江苏镇江房地产市场调研报告课件
镇江区域房地产市场调研报告.pptx
2007年市区3000元/ m²以下的商品住宅销售套数所占份额为45.05%， 较上年期下降11.50个百分点。3000―5000元/ m²的商品住宅销售 数所占份额为53.04%，较上年同期上升10.68个百分点。 这主要是 因为整体价格水平的提升，3000元/ ㎡以上的住宅占总供应量的比例 较大而形成。
13.50%
2006 1025.31 15.20%
2007 1213 15.50%
13.00%
宏观经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展
按照房地产一般发展规律，当GDP年增长率高于8%，当地房地产市场处于快速发展阶段。
镇江的GDP增幅多年处于高位，根据规划仍将长期保持经济的高速发展，从理论上来说， 镇江房地产市场仍将持续发展。
100
0 商品房施工面积（万㎡） 商品房竣工面积（万㎡） 商品房销售面积（万㎡）
系列1
878.68
231.56
294.67
施工面积与竣工面积的比值 房地产一个重要的前瞻性指标
通
常
值小于3倍
惯
1～2年内
例
值大于4倍
会出现供应短缺 供应量将会供大于求
07年镇江市场的比值是2.97，这未来两年镇江市的房地产较为稳定， 在供求平衡的市场上，必须在产品内功及营销推广上推陈出新的项目才会获得成功
8、镇江商品房户型产品分析
镇江市商品房不同面积供应比例
22%
4%
14%
镇江城市和房地产市场调研报告
200
176
186
132
镇江 1082 72
扬州 980 53
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：％,人/平方公里）
苏州
无锡
南京
常州
镇江
扬州
市区面积比例
20
34
72
43
28
15
市区人口密度
1285
1331
1015
只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。
一、镇江中高档 商品住宅的容量
扬中市
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 行政区划和面积 • 人口 •比较分析
句容市
丹阳市
经济基本状况
• 主要经济指标 •工业和园区经济、 外资引进 •发展潜力
小结
1、镇江现下辖市区（京口、润州、丹徒和新区）和丹阳市、句容市和扬中市 2、镇江总面积3850平方公里，是长三角最小的，常州4400，扬州6600
镇江城市和房地产市场调研报告
调研和报告回 答的主要问题
一、 镇江中高档商品住宅的容量 二、 城市发展规划和实现前景 三、 土地市场特征与简要分析 四、 房产市场现状与简要分析 五、 可能的项目机会
一、镇江中高档 商品住宅的容量
城市基本条件
• 区位和对外交通 • 面积 • 人口 •比较分析
经济基本状况
苏州 35 34475 12362
无锡 58 43307 11647
南京 92 28160 10194
常州 74 29144 11307
镇江
43 28000
9451
房地产市场调查分析报告.pptx
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C 114.69㎡ 三房二厅一卫
项目名称 项目地址
申华·国际冠城
润州区南徐大道与檀山路交汇处（原车 管所）
司
容积率
1.5
绿化率
30%
占地面积
140000㎡
建筑面积
200000㎡
户型区间
在售89-143㎡，200㎡高层
价格情况
47号楼成交均价8400元/㎡，48号楼成交均价9100元/㎡
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
项目名称
南山景园
项目地址 苏科技大学南校区西侧九华山路
产品类型 多层、高层、小高层、电梯别墅
开发公司
镇江阳光置业发展有限公司
容积率
1.2
绿化率
45%
占地面积
86665㎡
建筑面积
约10万㎡
一、项目周边概况 二、重点楼盘分析 三、区域市场概况 四、市场调研总结
一、项目周边现状
项目周边现状
本 案
-
未
君临南山
开
-
工
2期销售
云开甲第已开工在售
在建安居房 玫瑰苑
在建第二医院
项目地块现状
目前项目地块拆迁工作尚未完成，路边的民房还没拆迁，地块中间还有一些菜田。
项目东南侧路对面，目前在建镇江市第二人民医院。
户型区间
高层98-138㎡住宅、157-204㎡大面积跃层
价格情况 销售进度
均价7900元/㎡ 总销售率约70%，目前在推二期11-14#
主推广语
南山美玉，传世珍藏
该项目基本上正对新市政府，处于会展中心、体育馆和新政府中间的位
房地产市场调研分析(PPT76页)
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
镇江房地产投资研究分析报告
目录一、镇江市宏观市场基本情况 (2)（一）、城市基本背景 (2)（二）、城市宏观经济概况 (2)1、经济总量 (2)2、城市居民收入水平 (3)3、城市居民居住水平 (3)4、固定资产投资 (3)5、2007年镇江市主要预期目标 (4)6、镇江城市规划 (4)二、镇江市房地产市场概况 (5)（一）、房地产市场概况 (5)（二）、市场基本情况 (6)三、拟投资理由 (7)一、镇江市宏观市场基本情况（一）、城市基本背景镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省13个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。
镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积3847平方公里（其中市区1082平方公里）。
下辖丹阳、句容、扬中3市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区。
截至2005年底，全市人口296万，其中市区人口113万。
镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。
镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312国道、104国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离。
镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。
（二）、城市宏观经济概况1、经济总量2006年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破1000亿元大关，达到1025.30亿元，同比增长15.2%，人均GDP达到4900美元。
财政总收入达到151.2亿元，同比增长27.7%，镇江经济发展质量有了新提高。
2、城市居民收入水平2002—2006年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在14%以上。
2006年城市居民人均可支配收入达到14291元，同比增长15.3%；3、城市居民居住水平2005年度镇江城市居民人均居住建筑面积28.12㎡，比2004年增加2.42㎡。
镇江丹徒新区别墅市场调查 ppt课件
PPT课件
8
板块四大优势
丹徒新区由于开发度较低， 具备良好的生态环境条件，为 住宅产业的发展提供了很好的 支撑。
丹徒新区已经形成了现代 化城市雏形，在与其他几大板 块竞争中具备一定的领先优势。
生态化
潜力大
丹徒新区将是镇江的南 大门，其交通枢纽的优势将 逐步体现，随着高新产业区 的建设，区域经济的发展潜 力巨大。
地产走势
镇江
全国
地产行业最低迷时期已过去， 逐步复苏 ，楼市出现阶段性回 暖，镇江三级城市回暖较慢。
PPT课件
15
地产走势预测
14年丹徒区域上市量明显下滑，初步分析上市户型偏向小面积、低总价。 丹徒新区一直是镇江乃至沪宁线上的价格洼地，购买人群偏向刚需客户。 14年上半年成交量较去年有所下滑，预测下半年会有一个成交小高峰。
学城
但城市配套尚未启动
谷阳新城
自然环境优美，但区位因素导 致城市发展滞后，发展机遇难
以确定
区政府+高新技术产 调整发展阶段，产业启动初期，
业+大学城
大学城启动初期
三大新城对比：
三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢
南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展滞后
丹徒板块住宅等待革新
宏观调控打压，高低分离 需求结构滞后
即将 城市人口扩散
工业人口聚集
居住产业升级
全新的阶段性的房地产发展机遇
未来
市区人口扩大到100万人， 人均GDP达到5000美元 三大新城并列
基础产业向东西两翼伸展， 高新产业向南拓展的“T”形 产业布局模式（丁卯+丹徒）
2012镇江房地产市场调研报告50P
2012镇江房地产市场调研报告50P镇江房地产市场调研报告一、镇江基本情况1.1 镇江市概况镇江是一座具有 3500 多年历史的文化名城，又是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。
镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市。
镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积 3843 平方公里，人口 290 万。
是一座港口型开放城市。
1.2 地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，三面环山，一面环水东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。
公路方面，镇江对外的快速交通主要依赖沪宁高速公路,润扬大桥维系和江北的交通联系。
和沪宁线其它城市相比,镇江对外交通状况最差:主城区距离沪宁高速公路最远(15公里)。
高铁通车后对区域和周边长三角城市的通达性有很大提升，高铁站点设在丹徒区，对于丹徒区加快城市化进程，逐步发展成熟，融入传统意义上的镇江市区也有一定的提升作用。
镇江处于沪宁线靠近南京的一端,到南京和上海的距离分别为80和220公里这个距离意味着镇江基本不能接收上海的辐射。
对于南京来说，部分南京人可能会考虑到距离南京较近的句容置业。
1.3 自然人文环境镇江是国家级历史文化名城，有深厚的文化积淀，吴文化发源地。
著名景点多镇江古为吴地，当地方言为吴语。
但是随着北人南迁，尤其是历史上有名的“永嘉南渡”之后，镇江居民就主要由江北人组成，方言改为江淮次方言，只有丹阳市、常州、无锡、苏州等地至今仍保留吴语。
镇江市区同南区几个吴语县认同感不高。
镇江人性格保守、好安逸、地方治安好。
1.4 行政区划镇江市为江苏省省辖市，现辖京口、润州、丹徒三区，代管句容、丹阳、扬中三市。
另有国家级经济技术开发区 - 镇江新区，行使市辖区经济、社会管理权限。
镇江全市总面积2414 平方公里，人口 311 万人。
市人民政府驻京口区正东路 39 号。
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江苏镇江房地产市场调研报告
一、项目周边现状
江苏镇江房地产市场调研报告
项目周边现状
本 案
-
未
君临南山
开
-
工
2期销售
云开甲第已开工在售
在建安居房 玫瑰苑
在建第二医院
江苏镇江房地产市场调研报告
项目地块现状
目前项目地块拆迁工作尚未完成，路边的民房还没拆迁，地块中间还有一些菜田。
江苏镇江房地产市场调研报告
二、竞争楼盘分析
江苏镇江房地产市场调研报告
项目名称 项目地址 产品类型
云开甲第
南徐大道与檀山路交汇 处
高层、多层
开发公司
容积率 占地面积 户型区间 价格情况 销售进度 主推广语
项目简评
镇江兴地房地产 开发有限公司
2.2
绿化率
50%
82000㎡
建筑面积
163670㎡
面积区间82-185㎡，在售131-143㎡
销售进度
总销售率约为75%，在推47、48号2栋高层
主推广语 国际冠城，价值连城
项目简评
该项目一直着重包装、打造自己镇江第一高端项目的象形，并在09年取得了成功， 价格随着调性一路上涨，销售情况也较为良好。目前2010年销售进度有所放缓。
江苏镇江房地产市场调研报告
销售楼栋
总套数
48#
159
47#
102
户型鉴赏：A3 82㎡ 两房两厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A4 175㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C2 129㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C1 142㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C3 185㎡ 四房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
项目名称
南山景园
项目地址 苏科技大学南校区西侧九华山路
产品类型 多层、高层、小高层、电梯别墅
开发公司 镇江阳光置业发展有限公司
容积率
1.2
绿化率
45%
占地面积
86665㎡
建筑面积
约10万㎡户型区间 Nhomakorabea高层98-138㎡住宅、157-204㎡大面积跃层
价格情况
均价7900元/㎡
销售进度
总销售率约70%，目前在推二期11-14#
主推广语
南山美玉，传世珍藏
该项目基本上正对新市政府，处于会展中心、体育馆和新政府中间的位
项目简评
置。现代简约建筑风格，周边自然环境较为优越。目前的销售情况较好。
江苏镇江房地产市场调研报告
销售楼栋 总套数 已售套数 可售套数
面积区间
预售日 期
12#13#14#15# 264
项目名称 项目地址
申华·国际冠城
润州区南徐大道与檀山路交汇处（原车 管所）
产品类型
住宅 别墅 商铺
开发公司
江苏省申华置业有限公司
容积率
1.5
绿化率
30%
占地面积
140000㎡
建筑面积
200000㎡
户型区间
在售89-143㎡，200㎡高层
价格情况
47号楼成交均价8400元/㎡，48号楼成交均价9100元/㎡
销售楼栋 9 10 11 14
合计
云开甲地一期 销售情况
总套数 已售套数
32
4
44
20
44
12
1
0
121
36
可售套数 28 24 32 1 85
云开甲第2010年12月7日第一次开盘，共推出4栋楼，在售面积为131-143㎡， 目前已经销售了36套，销售率约30%，在售均价约7500元/㎡。
江苏镇江房地产市场调研报告
小结
1、项目地块尚未拆迁完毕，项目东侧的云开甲第已经动工并进入销售阶段，西侧 的君临南山的二期也开始销售。东南侧第二人民医院大楼主体基本完成。 2、整个南徐新城的2010年的建设速度较快，已经初具规模。 新市政府大楼主体立面都已完成，据说2011年初就将投入使用。市政府旁边的公 园和公共绿化都已经移植完毕，一些行政大楼也已竣工。规划馆和体育馆在建， 南徐商务区群楼也在施工之中。 3、2010年以来，项目所在的南徐新城迅速建设，相比2009年，项目周边的整体 面貌发生了较大的改观。而地块周边新项目也开始销售了。可以说，项目周边的 市政配套日益完善，车流量、人流量明显增加，房地产市场也日益成熟。
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A 137.92㎡ 三房两厅两卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：A-Y 203.73㎡ 四房三厅三卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：B 98.48㎡ 二房二厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
户型鉴赏：C 114.69㎡ 三房二厅一卫
江苏镇江房地产市场调研报告
江苏镇江房地产市场调研报告
项目东南侧路对面，目前在建镇江市第二人民医院。
江苏镇江房地产市场调研报告
在建安居房小区-红星·玫瑰苑
江苏镇江房地产市场调研报告
云开甲第正在施工中，道路围墙和 户外已经立好。
江苏镇江房地产市场调研报告
南徐新城建设现状
在建南徐新城商务区
体育馆
新市政府大楼及市政公园
江苏镇江房地产市场调研报告
1#2#3#5#
86
15#、21#、27# 168
合计
515
已售套数 51 80 86 167 384
可售套数 108 22 0 1 131
预售日期 2010-9-3 2010-6-30 2009-12-14 2009-8-6
国际冠城目前总销售率约为75%，在售89-143㎡，200㎡ 的47、48号楼。
54
210
98、114、137㎡ 平层，156、203 ㎡跃层
201011-26
25
11
11
0 6171㎡商业
2010-517
1#2#3#4#5#6# 7#8#9#10#11#
517
489
28
86、122、141㎡
200912-8
合计
792 554 238
南山景园一期09年售罄，二期10年11月底正式加推。 目前总销售率约70%，近期刚加推12-15号楼，98-137㎡小高层，12月 以来已经销售了54套。目前均价7900元/㎡。
江苏镇江房地产市场调研报告
2010年国际冠城推出的量略大于2009年，但是成交量相比只有2009年的一 半。整体销售情况不如2009年，月均销售量为11套。
江苏镇江房地产市场调研报告
均价7500元/㎡
目前主要在售9、10、11、14号楼，销售率30%
江城金甲第·云开见南山
该项目在本案东侧，仅一路之隔，是我们主要的竞争对手之一。 现代时尚的建筑风格，整体感觉与新市政府大楼类似。 由5栋12层小高层和5栋31、32层高层组成。主打空中别墅、 阔绰四房的大户型产品。
江苏镇江房地产市场调研报告