苏州各区域酒店式公寓项目分析
苏州国展中心项目简介
苏州国展中心项目一、项目基本信息：名称）➢ 项目价值点：（示例，可以增减）➢ 区位优势：项目地处苏州市老城区姑苏区，同时地处三大商圈的石路商圈，项目周边遍及高档写字楼，及成熟大型商场汇集精英阶层及高端消费群体。
➢ 规划利好：为了进一步提高石路商圈的竞争力，石路商圈积极推进西扩南延计划,在成占地面积： 25.7亩 建筑面积： 98520㎡ 物业类别： 商业/办公 建筑类别： 酒店式公寓 商业产品建面： 98520㎡ 商业主力面积段 公寓34-68㎡，写字楼189-206㎡容 积 率： 5.7绿 化 率： /是否有代理商： 苏州久智营销策划有限公司物业地址： 姑苏区广济南路168－256号商业开盘时间： / 商业在售价格（分层）： 酒店式公寓12000元/平方米在售商铺：/即将推售商铺：/写字楼军产金座公寓财座公寓示意示意功改造步行街的基础上，向南浩街、老街坊、演艺中心、广济路延伸拓展，形成功能互补的格局。
特别是石路西扩工程为下一步对接轨道交通经济奠定了基础。
扩容后的石路商圈西起枫桥路，东到环城河西段，南起爱河桥路，北到上塘街，几乎是现在整个石路商业区面积的2倍，业态布局和空间规划将更加合理。
➢通达性好：项目周边四大环线，双地铁交汇，多条公交线路。
➢风格唯一性：无➢超高性价比：1、酒店式公寓：为保证整幢大楼的品质及业主居住的舒适性，公司全赠送格力品牌中央空调系统和简约风格的吊顶，每户可按实际使用情况分户计量，提升业主居住的生活舒适性及品质，使房屋未来更保值增值。
2、写字楼：，写字楼公共区域精装修设计，配备中央空调与新风系统，保证办公的品质；稀缺即价值，石路地区办公楼众多，但品质办公楼确很少，国展中心稀缺精品商务办公楼将填补市场空白。
➢产品优势：1、酒店式公寓：公寓面积是34-68㎡之间，面积小开间大，投入成本较低，首付只有25万—30万左右，可自住亦可投资；2、写字楼：这幢点式高层总高19层，其中6F--19F为商务办公楼，整个外立面全玻璃幕墙设计，标准的外推约30公分开窗设计。
苏州酒店式公寓市场调研报告
46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折 4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元
枫华广场
推案流程
2012.4.22
5.12
首次开盘推出
3-4F,约100套， 均价8000元/㎡
加推5-6F, 约88套，
营 销 推 广
采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式
枫华广场
新城地产
项目名称 物业地址 产品规划 建筑楼层 总建面积 酒店式公寓层
高 装修标准
价格 主力面积 主力总价
产品类型
枫华广场 金枫南路 商业综合体 地上13层 13.8万方
效果图，实景图
5.2米
毛坯 折后8000元/平米
50平米 40万
1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯
优惠
合计
13344
33.33 94.09
68.88 70.51
截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%； 从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；
成交分析
2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行
排行
1 2 3 4 5 6 7 8
7800-8500
东渡银座
2.9 50-70，现房
8500
吴宫馆
4.95
40，通透 6288起，7000
都市VIP
4.5
50-63 10000（精装1800）
去化面积 （㎡）
21853.42
8190.32 5336.79
4582.42
3418.56 3600.35 2790.8 3190.52
苏州各区域酒店式公寓项目分析PPT课件
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
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项目名称
项目动态：
浒新158生活广场目前二期商铺预约中，房源共计15套均位于二楼，面积为185-500㎡，
预约期间交1-2万的预约金，可享开盘优惠，目前其一楼的商铺已经售罄。项目目前仅有
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
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项目名称 赛格又一城
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
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项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
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项目名称 中梁香缇商务广场
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
苏州中瑞高级公寓项目分析研究报告
苏州中瑞高级公寓项目分析研究报告苏州中瑞新世纪置业有限公司二〇〇五年五月项目总论一、项目基本情况苏州中瑞高级公寓项目位于江苏省苏州工业园区星海街，用地性质为居住用地，项目地上总建筑面积为11500平方米，其中公寓建筑面积为9500平方米，配套商场建筑面积为2000平方米（以上建筑面积最终以政府实测面积为准）。
地块范围为西至星海街，东至星汉街，南临加城大厦，北邻四季花园。
苏州中瑞高级公寓项目由苏州中瑞新世纪置业有限公司向苏州工业园区建屋发展集团有限公司购得，总价为5405万元，包括土地价款和土建工程价款，园区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。
二、项目模式与合作方式本项目由上海中富投资发展有限公司和上海长亮投资发展有限公司合资组建的苏州中瑞新世纪置业有限公司进行开发，项目的经营方式为高级公寓和商铺部分全部销售。
三、项目可行性报告的结论本项目总投资为8284万元（含贷款利息），自有资金为4865万元，向银行借贷2500万元。
经分析研究，本项目主要经济指标是：建筑面积： 11,500 m2其中：住宅面积 9,500 m2商场面积 2,000 m2土地面积： 4,928.66m2销售收入： 12,700万元总投资： 8,284万元税前利润： 3,648万元投资利润率： 29.5%⏹从市场趋势方面看，本项目的建设内容属适应市场发展的需要，业务前景看好；⏹从经济效益方面分析，本项目的投资规模合理，投资回收期较短，回报率高，所投资金由投资各方筹措，经济效益明显；从社会效益方面分析，本项目将为苏州工业园区的开发作出贡献，符合当前经济发展的规划要求。
综上所述，本项目是可行的。
苏州菁英汇酒店式公寓项目策划书
苏州菁英汇酒店式公寓项目策划书2003年苏州市第三产业相比2002年下降3.3个百分点。
第二产业占到63.1%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业已占主导的新兴工业城市，机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。
相比苏州的工业化进程，城市化相对滞后，作为苏州经济城市化进程中重要一环，第三产业开展滞后，比重与其他城市相比略低。
加快城市化开展，应该依托制造业和旅游业，大力开展商务效劳、现代物流、会展业以及新兴居民效劳等，整体全面推进苏州市的城市化进程。
2003年苏州居民消费价格总水平上升0.4%，全年价格总水平延续了上年微升格局，分类指数四升四降。
食品类、衣着类、医疗保健和个人用品、居住类价格分别比上年上升 3.2%、1.6%、3.0%和0.9%；烟酒及用品、家庭设备用品及维修效劳、交通及通讯、娱乐教育文化用品及效劳价格分别比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。
伴随旅游业的开展，苏州市消费品市场保持了繁荣、活泼的旺销态势，2003年实现社会消费品零售总额526.1亿元，增长16.5%。
2003年全市旅游业在春季旅游旺季受到AR严重影响，但全年仍实现旅游总收入235.96亿元，比上年增长19%。
旅游外汇收入2.91亿美元，增长4.5%。
全市开放型经济保持了良好的态势，全年实现进出口总额突破600亿美元，到达656.63亿美元，比上年增长80.4 %，其中出口总额326.34亿美元，比上年增长76.2%。
外商投资企业出口额281.63亿美元，内资企业出口额44.68亿美元，其中外贸公司出口额26.12亿美元，私营企业出口额6.89亿美元，分别比上年增长84.8%、36.4%、19.6%和150.1%。
全年机电产品出口额250.89亿美元，增长95.6%，机电产品出口额占全市出口总额的比重达76.9%，比上年提高7.7个百分点。
高新技术产品出口178.95亿美元，比上年增长108.9%，占全市出口总额的比重为54.8%，比上年提高8.5个百分点。
吴江金球广场和蝴蝶城个案
楼层 地下一层
一层 二层 三层
主力面积（㎡） 40-60 40-60 40-60 40-60
案例解读----金球广场
金球广场采用带租约销售的方式对外出售，具 体内容如下： 前三年给予投资人每年百分之八的回报率，后 十二年所取得的租金和投资人按1比9的模式分 成，投资人不参与商业的运营。
案例解读----金球广场
案例解读----蝴蝶城
项目位于吴江市中心，东邻中山北路，南面江兴西路，紧邻轻轨4号线，交通便利。
中 山 北 路
本案
江兴西路
案例解读----蝴蝶城
蝴蝶城二层
蝴蝶城商铺一共五层，其中地下一层和四层自持，其他楼层少部分自持。
自持 自持
自持 自持
自持
案例解读----蝴蝶城
蝴蝶城三层
蝴蝶城商铺一共五层，其中地下一层和四层自持，其他楼层少部分自持。
楼层 地下一层
一层 二层 三层
单价（万元/㎡） 3 5 3
2.5
主力总价（万元）
备注
据调查，地下一楼总价在
150
150万以下的比较好卖
据调查，一楼总价在250
250
万以下的比较好卖
据调查，二楼总价在150
150
万以下的比较好卖
据调查，三楼总价在125
125
万以下的比较好卖
案例解读----金球广场
本项目各楼层主力以中小面积为主，总价低，更容易去化
自持
自持
自持
自持
案例解读----蝴蝶城
业态分布
负一楼拥有一个占地4000多方的大型超市 一楼为主题休闲餐饮 二楼为潮流名品 三楼为亲子早教 四楼则打造一个IMAX巨幕影院和美食城
案例解读----蝴蝶城
苏州酒店区位分析报告
苏州酒店区位分析报告一、引言苏州作为中国历史文化名城之一，吸引了大量的游客和商旅人士。
酒店作为旅游和商务的重要接待场所，对一个城市的发展具有重要意义。
本报告旨在对苏州市酒店的区位进行分析，为酒店业提供决策依据，推动苏州酒店业的进一步发展。
二、总体情况苏州地处江苏省东南部，是长三角地区的重要组成部分。
在近年来的经济发展和旅游业的推动下，苏州的酒店业呈现出稳步增长的趋势。
迄今为止，苏州市内的酒店数量已经超过1000家，房间总数超过10万间。
区域分布上，苏州市中心和周边的景区是酒店集中的区域。
三、区位分析1.苏州市中心苏州市中心是酒店集中的区域，包括相城区、工业园区和姑苏区。
其中，相城区是苏州市的政治、经济和文化中心，也是许多大型企业和政府机构所在地。
在这样的背景下，相城区的酒店生意繁荣，旅客入住率较高。
工业园区作为苏州高新技术产业的集聚地，也吸引了大量的商务人士。
姑苏区则是苏州的历史文化保留区，吸引了大量的游客。
在市中心区域，酒店的位置更加便利，在交通、配套设施和服务等方面具有优势。
2.苏州周边景区苏州周边的景区也是酒店的重要区位。
例如，太湖、苏州园林和古镇是苏州著名的旅游景点，吸引了大量的游客。
在这些景区中，酒店的区位选择更加注重环境和风景等因素。
同时，周边的商业中心和交通枢纽也会影响酒店的选择。
3.交通便利性苏州的交通便利性也是酒店选择的重要因素。
苏州市内有多条高速公路和铁路贯穿，交通网络十分发达。
此外，苏州还拥有高铁和航空运输等多种出行方式，使得游客和商旅人士更加方便快捷地到达目的地。
因此，交通便利性对酒店业的发展起到了积极的推动作用。
四、竞争格局随着苏州酒店数量的增加，竞争格局日益激烈。
目前，苏州市中心的高星级酒店占据市场主导地位，同时中低端酒店也在增多。
在景区附近，酒店的竞争主要体现在环境和服务上。
为了在竞争中脱颖而出，酒店需要不断提升核心竞争力。
五、发展建议苏州酒店业发展潜力巨大，但仍面临一些挑战。
苏州菁英汇酒店公寓项目策划书
苏州菁英汇酒店公寓项目策划书苏州菁英汇酒店公寓项目策划书一、项目简介苏州菁英汇酒店公寓项目位于苏州市相城区相城街道中华南路与长江路交汇处，项目总用地面积约10,000平方米，总建筑面积约19,000平方米。
该项目是一座简约、时尚、舒适、智能、高品质的城市生活综合体。
其中，酒店部分有客房150间，公寓部分则包括一房一厅、二房一厅和三房两厅等多个户型，总套数超过200套。
二、市场分析1. 酒店市场分析苏州市是国际旅游胜地，每年吸引了众多国内外游客前来游览，因此酒店市场前景广阔。
此外，随着国内中产阶级的扩大，人们对旅游的需求也越来越高，对于品质优良、服务贴心的酒店需求将越来越大。
2. 公寓市场分析随着城市化的加速，大量的人口涌入城市，需求高品质、高性价比的居住空间也在不断地增长。
尤其是有长期出差或者工作需要的人士，普遍更喜欢选择公寓式酒店来解决住宿问题，由此市场需求也在不断上升。
三、项目定位1. 酒店部分苏州菁英汇酒店公寓项目的酒店部分定位为高档商务酒店。
酒店产品线涵盖了自主商务旅游、高端商务活动、会议培训等多个方面。
酒店将完善相关设施，并融入智能科技，提供全方位的服务。
2. 公寓部分公寓部分则是针对需要长期居住、住宿需求的各类人士。
公寓采取酒店式服务模式，即将公寓与酒店相结合，既有家的舒适感，也有酒店的餐饮、娱乐等服务。
公寓旨在提供温馨、便捷、安全的长租服务，满足住宿者的生活需求。
四、项目特色1. 设计特色苏州菁英汇酒店公寓采用现代简约风格设计，注重细节、比例与色彩的协调，营造出温馨、舒适的空间。
酒店部分将继承苏州园林文化，将传统文化与现代元素相融合，体现苏州的文化底蕴；公寓部分采用智能化自助入住系统，确保住客安全、智能、无忧入住。
2. 服务特色苏州菁英汇酒店公寓项目将贯彻一切为了客户的宗旨，提供极致的服务体验。
酒店部分将开设各类餐饮服务，并提供私人定制服务，定制全套旅行方案，出行直接、便携；公寓部分则提供十二小时安保、24小时管家服务、智能家居等一系列高品质服务，确保住客可享受到一流的住宿体验。
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2011年8月31日
新区板块 市区板块 吴中区板块 园区板块
相城区板块
项目名称 中梁香缇商务广场
项目区位图分析
分析：位居新区中央---竹园路、滨河路交界处，赛格电子西对面，轻轨1号线、3号
线双线直达，14条以上公交线路直达苏州各大全区域，距石路商圈仅10分钟车程， 生活配套成熟，交通便利。
容积: 1.49
首次酒店公寓开盘时间： 2010.10.1 总建： 25000平方米
物业管理：新港物业
面积范围： 酒店式公寓52-123平米 物业费：2.6元/平米/月 在售均价： 9000元/平米 绿化率： 20% 总套数：193套 销售模式：纯销售客户自持有 主力面积：52、66平米 主力总价： 46.8万、59.4万 去化率：80%
2、滨河路路况较差，易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免；
3、紧邻紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。 5、4.8米LOFT产品竞争价值度不高，处境尴尬。
6、赛格电子专业市场停车难问题严重，对项目品质存在不利影响。
产品： 酒店式公寓、商铺 占地： 18800平方米
容积: 2.50
首次酒店公寓开盘时间： 未开（预计9月 份）
总建： 35250平方米
物业管理：纵横物业
面积范围： 酒店式公寓48-78平米 物业费：2.86元/平米/月
在售均价： 未开盘
绿化率： 20% 总套数：351套 销售模式：纯销售客户自持有
主力面积： 60、70平米
物管理： 苏州置信物业
物业费：3.55元/平米.月 主力面积： 41平米 主力总价： 37—52万 去化率： 79%
销售模式：6年包租，年返8%.精装包租，毛坯不包租
项目动态：
中梁香缇国际在售乐天广场32-45㎡行政公馆，近80㎡享用面积，价 格9800元/㎡ 起，另有包租6年的酒店式公寓在售，面积32-45㎡，6 年返租48%。具体价格一 房一价，案场有优惠。
主力总价： 未开盘 去化率： 未开盘
项目动态：
预计将于9月份开盘，首批推出48-78平米的loft酒店式公寓，目前进行寻宝活动，累计可 享受35000元的优惠，后期会推出32套商铺，面积为55-250平米左右。
项目名称 赛格又一城 核心价值分析： 1、处于滨河路中心地段，位置非常不错，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、
项目名称 赛格又一城
项目区位图分析
分析：处于滨河路中心地段，离新区狮山CBD也仅800米左右，购物、休 闲、娱乐完全可以一站式，正在规划中的轻轨3号线及高架网络等多维交通， 配套任意接通人气与商机。
项目名称 赛格又一城 开发商：纵横国际电子博览城（苏州）有 位置：新区竹园路和滨河路交汇处 限公司 赛格一期二期南边
项目名称 劣 势 分 析： 1、正对面就是赛格电子市场，竹园路沿线随处可见的都是大大小小的电子加工厂，
被电子厂包围的楼盘，势必会对空气质量造成不好的影响，降低了居住舒适性。
2、滨河路是新区主干道，过往车辆较多，容易堵车，项目沿滨河路造，噪音污染和空 气污染不可避免； 3、东侧有紫金纸业，造纸污染常年存在，环境污染对项目影响较大。 4、南侧衡山路城中村，居住情况复杂，对项目周围环境影响大。
项目名称 中香缇商务广场
位置： 新区滨河路与竹园路交汇处 开发商： 苏州新中梁置业有限公司
产品： 酒店式公寓 占地： 16664平方米 首次酒店公寓开盘时间： 2011-5-7 总建： 80000平方米（酒店式公寓17000 平米）
容积: 4.30
面积范围： 32-45平米 在售均价： 11500元/平米 绿化率： 22% 总套数：384户
项目名称 核心价值分析：
1、新区竹园路、滨河路核心位置，未来发展空间巨大。 2、属狮山路板块，距离核心CBD区域仅1公里左右，配套成熟。 3、紧邻索山桥、西环高架，出行便利； 4、复合式产品，涵盖住宅、酒店式公寓、sohu办公、会所、购物中心，客 群覆盖全面； 5、5.98米挑高公寓，乐天玛特国际购物中心，投资回报率高； 6、广告投入大，全面开花，全城热议，效果明显； 7、打出惊爆低价吸引全城眼球，为现场带来更多来人，促进更多成交。
5、5.98米与4.49米LOFT同期存在，4.49米LOFT受产品对比影响。
6、开发商前生为华成房产，口碑较差，房屋质量较差。
项目名称 中梁香缇商务广场 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，外地人，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、边上赛格电子市场的经营户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、香缇华府住宅客户，在项目已有住宅，但是觉得地段优势，考虑买酒店式公寓 进行投资； 6、外地专业投资客户，看中小区的地段、配套及发展潜力。
休闲、娱乐完全可以一站式；
2、成熟全国连锁电子专业市场，品牌价值度高。
3、未来新区重点开发板块区域，升值潜力巨大。 4、紧邻索山桥、西环高架，出行便利。 5、特色商业地产，一、二期已经成熟，未来价值空间巨大。 6、紧邻赛格市场，4.8米LOFT产品，可商可住，变化性强。
项目名称 赛格又一城 劣 势 分 析： 1、地处竹园路、滨河路交汇处，周边电子工厂较多，电子污染严重。
7、一、二期交付使用时间较长，立面较为陈旧，对项目形象影响严重。
项目名称 客 源 分 析： 1、苏州新区、市区客户，看中未来发展潜力，用于投资；
2、新区一些企业高管，在外地有住房，但是长期在苏州工作，用于自住兼投资； 3、赛格电子市场的经营用户，离工作地方比较近，熟悉周边，看中发展潜力； 4、周边企业的一些员工，因为总价较低，压力较小，买房用于过渡； 5、外地专业投资客户，看中配套及发展潜力；
6、发展中小公司，用于商务办公。
项目名称 浒新158生活广场
项目区位图分析
分析：项目位于高新区北部浒墅关镇浒杨路与永莲路交界处，由苏高新集团下属的 浒新置业公司进行开发，是集LOFT公寓和商铺的一个综合体。
项目名称
位置：浒杨路与永莲路交界处
开发商：苏州浒新置业有限公司
产品： 酒店式公寓、商铺 占地： 4500平方米