全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业
会计实务：企业促销行为税务处理：销售积分的税务处理
企业促销行为税务处理：销售积分的税务处理销售积分是指购买方在消费后可以积累相应积分的促销方式，只不过有的是每消费一元积一分，有的是十元积一分，虽然积分规则不同，但实质原理是一样的。
对于购买方而言，积累的积分可以直接兑换（或者积分加现金换购）商品或者服务，而对于销售商家来讲，积分奖励可以提高购买方的忠诚度，促进提高销售额。
对于销售积分的促销方式，涉及税务处理包括两个环节，其一是购买方消费后取得积分时，其二是购买方用积分兑换商品或者服务时。
如果销售商家设定了积分的有效期限，且购买方在有效期内没有兑换的话，则不会有第二个环节。
下面简单的分析一下销售积分促销的涉税处理。
一、增值税的处理依据前期提到的国税发[1993]154号和国税函[2010]56号的相关规定，销售商家将销售额和折扣额在同一张发票上的金额栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。
那么对于上述第一个环节来说，购买方实际消费了，虽然有给积分，但是这不能让销售商家有理由不按实际消费金额给购买方开具发票，所以在这个环节，销售商家一般会按按实际收取的价款全额确认销售收入并计算缴纳增值税。
在第二个环节即积分兑换商品或者服务的环节，对于涉及的增值税处理就有比较大的争议，最为主流的两种意见如下：1、第一种观点认为，积分兑换商品或者服务应按视同销售处理确认增值税销项税额，即用积分兑换商品属于《增值税暂行条例实施细则》中所规定的将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
2、第二种观点认为，积分兑换商品或者服务属于递延收益的实现，这种观点借鉴了会计上关于销售积分的处理。
《财政部关于做好执行会计准则企业2008年年报工作的通知》（财会函[2008]60号）规定：企业在销售产品或提供劳务的同时授予客户奖励积分的，应当将销售取得的货款或应收货款在商品销售或劳务提供产生的收入与奖励积分之间进行分配，与奖励积分相关的部分应首先作为递延收益，待客户兑换奖励积分或失效时，结转计入当期损益。
营改增后各大行业的税率变化
营改增后各大行业的税率变化
自从营改增以来，重庆地区各大行业的税率也都发生了不同的变化。
大致可以分为四个大类，这四大行业分别为建筑业，房地产业，金融业和生活服务业。
营改增之前，重庆地区的建筑业和房地产业的营业税税率分别为3%和5%，金融业和生活服务业的营业税税率均为5%。
全面营改增之后，重庆地区的建筑业和房地产业的一般纳税人增值税税率均变为11%，金融业和生活服务业的一般纳税人增值税税率均变为6%。
对于四大行业营改增之后的小规模纳税人增值税税率均为3%。
其中建筑业和房地产业改为增值税以后，一般纳税人的税率有所提高，但是增值税进行计算时可以做进项抵扣。
据16年的数据表明，全面营改增之后，整体企业的税负相对有所减轻。
在重庆地区，四大行业除了本身的税负减轻，还可以享受重庆正阳工业园区的税收优惠政策，园区对于营改增行业的企业实行30%-50%的税收优惠政策，大多数行业都有资格享受此项税收优惠政策。
除此之外，正阳工业园区对企业所得税也会给予地方留存之后的30%-50%的税收奖励，个人独资企业还可以申请核定征收。
对于各大行业全面营改增不仅税负降低，还有机会享受重庆正阳工业园区的税收优惠政策，企业税负可以得到有效缓解，对于企业来说都
是有利无害的。
2023年营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析
营改增政策对建筑业及房地产业的影响分析我国从2022年1月1日开头，分行业逐步推行“营改增”改革。
实施4年多来，只剩下建筑、房地产、金融和生活服务四个行业还未掩盖到。
根据今年政府工作的支配，今年要全面完成“营改增”改革。
营业税这一从前的地方大税种将由此退出历史舞台。
5月1日起，“营改增”将掩盖建筑、房地产、金融、生活服务等四大行业，影响不一，营改增最新政策对建筑业及房地产业的影响分析详述如下。
自国务院明确提出，力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革，“营改增”便大步向前。
我们可以观看到2022年“营改增”起步以来，详细分三步走，第一步是扩围，即“营改增”方案在地区和行业上的扩围，即全面推动营改增;其次步是改制，即进一步改革和完善增值税制度制度;第三步是立法。
目前还处于扩围阶段。
目前，建筑业、房地产业、生活服务业、金融保险业四大行业营业税改增值税总方案即将公布，这将直接影响四大行业的800余万户企业，涉及年营业税税额1.6万亿元。
铂略财务培训从各渠道了解到，估计6月下旬财政部和国税总局把四大行业的“营改增”草案上报国务院。
若进展顺当，估量该草案最快可能在将来一周内出台，正式的实施日期可能最早会在10月1日，最晚在明年1月1日。
建筑业、房地产税率定为11%建筑、房地产行业性质较为特别，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。
建筑业主要是为房地产业供应服务，两者上下联通，相辅相成。
假如房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。
所以需要联动改革，将上下游一起改革，从而形成完整的抵扣链。
由于这两类行业业务简单，牵扯的主体多，金额高，对其“营改增”的设计方案从提出到完成历时最久，可见是特别审慎地作出打算的。
目前，我国房地产企业普遍采纳5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济进展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。
更多最新建筑行业分析信息请查阅发布的《2022-2022年中国建筑行业进展分析及投资潜力讨论报告》。
财税2016 36号文
财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知财税〔2016〕36号 2016.3.23总局货劳司处长王葳：“营改增”文件是怎么设想的总局货劳司孔庆凯为你解读“住宿餐饮业营改增”国家税务总局公告2016年第23号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告增值税纳税申报表解析（一）增值税纳税申报表解析（二）增值税纳税申报表解析（三）<总局货劳司>增值税发票使用和开具有关问题解析地税机关代开增值税发票有关问题解析<总局货劳司>财会[2012]13号财政部关于印发《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》的通知财税[2016]25号财政部国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知国家税务总局公告2016年第26号国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告2016年4月21日国家税务总局“营改增”主题在线访谈实录4月28日税务总局访谈权威解读“营改增”若干问题财税[2016]43号财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]46号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知财税[2016]47号财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知国家税务总局公告2016年第13号国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第14号国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第19号国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
学习笔记： 11 酒店业务涉及税目(易混淆)划分及开票的问题汇总全国各地解答一表汇总 大力税
学习笔记：11 酒店业务涉及税目(易混淆)划分及开票的问题汇总全国各地解答一表汇总大力税酒店业务涉及税目划分及开票的问题汇总——全国各地解答一表汇总各地国税地区口径总局口径5月12日国家税务总局政策解答:营改增里相同的例子是餐饮企业提供餐食的同时售卖烟酒，也是混合销售的餐饮服务，烟酒和菜品一样可能都是单独计价的，但不能按照兼营单独征税，这些东西加上厨师和服务人员的劳动，共同形成了餐饮服务。
定制服装就是卖衣服，是混合销售。
酒店房间里售卖饮料食品就是兼营。
无偿赠送早餐和房间里的赠送食品饮料、洗漱用品，不能按兼营和视同销售征税。
河北国税十九、宾馆(酒店)在楼层售货或房间内的单独收费物品如何征税？宾馆(酒店)在楼层售货或在客房中销售方便面等货物，应分别核算销售额，按适用税率缴纳增值税。
十、关于宾馆（酒店）提供洗涤服务开具增值税专用发票的问题宾馆（酒店）为一般纳税人提供洗涤服务可以开具增值税专用发票，但为其他个人提供的洗涤服务不能开具增值税专用发票。
山东国税暂未找到相关解答青岛国税暂未找到相关解答福建国税【福建国税】12366营改增热点问答（7.4）7月15日19、酒店业纳税人收到客人支付的物品损坏赔款如何计税答：酒店收到客人支付的物品损坏赔款应按照销售货物征收增值税。
海南国税【海南国税】全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之生活服务业（8月17日）一、关于对客户支付的住宿费能否开具增值税专用发票和需提供哪些资料的问题住宿服务购买方索取增值税专用发票的，酒店企业可以为其开具增值税专用发票。
酒店在开具专用发票时，客户只需要提供以下信息：客户所属单位名称、纳税人识别号（或统一社会信用代码证号码）、地址电话、开户行及帐号。
消费客户可以采取多种方式提供相关信息，比如说一张附有上述信息的小卡片，并不需要提供信息资料的原件或复印件。
二、关于为客户开具住宿费增值税专用发票时，对付款方式有什么要求的问题对付款方式没有要求，现金、信用卡、银行转账等方式均可，信用卡、银行转账可以是住店个人的或者第三方的。
石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)
房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。
那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：➢如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？➢“营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？➢如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？➢制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力?石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。
【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。
为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。
【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理“营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享⏹2016年4月30日开发不动产政策⏹总分机构试点纳税人增值税的计算⏹应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理⏹营改增需要设置的二级会计科目⏹纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理⏹纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理⏹纳税人视同销售的增值税会计处理⏹纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理⏹现金折扣、商业折扣、销售折扣的增值税会计处理增值税发票的管理⏹如何进行增值税的认证、申报⏹增值税专用发票的构成⏹增值税发票初始领购的规定和领购条件⏹增值税发票开具的要求⏹增值税的发票处理和保管增值税纳税期限、纳税申报管理模块三：营改增对房地产、建安行业的经营影响及应对策略营改增对房地产开发流程的影响与策略营改增对房地产开发成本的影响与处理⏹取得土地政府事业性收据的账务处理与抵扣⏹与建安企业分包合同的签订、进度确认与增值税发票的取得⏹涉及甲供材料、设备供应商合同管理与增值税发票的取得⏹合作开发模式合同管理与增值税税收管理营改增对房地产销售环节的影响与策略⏹营改增对房地产定价的影响⏹预售环节收据或增值税发票的开具⏹促销、打折、赠予等增值税的处理⏹混合销售转化为混业销售的启示营改增对现行建安企业的影响：分包与转包的合同签订与增值税发票处理自产货物并提供建安劳务的扣除方法、建筑项目预清算规定BT、BOT、BOOT、PPP模式下的建安税政异地扣缴个人所得税化解术、省内、外汇算清缴所得税政策、核定征收与预警率的两难处境模块四：房地产并购重组操作房地产并购重组的动因房地产并购重组的三种类型房地产并购重组的十二种基本方式房地产并购重组的程序与要点房地产并购重组过程中的六大法律风险房地产并购重组的五大特点房地产并购重组的三大模式房地产并购重组案例解析（1）房地产开发中项目收购案例（2）房地产开发公司股权收购（3）信达地产收购ST天桥（4）外资并购境内房地产企业案例。
重磅：财税[2016]36号发布,全面解读房地产等4大行业营改增热点问题[税务筹划优质文档]
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热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。
本期华税带您重点关注新政的重点事项。
建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。
一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。
中国全面实施营改增试点一周年评估报告-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！中国全面实施营改增试点一周年评估报告-财税法规解读获奖文
档
近日，上海财经大学公共政策与治理研究院评估团队发布了《中国全面实施营改增试点一周年评估报告》。
该报告是评估团队在前期大量资料准备和跟踪分析基础上，多次组织召开企业座谈会、国内外专家学者咨询会、专题论坛等，广泛听取社会各界意见和建议而最终形成的。
报告包括全面实施营改增试点的重要意义、减税效果、经济效应和完善建议四部分，力求客观评估、综合反映营改增成效、经验，并对完善营改增试点提出建设性意见。
全面实施营改增意义深远《评估报告》认为，全面实施营改增试点综合配套推进、平稳有序运行，完成了建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业的税制转换，涉及1011余万户纳税人、2万亿税款，实现了增值税在工商业和服务业全覆盖，构建起了有利于形成统一税法、公平税负、平等竞争的现代增值税基本制度，充分显示出中国政府快速高效战略决策力、政策执行力和挑战应对力。
全面实施营改增减负成效显著《评估报告》显示，2016年5月至2017年4月，全面推开营改增试点一周年取得了显著成效，实现减税近7000亿元，减税额随改革推进逐步扩大。
四大行业税负下降或持平企业占98.7%，减税面最大的是生活服务业，达到了99.25%。
全面推开营改增试点不但直接减轻试点企业税收负担，还通过抵扣机制的传导效应减轻了产业链的税收负担。
试点行业直接减税4581亿元，为下游行业带来的间接减税2412亿元，试点行业减税效应外溢明显。
全面实施营改增经济影响广泛全面实施营改增所释放的减税红利，有效降低实体经济成本，激发市场活力，引导企业脱虚向实，契合了供给侧结构性改革去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的迫切要求。
宏观。
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乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。
购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。
交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。
二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。
海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。
三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。
土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。
其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。
其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。
其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。
开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。
其票据为政府部门出具的非税收入票据。
目前只有土地出让金列入差额扣除范围。
房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。
四、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题 (一)房地产开发企业土地价款扣除范围。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目(选择适用简易计税方式的除外)，单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。
采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。
(二)房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模) (三)房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。
售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。
(四)房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。
五、征收范围界定问题 (一)纳税人以无形资产或不动产作为投资，应按规定缴纳增值税。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
”《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
”以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。
(二)车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。
按相关规定，不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款，车辆停放服务老项目也适用此规定。
车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。
(三)关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。
《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
” 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
(四)地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用问题。
《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。
对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用11%增值税税率。
(五)随房赠送物业管理费如何确认销售额。
买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
六、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题 《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
七、关于房地产开发企业预收款的范围问题 房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
八、关于代收的办证等费用是否属于价外费用的问题 房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项不属于价外费用的范围。
九、关于房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊的问题 房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款： (1)首先，计算出已开发项目所对应的土地出让金 已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积) (2)然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所对应的土地出让金 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
(3)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额。
(4)从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
十、小规模纳税人转让土地使用权如何计税的问题 小规模纳税人将取得的土地使用权未经开发直接转让的，为销售土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
小规模纳税人将取得的土地使用权经开发后转让的，为转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权，按照销售不动产征收增值税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值 税税额。
十一、关于房地产开发企业的多个老项目是否可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法问题 房地产开发企业的多个老项目可以部分选择简易计税方法，部分选择一般计税方法。
一经选择简易计税方法计税的项目，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。
按5%征收率缴纳增值税。
除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。
例如：一个房地产开发企业有A、B两个老项目，A项目适用简易计税方法并不影响B 项目选择一般计税方法。
十二、不动产老项目的确定问题 (一)转让不动产老项目 纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。
(二)自建不动产老项目 纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目; 2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
(三)出租不动产的老项目 2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租，可以选择简易计税方法。
十三、6月30日后，已交营业税未开具营业税发票需要补开增值税发票的，要提供什么资料，按照多少税率开具发票的问题 答：需要提供在地税局缴纳营业税的证明材料。
金税盘按照0税率开具，税控盘按照不征税开具。
十四、两个房地产企业在同一块土地上开发房地产项目，土地在其中一方名下，土地出让金应由谁来扣除的问题 答：拥有土地使用权的房地产开发商，可以扣除相应的土地出让金。
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。