金地上海公司——商业物业建筑设计规范要求
上海市控制性详细规划技术准则(试行)
上海市控制性详细规划技术准则（试行）
目录
1. 总 则 ............................................. 4
1.1. 编制目的...................................................................................................4 1.2. 适用范围...................................................................................................4 1.3. 定位与构成...............................................................................................4
7. 居住用地规划 ...................................... 17
第 1 页，共 43 页
上海市控制性详细规划技术准则（试行）—城乡规划博客（）
7.1. 规划导向.................................................................................................17 7.2. 基本要求.................................................................................................17
3. 编码 ............................................... 6
房地产项目前期定位与规划设计标准
1．住宅市场产品的分类和影响产 品发展的因素
★影响产品发展 趋势的因素
●住宅产业化发展的趋势：经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 ●技术成熟和市场接受认可度提升 ●形成对中低端住宅产品的覆盖 ●开发综合服务能力提高的需求 ●社会文化和社会结构的变化因素 ●政策的倾向
2.建立住宅产品线的方法
★产品线建设的 目的
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态家庭构成
目标品质
基本保障类产品：廉租房、经济适用房、 限价房、回迁房 安居类产品：中小户型、中等品质商品房
舒适类产品：中高等品质 享受生活类产品 顶级产品
2.建立住宅产品线的方法
★价值点组合：
地段、建设规模、建设密度、目标 品质、目标生活状态、家庭构成
4．常规目标产品线
城市康居社区、城市白领社区、 城市高级公寓、城市别墅和郊区 house
（附表）
城市康居社区
城市白领社区 城市高级公寓
城市别墅和郊 区house
●市区旧城及近郊改造类的青年住区项目； ●涵盖各类别中等收入人群；●开发规模较大； ●以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓； ●以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；●平均利润低，品牌价值 低 ●技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快；
第二, 扩展现有的产品线, 使其产品线更加丰满。
通过分散风险、拉长产品线来顺应调控。例如在商业地产领域开发 上, 很多房产公司将产品线拉长, 既开发高档商场, 也开发普通商业 街既开发星级豪华酒店, 也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型 的, 也有出售型的, 租售并举。
金地物业管理集团公司
社区服务和资产管理整合运营商
整体概况
组织管理
业务发展
企业文化活动
整体概况
一、创始与资质
金地物业 1993年诞生于中国改革开放的前沿——深圳
为金地集团（上证600383）战略成员企业 中国首批物业管理服务一级资质企业 中国物业管理协会常务理事单位 深圳等城市物业管理协会副会长单位 2013年，金地集团整合旗下各区域物业管理企业 成立金地物业管理集团公司
刘 兵
金地物业管理集团总部住宅业务运营管理部总经理，1976年生，汕头大学法学本科毕 业，注册物业管理师。
潘锦华
金地物业管理集团华中区域物业公司总经理，1972年生，华南师范大学本科毕业，注
册物业管理师。
曾恒利
金地物业管理集团西北区域物业公司总经理，1978年生，中国石油大学工商管理本科 毕业。
孟春红
通过ISO9002质量管理体系国际、国内双重认证
1998年
获得深圳物业管理甲级资质企业 在业内率先建立管理处主任职业化制度 开始对外业务拓展
1999年
在北京、南京、武汉、沈阳、等区域接管多个项目，被业界称为行业“黑马”
2000年
金地物业品牌开始全国性拓展，正式奠定行业一流品牌地位 成为中国物业管理协会常务理事单位
2007年
全面深化预备人才选拔培养机制 企业综合实力提升至全国领军水平
2008年
通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系一体 化认证
2009年
客户满意度达到行业标杆水平 成立金地商务物业分公司\金地楼宇工程有限公司、电梯公司等专业公司
2010年
方案二采用边墙型扩展覆盖喷头(k=115),则喷头布置如图二
边墙型扩展覆盖喷头技术探讨本文探讨了高层旅馆客房采用边墙型扩展覆盖喷头的可行性及其设计要点，并对正确理解《自动喷水灭火系统设计规范》中的有关规定及其条文解释提出看法。
关键词：边墙型扩展覆盖喷头旅馆客房火灾危险等级标准喷头流量压力喷头的合理选型和布置在自动喷水灭火系统的设计中起着至关重要的作用。
边墙型扩展覆盖喷头是指流量系数K=115的边墙型快速响应喷头。
我国《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（以下简称《喷规》）对边墙型标准喷头和边墙型扩展覆盖喷头都作了相关规定。
本文针对工程实例对边墙型扩展覆盖喷头提出笔者的看法。
某高层旅馆（四星级酒店）标准客房的净尺寸为7.0m×4.0m。
由于建筑专业室内不设吊顶，因美观需要，只能采用边墙型喷头。
根据我国《喷规》附录A，该旅馆客房属中危险级Ⅰ级。
方案一：该客房内喷头采用边墙型标准喷头(K=80)，根据《喷规》表7.1.12边墙型标准喷头的最大保护跨度与间距（m）则喷头布置如图一。
图一可看出，一间客房内边墙型标准喷头多达6个，无疑加大了系统的设计流量（具体详本文后面部份），也给客房的室内装修增添了困难.方案二：采用边墙型扩展覆盖喷头(K=115)，则喷头布置如图二。
图二可看出，采用边墙型扩展覆盖喷头，则仅需布置一个喷头。
很明显此种喷头的优点是保护面积大，安装简便，配水管道易于布置，室内装修非常方便。
图二方案二为多数设计单位采用。
但边墙型扩展覆盖喷头尚未纳入国家标准《自动喷水灭火系统洒水喷头性能要求和试验方法》GB5135-95的规定内容之中，《喷规》6.1.3对此仅规定了：“顶板为水平面的轻危险级，中危险级Ⅰ级居室和办公室，可采用边墙型喷头。
”其条文解释则又称国外对采用边墙型扩展覆盖喷头有严格规定：保护场所应为轻危险级，中危险级系统采用时须经特许。
美国NFPA13（1996年版）确实有此规定。
这就给设计人员带来了困惑，高层旅馆客房究竟能否采用边墙型扩展覆盖喷头呢？其实，设置场所火灾危险等级的划分标准各国不尽相同。
【金地集团】地下车库成本优化设计导则(共125)
住宅地下车库成本优化设计导则（意见征询版）目录序言 1一、房地产形势二、地下车库的重要性第一章、总则 2一、目的二、适用范围三、支持文件四、地库成本控制的关键要素五、地库指标定义第二章、地库总平面 5一、地库控制线二、停车指标三、总平面停车区域效率分析四、停车需求五、地下车库类别六、地库轮廓线七、场地竖向设计第三章、地库坡道出入口 35一、坡道出入口宽度及数量二、坡道位置与建筑物的关系三、形式四、尺寸要求五、自行车坡道第四章、地库主体 41一、停车位和通车道尺寸二、停车方式三、单车指标四、柱网五、结构形式、层高、梁高、设备高度、净高六、车行流线七、防火分区设计八、主楼地下室设计九、地库价值提升十、单层地库与主楼的关系十一、双层地库与主楼的关系十二、采光通风井十三、主楼连通口第五章、人防设计 68一、人防配建政策二、人防配置原则三、人防口部四、人防其它设施第六章、结构设计 76一、材料选择二、地库抗浮设计三、基础的优化设计控制措施四、柱墙的优化设计控制措施五、顶板的优化设计控制措施六、人防地下室七、其它构件的优化设计控制八、各种柱网与顶板形式的成本分析结果第七章、给排水设计 91一、地下车库消防管线二、设备用房的布置三、集水坑布置四、消火栓布置五、喷淋设计六、战时给排水设计七、管线综合优化第八章、暖通设计 100一、暖通成本构成二、暖通机房的布置三、车库补风系统的设置四、风机及辅助设备选择五、风管材料的选择六、战时通风系统的设置第九章、电气设计 105一、设计原则二、变电所的设置三、变电所的设计与施工四、供电方案五、低压配电系统六、配电和管线设计七、照明设计八、其他第十章、建筑技术 110一、地库的防水构造二、地库面层的做法三、风管材料选用序言一、房地产形势随着房地产行业盈利能力的下降，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本越来越高，库存与潜在供应有增无减，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。
金地物业精品服务见恒心
金地物1U1Gemdale金地物业：精品服务见恒心2021年是“十四五”规划开局之年，是我国物业管理行业发展40周年。
扎根改革开放前沿阵地的金地物业管理集团，用恒心做服务、铸品牌，连续多年获得物业行业服务企业品牌TOP10。
金地物业目睹了深圳所取得的成就，并且亲自参与其中，为建设深圳贡献了一己之力。
与此同时，不断累积技术与管理的经验，和中国物业管理行业共同成长与发展。
以精品服务、真情关爱、精益谋远、质量发展的服务理念，凭借科学理性的发展战略、人性化的管理模式、个性化的品牌形象、举贤任能的人才理念，持续不断的更新迭代，已成为行业实现社区服务与资产管理双核驱动的整合运营商，走出了一条超常规发展、艰辛而又充满喜悦的发展之路。
品牌效应凸显，助力规模向大而为金地物业成立于1993年,是金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，物业管理一级资质企业，中国物业管理协会名誉副会长单位，广东、深圳、北京、武汉等省市物业管理协会副会长单位。
金地物业经过20余年的经营发展，在全国布点布局，服务近100家政府机构、开发商、知名大型企业总部、物业企业，管理项目包括中高端住宅、产业园、学校、商写、政府机关等多种业态，管理地域覆盖220余座大中城市及美国东西海岸的8个不同城市和地区。
在互联网+时代，金地物业立足服务之本，充分挖掘“互联网+物联网”的科技应用，依托住宅类业态向多业态（高校物业、办公物业、产业园物业）服务延伸，为向业主和客户提供优质服务而不懈努力。
金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义物业服务的广度和深度一一服务遍及中国220余座大中城市，线下签约面积近3亿平米，用SaaS来进行线上服务的面积则有3亿平米，服务客户累计达700余万人。
三横九纵产业布局战略“三横”是发展的事业基础，指的是住宅物业、商办物业和城市服务，从社区走向城区，定位于全业态覆盖的综合服务运营商。
“九纵”是提高增值服务，包括金地楼宇、金地置家、房屋配套、资产经营、享新家、享家帮、社区生活服务和智能家居。
CCDI--公建综合部商业作品设计代表作0426-1
中国建筑学会创作奖（第三届） | 广东省第十二次优秀工程设计建筑类办公楼设计一等奖| 建设部优秀建筑工程设计二等奖 | 中华人民共和国建国六十周年-建筑创作大 奖
深圳中国联通大厦 China Unicom Tower, Shenzhen
﹡绿色认证支持
﹡ 负荷研究（机械或电力） ﹡ 可靠性研究（机械或电力） ﹡ 价值分析/生命周期成本分析 ﹡ 计算机能源分析模型 ﹡ 效果图/模型/视频
﹡有害物质测量/咨询
发挥优势协同、整合能力，以规划、设计为依托，搭好商用物业一体化平台，共 同提升招商运营附加值，打造功能集成、业态均衡、长期收益的都市活力空间。
化三等奖 |中国威海国际建筑设计大奖赛银奖（第四届） | 北京市奥运工程规 划勘察设计与测绘行业绿色设计奖
上海万科蓝山小城 Vanke Blue Mountain Town, Shanghai
全国人居经典建筑规划设计方案竞赛规划、建筑双金奖 | 中国建筑工程总公司 优秀方案设计三等奖
深圳市高新科技成果交易会展中心 China Hi-Tech Product Trade Convention Center, Shenzhen
深圳江苏大厦 Shenzhen Jiangsu Tower
中国建筑工程总公司优秀工程设计一等奖 | 建设部优秀勘察设计三等奖 | 中华 人民共和国建国六十周年-建筑创作大奖入围奖
杭州和家园 Hangzhou Harmony Garden
全国人居经典建筑规划设计方案竞赛- 建筑金奖 | 华人住宅与住区生态住宅设 计奖 | 广东省注册建筑师协会第四次优秀建筑创作--佳作奖
施工与使用阶段 Construction & PostConstruction Phase
金地商业地产公司发展战略规划ppt课件.ppt
开发为主
持有经营为主
10%
60%
40%
30%
20%
50%
和黄目前约26%的收入来自于租赁，68%的来自于开发，6%来自于酒店经营，而未来计划开发面积的10%为持有，90%开发销售，属于典型的开发为主的企业
嘉里建设33%的物业面积为自持，从资产总值来看，应在50%左右
国贸是典型的持有型公司，其所有的物业均只租不售，因此其持有物业在总资产中的比例相当高
*
金地商业地产的竞争策略
集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所不具备的 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
*
经营模式：3、合作模式
在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目公司进行开发，按持股比例进行利润分成 在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
*
产品类型：以大中型城市综合体为主
综合体的商业部分以10-15万平方米的购物中心1为主要产品；在少数经济发达的核心城市可择机建设高端写字楼或高星级酒店。 在产品定位上,以面向家庭和时尚人群为主的中高端区域购物中心为主（家庭时尚） 在经济发达城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市购物中心（精品时尚）。
*
一、发展商业地产的背景 二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
汇报框架
*
商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
精品
甲方保证乙方租赁区域的楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于 450KG/M2，其他 区不小于 350KG/M2；如不能达到此要求，甲方同意乙方对原结构进行加固；甲方同意乙方 按需新设楼梯及货梯并同意乙方进行由此引起的原结构改造；乙方在屋面安放设备时，如 该屋面不能满足设备承载要求，甲方同意乙方对屋面进行加固。所有结构改造、加固等施 工由甲方负责协调全面关系及协助与原设计单位沟通。
可编辑
精品
④ 卫生间及其污水排放： 在乙方租赁区域内自设卫生间供乙方单独使用。污水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域 下方并保证管线畅通，管径不小于 DN150MM。
⑤ 隔油池及厨房废水排放： 甲方无偿提供位置供乙方设置隔油池，隔油池出水管由甲方接入大厦地下室污水泵房，甲 方污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于 150MM。
休闲餐饮： 做休闲餐饮（KFC 等）快餐店,对商业建筑一般有以下要求： ① 供电：
由甲方无偿提供供电量 250 KW 至该房产供乙方使用，电缆选用 YJV4*185+1*95,一路入 户，接至乙方租赁区域内乙方指定位置（租赁区域的一层规划厨房区）；主进开关整定值 400A; 乙方在乙方租赁区域内自设配电室和峰谷平计量电表，配电箱内总闸以后的线路由 乙方维修，总闸以前的线路由甲方维修。 ② 供水： 供水管线由甲方无偿提供到乙方租赁区域，并需满足：日供水指标不小于 25 吨；供水压 力不小于 0.2Mpa，管径不小于 DN50mm，乙方在乙方租赁区域内自设总闸门和计量水表， 总闸门以后的管路由乙方维修，总闸门以前的管路由甲方维修。 ③ 结构：
1． 商
圈
选
择
可编辑
精品
客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业 街市或特别繁华的社区型街市。 2． 立店障碍 连锁快餐业也属餐饮业，需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染 源 10 米之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成 立店障碍。2002 年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑 内立店。 3． 建筑要求 框架结构，层高不低于 4.5 米。配套设施：电力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自 来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三 楼均可，但忌分布数个楼面。 4． 面积要求 200~500 平方米 5． 租金承受 大众化快餐店：2~4 元（平方米·天） 消费型快餐店：6~30 元（平方米·天） 6． 租期 一般不少于 5 年。
可编辑
精品
各餐饮业态选址及建筑结构要求：
普通和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象， 一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消 费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。 2．立店障碍 开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边 邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。餐厅必须离开污染源 10 米以上，对较大餐 厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。 商铺门前有封闭交通隔离栏、高于 1.8 米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所 忌。 3．面积要求 大众型餐厅 80~200 平方米，商务型餐厅 150~10000 平方米均可。 4．建筑要求 因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡 门、挡窗除外。餐厅门前须有相应的停车场。餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置 以及油烟气排放的通道。 5．租金承受 低层为 1.50 元/（平方米·天）以上，视地段、商圈确定租价。楼上餐厅租金略低。 6．租期 一般不少于 3 年。
连锁快餐店： 连锁快餐业是一种工业化程度比较高的餐饮服务业态，设有中央厨房，其商品销售流程与其他 连锁商业有所不同，管理经营难度高于其他连锁业态和传统餐饮业。其与其他连锁业态、传统 餐饮的差异情况如下：
连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售 其他连锁业态：商品→配送→销售 传统餐饮业：原料→加工→成品→销售
精品
商业物业建筑设计规范要求
——金地集团上海公司 商业部
可编辑
精品
目录
一、 餐 饮…………………………………….… 第 11 页 二、 专业卖场………………………….….………. 第 21 页 三、 零 售…………………….………….……. 第 37 页 四、 酒 店………………………………..……. 第 43 页 五、 特殊业种………………………………………. 第 52 页 附件：商店建筑设计规范……….…………………. 第 69 页
可编辑
精品
餐饮
可编辑
精品
餐 饮： 餐厅的类型：
随着餐饮业的发展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并发展起来。而今，餐厅的种 类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅可以大致划分为以下几类： 中餐厅
由于我国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、 粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。 西餐厅 人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有 法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。 日式料理店 日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐 厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。 咖啡厅 又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶 层或商业人士作为聚会之地。 自助餐厅 自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地方 便客人。从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的 满足感。 快餐厅 快餐厅是以提供速食为主的餐厅。这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大 多是中、低档的大众化菜点。快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格 低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。肯德基、麦 当劳是典型的快餐厅。