台湾土地制度
港台及国外土地制度PPT参考幻灯片
联邦政府负责管理联邦公有土地，省政府负责管 理省公有土地，私人土地则由所有者自主经营管理 • 一些特点 ：
港台及国外土地制度
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一 、土地制度 二 、各国（地区）土地制度
香港、台湾、俄罗斯 、美国、加拿大、日本等
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土地制度 land institution
土 地
是
制 度
土地所有、使用、管理的土地经济 制度及相应的法权制度
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2 我国土地所有制形式 在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即 全民所有制和劳动群众集体所有制 （1）土地的全民所有制，即是土地的国有制，
其特点：只租不买断
政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者,承 租者要支付一笔“地价”,同时要签订土地契约 （ 俗称 租约 ）
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三、香港地区的土地出让方式 有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租
四、香港土地管理制度 发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩
序 土地管理的法律基本上也是一事一法
“三七五”减租: 50%×(1-25%)=37.5% 公地放领 耕者有其田 台湾农会
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俄罗斯的土地制度
• 多种形式的土地所有制：
（1）土地所有制，分为俄罗斯联邦土地所有制和共和 国土地所有制
（2）土地地方所有制，将居民点土地划界确权，归地 方政府所有
（3）个体土地所有制，主要形式是家庭农场 （4）集体土地所有制，包括各种形式的农、牧合作社，
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香港的土地制度
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（一）香港土地所有制：国家所有
-----《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定， “香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所 有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、 出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全 归香港特别行政区政府支配”
台湾土地制度的创新
台湾土地制度的创新台湾土地制度的创新台湾作为一个人口众多、土地有限的地区，土地问题一直是社会发展中的难题。
为了解决土地资源有限的问题，台湾政府在土地制度方面进行了一系列的创新。
首先，台湾引入了土地分割制度。
在传统的土地制度下，土地往往属于某个家族或团体所有，而且土地受到传统的观念的限制，难以有效利用。
为此，台湾政府开始推行土地分割制度，将大片的土地分割成小块，分配给个人或家庭使用。
这样一来，原本不被有效利用的土地就得到了充分的利用，从而提高了农业生产效益。
其次，台湾推行了土地流转制度。
传统的土地制度下，土地多被视为家族财产，不易流转。
而在现代社会经济发展中，土地流转可以促进农业生产的集约化和规模化。
为此，台湾政府鼓励农户将自己的土地流转给农业企业或合作社，从而实现规模化种植和农作物的优质化生产。
此外，台湾还引入了土地统一管理制度。
传统的土地制度下，土地权属不清，容易引发纠纷和争议。
为了解决这个问题，台湾政府建立了一套完善的土地登记和管理系统，统一管理土地信息，确保土地权属的清晰和稳定。
这样一来，不仅能够减少纠纷和争议，还能够提高土地利用效率。
值得一提的是，台湾政府还推行了土地保育制度。
在城市化发展的过程中，土地开发成为了一种普遍现象，而对土地资源的过度开发和使用往往会导致环境问题的产生。
为了保护土地资源和生态环境，台湾政府开始推行土地保育制度，限制土地的开发和利用，并对农地进行保护和恢复。
这样一来，不仅能够保护土地资源，还能够维护生态平衡，提升生态环境的质量。
总之，台湾土地制度的创新为解决土地资源有限的问题提供了有效的途径。
通过土地分割、流转、统一管理和保育等制度的引入和推行，台湾政府在土地资源利用上取得了显著的成绩。
土地制度的创新为台湾的社会经济发展提供了有力的支撑，也为其他地区的土地问题提供了借鉴与参考。
台湾的商品房土地制度
台湾的商品房土地制度国有土地是指由政府所有和管理的土地。
这些土地主要用于公共设施，农田，森林和保护区等领域。
国有土地通常被政府用来出租给企业、机关和个人使用，收取租金或使用费。
私有土地是指由个人、家族或公司所有的土地。
在私有土地上，个人可以拥有土地的所有权，并可以按照自己的意愿对土地进行开发或出售。
私有土地的所有权通常是通过购买或继承获得的。
在商品房土地制度下，开发商需要购买土地使用权，然后根据土地使用规划和法律要求，开发建设住宅或商业建筑。
购买土地使用权的方式通常是通过竞标或拍卖进行的。
开发商可以选择土地上负责开发建设的项目，并向政府申请相关许可证和执照。
除了购买土地使用权外，开发商还需要遵守土地使用规划和相关法规。
他们需要根据土地规划要求设计和建造建筑，确保符合建筑法规和环境保护要求。
开发商还需要支付相关税费和费用，如土地增值税、房产税和维护费等。
对于购房者来说，他们可以通过购买商品房来获得自己的住房。
购买商品房通常需要签订购房合同，并支付相关费用和税费。
购房者还需要遵守相关法规和规定，如住宅使用规定、小区管理规定等。
在商品房土地制度下，商品房的价格通常由市场供求关系决定。
开发商可以根据市场需求和物价水平来确定房屋的价格。
政府通常会对商品房市场进行监管，以确保市场价格的合理性和透明度，并防止房地产泡沫的出现。
然而，台湾的商品房土地制度也存在一些问题和挑战。
一方面，土地资源的供给与需求不平衡，导致土地价格的不稳定性和上涨。
另一方面，一些开发商可能存在不合规或不良行为，如违法建设、虚假宣传等。
政府需要加强监管力度，确保商品房市场的可持续发展和房地产市场的稳定性。
总而言之，台湾的商品房土地制度是一个涉及政府、开发商和购房者的系统性制度。
它为人们提供了获得自有住房的途径，促进了住房市场的发展和经济的繁荣。
然而，政府需要不断优化土地供给机制，加强市场监管，并制定相关政策和措施，以确保住房市场的稳定性和公平性。
台湾的土地制度
JSRE台湾的土地制度是世界公认的学习典范，它分三大部分，一部分是土地农用制度；一部分是农地转为非农地制度；另一部分是土地非农用制度。
农地农用制度土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。
最初的时候，为了保护农民，土地只能优先在临近的农民之间交易，非农民是不许购买农民土地的。
农地农用的交易，是免税的。
农地只能在农民之间交易的规定，其好处是保证农地买卖按照农村农业发展水平和规律有序进行，这对保护农民和维护农村稳定都有积极意义。
这项规定，只是在最近一些年才有所松动，但交易税率很高。
西湖乡的周先生，8年前将3甲（45亩）山坡地出售给城里人（不能非农用，也不能坡改梯田），价值只有900万台币，但征税高达300万台币。
如果是将这3甲地卖给乡里的农民，可以不征税。
农转非制度随着经济和社会发展，一部分农地必然会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。
土地规划是台湾土地制度的重要组织部分。
如果一片农地，规划在五年或十年后转作工业用地或商业用地或公益用地，在五年或十年之内，是不能改变农用性质的。
有的农地是数十年或数百年也不能改变用途的。
当农地依法（规划）转为非农用地，将有一半的土地“充公”，等于2亩农用地换得1亩非农地。
“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
非农地交易制度农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收益分配有严格的规范———“涨价归公”，这也是台湾土地制度的重要部分。
台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在十倍以上。
我拜访的曾先生，25年前，花400万台币（近100万元人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农用地了，明年就可以转作非农业用地了。
如果转作非农用地，这块地的价值大约为6000万台币。
按照台湾的土地制度，曾先生的5亩农地，明年转变为非农地时，就有一半“充公”，剩下的2.5亩就是他的非农用地了，价值为3000万台币。
台湾的三次土改是如何进行的
台湾的三次土改是如何进行的？自国民党败退台湾至今，台湾经历了三次土地改革，其土地制度是世界公认的学习典范。
20世纪50年代台湾的第一次土地改革，主要是改革农村中的生产关系，解放农村生产力，提高农民的生产积极性；70~80年代的第二次土地改革，主要是为了摆脱以小土地私有制为基础的小农经营，实现农业专业化、企业化和机械化；90年代的第三次土地改革，主要是为了解决岛内农地市场化问题，以因应经济全球化和加入世界贸易组织的需要。
这三次土改的经验教训，对正在推行土地流转的中国大陆而言，有重要的参考价值。
和平土改国民党政权在大陆惨痛的失败教训，使之清醒地认识到，为了在台湾能够真正站稳脚跟，就有必要对台湾的社会经济关系，尤其是农村中的土地关系，进行较大幅度的调整，建立一个支持其统治的社会基础。
蒋介石到台湾后，认真总结了在大陆失败的经验教训。
在研究了太平天国的《天朝田亩制度》和大陆的土改政策后得出结论:太平天国以绝对平均主义均田，是农民小私有者的幻想，根本不可能实现。
大陆废除封建土地所有制是合理的，但“打土豪”，“分田地”，“没收地主土地财产”，侵犯地主利益是不可取的，因此决定在台湾实行温和的社会改良。
当时台湾的土地制度极为不合理，土地分配严重不均，56.01%的耕地为只占农村人口11.69%的地主和半地主所占有；剥削也极其残酷，其苛重程度一般达到农民收获量的50%以上，有的甚至高达70%～80%。
为维持其在孤岛的政治统治，在当时“中美农村复兴联合委员会”的策动下，国民党当局从1949年起，以和平渐进的方式，进行了一场较为彻底的土地改革。
国民党政权在大陆统治时期一直无法进行的土地改革，之所以愿意并且能够在台湾推动，主要是由于他们是从大陆逃到台湾岛的“新客”，与当地的封建地主阶级没有直接的利益瓜葛，土地改革不仅不会损害到统治者的经济利益，反而有利于其加强和维护统治的社会基础。
这次台湾土改分三步依次推进。
第一步是“三七五减租”。
台湾农地重划制度及其对中国大陆的启示
台湾农地重划制度及其对中国大陆的启示刘宪法内容提要：本文分析了台湾农地重划制度的起因及其经济社会背景，系统介绍了台湾农地重划制度的形成与运作过程及其绩效，讨论了台湾农地重划制度成功实施的内在因素和目前出现的问题，并将中国大陆有关农地整理的做法与台湾的农地重划进行了比较。
其主要结论是：实施农地重划需要建立完善配套的制度和一整套规范的操作程序；农地重划得以快速推进的关键，在政府主导和支持下，充分发挥农户的主体作用，保障农户的土地权益。
中国大陆应借鉴台湾农地重划的经验，将推行土地规模经营及土地流转与农地整理有机结合起来，并着眼于制度建设，确立农民在农地整理中的主体地位。
关键字：农地重划台湾土地整理一、台湾农地重划制度的起因长期以来，土地问题一直是中国历史上治乱循环的一个重要根源。
国民党政府执政时期，一度十分重视土地问题，提出了“平均地权”，实现“耕者有其田”的改革目标。
而实际结果是，国民党政府所提出的土地制度建设与改革目标非但没有实现，土地问题反而比历史上任何时期都更加严重，并成为国民党政权在大陆覆灭的一个重要社会因素（成汉昌，1994）。
国民党政府退守台湾以后，痛定思痛，再次将解决土地问题、实施土地制度改革提到议事日程上来，并成为国民党政府在台执政的首要任务，先后推行了“三七五”减租、“公地放租”、“公地放领”和“耕者有其田”等改革措施。
通过这些改革，大量无地或少地的佃农转为自耕农，长期困扰台湾社会的地权分配不均问题得到了根本解决（于宗先、王金利，2001）。
台湾的土地制度改革也受到了国际社会的普遍赞誉，并被视为“台湾经验”的重要组成部分。
虽然台湾的土地制度改革取得了举世瞩目的成效，但也带来了一些问题，其中最突出的是地权分散化和土地细碎化问题。
自土地制度改革以来，台湾农户户均耕地面积持续保持在1 公顷左右，绝大多数农户的农场规模在1.5 公顷以下。
不仅每户经营的农场面积小，而且地块分散。
1955 年，50%以上的农户所经营的农场分散在3 处以上。
日本、美国、台湾土地制度
一、日本〔1〕现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。
所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。
在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
〔2〕现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。
日本的非土地所有人利用土地主要表达在其民法的地上权和永佃权中。
〔3)土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。
国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。
优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，二、美国〔1)现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。
美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。
公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。
土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。
在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。
惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
〔2)现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。
美国法律规定土地可以买卖和出租。
联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。
台湾土地征收制度
北京城乡结合部规划实施过程中，一直面临着“人、地、钱、绿、产、村”等多方面问题，其中最突出的是缺钱的事实，即绿化实施和农民城市化等等所需要的资金总是超过市区公共财政的供给能力。
本文通过对台湾土地征收制度的研究，试图找寻可借鉴的制度方法。
北京城乡结合部规划实施过程中，一直面临着“人、地、钱、绿、产、村”等多方面问题，其中最突出的是“钱”的问题。
以一道绿隔为例，从77号文到7号文、20号文、17号文，以至土地储备政策，政策一直在变，但唯一不变的是缺钱的事实，即绿化实施和农民城市化等等所需要的资金总是超过市区公共财政的供给能力。
所以，在此背景下绿隔政策经历了三个转变（权宜之计）：（1）补偿形式由“货币补偿”为主转为“实物补偿”为主；（2）人员由最早的“转居不转工”到“部分转居转工”又到“不转居不转工”；（3）而土地由最早的“全部征为国有”到“商品房征为国有，农民新村划拨，企业用地保留集体所有，绿地不征用”。
最典型的绿地实施和养护问题，所谓的“以绿养绿”似乎一直都无法实现以绿色产业造血的方式，实现大量生态建设资金的自筹机制，真正做到的是“以地养绿”，也就是拿卖地的钱或规划建设指标为造绿买单。
可惜的是，这种“曲线救国”的方式随着土地财政的衰弱而步履沉重，退出历史仅是时间问题了。
一道绿隔实施政策简介：77号文（1993年施行）：大环境绿化政策。
以实现绿化为直接目的，20％的别墅用地带80％的绿化，全征地。
有些开发商从中牟利，把别墅建起来了，但村庄没拆。
7号文（1994年施行）：国批民办，以绿养绿。
以开发带绿化，算经济平衡帐，全乡征地。
1997年11号文提出“逢征必转”之后停滞。
20号文（2000年施行）：退耕还林、发展绿色产业、引资建绿。
拆分为三个子政策：（1）农民自住房和商品房建设政策，简称（1：0.5政策）；（2）绿色产业政策（简称3-5%政策）；（3）绿化建设补助、绿化养护补助政策。
17号文（2008年施行）：一村一策。
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第一，农地农用制度。
土改给台湾农民的土地权利，只是农地农用的权利；农民要出售自己的土地，出售的只能是农地，不能用作非农用。
只是在最近才有所松动，但交易税率很高。
第二，农转非制度。
随着经济和社会发展，一部分农地必然会转作非农用地，但土地转变用途必须严格按照土地规划执行。
土地规划是台湾土地制度的重要组织部分。
如果一片农地，规划在五年或十年后转作工业用地或商业用地或公益用地，此前时间内是不能改变农用性质的。
当农地依法转为非农用地，将有一半的土地“充公”，等于2亩农用地换得1亩非农地。
“充公”的土地主要用于城市道路、绿地、学校、医院等公共建设。
第三，非农地交易制度。
农地转化为非农用地，会使土地大幅增值，增值收益分配有严格的规范——“涨价归公”。
台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在10倍以上。
曾先生30年前，花400万台币（近100万元人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农用地了，明年就可以转作非农业用地了。
如果转作非农用地，这块地市值约6000万台币。
按照台湾土地制度， 5亩农地2007年转变为非农地时，得有一半“充公”，剩下2.5亩就是他的非农用地，价值为3000万台币。
如果他将土地卖出，增值（3000－400＝2600万台币）部分，要严格依法缴纳所得税，约在1000万台币左右。
而土地交易的所得税，税收全民享有，而非地方或部门享有。
台湾的土改是强制性的土改，并非真正意义上的“和平土改”。
“政府”先将土地地租“减”到很低水平，强制规定农地农用的价格为“年地租的2.5倍”，再由“政府”按照强制的价格强行收购地主土地，平价转手“卖”给农民。
买地主的土地，没有现金给地主，给的是四大“国有”公司的股票。
地主强烈抵制土改，有的地主逃到国外组织反抗运动。
农民如果没有现金购买土地或认领公地，可以申请无息贷款，分十年还清本金。
台湾土地制度是世界公认的学习典范。
典范的核心意义是它用强权建立的“均田”和“涨价归公”制度。
除“均田”和“涨价归公”为农民和全民提供福利外，在城市化的过程中，为了帮助“农民工”进城，“政府”将最有增值价值的土地用于建设经济适用的“农民工”住房，让“农民工”的财产随着城市的发展而增值，这样，“农民工”就自然成为了城市的居民。
土改后，农民对怎样销售农作物不了解，这当中，农会组织无论在资金或技术支持上都起了很大的作用，有效地保护了小农，避免了私有制条件下的常见现象——小农破产。
台湾农会力量是非常强大的。
如果没有台湾的农会，台湾农民的地位不会像今天这般重要，农民的权利不会和社会其他阶层那样平等。
由此打造了台湾特色的现代化“小农”农业模式。
土地制度的核心问题是产权主体要明确，所得税的征收主体和用途要明确。