超高层综合体分析
高层商住综合体建筑设计问题及策略
高层商住综合体建筑设计问题及策略高层商住综合体是当代城市中常见的建筑形式之一，它集商业、办公和居住功能于一体，为居民提供便利高效的生活方式。
高层商住综合体的设计却面临着诸多问题，如空间规划、功能配比、交通流线等方面存在着许多挑战。
本文将针对高层商住综合体设计所面临的问题进行分析，并提出相应的建筑设计策略，以期为相关建筑设计工作者提供一定的借鉴和参考。
一、空间规划问题高层商住综合体的空间规划是设计中最为重要的部分之一。
在现代的城市建设中，土地资源变得愈加紧张，在相对较小的用地面积内，如何巧妙地规划出商业、办公和居住空间，成为了设计师们亟待解决的问题。
当前，大部分的高层商住综合体设计存在着商业与居住空间的比例不合理、交通流线混乱等问题。
针对空间规划问题，建筑设计师们首先需要充分了解当地的土地资源利用政策，清晰地了解用地的规划指标和要求。
在此基础上，设计师应该全面考虑商业与居住空间的布局，注重两者之间的协调性和平衡性。
高层商住综合体设计还需注重建筑空间的利用率，充分利用立体空间，合理规划各个功能区域，确保空间利用的最大化。
二、功能配比问题高层商住综合体的功能配比也是建筑设计中需要重点考虑的问题之一。
不同功能区域的配比关系将直接影响到建筑的使用效益和商业价值。
在现实生活中，许多高层商住综合体的设计存在着商业和办公空间过大、居住区域匮乏的问题。
为了解决功能配比问题，建筑设计师需要充分了解当地的城市规划和发展需求，结合周边环境和配套设施的情况，合理规划商业、办公和居住空间的比例关系。
建筑设计师还需充分考虑居住者和商业租户的需求，注重功能区域的多样性和灵活性，确保不同功能空间之间的互补和协调。
三、交通流线问题高层商住综合体设计中的交通流线也是一个十分重要的问题。
由于高层商住综合体本身就是一个功能复合型建筑，不同功能区域之间的交通流线将会显得尤为重要。
在现实生活中，许多高层商住综合体的设计存在着交通流线混乱、不畅通等问题。
超高层综合办公楼结构设计要点分析
超高层综合办公楼结构设计要点分析摘要：随着城市化进程的加速，城市中心区域的土地资源日益紧缺，超高层建筑的兴建成为了解决城市发展瓶颈的重要手段。
超高层建筑的结构设计是其安全、稳定、经济、美观的重要保障，因此，超高层综合办公楼结构设计成为了建筑领域的热点问题。
本文将从超高层综合办公楼的结构特点、设计原则、结构形式、结构材料等方面，探讨超高层综合办公楼结构设计的关键要点。
关键词：超高层；综合办公楼；结构设计1超高层综合办公楼的结构设计原则1.1安全性原则超高层综合办公楼的结构设计必须以安全性为首要原则。
在设计过程中，必须考虑到建筑的自重、荷载、风荷载、地震荷载等因素，以确保建筑的稳定性和安全性。
此外，还需要考虑建筑的防火、防爆、防盗等安全措施，以保障建筑的安全性。
1.2经济性原则超高层综合办公楼的结构设计必须以经济性为基础。
在设计过程中，必须考虑到建筑的造价、施工难度、维护成本等因素，以确保建筑的经济性。
此外，还需要考虑建筑的使用寿命和环保性，以保障建筑的可持续发展。
1.3美观性原则超高层综合办公楼的结构设计必须以美观性为基础。
在设计过程中，必须考虑到建筑的外观、内部空间、光线等因素，以确保建筑的美观性。
此外，还需要考虑建筑的文化内涵和社会价值，以保障建筑的文化性和社会性。
2超高层综合办公楼的结构特点超高层综合办公楼的结构特点主要包括以下几个方面：(1)高度大：超高层综合办公楼的高度一般在200米以上，甚至可以达到500米以上，因此，其结构设计必须考虑到高度对结构的影响。
(2)面积大：超高层综合办公楼的建筑面积一般较大，因此，其结构设计必须考虑到面积对结构的影响。
(3)荷载大：超高层综合办公楼的荷载一般较大，包括自重、风荷载、地震荷载等，因此，其结构设计必须考虑到荷载对结构的影响。
(4)空间复杂：超高层综合办公楼的空间结构一般较为复杂，包括大跨度、大空间、异形结构等，因此，其结构设计必须考虑到空间结构对结构的影响。
宁波绿地中心项目超高层塔楼及裙房商业综合体设计要点分析
宁波绿地中心项目超高层塔楼及裙房商业综合体设计要点分析摘要：本文针对宁波绿地中心这个项目，主要以240m高的5号楼塔楼为代表，对设计中一些重点和难点进行了梳理，以期作为一个经验总结，对将来的工作起到一定的指导作用。
关键词：超高层布局；造型设计；商业动线；竖向交通及核心筒设计；塔冠设计；BIM技术近年来国内的超高层建筑发展迅猛，尤其是超高层塔楼带商业裙房的综合体项目。
“区域第一高“、“全国第一高”等称号的争夺也是无比激烈。
由于此类项目的复杂性，一直是设计中难啃的“硬骨头”。
随着国内项目的增多，行业在此类综合体项目的设计领域也积累一定的经验。
如同“千人千面”一样，每个项目都有着自己的独特性。
本人有幸参与并负责了宁波绿地中心项目2，4号地块的设计工作。
也希望借此文把项目的一些重难点梳理出来，以期作为设计经验的积累，为日后的工作起到一定的借鉴作用。
（一）项目简介宁波绿地中心由世界500强的绿地集团下属的浙江事业部开发，是浙江区域的第一座绿地中心。
项目位于宁波市江北区核心区，坐拥三江口绝佳的地理位置，左邻大庆南路，右接人民路，南北分别为惊驾路和板桥街，是宁波“三江六岸”和“两江北岸”开发建设的战略引擎项目之一。
整个项目用地被南北向的桃渡路和东西向的使君街两条市政路划分为四个地块，由五栋高层建筑（其中三栋超高层，最高240m）以及地下三层的大底盘地库组成。
项目用地面积：36800㎡建筑占地面积：18389㎡建筑密度：49.97%计容建筑面积：272133㎡地下建筑面积：125268㎡总建筑面积：397401㎡容积率：7.69绿地率：20%建筑高度：1#地块--89.35m2#地块--154.85m3#地块--150m，71.75m4#地块--240m地下二三层为机动车库，地下一层为商业及非机动车库和大型设备用房区。
地上裙房主要为商业功能，五栋塔楼全部为办公功能。
方案设计阶段主要由日本设计完成，三益建筑设计有限公司为国内设计方，主要负责项目的技术及规范的把控以及初步设计和施工图设计。
关于超高层综合体在城市中心的设计研究
勤 和 设备 设 施 等 所 有 功 能的 实 际 需要 ，这 是 保 障 酒店 功 能健
ｌ Ⅲ ●
－
Ｉ Ｉ 办 公 口 健耄 一 激 詹 圜 潍客
图 ２ 超高层建筑总数按使用功能分类
全， 运 转 正 常 的 关键 。
１ ． ４ 公寓 功能
随 着城 市规 模 的扩 大和 城 市人 口的 集 中 。 建设 超 高层 综
合 公 寓 的 意 义 正在 提 高 。 在 现 代 高地 价 用 地 内． 要 想 增加 建 筑
面积 和 居 住数 量 ， 就 只 有 追 求 高 密度 化 。 超 高层 综 合 公 寓 属 于
高处 居 住 、 高密 度 聚 集 的 居 住 形 态 ． 给 我们 的现 代 都 市 生 活 带
随着 国 家和 城 市规 模 的 不 断 发 展 ， 经 济 水 平 的 不 断提 高 ，
人 们 对 办公 空 间的 需求 也 与 日俱 增 。各 个 国 家根 据 其 经 济发 展水平 、 人 口密 度 、 土地 多少、 社会制度 、 民俗 习 惯 ， 甚 至 国 民
能 为必不可少的辅助 。 各功 能间具有能动关 系， 相 互依 存 、 相 互助益 ， 进 而 形 成 一 个 多功 能 、 高效 率 复 杂 而统 一 的 综 合 体 。 近 年 来 ．超 高层 办公 建 筑 综 合 体 在 我 国 的发 展 速 度 是 十 分 惊
的， 所 以 商业 功 能 一 直 以来 都是 城 市发 展 的 重 要 功 能之 一 。 商
业 零 售 与 服 务 业 同人 们 的 日常 生 活 最 为 密切 ，形 成 城 市 范 围
的 市场 并 吸 引 和 支持 其 他 功 能 ， 并 形 成 热 闹繁 荣的 街 区 ． 充 分
超高层综合体建筑设计要点及发展分析
超高层综合体建筑设计要点及发展分析现代城市的发展过程中，高层建筑物此起彼伏，不管是居民住宅楼还是商业建设，或办公楼都像高层发展。
由于城市的面积有限，所以高层建筑物越来越多，出现了一些超高层的综合建筑物，他们往往及办公、休闲、娱乐、购物、饮食等等多种功能与一体，为城市人们的发展带来了一定的便利。
通过各种区域的明确划分，将不同功能的空间集中在垂直的综合建筑里，因此，需要对其进行科学的设计。
标签：超高层建筑；综合；设计；发展随着现代社会的不断进步与发展，经济实力与人口密度的不断增加。
其发展越来越快，逐渐成为城市的标志物，人们也越来越关注它的设计以及发展，目前较为流行的高层建筑一般都是集多重功能与一体的。
一、设计要点（一）设计理念因为超高层建筑的特点就是空间结构特别高，所以，在高层楼的结构和类型中也很容易发现一些不充分的设计问题。
那么，如何确保其质量问题和对于地震、火灾等方面的问题都是需要严肃探讨的。
所以在进行设计的理念必须要是科学合理以及人性化的，对建筑设计师的专业素质也有很高的要求。
对摩天大楼进行科学的设计，不仅对建筑物的建设很重要，而且对现实进行的建筑规划也很重要。
设计师在原始设计中必须重视楼宇结构的规律性，还要保证建筑的结构清晰，使整个楼宇的结构保持在较高水平。
设计时要有环保意识，加强节能方面的设计，降低能源消耗。
注重节能减排的设计，降低消耗，推动绿色理念的设计。
在选择材料时，所使用的建筑材料在进行建筑材料的选取时必须保证其稳固性和耐受性，设计师和工程建设团队必须保持密切的交流，确保思想一致。
使用合理的抗力系统，保证摩天大楼的安全问题，在进行设计时要查阅一定的资料进行精准的计算，确保抗侧力结构的有效性[1]。
（二）注重抗震效果因为超高层大楼其自身的高度相比其他建筑物來说比较高，因此在设计中要着重注意其抗震能力。
选择用于高层大楼建设的建筑材料十分重要，选择具有良好抗震性的建筑施工材料，是保持大楼高承载性及较强稳固性的必要条件。
超高层综合体项目设计探析——以青岛绿地中心为例
Construction & Decoration建筑与装饰2023年7月上 127超高层综合体项目设计探析——以青岛绿地中心为例李大松上海城投置地（集团）有限公司 上海 200438摘 要 本文以青岛绿地中心为例，探讨现代超高层复杂功能商业综合体的设计难点及滨海城市地标建筑群的风貌呈现，旨在为现代商业综合体的建筑设计提供经验借鉴及参考。
关键词 青岛市；滨海建筑群；超高层双子塔；商业综合体；五星级酒店Analysis of Super High-rise Complex Project Design——Example of Qingdao Greenland CenterLi Da-songShanghai City Land (Group) Co., Ltd., Shanghai 200438, ChinaAbstract Taking Qingdao Greenland Center as an example, this paper discusses the design difficulties of modern super high-rise commercial complex with complex function and the style presentation of landmark building groups in coastal cities, aiming to provide experience and reference for the architectural design of modern commercial complex.Key words Qingdao City; coastal building groups; super high-rise twin tower; commercial complex; five-star hotel引言青岛市地处中国华东地区、山东半岛东南、东濒黄海，是山东省经济中心、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地，一带一路新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点。
超高层建筑综合体建筑设计探讨
超高层建筑综合体建筑设计探讨摘要：随着社会经济的蓬勃发展，综合体是未来发展所必然产生的产品。
综合体集商业、住宅、酒店为一体的建筑，本文根据笔者经验，对建筑综合体的总体布局及内部交通等方面的设计进行论述。
关键词：建筑综合体；建筑设计建筑综合体提供了一个能同时、同地满足人的不同需求的综合场所，与人们生活有极其密切的联系，所以社会生活中方方面面的改变都会对其产生新的要求。
另一方面，建筑综合体的规模较大，功能复杂，组成多样，空间类型丰富，所包含的“不定性”也较多，综合体一般包括豪宅、公寓、商业、酒店、娱乐、餐饮、车库等，在总体设计上得考虑其通透性，及内部的交通组织连通性，塑造优秀作品。
一、总体设计为充分发挥城市中心城区的商业价值，设计利用裙房作为超高层建筑的“基座”，将建筑群有机的联系在一起，建筑群与周边城市建筑形成了完整的城市空间界面。
基于项目地块的特殊性，规划布局时塔楼由最初的9栋优化为5栋，即R1、R2、R3、R5、R6，保证了空间上最大的通透性（图1）。
图1 总平面示意图设计沿A路布置了三栋超高层建筑（R3、R5、R6），最大限度提升了建筑景观资源。
在靠近较场口转盘处设置了两幢超高层建筑（R5、R6），，具有地标效果。
塔楼采用55层（R1，高178.8m）、58层（R2，高187.8m）、69层（R3，高220.8m）、62层（R5，高300m）、93层（R6，高468m）等不同层数和高度，层层跌落，相互呼应，形成优美的城市天际轮廓线，同时形成一螺旋形态，由93层高的建筑达到顶峰，烘托出鲜明的都市形象（图2）。
图2 总体剖面示意图裙楼采用弧形平面。
曲面元素的引入缓解了建筑对城市的压力，使建筑融入城市肌理。
（1）建筑、广场、景观立体交融①城市广场为有效组织各类人流，提供人员动线的休息区和空间兴奋点，设计规划了大小不同、功能各有侧重的城市广场，使建筑在完成自身功能、形体、个性需要的同时，成为城市空间的一部分。
超高层项目情况报告
一、项目概况项目名称：XX超高层综合体项目建设地点：XX市XX区业主单位：XX房地产开发有限公司承包单位：XX建筑集团有限公司项目合同编号：XX201901项目经理：张伟文件、报告编号：XX-ZC-20210101日期：2021年1月1日本项目位于XX市XX区，占地面积约10万平方米，总建筑面积约50万平方米，包含一栋超高层写字楼、一栋精装公寓和一栋商业综合体。
项目总投资约20亿元，预计建设周期为3年。
二、项目进展情况1. 设计进展目前，项目已完成初步设计，正在开展施工图设计。
设计团队由国内外知名设计公司组成，确保设计品质。
2. 施工进展项目已完成桩基工程，正在进行地下室施工。
施工现场已搭建临时设施，确保施工顺利进行。
3. 主体结构预计在2021年6月完成主体结构封顶，届时将开始进行外立面施工。
4. 配套设施项目配套设施建设同步进行，包括地下车库、电梯、消防、通风等。
三、存在的问题1. 设计周期较长，导致施工进度滞后。
2. 施工现场管理难度较大，需加强现场安全文明施工。
3. 施工单位在施工过程中，材料供应存在一定程度的延误。
四、解决措施1. 加强与设计单位沟通，缩短设计周期。
2. 建立健全施工现场管理制度，确保安全文明施工。
3. 加强与材料供应商协调，确保材料供应及时。
五、项目预期效益1. 提升城市形象，促进区域经济发展。
2. 满足市场需求，为市民提供高品质的办公、居住和购物环境。
3. 为业主创造良好的投资回报。
六、总结本项目作为XX市重点建设项目，对于推动区域经济发展具有重要意义。
在今后的工作中，我们将继续加强项目管理，确保项目按期完成，为业主和城市创造更多价值。
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2.2
2.4 2.1
2 1.7 1.74
KPI——关键绩效指标法 (Key Performance Indicator，KPI)，它把对绩效的评估简化为对几个关键 指标的考核，将关键指标当作评估标准，把员工的绩效与关键指标作出比较地评估方法，在一定程度 上可以说是目标管理法与帕累托定律的有效结合。
造价成本
由于这种高度的建筑，在设计上往往与众不同，其成本预估较为困难， 一般来说在上海建一个超高层的建筑，价格至少在 13000 元 / 平米以上；在北京则需要 10000 元 / 平米以上。
造价成本
考虑到普通框架 - 剪力墙建筑的造价 大约在 2200 元 / 平米，超高层的成 本在 2555 元 / 平米 - 2765 元 / 平米 左右，全部落地剪力墙的成本则会增 加大约 500-1000 元 / 平米，而部分 框支剪力墙结构的成本与框架 - 剪力 墙结构相仿。
2014 年
上海中心大厦
632 米
2008 年
上海环球金融中心 492 米
2004 年
台北 101
508 米
1998 年 1998 年 19820 米
深圳土地大厦
384 米
深圳国贸大厦 广州白云宾馆
150 米 112 米
超高层的业态模式分类
酒店
上海金贸 武汉 . 锦绣长江 ………
2、超高层酒店配套设施
接待大厅 餐饮配套
1. 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足； 2. 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台； 3. 在非经营区设客人休息场所、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配
备轮椅； 中餐厅：1、布局合理、装修豪华；
2、至少提供两种风味的中餐； 西餐厅及异国风味餐饮： 1、至少配备一个（意大利餐厅、法国餐厅、日本料理、韩国风味餐厅、泰国风
超高层建筑由于纵向交通的关系，所需核心筒面积较大，而标准层面积一味 地控制在 2000m2 以内，势必造成使用效率的降低，不经济，同时也不利于 办公空间的布置。但如果平面规模过大，进深过大则内部交通流线组织、防 火分区、疏散距离、建筑体形处理等将会出现问题。
3、国内外超高层办公建筑标准层面积实例：
深圳国贸： 日本世贸中心： 香港中银： 东京阳光： 纽约世贸中心：
二级办公楼：11 ～ 12m2/ 人 三级办公楼：9 ～ 10m2/ 人
2、等级分类
智能型甲级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼
超高层办公建筑标准层规模及有效率
1、相关因素
1）建筑场地 2）投资规模 3）使用要求 4）有效使用效率 5）建筑形体 6）体型美学
2、经验建议
综 合 上 述 因 素， 通 常 建 筑 高 度 在 250 米 左 右 时 其 标 准 层 的 面 积 为 2200~2500m2 较为合适。更高时应用”有效使用效率””建筑形体”来综 合判定 !
高
景观资源
超高层市场成功实现共性总结
城市因素 区域因素 客户因素 价格因素
特点1：城市GDP总量达到一定层级 特点2：城市化率达到一定水平 特点3：超高层多位于城市新区或核心，并依赖强势资源驱动 特点4：市场客户具备视野开阔，能够接受创新事物的特质 特点5：开发商从各个层面对客户抗性进行引导
特点6：S比的不同会导致超高层开发模式的不同
………
超高层的业态组合方式
超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等 现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组合的方式，主要业态组合有如下几种：
组合方式一：酒店 + 住宅 + 办公
代表项目，迪拜塔 1-39 层为酒店，43-108 层为住宅，111-154 层为办公， 123 层设有观景台
超高层塔楼分析
超高层出现的城市背景及经济效益
城市土地市场特征：
地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺
城市化率发展阶段：
初期阶段：城市化水平＜ 30%； 加速阶段：城市化水平 30%~65%； 后期阶段：城市化水平＞ 65%；
根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出 的价值特征：
味餐厅等）； 2、布局合理、装修豪华，并配有专门的厨房； 咖啡厅：格调高雅，能提供自助早餐和西餐正餐； 大宴会厅：1、至少容纳200人正是用宴；
2、配有专门的宴会厨房； 小宴会厅 音乐西餐厅 大堂酒吧 专业性茶室 酒吧或行政酒廊：封闭； 饼屋或面包房 厨房要求： 1、每个餐厅配备专门厨房； 2、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备、冷菜间有空气消毒设施，
极大的潜在 升值价值
高可达性 便利性
高密度 集约型
巨大辐射力
城市综合体 城市价值
整体一致性
整体功能 复合性
土地使用 均衡性
内外部功能 联系完整性
空间连续性
随着中国城市化的进程加快，经济的持续快速发展，超高层的住宅开始在各大城市涌现，一些二 线城市也开始出现此类产品形式
现象
超高层 住宅大 量涌现
城市 北京
写字楼
很多 CBD 商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸
………
综合体
综合体 住宅＋酒店 写字楼＋公寓 商业＋写字楼＋公寓 深圳华润 . 万象城 深圳大中华广场
………
居住性物业
深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海 . 世茂滨江 武汉 . 锦绣长江 香港 . 贝沙湾 香港 . 凯旋门 香港 . 浅水湾 新加坡 . 吉宝湾
组合方式四：办公 + 酒店
代表项目，上海金茂大厦 3-50 层为办公，52-87 层为酒店，顶层设有观光层、企 业会所。
组合方式五：写字楼 + 酒店公寓 + 商业 + 酒店
代表项目：香港国际金融中心
超高层办公分析
超高层办公建筑类型及等级划分
1、建筑类型
按使用方式：专用办公楼、出租办公楼、办公综合楼 按使用性质：行政、商贸、电讯、电信、金融信托、科研、信息中心等。 按人均面积指标： 一级办公楼：13 ～ 15m2/ 人
康娱设施
恒温游泳池（室内游泳池水面积至少40平米；室外游泳池水面积至少100平 米）； 健身房 SPA房、水疗护理及理疗室 浴室：桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴等； 足浴房 KTV房或夜总会：至少有四个包厢； 游戏机室 棋牌室 影剧场 多功能厅：提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅； 网球场 保龄球室：至少4道； 攀岩练习室 壁球室 桌球室 电子模拟高尔夫球场 高尔夫球场：至少9洞； 射击、射箭场 实战模拟游艺场 乒乓球室 美容美发室 婴儿看护及儿童娱乐室等
超高层住宅分析
高层住宅产品四种模式总结
1. 城市核心资源类代表案例
上海世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江
2. 单纯城市核心类代表案例
万科俊园 深圳港丽豪园
3. 城市非核心资源类代表案例
深圳万科金域蓝湾三期
高 城市区位
2
单纯城市核心 类超高层住宅
1
城市核心资源 类超高层住宅
不适合超高层 低
3
城市非核心资源 类超高层住宅
组合方式二：商业 + 办公
代表项目，台北 101 大厦、吉隆坡双子塔。 台北 101 大厦，9 层以下为商业，9-84 层为办公，35、 36 为会议中心， 59、60 为空中大厅，设有商店、邮局的 配套
组合方式三：商业 + 办公 + 酒店
代表项目，上海环球金融中心 地下二层 -3 层为商业，7-77 层为办公，79-93 层为酒店， 3-5 层为会议中心， 94-100 层为观光层
核心
项目属 性
“S比” 资源属性
定位 产品
园林
自身能 力
配套 资金实力 品牌效应 政府依赖度
形象主导
价值主体
远小于2 二线资源、高容积率、中型规模项目
定位高端、纯住宅、侧重项目利润 分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一 梯多户 绿化率小于30%，小规模、精致园林、单 位成本提高 依托现有配套体系，自身配套弱 较强的资本实力 一定的品牌效应 政府支持依赖度弱
大于2 一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超 大规模项目 定位顶级、综合体、注重城市融合 超高层占80%～90%、一梯两户为主
绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、
自建城市级配套（复合功能） 雄厚的资本实力 较强的品牌效应 与政府良好的关系
区域运营能力 功能单一，项目自身运作能力较强
很强的区域运营的能力
超高层 S 比和开发模式的关系与相适应性 KPI 条件研究
超高层销售均价与开发成本之比（简称 S 比）的不同会导 致超高层开发模式的不同
“S 比”带来的两种开发模式：
S ＞ 2 时，超高层多位于一二线城市，且具备强势资源（如一线海景）， 产品层级属高端；
S ＜ 2 时，超高层多位于二三线城市，资源相对弱（如二线河景） ，产品层级属中高端
世茂 滨江 系列
万科 金域 蓝湾 系列
楼盘
上海世茂滨江花园 南京世茂滨江新城
开发成本
销售均价
1万元/平方米 3万元/平方米 4193元/平方米 1.3万元/平方米
S比（S=销 售均价/开发
成本）
3
3.1
武汉世茂锦绣长江
福州世茂外滩花园 芜湖世茂滨江花园
深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 成都金域蓝湾
6590元/平方米 1.45万元/平方 米
粗加工间与 操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭