商铺定价方案

5#－８#楼商铺开盘期价格策略

为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。

一、项目价格分析：

5#－８#楼商铺备案均价为66000元/㎡

二、2013年1月－2013年8月销售率分析：

５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。

在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。

三、本案价格定价策略：

（一）总体定价策略

定价原则：

依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法）

依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法）

依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法）（二）本案价格推导

１、租金还原法

赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）

分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为：（１）简易国际评估法：

基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价

若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。

（以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）

推导计算本商铺均价为：28800元/㎡

160×12×15＝28800元/㎡

（２）租金回报率返推法：

基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率

推导计算本商铺均价为：32000元/㎡

按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000

２、住宅价格推导法：

基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价

推导计算本商铺均价为：28000元/㎡

以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000

３、市场比较类推法：

以上分析楼盘商铺均价约在26000元/㎡以下。

推导计算本商铺均价为31200元/㎡

从本案实际优劣势分析后加权20%，按周边市场商铺成交均价计算，26000＋（26000×20%）＝31200

四、本案5#－8#楼商铺开盘价格方案

（一）出街均价

40000元/㎡

（二）实际成交均价

32000元/㎡