商业房地产项目开发前期调查
房地产公司前期部门工作流程
房地产公司前期部门工作流程房地产公司的前期部门工作是指房地产项目落地前的策划和准备工作，包括市场调查、项目策划、规划设计、项目评估、招标采购等多个方面。
下面将详细介绍房地产公司前期部门工作流程。
一、市场调查市场调查是房地产公司前期工作的重要一环，它可以帮助房地产公司了解当地的市场需求和消费者的心理需求，为房地产项目的定位和规划提供依据。
市场调查需要收集大量的信息和数据，包括人口流动情况、房价走势、竞争对手情况、社区设施等方面的信息。
在调查过程中，房地产公司需要充分了解市场环境和竞争状况，以制定正确的定位和方案。
二、项目策划项目策划是房地产公司前期工作的关键一环，它是为后期项目开发和营销提供指导和保障的基础性工作。
在项目策划阶段，房地产公司需要制定综合性的项目规划，包括土地选址、后续开发阶段的方案、营销策略等方面的计划。
同时还需预测项目建设的可行性和商业效益，评估项目风险及潜在收益。
三、规划设计规划设计是指设计一个地产项目的整体布局、建筑风格、户型设计和配套设施等，作为开发商和消费者之间沟通的桥梁。
在规划设计阶段，房地产公司会聘请专业的设计师和技术人员，根据前期市场调查和项目策划的结果，与当地政府部门沟通，制定出完整的项目规划方案。
四、项目评估项目评估是通过对房地产项目的建设、营销和管理方面进行定量和定性的评估，以确定项目的商业价值和可行性。
项目评估可以帮助房地产公司了解项目的盈利能力、风险程度和商业价值，并制定相应的经营规划。
在评估时，需要考虑土地价格、建筑成本、销售周期等多个因素。
五、招标采购招标采购是指房地产公司在项目前期部门工作期间组织程序化采购以及合同进行管理。
它主要包括供应商和承包商的选定、合同的签订、履行和终止等方面的工作。
在招标采购的过程中，需要考虑多方面的因素，如物流运输、安全保障、价格等，以确保项目的建设质量和经济效益。
总结：以上是房地产公司前期部门工作流程的相关内容。
市场调查、项目策划、规划设计、项目评估和招标采购等环节缺一不可，只有全面细致地做好前期准备工作才能使项目顺利开展。
论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨
论开发项目前期策划工作的重要性和问题探讨本文从房地产项目前期策划的主要工作内容、项目前期策划是一项专业化工作，以及房地产开发项目前期策划应注意的问题这三个方面对开发项目前期策划工作的重要性和问题进行阐述。
标签：开发项目;前期策划;重要性;问题讨论一、前言对项目进行前期的策划对于整个项目的进行是十分关键的，进行策划可以最大程度的避免资金不必要的投入，进而提高资金的使用效率。
因此，我们需要对开发项目前期策划进行研究。
二、房地产项目前期策划的主要工作内容1.可行性研究：从最初的评估地块、决定是否拿地开始，就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析，得出研究结果以指导具体的土地获取过程。
2.项目研究：成功获取开发地块之后，前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究，深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素，真正做到“读懂土地”。
进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解，一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况，有必要组织专项的市场调查，从而真正做到“读懂市场”。
3.发展定位：根据项目自身条件与当时当地的市场状况，有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点，找准该项目的市场定位。
整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位，以及初步的整体形象定位和价格水平定位。
4.规划设计：按照最终的综合定位成果，严格指导项目的整体规划和产品设计方案，会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。
5.销售准备：项目整体方案和具体产品完全确定后，将根据实际情况安排整个项目的开发周期，并且根据开发周期来安排实际销售周期。
前期策划主要是解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。
前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。
因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产调查报告摘要(实用22篇)
房地产调查报告摘要（实用22篇）两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。
目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。
随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。
认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。
今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。
今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。
其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。
1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。
出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。
房地产调查方案范文3篇
房地产调查方案范文3篇房地产调查方案范文1 一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。
从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。
总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。
一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。
房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。
另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。
长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。
20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。
在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX 市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(16月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。
房地产全程策划系列资料
房地产全程策划系列资料概述房地产的全程策划包括从选址、设计、开发、营销、销售到售后服务的全过程，是一个复杂而漫长的过程。
为了更好地帮助策划者和开发商理清思路，提高项目的全面性和效率，本系列资料将从不同的方面给出相关的建议和参考，力求全面深入地探讨房地产全程策划的种种问题。
前期策划房地产开发项目的前期策划阶段是一个非常重要的环节，决定了项目的整个发展方向和成败。
具体来说，前期策划需要完成以下几个关键步骤：1.市场调研在项目启动之前，必须对所在地区的市场进行调查和研究。
这些研究涉及的范围包括地区的人口分布、经济发展、消费群体、竞争对手情况等等。
通过这个过程，了解市场需求，把握市场趋势，从而为项目提供一个合适的方向。
2.项目定位在市场分析的基础上，进行项目定位。
具体而言，应该确定项目的目标客户群体，如年龄、收入、职业等的客户特征；同时也应该确定业态的定位，包括商业中心、综合体、住宅等等。
通过这个步骤，可以为后续的设计与营销提供一个强有力的支持。
3.规划设计在市场分析和项目定位的基础上，开始制定项目的规划和设计方案。
规划设计包括选址、建筑设计、地形规划等内容。
在这个阶段尤其需要注意的是，要遵循当地的地方规划政策，或者在项目开始前与政府部门沟通，以确保项目的合法性和可行性。
建设阶段由于建设阶段涉及的工作内容较为宏大和复杂，所以这里列举出建设阶段的几个重点问题。
1.施工质量房地产开发项目的施工质量是影响项目成败的一个关键因素。
因此在建设阶段，开发商应该对施工的标准和质量进行严格的控制，在施工中逐步审查和监控，以确保项目的施工质量达到预期的水平。
2.风险管理在建设阶段，开发商必须对潜在的风险进行管理。
这些风险包括土地的获取，环保评估，开工前的准备以及建筑过程中的质量控制等等。
在风险管理方面，开发商应该事先制定预防措施，对潜在风险进行评估，最大程度地降低风险的概率和影响程度。
3.供应链管理在建设阶段，供应链管理非常重要。
房地产开发的前期调研与市场分析
房地产开发的前期调研与市场分析在进行房地产开发项目之前，进行前期调研和市场分析是至关重要的。
这些步骤可以帮助开发商了解市场需求，优化项目定位，并制定有效的发展策略。
本文将讨论房地产开发的前期调研和市场分析，并提供一些建议和实用技巧。
一、需求调研在开始任何开发项目之前，了解市场需求是至关重要的。
通过收集和分析相关数据和信息，可以确定当前市场的潜在机会和挑战。
以下是一些常用的方法来进行需求调研：1. 市场调查：通过实地踏勘、问卷调查和访谈等方式，了解目标受众的需求和偏好。
这有助于确定住房类型、面积和定价等关键因素。
2. 数据分析：搜集和分析人口统计学数据、市场报告和行业趋势，以确定市场的规模、增长率和潜在机会。
同时，还可以了解竞争对手的情况和市场份额。
3. 客户反馈：与潜在客户进行交流，了解他们的需求和意见。
这可以通过组织座谈会、开展焦点小组讨论或与客户建立联系等方式来实现。
二、项目定位在进行前期调研后，开发商需要确定项目的定位。
项目定位是指确定项目类型、市场定位和目标客户群体的过程。
以下是一些考虑因素：1. 地理位置：地理位置是房地产项目成功与否的重要因素。
开发商应该选择具有便利交通、发展潜力和吸引力的地段。
同时，还需考虑基础设施、教育和医疗资源等因素。
2. 产品类型：根据需求调研结果确定住宅、商业或混合开发等产品类型。
确保产品类型与目标客户群体需求相吻合。
3. 定价策略：根据目标客户群体的经济状况和买房意愿确定合理的定价策略。
这需要考虑到开发成本、竞争对手的定价和市场供需情况。
4. 市场定位：确定项目的市场定位，即确定项目的差异化特点和竞争优势。
在市场饱和的情况下，具有独特特点的项目更容易吸引客户。
三、竞争分析竞争分析是房地产开发中的重要环节。
通过了解竞争对手的项目定位、市场份额和销售策略，开发商可以制定更具竞争力的发展策略。
以下是一些竞争分析的关键要点：1. 竞争项目调查：了解竞争项目的位置、项目规模、产品类型和售价等信息。
房地产项目全程策划步骤
房地产项目全程策划步骤LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】房地产项目全程策划30步骤第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
商业房地产项目的开发前期的市场调查
商业房地产项目的开发前期调查房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。
所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
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商业房地产项目开发前期调查商业房地产项目开发前期调查作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。
商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。
但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。
一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。
所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。
在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。
◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。
有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。
二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。
以上只是其中的一方面,还包括:◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市的机能◆城市规划通过对区域内实际生活的空间,包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查,了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。
例如,交通网的开发计划,交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方,所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键,诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。
以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解,由于反映问题的角度不同,一般的调查人员很难完成以上商业房地产项目开发前期调查作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：工作,调查必须有目的性,如果不知道目的是为什么,这样得到的调查数据和资料的参考价值将大打折扣。
补充日期:2004-06-0216:55:50三、商业发展规划和政策研究每一个城市发展都有发展的规划,商业布局和规划也是城市机能完善的标志,十多年以来,我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹,尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵”,既加快了零售业的整体发展,也出现大型商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象,对国内零售商业的发展提出了新的挑战,一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。
为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性,扩大规划工作覆盖面,国家经济贸易委员会国内贸易局于今年一月二十四日,在《关于城市商业网点规划工作的指导意见》和《关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知》的基础上,又下发了《关于加强城市商业网点规划的通知》,要求直辖市、计划单列市、省会城市尽快制定商业网点规划,要求未制定城市商业网点规划的直辖市、计划单列市、省会城市要加大工作力度,尽快制定城市商业网点规划并报贸易局备案。
凡未制定商业网点规划的城市,不得上报外商投资商业企业项目。
通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作,在对大型商业房地产开发过程中,开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键,避免政策性的风险和重复建设。
例如,北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点,而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定:特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区,10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区,原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。
这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。
四、区域零售业结构的市场调查与分析如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究,那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查,在通常意义上是我们常讲的商业普查。
它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。
◆地区间的销售动向◆业种别的销售动向◆商业地区间的竞争状况◆大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查,对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性的问题,分析能否得出普遍性的结论。
五、典型性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能建议,在初步的市场定位和业态规划基础上,除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外,对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。
对大型商业区的规划,可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通等几个方面来分析现状及结构特点,以便做竞争分析,对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
六、未来商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产,必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,对许多开发商来讲,以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识,因为住宅的需求量大,进行市场定位和细分的空间广阔。
而商业不同,它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。
所以,不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。
在前期调查中,首先应考虑区域的规划情况,了解其规划的规模、开发的时间等。
商业地产的供应量是一个非常重要的因素,它直接决定我们未来的商业做多大,做什么。
在《城市居住区规划设计规范》中,明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积,对公共服务设施的控制指标,即每千人商业服务商业房地产项目开发前期调查作者：佚名时间：2008-6-19浏览量：建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米,以上合计819-1454平方米。
根据具体项目的不同,规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲,在具体开发中,应根据实际情况,选择好开发时间。
开发太早,会由于居住人口规模没有达到基本需求,导致消费需求不足,租赁经营不理想;开发太晚,则不能很好满足居民的生活需求,且会损失商业机会。
如天通苑,由于一开始没有发现商业价值,商业开发比较晚,所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求,入住的居民也发现商业价值,许多买了一层住宅的居民,将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。
所以,我们必须在具体运营项目的时候,对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。
现在房地产的开发已经完全市场化运营,我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化,而且要实现社会效应的最大化。
七、消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料,即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
.人口结构。
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理,以便深入分析。
除对目前的人口结构调查外,对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。
如在区域内规划建设高校,人口的增加的速度和人口结构变化将非常快,将直接影响整个区域的消费行为,而且对业态的设计产生重大影响。
2.家庭户数构成。
家庭户数构成是人口结构的基本资料之一,可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解,进而可以由人员构成比率,洞悉城市化的发展与生活形态的变化。
如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和cBD的小白领,在短短时间内扩大了人口规模,而且家庭结构和户数完全不一样。
城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主,而cBD的小白领以2人家庭模式居多。
3.收入水平。
根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。
例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比,他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。
前者的选择以市场,而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。
4.消费水平。
消费水平是地区内消费活动的直接指标,对零售业来说是最重要的衡量指标。
据此可以了解每一个家庭的消费情形,并针对消费内容依据商品类别划分,这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。
5.购买行为。
分析其主要的目的有二:一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准,以便对该地区的消费意识作深入探讨。
6.交通和出行方式。
随着汽车越来越多地进入家庭,人们交通方式变化,由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。
在消费者消费的空间和尺度上,对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度,如对家庭日用消费品的需求主要就近完成,在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心,花费的时间可以比较长,而交通出行方式改变了消费的时间和空间,以前步行或骑自行车需要半小时,由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。
所以,对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。
八、立地条件研究除对区域内各种因素进行研究外,具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。
立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。
所谓“一步三市”,立地差之毫厘,会导致业绩失之千里。