最新商铺定价
商铺租金一般定价公式
租金及售价定位1、项目价值评价
价值实现表
推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为65.5%。
1、价值实现下的租金及售价定位
1）租金统计及分析
汉中各商业街租金统计表（元/㎡·月）
价值实现下的租金及售价定位
根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。
星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。
汉中商场租金表（元/㎡·月）
根据上表知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
= 108×81%÷65.5%
= 131.91（元/平方米·月）
本案平均销售价格= 本案平均租金×10年×12月
=131.91×10×12
=15,828（元/平方米）。
三种类型商业定价方式
单层街铺定价方式——沙湖公馆沿街底商定价实操
双层街铺定价方式——C6住区8、9栋定价实操
友 谊 大 道
和 平 大 道
集中式卖场定价方式——K3底商定价实操
K3公寓
3层集中式底商
三种不同类型商业基本原则
第一步：确定商铺整体实收 第二步：设定参考因素及权重，这又分为 1、垂直楼层评分系统（参考因素为层高、市场规律） 2、同楼层参考评分系统，分三大方面，七个因素 第一方面：位置（最重要，权重最高，包括人流、展示性） 第二方面：适用性（店面宽度、开间进深比、柱位影响、方正性） 第三方面：面积 第三步：按照以上7项设定评分标准 第四步：将每个商铺按照以上7项因素对号入座分别打分，并以实收均价为基础，调 试出最接近实收基价的价格表 第五步：根据综合折扣率调整表价，生成销售价格表 不同于住宅相对呆板的水平差和楼层差，商铺定价最大不同在于：必须研究 每一套商铺的7个因素，得出每套铺子优越性的相对位置。
招商定价方案
项目招租定价方案方案一：居民生活配套按每天每平方米0.8元定价收取，独立商业根据商业面积100平米以下的，按每平米每天0.6元定价收取，100平米以上的按每平米每天0.5元定价收取。
例如: 90平米X 0.6元 X 365天= 19710元150平米X 0.5元 X 365天= 27375元200平米X 0.5元 X 365天= 36500元250平米X 0.5元 X 365天= 45625元100平米以内的商业控制在两万元内，根据面积以此类推，迎合商街前期推广，宣传亮点为，高品质多元化，一站式购物为理念，配合低租金吸纳商户入驻，用最短的时间充实商街，商铺空置既是损失。
方案二;根据方案一定价标准再次延伸优惠程度。
（1）租金按每年支付房租的无优惠；（2）签约两年缴纳一年半房租按缴纳租金价格9折优惠，剩下半年房租签约日次年交付；（3）按90平米的商业计算，9折我们优惠了2957元，反而我们提前赢得了9855元两年无息使用权；（4）签约三年缴纳两年房租按交付租金总额的8.5折优惠，剩下一年房租签约日次年交付，按8折优惠。
按90平米的商业计算两年8.5折优惠5913元，三年8折优惠3942元，房租总共优惠了9855元反而我们赢得了29565元两年无息使用权。
采用阶段是付费优惠多缴多折扣模式，既能收获现金流，更能最大化的捆绑商户经营年限，避免退租转让等连锁反应，有损商街口碑。
方案三：按保证金交付免租金形式（1）110平米以下的缴纳7万元保证金三年免租金；（2）110--200平米的缴纳10万元保证金三年免租；（3）300平米左右的缴纳15万元保证金三年免租。
关于特色商街租户入住未满三年押金如何退还政策：1、租户满一年的扣押金的20%，满两年的扣押金的30%。
2、租户如中途退场须提前3个月与我公司报备。
3大商铺租金定价法则之成本分摊法
3大商铺租金定价法则之成本分摊法成本分摊法是一种商铺租金定价的方法，适用于多个租户共同使用同一商铺的情况。
该方法基于商铺的成本，将成本按照面积或使用量等方式进行分摊，从而确定每个租户的租金费用。
以下是成本分摊法的三大定价法则。
1.面积分摊法：面积分摊法是最常见的商铺租金定价方法之一、它基于商铺的总面积，按照每平方米的租金价格确定每个租户的租金费用。
采用这种方法时，商铺的租金费用是根据每个租户实际占据的面积来确定的，租户需要支付的租金费用与所租面积成正比。
2.营业额分摊法：营业额分摊法是基于租户的实际销售额来确定租金费用的方法。
该方法适用于商铺场所对租户的销售业绩有较大依赖的情况，例如购物中心中的零售商铺。
租金费用以租户的实际销售额为基础，通常为一定比例的销售额。
例如，商铺约定的租金费用为销售额的10%，如果租户B的实际销售额为100万，那么租户B需要支付的租金费用为100万×10%=10万。
3.固定费用分摊法：固定费用分摊法是基于商铺的固定费用来确定租金费用的方法。
商铺的固定费用包括房屋折旧、设备维护、物业管理等。
固定费用分摊法的核心是将商铺的固定费用平均分摊给所有租户，每个租户按照其所占据的面积或其他因素承担相应的费用。
例如，商铺的总固定费用为50万，现有三个租户，租户C占据的面积为300平方米，租户D占据的面积为500平方米，租户E占据的面积为200平方米，则租户C需要支付的租金费用为300平方米/1000平方米×50万=15万，租户D需要支付的租金费用为500平方米/1000平方米×50万=25万，租户E需要支付的租金费用为200平方米/1000平方米×50万=10万。
成本分摊法在商铺租金定价中有着广泛的应用。
无论是面积分摊法、营业额分摊法还是固定费用分摊法，都能根据商铺的实际情况和租户的需求，合理确定租金费用，实现租金的公平分配。
这些定价法则不仅可用于商铺租金定价，也可用于其他场所的租金定价，如办公楼、工业园区等。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
社区底商商铺定价方案
一、商铺汇总
二、定价原则
1.按照社区商铺定价规律：二层为一层价格的60%；
2.根据商铺位置、面积、开间、开间进深比、铺位结构等因素确定商铺一
层的价格:
➢位置系数标准：
根据位置不同，距离人流节点远近、客户到达便捷度，单价在基准价基础上调整区间为0%—15%；
➢面积差异系数标准（按套面积计算）：
面积在100㎡以下的铺位单价上浮10%；
面积在100-200㎡（含200㎡）的铺位单价下调10%；
面积在200㎡-300㎡（含300㎡）的铺位单价下调20%；
面积在300㎡-400㎡的铺位单价下调25%；
面积在400㎡以上的铺位单价下调35%；
➢开间系数标准：
开间5米以下商铺单价保持不变；
开间5米以上的铺位单价上调5%；
➢开间进深比系数标准：
开间进深比大于1:2的铺位单价上浮3%；
开间进深比例在1:2-1:3的铺位单价保持不变；
开间进深比小于1:3的铺位单价下调3%；
➢铺位结构系数标准：
户型方正、布局合理视具体情况上调5%/10%
视不规整程度酌情下调单价5%/10%；
剪力墙在铺位中间的下调2%/5%墙；
剪力墙位置不正，数量过多，严重影响使用功能的酌情下调5%/8%/10%；➢综合修正：
由于铺位差异性较大，考虑不同商铺间价差的均好性、相邻铺位的合理价差，针对个别特殊商铺在综合修正系数给予上下浮动，有利于运用价格杠杆引导客户选择铺位。
***房地产开发有限公司。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式商铺定价是商业活动中的一个重要环节，合理定价是保证商铺利润的关键。
商铺定价需要遵循一定的原则，并且有不同的方式来确定。
一、商铺定价原则1.成本原则：商铺定价应该考虑到生产成本，包括采购成本、生产制造成本和运营成本。
商家需要将成本计算在内，并确保销售价格能够覆盖这些成本，以保证盈利。
2.价值原则：商铺定价应该根据商品或服务的实际价值来决定。
价值是由供需关系、商品特点和买家需求等多个因素综合决定的，商家需要根据市场行情和竞争状况来确定合适的定价，以反映商品或服务的价值。
3.竞争原则：商铺定价也要考虑到市场竞争的状况。
商家需要研究竞争对手的定价策略，并根据自身产品或服务的特点来确定相应的定价，以在市场上取得竞争优势。
4.盈利原则：商铺定价要追求最大化的利润。
商家需要在满足顾客需求的同时，通过合理定价来获得最大的盈利，包括考虑销售量和销售利润之间的平衡关系。
5.弹性原则：商店定价应该考虑产品或服务的价格弹性。
价格弹性是指需求对价格变化的敏感程度，商家需要根据产品或服务的价格弹性来确定定价策略，以最大程度地满足需求并保持盈利。
二、商铺定价一般方式1.成本加成定价：这是一种简单直接的定价方式，商家在计算商品或服务的成本基础上，加上一定的利润率来确定价格。
这种方式适用于成本相对稳定和市场竞争相对较弱的情况。
2.市场定价：商家根据市场需求和竞争状况，参考竞争对手的定价和市场行情来确定价格。
这种方式适用于市场竞争激烈和需求弹性大的情况。
3.差异化定价：商家根据产品或服务的特点和目标市场的需求，对不同产品或服务进行不同的定价。
这种方式适用于产品或服务具有差异化竞争优势和目标市场需求差异明显的情况。
4.折扣和促销定价：商家通过提供折扣和促销活动来吸引顾客，增加销量和知名度。
商家可以根据节假日、季节、新品发布等情况来制定不同的折扣和促销策略。
5.动态定价：商家根据市场需求和供应状况实时调整产品或服务的价格，以求最大程度地满足市场需求和保持盈利。
商铺估价方法
计算公式：商铺价格≤毛坯房住宅均价×m（m是比价系数，经验数值和统计数值差不多是在1.5到2.5之间）
为什麽会有这样的比价系数呢？我们分析认为，因为商铺的层高约为住宅的2倍，可以隔成两层或1层半使用，加上商铺是商业通途，比住宅的使用价值要高，两个因素相加考虑，商铺的价值可以是住宅的3倍，但是，由于商铺的初始使用期限只有40年，住宅为70年，所以，多数城镇长期的市场交换就形成了几乎有规律可循的1.5-2.5的比价系数。
这种方法是最直观、最稳妥的评估方法，确保能够按照市场价来买进。但是，如果只是使用这种方法，容易犯盲目跟进的错误，因为市场价格有时候会大幅度偏离实际价值。所以，这种方法要与方法一或方法二结合起来使用。当两种方法的评估结果一致或接近时，就可以确定为合理价值/价格。
方法三、商铺/住宅比价法
这一方法适用于评估城镇新区和开始变旺区域的商铺价格。
方法二、同类比价法
这一方法适用于评估成熟旺区和刚开始转旺区域的商铺价格。
具体做法是，拿同一区域同质或近似的商铺的市场价格进行比较，扣除使用年限等主要因素后进行定价。
计算公式：商铺价格≤参照物商铺价格[1＋（y1-y2）/40] (y2为参照物商铺剩余使用年限，y1为被评估的商铺剩余使用年限)
例如，同一区域参照物商铺的市场成交价为60000元，剩余使用年限为30年，被评估的商铺的使用年限还有35年，那麽，商铺价格≤60000[1+（35-30）/40]=67800元
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自持物业与销售物业的比例3:7
持有物业
销售物业
商业
+
酒店
住宅
+
公寓
+
写字楼
30%-50%自持
50%-70%销 售
购物中心 主力店商铺
商业街，散 铺等
三种商业地产的盈利模式对比
盈利模式 优点 1、租金高，物业升值空间大，开发商收 益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营 3、未来容易出售 1、不需设立专门的经营公司和配备专业 的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大； 1、相对省力且风险较低 2、资金周转快 1、租金比整体出租高一些； 2、风险分散、租金相对有一定保证； 3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于 带租约出售； 4、灵活机动，某一层经营失败时，开发 商能重新招租操作较简便 1、大小租户的结构使项目稳定性提高； 2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺 的销售； 3、有利建立完整的租户资源库 缺点 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经 营管理，对招商能力、日常经营管理 能力的要求极高； 3、经营风险较大 收益低、在3~5%之间的回报率，即 使物业升值，其套现的难度很大，采 取这种方式还要加强对租户的评估。 1、失去了更大收益前景的可能性； 2、商业经营不稳定 1、需重视前期的商业定位； 2、需设立相应的管理部门及配备相关 的商业专才； 3、要求开发商建立储备租户资源库， 并具备极强的招商能力 1、要求具备很雄厚的自有资金； 2、需设立专业的经营管理公司和配备 相关的商业专才，对主力店的招租能 力要求极高 适用类型 传统商业区内大型商业、 有足够大的停车场及卸货 区；有丰富的本地商户资 源 没有商业专才、资金实力 雄厚、经营相对保守的开 发商，其物业面积一般不 超过3万m2 资金实力不够、融资渠道 有限、急于变现的开发商
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本案
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楼层差价的考虑：
楼层 首层 二层 三层 价格关系对比 项目均价水平的110%-130% 项目首层价格的65%-75% 项目首层价格的40%-60%
请注意：根据各个城市消费文化和习惯的不同，以上参数会有所变化。
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如何进行商铺价格体出租
只售不租
又租 又售， 且租 且售
分层或分片 出租模式
资金实力雄厚、有丰富招 商资源和经验的开发商
层（或片） 与散结合出 租模式
3万m2以上商场
赢利模式：在租和售之间进行选择
只租不售
只售不租
又租又售，且租且售
万象城 中粮大悦城
SOHO地产 09年以前的万科
六佰本 大成国际购物中心
1
2 3 4 5 项目物业条件
地理位置
交通通达性 周边消费者覆盖能力/客流通达性 区域商业发展及竞争态势 基础规划布局 商铺层数 业态限制
进深
6 项目物业结构 面宽 设施配备情况 内部交通差及视野差问题
4
如何进行商铺价格定位
市场比较法确定项目价格均值：
因素 分数 对比项目 地段 26 外部交 通条件 20 周边住宅 及人流量 7 商业竞 争环境 10 项目物 业条件 7 项目物 业结构 30 总分 100 售价 ***
1. 精确测算 售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费
注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限
市场比较法
租金反推法
2. 简易测算 售价=日租金× 365天 ×12年
注：收租时间改为365天； 12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收； 忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。
注：“杀猪派”原来是沈阳万达广场事件后业内送给万达的“昵称”，不过万达现在偏好养鱼了。
三种商业地产的盈利模式对比
盈利模式 优点 1、租金高，物业升值空间大，开发商收 益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营 3、未来容易出售 1、不需设立专门的经营公司和配备专业 的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大； 1、相对省力且风险较低 2、资金周转快 1、租金比整体出租高一些； 2、风险分散、租金相对有一定保证； 3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于 带租约出售； 4、灵活机动，某一层经营失败时，开发 商能重新招租操作较简便 1、大小租户的结构使项目稳定性提高； 2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺 的销售； 3、有利建立完整的租户资源库 缺点 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经 营管理，对招商能力、日常经营管理 能力的要求极高； 3、经营风险较大 收益低、在3~5%之间的回报率，即 使物业升值，其套现的难度很大，采 取这种方式还要加强对租户的评估。 1、失去了更大收益前景的可能性； 2、商业经营不稳定 1、需重视前期的商业定位； 2、需设立相应的管理部门及配备相关 的商业专才； 3、要求开发商建立储备租户资源库， 并具备极强的招商能力 1、要求具备很雄厚的自有资金； 2、需设立专业的经营管理公司和配备 相关的商业专才，对主力店的招租能 力要求极高 适用类型 传统商业区内大型商业、 有足够大的停车场及卸货 区；有丰富的本地商户资 源 没有商业专才、资金实力 雄厚、经营相对保守的开 发商，其物业面积一般不 超过3万m2 资金实力不够、融资渠道 有限、急于变现的开发商
分散出租 只租 不售 整体出租
商铺定价方法
如何进行商铺价格定位
成本定价法 市场比较法 租金反推法
销售价格=开发成本+发展商目标利润
• 这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从
理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投
资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符
合商业物业市场需求状况和租金水平。
• 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不 科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。
2
如何进行商铺价格定位
成本定价法 市场比较法 租金反推法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价
3
如何进行商铺价格定位
市场比较法影响租售价格因素