浅谈房地产新常态下的建筑设计项目管理

浅谈房地产新常态下的建筑设计项目管理
发表时间：2018-12-13T09:44:35.257Z 来源：《红地产》2017年2月作者：张朝峰
[导读] 目前我国经济发展已进入了一种新常态，房地产行业的集中度日益加强，项目在开发的过程中呈现出前期设计周期长，后期施工周期短的状况，更注重控制项目的成本和品质，更关注项目的长期运营，并且开发模式不断走向成熟的新常态。

这些形成的变化为房地产建设设计产生了一定的影响，对房地产开发商的卖方市场产生了有利的影响，能够凭借自身的资源优势，促使项目管理系统绿色、节能、更加专业化。

引言
在新常态的视角下建筑设计周期，成为了影响工程质量的直接因素。

因此，应该认真在新形势下，转变房地产开发角色，应该更加注重设计效率和管理体系，保证自身设计的专业性，更加贴近市场的根本需求。

在房地产项目设计中所出现的问题，应该通过多思维进行分析和探讨，例如：前期和后期脱节、验证设计条件、进度表的设计等。

建设项目设计不断趋向标准化，是当今设计管理的崭新趋势。

1 房地产建设项目设计管理的作用
一般情况下房地产的建设设计内容包含，设计方案、初步设计、施工图的设计三个阶段内容。

在前期的方案设计的过程中，更加具备创意性，项目的中期和后期设计，是技术图纸的设计，一般情况下设计质量体现了施工图的设计。

已有的项目管理制度，更加倾向于后期的设计，实施上技术设计，会影响项目建筑的每个环节，建筑设计的项目管理中，对整个项目具有直接性的影响。

项目建筑设计具有一定的操作性和理论性、通过管理人力、项目的质量、项目的进度以及风险控制等有关内容，在保障项目基本质量的基础上，完成操作任务。

由于在进行项目设计的过程中，各个阶段的任务和目标各不相同，为此使得项目的组织执行结构、项目的人力资源管理、人员的沟通管理、时间管理、项目的质量管理以及项目的风险管理存在着一定的差异性[1]。

在房地产行业中，项目设计的管理阶段、对项目的实施具有一定的意义。

一方面体现在，房地产的建筑设计的效果、是由建筑设计人员凭借自身的智慧所完成的，促使项目更加具有实用性意义，符合大众的根本需求。

另一方面，房地产企业的建筑设计人员、在设计和策划项目的过程中、起到协调和沟通作用。

能够保障项目后期施工的质量，例如：在项目设计的过程中，房地产企业的设计人员在项目的设计过程、中能够控制项目的整个流程，对充分调动项目施工人员和内部资源具有一定的意义，进而能够使得建筑项目设计管理成功。

2 房地产项目建筑设计实际管理
2.1 严格执行设计方案
在房地产项目建设的过程中，项目前期和后期脱节问题，能够直接影响项目的设计质量，实际上是项目设计出现脱节的情况。

由于对项目成本的控制与市场的原因导致了，前期与后期项目设计，是由不同的设计团队与设计企业完成的，在设计方案中的人员安排和设计成果，更加注重于业主对项目的创意亮点和项目的策划需求，但是工程技术，在一般情况下都被安排在解决后期问题，如果工作和人力资源安排不均衡，将会导致前期与后期工作脱节的现象。

因此在实际建筑项目设计的过程中，建筑设计管理部门，针对于审批通过的方案，应该对其严格执行，设计的方案，对规划技术具有一定的影响，同时也对设计时间具有一定的限制为此会对后期施工产生一定的影响。

建筑项目的技术设计，属于一种系统性的工作内容，应该从项目的总体角度出发，更加关注与项目的前期设计，减少对后期产生的影响[2]。

2.2 方案设计管理
在房地产企业中的项目设计管理，对项目的后期结果的控制具有一定的意义。

在一般情况对建设项目设计方案技术的关联一般是设置在项目技术评审的节点上，能够对事后结果进行有效的监管，运用这种方式不能将设计深入到每个环节，在一定程度上忽视了设计方案的工作特征，其执行效果，受到了设计人员技术水平的限制。

在进行方案设计的过程中，业主或者主管部分与项目设计师在沟通的过程中，项目方案设计工作的内容和工作方式，项目方案的设计缺乏一定的技术管理制度，在进行项目评审的过程中，由于项目业主或者外部评审部分的确认和通过，但是在后期实施的过程中，发现了技术问题，导致了重新更改方案的现象，在一定程度上，对项目产生不利的影响，同时也会导致设计周期时间短，为此针对相关的问题房地产企业，应该在前期项目设计时，给予一定的项目支持，与后期的而设计建设一定的联系，灵活的安排后期项目的负责人，能够跟踪和参与到前期的项目设计，合理的利用项目的管理及技术经验在方案的整个过程中能够以点带面的施工有关工作。

针对与项目的技术管理，以及对外部的沟通方面产生的影响，按照项目的实际情况分析如何安排各个项目的跟进工作。

后期项目的负责人，深入参与到前期设计工作中，能够更加方便判断后期开展工作的内容。

在项目管理的过程中，可以科学合理的制定相关制度对其进行协调，例如：项目后期的负责人协助前期方案设计，针对前期与后期的不同企业，在确定方案前合理的安排后期项目实施团队，对设计的方案提出有效的优化方案，为此这样能够受制于后期项目实施团队和项目领导者对项目经验的服务意识，在新常态的市场环境下，这种项目设计工作，将会成为日后建筑项目设计的重要组成部分。

2.3 验证设计条件依据
在建筑设计管理的过程中，验证设计条件依据是对想要做什么与能够做什么的问题的回答，针对审批环节、技术的规范等各个方面的设计标准和设计条件进行有效的验证。

在新常态下，对建筑项目的运作方式和开发产生的变化，对项目工作产生了新的问题。

例如：在项目的报批以及设计或施工等有关工作能够同时进行，为此这样就要求对实施方案的可行性进行判断，能够更早的将设计条件开展验证与征询工作。

征询管理部门应该相关指导意见，在对相关批文审批和落实前能够与甲方的方案达成书面共识，对项目的前期与后期的审批环节与相对应的项目图纸文件要求全面的了解，一般体现在对进度的安排，防止在建筑项目设计的过程中由于配合报批而出现反复无序的现象。

在房地产行业的新常态与新的规定下为建筑项目设计的标准带来了一定的困扰，但是消防、项目的规划以及日照、节能等标准都存在着一定的差异性，并且也可能会出现同一个技术问题，多个部分反复进行审批。

在建筑项目设计中的技术征询，是对项目设计条件的有效验证，为此要对其转项和专业进行，并且在项目策划的初级阶段开始实施。

如果产生项目前期与后期项目脱节的情况，或项目的设计深度不够所出现的技术问题能够及时发现，为此在房地产新常态下，深入研究不同类型的房地产建筑业业态在建筑的标准，以及建筑效果的视觉、项目运营标准和发展趋势等方面，这也是满足于建筑项目设计的开发模式不断趋向成熟的表现。

2.4 设计环节标准化
社会市场的进步和发展，房地产行业在新常态的环境下，在设计环节上更加深入专业化，在设计的过程中，一般体现在设计的各个环节都趋向标准化，进而能够对行为更好的规划同时，也能对繁琐的工作进行有效的指导。

项目设计环节标准化的工作，通过行业内的发展
状况可以看出，地产开发商已经普遍应用标准化项目管理手册和项目管理产品，针对不同的开发阶段、业态的标准化的管理流程，能将设计标准化环节涉及到项目的各个方面中，这种项目设计的专业化和系统化的设计模式，在一定程度上反应了房地产企业，在项目开发的过程中，建设设计项目管理能力不断加强。

与此同时，建筑项目设计标准化在一方面能够体现在设计方能够项目的设计控制能力，对产品和技术，以及市场的理解上更加趋向专业化，如果在建筑项目的设计上，不能对产品进行深刻的认识和理解，会难以在实践的过程中实现。

3 总结
房地产的建筑设计项目，所包含的内容众多，为此项目管理要保障全局各个工作的有效连续性，更加注重设计中的使用和开发方的根本需要，并且能够在技术体系中更加规范和管理，如果在进行项目设计开发的过程中更具有话语权，为此应该不断提升各个环节的项目设计深度和自身设计能力，加强日常工作的规范性和计划性，提升项目的质量和效率。

项目设计标准化，是建筑项目设计自身的优化和规范的同，时能够实现项目设计整个过程，进入常态化管理给予一定的便利，是提升自身竞争能力的有效方法[3]。

参考文献
[1]李艳荣. 建筑工程项目管理组织结构的设计[J]. 建筑技术, 2016, 47(6):565-567.
[2]王大港, 刘伊生. 新常态下中国房地产市场风险特征及影响因素研究[J]. 东岳论丛, 2016, 37(10):157-164.
[3]彭建刚, 陈雪楚, 孙满元. 金融破解新常态下房地产业非均衡问题的思考[J]. 湖南社会科学, 2016(4):146-150.。