热力站图纸是否需要政府相关部门审核？ 口是 口否 口其他13 .政府相关部门对机房内设备是否有指派？如有，请提供至少三家品牌选择。
口有，品牌 口无 口其他热力主管单位名称 _____________________________ 联系人姓名 电话二、燃气1 .项目周边是否有现状燃气管线？J 是 口否 口其他近期是否有改扩建规划？口是（何时接通） 口否 J 其他 地块南侧同茂大道为新建道路，区域为新区，暂无计划2 .本项目的燃气用量为 2500 m 3∕ho现状管网能否满足使用需求？ |♦能 □否 口其他燃气压力 0.2-0.35 MPa,管径 D2193 .调压设备价格 ___________________________调压设备的尺寸 ________________________能否采用燃气调压箱：J 能（能否放在屋顶：J 能 □否口其他—）口否 口其他4 .确认项目所在地的燃气种类和热值：口煤气（热值） J 天然气（热值 34.5MJ∕πι3 ） 口液化石油气（热值）口其他8 .热风幕能否直接接驳市政供热一次网？ 9 .市政热网能否提供生活热水热源？ 10 .公寓部分热力站的承建方：口热力公司公寓部分热力站的管理方：口热力公司热力站的承建方：口热力公司热力站的管理方：口热力公司口鲁能口其他口鲁能口其他5.公寓燃气价格 2.03元/012 ，商用燃气价格2.03元/1112 。
酒店式公寓市场调查报告
酒店式公寓市场调查报告◎调研报告◎调查报告◎市场调研◎行业分析调研报告目录序言 (3)（一）起源 (3)（二）概念 (3)（三）认识 (4)（四）特点 (5)一、引言 (6)1.1研究目的和意义 (6)1.2研究设计 (6)1.2.1研究方法 (6)1.2.2问卷设计 (6)1.2.3调研对象 (6)1.2.4问卷回收情况 (6)二、市场环境分析 (7)2.1 国家情况 (7)2.2 北京情况 (7)三、市场调查结果分析 (8)3.1家庭年收入和年龄之间的关系 (8)3.2是否关住过酒店式公寓 (9)3.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道 (10)3.4消费者对酒店式公寓装修的要求 (11)3.5投资酒店式公寓普通住宅的区别 (11)3.6酒店式公寓优势特点 (12)3.7酒店式公寓存在的问题 (13)3.8购买酒店式公寓的目的 (13)四、对策建议 (14)附件：问卷 (17)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
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售楼地址 太湖旅游度假区环湖大道68号 星湖街金鸡湖商业广场建屋国际酒店 东吴北路281号惠康新地209号楼3楼 相城渭塘澄阳路与刘珏路交汇处 吴中区南溪江路与明溪路交汇处 苏州江南宝马大厦一楼（长江路3号） 青城山路和富春江路交汇处 人民路延伸段与阳澄湖西路交叉口/干将东路471号 星海街西、苏惠路北 苏州市木渎中山东路中澳会展中心西侧 吴中大道1109号（苏州国际教育园对面） 苏州市相城区渭星商业88号街 苏蠡路金16区南50米 苏州吴中区珠江路苏福路路口 苏州吴中区苏蠡路68号 苏州市胥口镇孙武路602号 苏蠡路与澄湖西路交界，好又多超市往南200米 吴中新城明溪路口吴山街18号 珠江南路999号澳华商务楼一楼 现代大道星湖街口商旅大厦706 相城大道100（苏州国际外语学校北侧） 平江新城江月路虎丘实验学校对面 苏州相城大道1200号（大润发旁） 相城区相城大道168号新尚商业广场内 金阊区城北西路1958号
均价8500 均价5800元 均价43万/套 7000-8000 7000 6000 20000 8700 8000 7600-8600 均价8700 均价8000元
2009-12-18 2009-10 2010-5 2009-12 待定 2010-1 2010-4 2010-4
50 37-80 40-68 60 40-50 40-80 50 30左右 50-60 80-88平
售楼处电话 0512-66513636 0512-62966688 0512-67688888 66730999、69227666 0512-68087800 0512-66039911 66066111、6606622Байду номын сангаас 65731888/66835077 0512-62927777 0512—66313999 0512-66559999 65908383/65908888 66058188/66058088 0512-66570500 66051888/66052888 0512-66380186 66057888/66057999 66578881/66578882 0512-66870888 62802950/62802951 85556999、65781666 0512-65106663 0512-87658888 0512-68381958
套数 500套左右 待定 256户 15套 10多套 所剩不多 未知 未知 未知 120
价格 待定 待定 待定 5200-7500 6500 6000元/平米 最低7300 均价13000 20000-30000 均价8500 均价13000 均价9200 7500-9000
10套左右 100余套 尾盘 808套 10套左右 尾盘10余套 200左右 4-5 120-130 80套左右
开盘时间 2010年下半年 2010-9 未知（9月份商铺） 2010-1-16 2009-10-17 2009-10-28 2010-5 2010-3-21 2009-08-01 2010 2009-9
面积概况 40-90平方 80-280平方 未知 56平左右 45-60平米 45平 40-170 90-170 80-170 42平米 50-120 30-40 40.15 36-49