资产评估方法初探

资产评估方法初探杨俏萍台州中天资产评估有限公司浙江台州 318000摘要：随着社会经济的突飞猛进，公司企业得到快速发展壮大，资产评估在企业发展过程中的作用日益凸显，为了保证对公司企业的各种资产进行合理精准公正地评估，必须对资产评估方法进行选择。

本文对资产评估方法进行分析研究，以供参考。

关键词：资产评估；方法中图分类号：F540.4 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)25-0332-02引言随着我国社会经济的快速发展，以及企业进行股份制的改革、重组、转让、兼并、合资等社会经济活动的不断增多，为我国资产评估的发展提供了契机。

资产评估主要是为社会和客户提供专业的意见和咨询，是一项专业性的中介服务活动。

而通过专业评估得出的结果对企业和社会有着非常重要的决定作用。

因此，在进行资产评估时，评估人员一定要遵循评估的准则，对评估对象进行评定和估算。

1 资产评估概述所谓的资产评估，即是对资产自身所具有的价值或依据某种标准以及判断其价值进行的评估。

通常由相关专业人士或专业机构在遵循相关法律法规的前提下，利用公允程序标准对资产进行一个科学合理的价值评估。

这种价值评估往往以货币为单位，进行统一的评估。

因此，这种采用科学合理的方法以及依据相关标准对资产进行评估的行为称为资产评估。

2 资产评估的基本方法2.1 成本法成本法又叫重置成本法，是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值以确定被评估资产价值的方法。

被评估资产的价值不会超过其重置时的费用。

因此，运用成本法评估资产，要在确保资产具有现实或潜在价值，且难以量化的条件下，以资产的现实重置成本来确定资产的价值。

另外，资产的价值是一个变化量，是随着资产本身的运用和其他因素的变化而变化的。

影响资产价值变化的因素，除了市场价格以外，还有实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

所以，在运用成本法对资产进行评估时，必须找到充分的同类替代的资产确定其价值，以确定被评估资产的重置成本，并充分考虑影响资产价值量的变化因素，进而准确估算资产的价值。

2.2 收益法收益法就是通过对评估对象的预期收益以及未来资产价值判断的评估方法的总称。

在资产评估的过程中，资产的价值由收益来决定，社会的收益越高，其资产的价值也就越大。

同时，使用收益法进行评估时，一般都是采用折现的途径和资本化的方法对资产的价值进行估算和判断。

在评估的过程中主要涉及到以下3个基本要素：评估对象的资产预期收益；评估的资本化率和折现率；评估对象的资产预期收益所持续时间的长短。

2.3 市场法《资产评估准则》第三十三条明确规定，企业资产评估当中的市场法，指的是将评估对象同可以类比的上市公司或者是可以类比的交易案例加以比较，从而确定评估对象具体价值的方法。

应用市场法评估企业资产需要满足一些前提条：首先，要有活跃发达的资本市场，并且资本市场当中存在足够数量的类似参考企业以及足够数量的类似交易案例。

其次，可以获得类似企业或者是交易案例的各种财务信息、市场信息及其他的资料。

其三，能够确信相关信息资料的合理性以及代表性，同时在评估基准日之前有效。

市场法评估企业价值有着直观灵活的特点，在具体操作的过程中，能够根据市场信息变化，来改变其中的各种参数例如价值比率，从而得到及时的评估结果。

除此之外，如果目标企业的未来收益无法预测，收益法评估就会受到相应的限制，但是市场法评估受到的限制较小，并且市场法可以作为其他方法评估结果的参考以及验证。

3 资产评估方法的比较3.1 适用前提不同市场法的运用需满足的条件是具备一个充分发育的、活跃的公开市场，并且在市场上要有可比较的资产及其交易活动，资产评估人员选择的可比资产及其交易活动在评估基准日近期市场上已经发生过。

收益法要求被评估资产的未来预期收益和获得收益所承担的风险都能够预测并能用货币计量，且被评估资产预期收益年限可以预测。

成本法要求被评估资产处于继续使用状态下，其成本有可利用的、充分的历史资料，且一定耗费是必需的。

3.2 合理性不同成本法运用历史成本调整得到的重置成本来评估无形资产的现值，历史成本具有滞后性、弱比较性和不真实等缺点，使得成本法的评估结果较不合理；现行市价法根据市场上现有的类似资产的价值来确定被评估资产的价值，被评估资产的价值是依附在其他参照物的价值的基础上的，如果市场上有人故意哄抬参照物的价值就可以让被评估资产的价值上升，这样扭曲了被评估资产的真实价值也是不合理的。

收益法以资产未来的收益折算为现值确定无形资产的价值，能够真实、准确地反映出无形资产的获利能力，且容易被交易双方所接受，具有较好的合理性。

3.3 经济属性及市场内涵不同成本法着眼于资产的产品属性，资产价值与其历史开发成本直接相关；市场法集中反映资产的商品属性，资产价值与资产的市场供求状况直接相关；收益法则立足于资产的预期收益，反映了资产的投资品属性。

这三种评估方法分别反映了资产的不同经济属性和经济属性的不同层次，这使得它们具备的市场内涵也深浅不一。

三者的市场内涵由浅入深，所蕴涵的市场意义相互之间也存在较为显著的差异。

而且随着经济社会不断发展，评估人员面临的对象很少再是单一的资产，而是更加复杂、综合和多样，这也为资产评估师进行工作提出了更高的要求，带来了更大的挑战。

3.4 具有局限性资产的价值在于它能够给企业带来较大的超额利益，而成本法的局限性就在于它的评估基础就是以历史成本为基准进行调整，并不能够确定被评估资产是否具有超额获利能力，这样的评估结果就会出现重大失误；现行市价法的局限性在于操作所需条件较为苛刻，很难找到合理、足够的参照物来确定被评估资产的价值；收益法的局限性在于预期收益额预测难度较大，受评估人员的主观判断和未来收益不可预见因素的影响，会导致资产价值的低估。

4 资产评估方法的选择依据4.1 资产评估方法选择需适应资产评估价值类型资产评估价值类型是指资产评估价值内涵。

而资产价值内涵又受到多种因素的影响，包括人们看待问题的角度、对事物的理解程度等，使得资产价值内涵的界定具有较大的差异性，这也决定资产评估类型分类标准大相径庭。

譬如说，从资产估价标准形式来看，资产评估可分重置成本、收益现（下转第 334 页）智能商务、协同经济和移动商务发展成熟以后，服务平台和诸多成熟的模式直接嫁接成为可能。

5.4 社区服务智慧化传统的社区规划以社区物理空间为内容，以物质规划为核心，仅仅侧重社区内部设施布局与功能优化，社区静态规划没有充分考虑社区居民主体性特征，而社区动态化规划是社区服务智慧化发展的基础。

社区动态规划以人为核心，是基于居民行为的日常生活地理学研究与规划的结合，将社区生活圈作为社区居民服务的空间范围，通过社区生活圈内设施时间规划与有效调控，并结合行为与空间相互作用机制解剖和居民需求挖掘，提供面向居民的服务引导，实现社区服务的智慧化。

一方面，通过服务设施的时空供给与调控实现行为与设施时空关系耦合。

社区居民生活的时间维度表现为以人为主体的个人时间利用和以物为主体的设施（商业服务、医疗、养老、公共交通、停车等）时间利用，设施时间规划以社区公共服务、公共空间作为规划对象，将设施时间利用状况与居民的移动一活动行为和设施时空间利用状况相匹配，从时间维度实现社区内设施资源的优化配置。

社区设施时间规划的范围不应局限于社区物质空间内部，还应包括社区生活圈整个空间范围，如社区周边购物设施时间配置、工作地一社区错时停车等都是通过社区设施时间规划与调控实现社区服务的智慧化。

另一方面，通过针对性、个性化信息服务，引导社区居民行为。

研究社区居民长期时间尺度和短期尺度下时空行为所产生的社会响应机制，剖析时空行为背后隐含的丰富内涵。

在社区居民行为时空规律和需求偏好分析的基础上，遴选有针对性的信息及次序选择集，利用社区公告管理模块、个人通知管理模块、短信管理模块和其他智慧化移动信息发布终端等手段，并充分结合无技术壁垒的第三方服务，通过短期行为引导和干预，形成长期惯常行为的改变，促进智慧、健康、低碳的行为模式与生活方式的形成，同时推动社区的可持续发展。

6 结束语当前，国内外智慧社区建设如火如荼，但是由于相关理论和技术的瓶颈，同时涉及到社会管理制度的方方面面，智慧社区的建设研究还处在探索之中，因此智慧社区的建设应该结合各地自身实际，在机制体制创新、服务理念创新、路径研究方面，开展尝试，随着信息技术的进步，理论的进步，智慧社区建设也一定会越来越成熟，让居民生活更智慧、更幸福、更安全、更和谐、更文明。

参考文献[1]毛光烈.中国智慧城市建设路径与方式[J].经济导刊，2012（2）.[2]廖丽君.智慧社区建设研究[J].电脑知识与技术，2014，13.[3]柴彦威，申悦，陈梓烽.基于时空间行为的人本导向的智慧城市规划与管理[J].国际城市规划，2014，（6）：31-37，50.[4]屈芳，徐亮.智慧社区建设思考与探索[J].现代商贸工业，2013，（15）.值、现行市价和清算价格；而从资产评估假设来看，资产评估又可分为继续使用价值、公开市场价值和清算价值。

总而言之，无论从何种角度来看，在资产评估方法选择上，必须使所选择的资产评估方法与其相适应。

4.2 资产评估方法的选择适用于评估对象在资产评估中，资产评估对象可为整体资产与单项资产、无形资产与有形资产、资产所有权与资产使用权等。

通过对资产评估对象的划分，就有适用其所属类型的资产评估方法。

资产评估人员必须使资产评估方法与其对象相适应，具体情况具体对待，切不可机械照搬某一固定模式来选择资产评估方法。

以企业整体价值评估为例，企业整体价值评估包括了企业负债、存款、股权、固定资产等等，在资产评估方法的选择上多采用成本法和收益法这两种方法进行评估，成本法主要通过对企业整体资产分为各个细小项目，后对各个小项目进行评估，最后以小项目资产评估总和来确定企业整体价值，但由于该方法往往需要消耗大量时间，使得企业整体价值评估难度系数较大；收益法相对来说就较为简易，且考虑到了企业未来收益能力，就使得对企业特殊资产价值评估更为准确。

在实际评估过程中，往往将两种资产评估方法结合起来，一种作为最优方案，一种作为校验，一般而言，两种方法所得出结果差异不能过大，若差异较大则需对所得出结果做出分析，使评估工作更加严密、可靠。

从实际交易中可以看出，针对具体的评估对象，可能存在以某一种资产评估方法进行评估或以多种方法相结合进行评估，以期实现科学有效评估。

5 结束语随着经济科技的不断发展，资产越来越成为企业经营中重要的组成部分，因此，我们在进行资产评估时，要根据被评估资产的实际条件、交易情况和具体的资产特点进行选择，选择适合的方法进行评估，确保企业资产评估过程的公正、客观和准确。

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