日本、美国、台湾土地制度
台湾的土地改革
台湾的土地改革透视台湾土地改革6维普资讯● 海峡两岸●口陈思发生在上世纪５年代初的台湾土地改革，不但用０和平赎买方式实现了台湾农村封建土地制度变革，且而极大地解放了农业劳动生产力，进了农业生产和整个促台湾经济的发展。
土地改革成为台湾民营产业发展的契机和台湾经济腾飞的起点，后来整个台湾经济发展起对国民党政府和地主手中，８．％的农户仅占有２．％而８５２４计１．万公顷耕地，中半数是无地的佃农和雇农，５８其土地问题十分尖锐。
日本殖民统治时期，湾农民受到在台残酷的封建剥削和殖民压迫，国民党接管后，同样横征暴敛。
农每年向地主交纳的地租，般为耕地年收获佃一到了奠基性的作用。
量一半以上，甚至高者达７％。
地权高度集中，农民租Ｏ税负担沉重，农村阶级矛盾尖锐是农业生产发展滞缓、社会政局震荡的重要原因。
国民党在大陆失败的土改长期以来，国是以农民为主体的社会，地问题是中土中国社会的核心问题。
进行土地改革，行耕者有其田实是孙中山的政治理想，是国民党立党的重要理论基础。
也国民党政权迁台后，租佃问题更趋严重，经济残破，百业凋敝，农业产量不及战前最高产量的一半，而工业生产则不及１。
因为国民党在大陆失败后带着数／５百万人退踞台湾，成物价飞涨，物资奇缺，经济本造给来就极为困难的台湾增加了生产和生活的极大压力。
社会的稳定和经济的恢复首先需要农业生产的发展，落但孙中山在民主义明确指出，民问题是中国三中农社会的核心问题，而要决农民的痛苦，结是要耕者解归有其田提民得到自己的劳苦的结果，…不会被别，要… 人夺去孙中山看到了土地问题对捉民的极端重要性，。
系统地提出了降低农民捐税负担，施者有其田实耕的政治主张，使之成为国民党的政治理想和理论基础。
并为了实践孙中山的这一政治理想，民党在大陆统国台时期，曾多次尝试过以进行五减租实施也二和耕后的封建土地－度使农村土地高度集中，贫富两极分ｔ，１化，租佃关系极为紧张，５年，地不足或无地可耕１０９耕的农户占台湾总农户的６，％。
历朝历代土地政策
中国历代土地政策奴隶社会：井田制春秋战国时期，井田制瓦解，土地私有制逐渐确立。
齐国有“相地而衰（cui)征”，鲁国“初税亩”秦，土地私有制后世基本延续秦的土地政策。
曹魏采取过屯田制；北魏采取均田制，后世基本采用。
唐朝中期，均田制瓦解，所以相对应的赋税由原来的租庸调制不能继续，而是两税法；宋，实行过募役法、方田均税法明，针对土地兼并严重和商品经济发展，采用了一条鞭法；清朝摊丁入亩。
民国时期，孙中山颁布了民生主义，平均地权，做到家给人足中共土地政策有四次变化：国共对峙时期：依靠贫雇农、联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主，便封建半封建土地所有制为农民土地所有制抗日战争时期：对地主减租减息，对农民收租收息解放战争时期，颁布的土地政策和对峙时期基本相同，但强调耕者有其田建国后，1950年颁布《土地法大纲》，彻底结束了封建土地制度。
在这里，提出了政治上中立富农，经济上保存它的经济。
1953年，社会主义改造，农业集体化1956年，农村公社建立，并逐步推广1978年，实行家庭联产承包责任制。
至今。
台湾的土地制度台湾的土地制度主要有三大部分，一是土地农用制度；二是农地转为非农地制度；三是土地非农用交易制度。
其一，农地农用的主要意思是，台湾农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能作为非农用。
请允许套用一下我们这里的口吻来解释，农地可以流转，形成规模化和集约化，但只能用作农业。
其二，农转非的主要意思是，随着经济和社会发展，部分农地会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。
如果一片农地，规划10年后转作工业用地或商业用地或公益用地，在10年之内，是不能改变农用性质的。
当农地依法（规划）转为非农用地，将有一半的土地“充公”。
“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
其三，非农地交易的主要意思是，土地增值，增值收益相当部分“涨价归公”，所得税率是累进的，增值越高，纳税越多。
土地交易的所得税归全民享有，而非地方或部门享有。
台湾土地征收制度
北京城乡结合部规划实施过程中，一直面临着“人、地、钱、绿、产、村”等多方面问题，其中最突出的是缺钱的事实，即绿化实施和农民城市化等等所需要的资金总是超过市区公共财政的供给能力。
本文通过对台湾土地征收制度的研究，试图找寻可借鉴的制度方法。
北京城乡结合部规划实施过程中，一直面临着“人、地、钱、绿、产、村”等多方面问题，其中最突出的是“钱”的问题。
以一道绿隔为例，从77号文到7号文、20号文、17号文，以至土地储备政策，政策一直在变，但唯一不变的是缺钱的事实，即绿化实施和农民城市化等等所需要的资金总是超过市区公共财政的供给能力。
所以，在此背景下绿隔政策经历了三个转变（权宜之计）：（1）补偿形式由“货币补偿”为主转为“实物补偿”为主；（2）人员由最早的“转居不转工”到“部分转居转工”又到“不转居不转工”；（3）而土地由最早的“全部征为国有”到“商品房征为国有，农民新村划拨，企业用地保留集体所有，绿地不征用”。
最典型的绿地实施和养护问题，所谓的“以绿养绿”似乎一直都无法实现以绿色产业造血的方式，实现大量生态建设资金的自筹机制，真正做到的是“以地养绿”，也就是拿卖地的钱或规划建设指标为造绿买单。
可惜的是，这种“曲线救国”的方式随着土地财政的衰弱而步履沉重，退出历史仅是时间问题了。
一道绿隔实施政策简介：77号文（1993年施行）：大环境绿化政策。
以实现绿化为直接目的，20％的别墅用地带80％的绿化，全征地。
有些开发商从中牟利，把别墅建起来了，但村庄没拆。
7号文（1994年施行）：国批民办，以绿养绿。
以开发带绿化，算经济平衡帐，全乡征地。
1997年11号文提出“逢征必转”之后停滞。
20号文（2000年施行）：退耕还林、发展绿色产业、引资建绿。
拆分为三个子政策：（1）农民自住房和商品房建设政策，简称（1：0.5政策）；（2）绿色产业政策（简称3-5%政策）；（3）绿化建设补助、绿化养护补助政策。
17号文（2008年施行）：一村一策。
台湾的商品房土地制度
台湾的商品房土地制度JSRE台湾的土地制度是世界公认的学习典范，它分三大部分，一部分是土地农用制度；一部分是农地转为非农地制度；另一部分是土地非农用制度。
农地农用制度土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。
最初的时候，为了保护农民，土地只能优先在临近的农民之间交易，非农民是不许购买农民土地的。
农地农用的交易，是免税的。
农地只能在农民之间交易的规定，其好处是保证农地买卖按照农村农业发展水平和规律有序进行，这对保护农民和维护农村稳定都有积极意义。
这项规定，只是在最近一些年才有所松动，但交易税率很高。
西湖乡的周先生，8年前将3甲（45亩）山坡地出售给城里人（不能非农用，也不能坡改梯田），价值只有900万台币，但征税高达300万台币。
如果是将这3甲地卖给乡里的农民，可以不征税。
农转非制度随着经济和社会发展，一部分农地必然会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。
土地规划是台湾土地制度的重要组织部分。
如果一片农地，规划在五年或十年后转作工业用地或商业用地或公益用地，在五年或十年之内，是不能改变农用性质的。
有的农地是数十年或数百年也不能改变用途的。
当农地依法（规划）转为非农用地，将有一半的土地“充公”，等于2亩农用地换得1亩非农地。
“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
非农地交易制度农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收益分配有严格的规范，—“涨价归公”，这也是台湾土地制度的重要部分。
台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在十倍以上。
我拜访的曾先生，25年前，花400万台币（近100万元人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农用地了，明年就可以转作非农业用地了。
如果转作非农用地，这块地的价值大约为6000万台币。
按照台湾的土地制度，曾先生的5亩农地，明年转变为非农地时，就有一半“充公”，剩下的2、5亩就是他的非农用地了，价值为3000万台币。
台湾土地改革
第三，土地改革有助于台湾当局乱中求稳。
蒋介石在1957年11月11日《对土地改革协会书面致辞》中
说：“自四十二年实行耕者有其田以来，农业生产年有增
加，农民生活日见改善，惟今后对此项政策之贯彻及对自 耕农之扶植应作更进一步之努力。方今国家建设渐由农业 经济步入工业经济之阶段，土地政策尤应与此种趋向密切 配合。”
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四、台湾土改的成功之处
解决了公平性问题，使农民获得了土地，赢得了民心，巩 固了统治。 原来的地主获得大量资本，投身工商业，为实现工业化以 及经济的发展创造了条件。 它是一个温和的，而不是激烈的，是一个改良的，而不是 革命的，它是一个没有流血的土地制度的改革
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
为什么国民党在大陆未能实行土改？
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第二部曲： 实行“公地放领”
含义：台湾光复后，从日本人手里接收过来的耕 地叫“公地”。从1951年开始，台湾当局将这些 “公地”陆续卖给农民。 意义：从日本殖民者手中没收的公地，全部用贷 款方式卖给无地农民，土地所有权改变了，农民 成为土地的主人
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第三部曲： 实行“耕者有其田”
含义：台湾省政府从1952年1月到1953年4月将全 省地主耕地进行重新丈量，登记造册。 随后颁布 了“实行耕者有其田法条例”。 意义：在很大程度上保护了地主尤其是大地主的 经济利益。
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三、台湾土地改革的历史意义
首先，土地改革使大量的无地农民成为自耕农。 其次，土地改革刺激了农民的生产积极性。
台湾农业改革
台湾土地制度
第一，农地农用制度。
土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。
只是在最近才有所松动，但交易税率很高。
第二，农转非制度。
随着经济和社会发展，一部分农地必然会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。
土地规划是台湾土地制度的重要组织部分。
如果一片农地，规划在五年或十年后转作工业用地或商业用地或公益用地，此前时间内是不能改变农用性质的。
当农地依法转为非农用地，将有一半的土地“充公”，等于2亩农用地换得1亩非农地。
“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
第三，非农地交易制度。
农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收益分配有严格的规范——“涨价归公”。
台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在10倍以上。
曾先生30年前，花400万台币（近100万元人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农用地了，明年就可以转作非农业用地了。
如果转作非农用地，这块地市值约6000万台币。
按照台湾土地制度， 5亩农地2007年转变为非农地时，得有一半“充公”，剩下2.5亩就是他的非农用地，价值为3000万台币。
如果他将土地卖出，增值（3000－400＝2600万台币）部分，要严格依法缴纳所得税，约在1000万台币左右。
而土地交易的所得税，税收全民享有，而非地方或部门享有。
台湾的土改是强制性的土改，并非真正意义上的“和平土改”。
“政府”先将土地地租“减”到很低水平，强制规定农地农用的价格为“年地租的2.5倍”，再由“政府”按照强制的价格强行收购地主土地，平价转手“卖”给农民。
买地主的土地，没有现金给地主，给的是四大“国有”公司的股票。
地主强烈抵制土改，有的地主逃到国外组织反抗运动。
农民如果没有现金购买土地或认领公地，可以申请无息贷款，分十年还清本金。
台湾土地制度是世界公认的学习典范。
典范的核心意义是它用强权建立的“均田”和“涨价归公”制度。
1949-1953年的台湾土地改革
1949—1953年的台湾土地改革内容提要：1927年南京国民政府建立后，国民党当局就开始制定土地法规，准备土地改革。
从1927—1937年，先后出台的土地法令和各省地政府单行章则约有240余种。
然而，国民政府始终未认真执行孙中山先生“平均地权”的主张。
直至1949年国民党败退台湾，土地问题已比先前任何时期都更为严重。
入台后为稳固政权，蒋介石集团被迫分三个阶段，在台湾重新进行土地改革。
这次改革，对台湾的经济、社会诸方面产生了重要影响，也成为当今我们认识台湾问题的一项重要内容。
关键词：蒋介石〓台湾〓土地改革一、1949—1953年台湾土地改革的历史背景在日据时代，日本退伍军人、退职官员等视台湾为“聚财乐园”，多移居台湾，与日本财阀组织公司，承领土地，然后转租给台湾农民耕种，征收高额地租。
台湾当地的地主也不甘落后，乘势压榨佃农。
台湾地主的剥削，采用“剥四层皮”的方式。
一是高地租，据1949年“台湾省政纪要”所载，台湾地租额一般都在业六佃四的水准，甚至达到业七佃三。
二是“铁租”，即不问年成旱涝、收成好坏，佃户必须向地主交纳不少于丰年总收获量60％的地租。
三是押租制，即预收1季至2年的全部地租。
四是副产物租，即地主在地租之外，还要平白分享农民饲养家禽和种植果木的收入。
为了维护这种严酷的剥削方式，台湾盛行短期租约和口头租约。
租期最长以一年为限，口头契约占租佃总件数的81.4％。
(1)因无书面凭据，地主可随时提出解约、撤佃和加租等要求。
此外，转租问题也使租佃关系变得更为复杂。
根据日据时代的调查，佃农所交纳的地租占实际收获量的55％，而中间转租人交纳给地主的仅占收获量的30％，即有25％被中间人饱入私囊。
高租率、铁租、押租制、佃权不稳、转租等问题，不断引起租佃纠纷。
1940年，因租率而起的纠纷达1271起，占当年业佃纠纷总数的84.6％，因佃权而起的纠纷220起，占业佃纠纷总数的14.6％。
(2)台湾光复后，农村和租佃制度大致承继了日据时代的遗规，且由于战时工业破坏甚大，农村人口增加迅速，增加地租、增加押租金、撤佃等事时有发生。
台湾土地制度演变历程及启示
2.公地放领
在三七五减租基本完成后，“和平土改”遂进入第二阶段——公地放 领。所谓公地放领，即政府将其“国有”、“省有”耕地直接划分给佃 农耕种，变佃农为自耕农。公地放领，首先满足承租公地的现耕农，然 后依次为雇农、承租耕地不足的佃农、耕地不足的半自耕农、需要土地 耕作的原土地关系人、转业为农民的人等等。与三七五减租不改变土地 所有权，只改变使用权和受益权不同，公地放领是通过改变土地所有权 实现的。虽然这种所有权转移是有偿的，但土地转让价格无论是从当时 还是现在看都是非常优惠的，且偿还方式也是非常宽松的。按照规定， 土地转让价格为耕地主要产物全年收获总量的2.5倍，为了避免货币价格 波动的影响，以实物进行计算。鉴于受地农民收入状况，全部地价可由 农户在十年内偿付完成，且不负担利息。农民实际每年只须支付全部收 成的四分之一即可。而根据公地放租规定，公地地租即为土地全年收获 总量的25%。因此，只要受地农民按规定交纳地租，连续十年就可以获 得承租土地的所有权。所以，虽然是有偿转让，但并不需要承租人支付 额外的负担，而只要连续租种就可以满足获取土地所有权。这无疑相当 于将土地无偿送给连续租种10年的租户。到1952年公地放领基本结束， 一定范围内实现了“耕者有其田”，为进一步限制地主耕地规模，实现 全岛范围的“耕者有其田”奠定了基础。
1.农地重划与农村社区土地重划
根据生产、生活的不同，农地重划分为农用耕地重新调整和农村社区土地 重划。通常所说的农地重划是指农村耕种土地的调整，即将一定区域内不合经 济利用的农地加以重新规划整理，建立标准丘块，并配置农水路，使每一丘块 能直接临路、直接灌溉及直接排水，以改善农业生产环境，扩大农场规模，增 进农地利用，并配合农业机械化作业，提高经营效率，促进农业建设发展，增 加农民收入。 在重划内容主要包括：第一，土地形状与产权关系变更。农地重划主要是 针对农地分散、杂乱不利于机械化、规模化与现代化经营需要的现实开展的。 而1950年代土地改革后，农村土地为农户私有，而农地重划必然会改变原有土 地的形状、面积、位置等，因此，随着农地重划首先改变的是农户土地的产权。 重划中首先确定标准丘块，并按此进行划分，使重划后的土地规整便于田间农 事管理及实施机械化操作。第二，田间交通与灌溉系统建设。由于农地块小、 分散、收益低，而田间交通与灌溉系统等建设又需要相当多的投入，且具有公 共产品的性质，因此，农户不愿意业务能力依靠自身建设完成。这就构成了农 地重划的第二项内容——主要由地方行政管理部门(农业局和地政局)共同完成田 间灌溉和交通系统。农地重划后，农田水路设施得以改善，建成完善的农水路 系统，使每块农地都能直灌直排;另外，铺设田间道路，使每块农地都直接与道 路相通，方便运输与机械耕作。第三，水利交通设施建设。除了田间小水利交 通系统建设外，农地重划过程中还进行了整体水利与交通建设，包括整治区域 性河川排水，修筑堤防，改善着经济社会发展，城市一方面需要在空间上扩张以扩大城市规模， 另一方面又需要进行旧城更新以增加公共设施供给。无论是都市更新，还 是城市扩张，都变更原有都市土地关系，而根据实施主体不同可以分为土 地所有权人为主的市地重划和以政府为主的区段征收。
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一、日本
（1）现行土地所有制
日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
（2）现行土地使用制
日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。
（3)土地管理机构
日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。
优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，
二、美国
（1)现行土地所有制
美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
（2)现行土地使用制
美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地可以买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。
通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。
（3)土地管理机构
美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土
地的管理，并对州和私人土地进行协调。
其主要职责是：地籍调查，土地利用规划，建立土地调查档案和土地管理信息系统，牧场管理，为国民经济发展提供有服务，制定国家矿产开发与利用计划等。
其他联邦政府机构也参与部分土地管理工作，如内政部印第安人事务管理局负责印第安人居留地的土地管理工作，城市规划委员会负责城市用地的管理工作，国防部负责军用土地的管理工作。
三、台湾
(1)土地所有权制度
台湾地区现行的土地制度，是“平均地权”的土地制度，这种土地制度“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。
为建立平均地权的土地制度，农地是农民私有的，市地是市民公有的，富源地是全体国民公有的。
农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目。
所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享”；市地市有，是“市地属于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理”，但“已经建成的城市土地，除为公共建设——如公园、道路修筑及其他合理的城市规划必须征用外，其它土地做到涨价归公便可。
至于新建城市或已经建成城市的扩展区域，则先将土地收归公有，按照城市规划加以重划改良后，租给土地租用者使用”；富源地国有，
是指“富源地属于全体国民所公有”，而由“政府管理”。
(2)土地他项权制度
台湾土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。
(3)土地管理制度
台湾将土地管理机构，习称地政机关，台湾地区《土地法》规定，“中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。
台湾地区对非都市土地，视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质，划定使用区，编定各种用地图实施管制，并配合各种自然环境的保护，谋求土地资源的合理使用。
台湾地区《都市计划法》第六条规定：“直辖市及县(市)(局)政府对于都市计划范围内之土地，得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。
”城市规划对土地使用的管理，主要是采用土地使用分区管制，即对城市土地依现有特性及未来期望发展的模式，划分为不同的使用分区，再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。
对土地使用性质的管制，主要是规定土地的用途，以排除妨碍主要用途的其他使用。
对土地使用强度的管制，主要是通过规定容积率和建蔽率(覆盖率)来实行。
不同的用途和位置，一般规定有不同的容积率和建蔽率。
最后，台湾实行私有土地面积最高额的限制，制定农地
保护政策，实施土地管制。