商业建筑设计理论
浅谈商业综合体建筑设计的相关要点
建筑设计 Architectural Design– 88 –一、商业综合体建筑的概述所谓商业综合体建筑，顾名思义，主要指具有商业性质的建筑，其各种功能空间进行有机地结合成一个完整而复杂的空间系统。
近年来，随着城市化进程的加快，城市商业综合体的数量和规模不断增加，功能也得到最大化发挥，既丰富城市色彩，又体现了城市化的价值。
一般来说，主要有以下三种类型的综合体。
（一）多种建筑的商业综合体。
这种类型综合体一般整合了许多功能建筑体系，主要是旧城区商业活动中心改造的产物。
根据转型功能和社会需要，它可能具有多种类型的商业功能。
（二）单体的商业综合体。
主要指相对封闭的商业综合体，具有较高的认知度，通常用于开放的内部购物环境和空间，而空间节点采用中庭设计连接，少量采用电梯等设备。
（三）复合性建筑商业综合体。
这种类型主要集中在商业活动更密集的地区。
它主要将不同类型的建筑组合在一起，比单一类型的商业综合体具有更强大的服务功能。
二、商业综合体建筑设计的基本原则众所周知，商业综合体都具有较强的公众开放性，内部功能也比较集中，人们可以集中在一起体验各种类型的功能。
因此，在商业综合体的设计中，经常需要遵循以下基本原则。
（一）公共性。
城市综合体主要是为市民休闲娱乐的公共空间，具体很强的公众性，因此，在其设计过程中需要遵循公共性原则，为满足城市居民享受公共空间的权利需求。
商业综合体具备的综合功能和复杂空间能够为用户提供一个集购物、社交、娱乐、休闲于一体的多功能空间，成为替代传统的如街道广场等的新型空间。
（二）人文性。
加强城市商业综合体的建设，可以为人们的工作、生活、娱乐提供便利，因此，在设计过程中要秉承以人为本的原则，确保各项复杂设施的设计为消费者的生活提供便利，重视人们生活体验，满足人们生产和生活的需要，为人们创造舒适的生存空间。
而且现代商业的文化性更注重延续地方文化和历史人文传统，在商业领域中展现民族性格、文化习俗等特色。
商业综合体建筑设计理念及关键要点探讨
商业综合体建筑设计理念及关键要点探讨摘要：众所周知，城市综合体是现代社会城市不断发展的必然产物，因此，加强城市商业综合体的建筑设计尤为重要。
本文主要结合实例对城市商业综合建筑设计的相关要点进行探讨和分析。
关键词：商业综合体建筑；设计理念；关键要点引言随着世界经济的不断发展，各种高层建筑在城市中如雨后春笋般涌现，大型购物中心已成为集各种娱乐和购物活动于一体的休闲消费场所，逐渐成为休闲娱乐的基础，引领着现代个性化消费的前沿。
1商业综合体建筑设计理念设计本身就是一种预先计划好的行为，好的设计可以促进后续的发展。
因此，在设计和规划过程中，这类建筑必须具有前瞻性，以基本商业发展为基础。
但是，在设计过程中普遍坚持的基本理念应该是适应时代发展和公众需求，打造科技型现代商业综合体，坚持以人为本的基本原则，合理布局建筑空间，注重建筑规划与外观色彩运用的统一。
一是打造优质产品，塑造良好商业形象，加强规划设计下区域的空间品质，促进地理价值的进一步提升。
设计方案既要保证功能的完善和规划的合理性，又要体现生态绿化，始终坚持“经济、适用、美观”的基本原则，提高建筑功能，体现建筑价值；二是在功能设置和平面规划上，通常以商业步行街为中心，将所有店铺同时连接起来，以加强各种商业形式的联系。
所有主要建筑物应尽可能保持良好的朝向、通风和照明，整体造型美观，结构合理。
2现代商业建筑设计的发展现状中国的城市商业综合体发展较早，秋林百货是以百货公司为主要经营商品的城市商业综合体，最早成立于哈尔滨，它是俄罗斯人早期建立的一个城市商业综合体，随后的城市商业综合体逐渐发展和延伸，其主要功能由仓储、商业和辅助功能组成。
后来，随着城市的不断发展，购物模式不断更新，城市商业综合体也在不断变化。
城市的复杂生活需求被纳入商业综合体，以满足居民的购物、玩耍、社交和其他社会活动。
同时，一些商业设施和建筑的文化品位也在不断变化，目前有必要将城市环境融入城市商业综合体，促进城市商业综合体与城市的互动，以满足城市居民多样化的使用需求。
浅析现代商业建筑设计原理
交通组织方面的设计成功与否 ，体现 在对 人群活动的引导与集散
以及商业场所气氛的营造 。 了有效地组织 商业建筑 的外部交通 ， 为 应尽 量在周 围设置足够的人流 、 车流集散空 间和缓 冲空 间 ， 为室内外 的 它作
种 过 渡 ， 避 免 同 城 市 道 路 发 生 冲 突 。 出人 口 的设 置 处 理 ， 是 交 通 可 也 组织的主要内容之一 ， 由于商业建筑往往靠近城市干道 ， 这就涉及 到其
四 、 强交 通 流 线 组 织 加
２ 通过 消费者行为分析 和品牌资源 的研究 ， 、 结合建筑设 计专业 的 知识 、 商业运营的模拟分析和国 内外相似案例 的调研 ， 对项 目规划提 出 概念性设计原则 。同时对开发的 目标 、 规模 、 周期 、 商业运营模式 、 场 市 定位进行数量化 、 标准化提议 ， 提供项 目开发 的可行性论证 。 ３ 在项 目业态规划和设施规 划的基础上 ， 各专业及 开发 团队配 、 与 合， 同制定项 目的开发计 划 ， 共 并对后期的工程管理的重要节点提 出工 作安排 。 商业建筑的开发本着土地 价值 最大化 、 商业利润最大化 的原则 ， 将
［ 键 词 ］ 代 商业 建 筑 关 现
引言
设 计 原 理
． Βιβλιοθήκη 随着我国改革 开放 的深化 与社会经 济的快 速发展 ，第三产业规模 不断扩大 ， 商业建筑在城市生活 中的地位 日益突出。 现代商业建筑有其 独特 的内涵 ， 以惊人 的速度 ， 深刻地 影响着人们 的生活甚至社会 的发展 进程。因此 ， 在进行商业建筑设计时对建筑设计师有 了更 高的要 求 ， 下 面从几个方面谈一下商业建筑设计过程要注意的几个 问题 。 认 清 建筑 师 在 商 业 中的 角 色
对商业建筑设计的论述
对商业建筑设计的论述摘要：本文是作者近几年的工作经验总结的，主要针对商业建筑设计的理念、内外部空间、结构、防火等几个方面进行了论述。
关键词：商业建筑；建筑设计；结构设计；防火设计；内外部空间中图分类号：tu2 文献标识号：a 文章编号：2306-1499（2013）05-（页码）-页数一、目前商业建筑设计存在的问题1.外观设计失败。
一些商业建筑缺乏特色，呈雷同化趋势，有些则是为了达到吸引眼球和销售的目的，外观形象极尽花哨，忽视其基本使用功能。
2.内部空间处理不当。
有些商业建筑的空间处理较为草率，平面局促，不符合商业建筑大开间的使用要求。
人们经常会看到一些商业建筑由于空间结构不灵活无法随着使用需求加以变化，只能闲置或者挪作他用。
3.防火安全设计不完善。
防火安全设计是商业建筑设计的重要方面。
近几年商业建筑火灾频发也引起了人们的广泛关注。
商业建筑的特殊性质，决定了其寸土寸金的商业价值。
很多开发商正是基于这一点，为了扩大商业面积，而更改或减少防火设计或设施的配置。
这样势必造成火灾的隐患。
二、商业建筑设计应遵循的理念商业建筑应以人为本。
对于商业建筑及其环境的创造，”以人为本”应该是其设计构思的出发点，也是最终检验商业环境优劣的标准。
商业建筑设计并非消极被动地应付居民需求，而是要积极主动地去发现更多的可能性需求，使用者可以从设计者提供的可能性需求中去满足他们的真正需求。
只有“以人为本”满足人们的需求，才能吸引更多的顾客，只有吸引来更多的消费者，满足他们多元化的需要，才能获得更大的商业效益。
成功的商业建筑项目应是一个具有鲜明文化内涵的建筑物，也是对一个地区、一个时期文化艺术的浓缩，对延续历史文脉、彰显时代风貌、传播物质文明和精神文明起到积极作用。
三、商业建筑的外部空间1.商业建筑的入口设计。
建筑入口是建筑的重要组成部分，它一方面反映了建筑的风格，另一方面作为建筑与人身体及心理的直接接触点，它给人以心理暗示从而引导人的行为，若在深层次上研究，它涉及到了建筑美学，环境心理学，形态和视觉关系等众多学科领域，是多种学科的边缘，也是他们的交融之处。
商业建筑规划方案
商业建筑规划方案一、整体布局1.商业建筑的总占地面积应根据预计客流量和商业活动的多样性来确定。
建议在城市中心或交通便利的地方选址，便于吸引更多的顾客。
2.商业建筑应设有足够的停车位，以满足顾客的停车需求。
停车位应合理布置，便于顾客进出。
3.商业建筑应与周边环境相协调，与周边建筑物的高度、外观等保持一定的统一性，并且可以根据商业的特点进行个性化设计。
4.商业建筑的出入口应明确标示，便于顾客进出。
建议设置多个出入口，以分散人流压力。
5.商业街区的布局应根据商业活动的类型进行划分，比如将餐饮区、购物区、娱乐区等功能区分开。
二、功能分区1.商业建筑应根据商业活动的类型进行功能分区，确保各种商业活动可以有序进行。
比如可以设立购物区、美食区、休闲区等。
2.购物区应设有不同类型的商铺，包括服装店、家居用品店、电器店等，以满足顾客的购物需求。
3.美食区应设有各种餐饮店，包括中餐、西餐、快餐等，以满足顾客的用餐需求。
4.娱乐区应设有娱乐设施，比如电影院、游乐场等，以吸引顾客停留并增加商业活动的吸引力。
5.商业建筑应设有公共区域，如休息区、洗手间等。
公共区域的设计应舒适、方便，以提供良好的服务体验。
三、景观设计1.商业建筑的外观设计应大气、典雅，吸引顾客的眼球。
可以使用各种材料和造型，增加建筑的艺术性和视觉效果。
2.商业建筑的周围应布置绿化带，增加观赏性，并净化空气。
可以植种各种花草树木，使商业建筑融入自然环境。
3.商业建筑的内部景观设计应与商业活动相协调。
可以使用灯光、装饰画等元素，营造温馨、舒适的环境。
4.商业建筑的室外空间可以设置露天广场、座椅等，提供休闲和交流的场所。
5.商业建筑的标识牌应明确、醒目，便于顾客辨识。
同时，标识牌应与建筑风格相协调，不突兀。
以上是商业建筑规划方案的主要内容，商业建筑规划方案的具体实施需要结合实际情况进行具体化规划。
一个好的商业建筑规划方案能够为商业活动提供良好的环境，吸引更多的顾客，并提升商业的竞争力。
商业建筑设计风格与原则
商业建筑设计风格与原则摘要：商业空间需要用不同的风格与个性吸引顾客，促进销售以追求最高利润为目的的，这是商业设计风格、选址与布局的原则。
顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，设计风格、建筑布局与城市人口分布形态密切相关。
关键词：商业建筑设计风格设计原则城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，经历了由计划经济到市场经济的过度，现代商业空间有着不同的时代和地域特征，不同风格流派的出现，符合现代人们的心理和审美要求。
一、商业风格1.现代高技派风格，运用现代技术、现代材料、现代设备及现代施工手段创造商业空间环境。
多综合运用铝合金、不锈钢、大理石、花岗岩和玻璃等反光性能强的装饰材料，以强烈的视觉冲击效果吸引顾客，达到销售的目的。
2.主张运用当地各种自然材料，力求表现自然质感与色彩的自然风格。
在快节奏、交流少、拥挤喧哗的城市生活中人们追求田园生活的宁静气氛，结合灯光、山石、水景，产生清晰的自然景观，找回返璞归真，回归自然的感觉。
3.迎合人们的购物心理，创造出有利于吸引购物者的潜在气氛，将商业空间景观化，使室内外环境融为一体，将购物环境与景观结合在一起形成景观式风格。
4.超现实主义和抽象主义的前卫风格，商业环境借用前卫艺术的表达语言与造型手段形成一种浅显、通俗的前卫风格，其前卫风格对塑造商业空间气氛具有一种特殊的作用，其表现方法有以下几种。
（1）激烈的视觉冲突，变异的视觉形象。
其应用的手法有材料对比、新旧对比、空间体量的对比、点线面的对比、光线强弱及冷暖对比、色彩的对比等。
（2）运用高科技的材料和设备，对管道线路不加掩饰，体现现代主义的直率个性。
有的通过悬挂和漂浮的物体，使空间产生可变性和不变性。
（3）极简的或观念化的设计手法。
在材料和色彩的运用上力求统一或微差或者做最大限度的变化。
采用极为单纯的几何形体，做规整的排列组合，注重秩序与比例，追求简洁的构图或完整的空间形式。
如何做商业建筑方案设计设计说明
商业建筑方案设计设计说明一、项目概况本项目位于城市中心商业区，地理位置优越，周围环境繁华，交通便利，是一个极具潜力的商业开发项目。
本建筑由地下一层和地上五层组成，总建筑面积约10000平方米。
主要包括商业综合体、餐饮区、办公空间和停车场等功能区域。
二、设计理念本建筑设计以现代化、时尚化为主题，融合了当代建筑的设计理念和商业空间的运营要求。
在设计过程中，我们充分考虑到商业项目的特殊性，注重打造一个既符合商业需要，又能给人们带来舒适愉悦的空间环境。
三、设计要点1.外观设计本建筑外观采用现代造型语言，简洁、流畅、大气。
立面设计以玻璃幕墙为主，搭配少量金属装饰，形成现代感强烈的外观形象。
整体造型简约大方，给人以时尚感和高贵感。
2.室内设计商业综合体的室内设计充分考虑到商业运营的需求，布局合理、功能完善。
商铺面积大小适应不同需求，拓宽客户选择范围。
餐饮区设计注重环境氛围的营造，采用现代元素搭配自然元素，打造出别具特色的用餐环境。
办公空间的设计充分考虑到工作效率和员工舒适度，提供良好的工作环境和人性化的办公设施。
3.绿化设计本建筑周围绿化设计细致入微，采用多样化的植物设计，打造出一个宜人的休闲空间。
屋顶设置绿化带和休闲区，为用户提供户外休憩场所。
同时，在建筑内部也设置了多处绿植区域，增加空间的活力与舒适度。
4.可持续发展本项目考虑到可持续发展的理念，采用节能环保的建筑材料和技术，增加建筑的节能性和环保性。
在建筑内部设置了充足的自然采光和通风设施，减少对人工照明和通风系统的依赖。
同时，在建设过程中也尽量减少原材料的浪费和污染。
四、总结本商业建筑方案设计将以独特的设计理念和周密的布局规划，提供一个既符合商业需求，又能给人们带来舒适愉悦的空间环境。
我们将竭诚为您打造一个现代化、时尚化的商业综合体，为城市发展和商业繁荣贡献一份力量。
期待与您的合作，共同创造美好未来。
建筑分类商业建筑的功能与设计理念
建筑分类商业建筑的功能与设计理念建筑分类：商业建筑的功能与设计理念商业建筑是指专门为商业目的而兴建的建筑物。
这类建筑旨在提供适宜的环境，为商业活动创造条件，并满足人们的购物、办公、娱乐等需求。
在商业建筑设计中，不仅要兼顾功能性和实用性，还要注重美学和空间布局等方面的考量。
本文将对商业建筑的功能与设计理念进行探讨。
一、商业建筑的功能商业建筑的主要功能是为商业活动提供场所和条件。
它不仅提供了一个展示和销售商品的空间，还提供各种服务和便利设施，如餐饮、休闲娱乐、文化活动等。
商业建筑通常具备以下几个主要功能：1. 销售功能：商业建筑是商品交易的场所。
它提供了陈列、展示和销售商品的空间和设施，如商店、购物中心等。
同时，商业建筑也要考虑商品陈列的合理性和吸引力，以吸引顾客并促进销售。
2. 办公功能：商业建筑通常还提供办公空间，供商家进行管理和工作。
这些办公区域需要满足员工的工作需求，如舒适的办公环境、合理划分的工作区域、高效的办公设备等。
3. 服务功能：商业建筑还提供各种服务设施，如餐厅、咖啡馆、银行、邮局等。
这些设施为顾客和员工提供便利和服务，提升顾客的满意度和员工的工作效率。
4. 娱乐功能：商业建筑也是人们消遣和娱乐的场所。
它可以提供电影院、娱乐设施、文化表演等，满足人们的娱乐和文化需求。
二、商业建筑的设计理念商业建筑的设计理念是指在满足功能需求的基础上，注重建筑的外观、空间布局、氛围营造等方面的设计。
以下是商业建筑设计的几个重要理念：1. 创造独特的外观：商业建筑需要在外观上有独特的标识性，吸引顾客的目光。
设计师可以运用各种设计元素，如形状、材料、色彩等来打造与众不同的外观形象，使商业建筑在周围环境中脱颖而出。
2. 人性化的空间布局：商业建筑的空间布局应该能够顺应人们的行为习惯和需求。
例如，购物中心应该有合理划分的区域，便于顾客找到自己所需的商品；餐厅的座位布局和间距应该考虑人们的用餐习惯和舒适度等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
特点 日常用品
选购品 专用品
购买频率
高 较低 非常低
价位
低 较高 非常高
购买习惯 外部作用 更换周期
地位
冲动 计划 考虑再三
短
不大
较长
对服务有用
先品货、后价 对专业人士影
格
响大
缺之不可 重要
重要、量小
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基 本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。例如 你想买一件衣服，你有不同的方式可以购买，去百货公司、去专卖店、大超市也卖衣服、甚至邮购 等，这就是不同的业态；业态经常会推陈出新，仔细看看屈臣氏，卖药、小零食和个人清洁护理用 品等，有人将它归于“药妆店”的业态。
商业带动住宅
太
行
凤
山
凰
\
山
抱
犊
寨
会议功能
海山 度假酒店
公园
生态\体验式 购物中心
环境、配套、人气、 趣味性等引人入胜 的因素完全具备
非比寻常的主题性 具有强烈的辐射能
动物园\龙泉寺
城市中心
隐性关口概念
太
行
山
建筑规模
20万㎡以上 10—20万㎡ 3—5万㎡ 3万㎡以下
覆盖商圈
覆盖整个城市，服务人口50万以上 覆盖城市局部，服务人口10—50万人 覆盖城市的一个居住区，服务人口3—10万人 服务人口3万人以下。
（2）项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中 心等，都为项目的定位提供了创新的思路。
鹿泉 石家庄
鹿泉
本案
海山公园
东
太
抱犊寨 城区
8.3KM
部
行 山
动物园
龙泉寺
产
14.3KM 石家庄市区
业 带
Ｏ 对鹿泉的意义：未来城市发展一体化的“近心端”
对石家庄的意义：向郊区扩张的“近景端”－－太行山是最有代表的风景区方向 定位：加强与石家庄的联系，与鹿泉划清界限
————
基地分析
太 行 山 抱 犊 寨
按照我们自2己. 的商主业张地，按产照是我城们市自设己的施经与验商和业知的识，结盖合好。了房子等别人来
租，这是错的。应该是在选址的时候，就应该确定好有谁牵头来做。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
1. 商业地产是地产与商业的结合。
商业地产是城市设施与商业的结合。商业地产和普通地产的城市设施不 一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是 交通、人流，最终落实到一个词上就是购买力。所以评判商业地产的最终 根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
2. 项目商圈分析
商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足够的消费 者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教 区、办公区及混合区。
（3）项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌 组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次 上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
项目定位案例分析——鹿泉商业项目
消费者/经营者/管理者/投资者
商业地产在中国碰到的困境:
1. 投资心态——暴利项目 2. 过于偏重不动产快速回收心态 3. 违反商圈原则,漠视经营管理 4. 衍生产权/经营权/管理权分离的矛盾
5. 前段定位整合,后段经营管理人才严重 不足
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
商业地产设计
解析 “商业地 产” :
1. 商业地产是地产与商业的结合。
2. 商业地产是城市设施与商业的结合。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
1. 商业地产是地产与商业的结合。
商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是 一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开 发的无缝结合，可以说从选址、பைடு நூலகம்业定位、业态组合、招商推广、工程管 理，到运营管理全过程的结合。不能有任何失误，绝对不能说盖好了房子，
业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。 通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
业种业态案例分析——余姚银泰商业项目
商业业态分析
分散型商业（21500 ㎡） 旗舰店（6200 ㎡）
百货商业（41500 ㎡） 餐饮娱乐城（23500 ㎡）
再看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分 布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。
商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如 果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈 内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响， 因此要选择行业多样化的商圈开业。
我们的目标：保证商业的成功率，扩大商业辅射范围
区位及公路对商业的影响
Ｏ 模式B:
商业 副中心
城 区
住宅
10KM
商业包围住宅，住宅价值得以提升
主城商 业中心
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
1. 人口规模、区位、商业体量
项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期 条件。
首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为 15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将 城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。 人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店（15000㎡）肯定不会开在 十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。
第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、 郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差 异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住 宅密集区等等。
第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都 在20万平米以内（不包括专业市场），超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多 开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切莫 一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。
2. 商业地产是城市设施与商业的结合。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
1. 商业地产是地产与商业的结合。
商业地产是资本与地产的结合。商业地产不等同于普通地产的开发，比 较像资本运作。
2. 商业地产是城市设施与商业的结合。
3. 商业地产是资本与地产的结合。
商业地产之基本性格:
1. 经营管理/不动产——收养性不动产 2. 大量投资/长期回收 3. 生活者之生活方式/满足的容器 4. 逐年形成/变迁/逐年衰退 5. 商圈/区位/量身订做 6. 良性循环:
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
2. 项目商圈分析案例分析——南昌湖东路商业项目
向阳路商业街
CITY HALL
SITE LAKE
冲突
冲突（重复的可能性） 维也纳商业圈
商圈范围是1KM的话
SITE
澄碧湖
1km
××の理由
如果扩大商圈范围
SITE
澄碧湖
3km 5km
○の理由
南昌市八一广场
密集的1.5KM商业圈 可能性—— 如果能将商业磁场的吸引范围 扩展到3KM?
地产价值挖掘
Ｘ Ｘ Ｘ 鹿泉 本案
城区
Ｘ 3.5KM Ｘ Ｘ
Ｘ
石家庄市区 （平均14.3KM）
首要目标：扩大商业的辐射范围 由于西部受山脉阻挡，我们的目的是用特色的环境与产品，将市场聚焦到石家庄市区
商业地产设计中十个切入点的思考 :
1. 人口规模、区位、商业体量 2. 项目商圈分析 3. 业种业态分析 4. 项目定位的深度解析 5. 交通动线及空间形式
6. 主、次力店的合理布局 7. 商业地产与城市环境的关系 8. 设计的主题、场所、印象 9. 开发流程与经营管理模式 10. 开发商投资回报的了解
3. 业种业态分析
人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种 从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类， 其特点：