工程管理手册

6、严格按政府规定实施工地安全文明施工管理；
（1）从施工规划入手，做好安全文明施工部署，明确在什么阶段达到安全文明工地标准（例如在 地上五层，开盘销售前）； （2）对各项目部进行周安全文明施工考核、评分，奖优罚劣，将评比结果在工地醒目的位臵公告； （3）所有标段必须获得市级以上安全文明工地证书。
三、工程建设各主要节点要求
第六章 工程质量管理
一、工程质量控制管理规定 二、工程质量监督控制要点
第七章 设计管理规定
一、职责划分 二、设计流程规定 三、设计成果审批 四、设计变更
第八章 附件
附件1：工程管理日志模板 附件2：项目施工组织设计模板
第一章 工程管理基本原则
一、工程管理基本目标
1、工程进度在区域市场上处于中上水平，保证不延期 2、工程质量在区域市场上处于领先水平； 3、成本控制在区域市场上处于领先水平； 4、安全文明施工水平处于领先，要求获得市级以上安全 文明施工证书； 5、工程管理队伍严格遵守公司制度，不出现吃、拿、卡、要等腐败现象； 6、现场管理严格，达到营销要求，样板间示范区建设达到当地领先水平； 7、全集团所有项目按同一标准实施管理。 向客户交付工程；
（3）第一次监理例会（组织者：监理公司） 时间：施工单位进场后一周内，由监理单位主持召开第一次监理例会。 主题：监理工作开展 参加人员： 甲方：项目经理、技术负责人、主管工程师 监理：总监、总监代表、项目总工 施工：项目经理、技术负责人、相关管理人员
沟通内容：正常例会内容
3、施工单位报送施工组织设计的内容要求； ●符合现场实际的施工总平面图； ●项目管理人员名单、职务、资质及联系方式； ●质量保证体系、安全保证体系； ●安全文明施工措施； ●麦收、秋收劳动力组织计划及措施； ●符合合同要求的施工进度总计划及各施工阶段劳动力安排。 4、施工单位进场十日内，由建设单位组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审。
（1）第一次沟通会（组织者：甲方工程部经理） 时间：中标后第三天 主题：沟通认识及下一步工作安排 参加人员： 甲方：项目经理、技术负责人、主管工程师 监理：总监、总监代表、项目总工 施工：项目经理、技术负责人
沟通内容：
三方互相介绍人员，互相留联系方式； ●确定第二次沟通的时间和第一次监理例会时间； ●强调施工组织设计的内容； ●强调会议时关闭手机和带笔记本； ●强调按照招标文件及答疑的重要性； ●发放图纸及变更； ●看现场。
二、开工前后具体工作的相关做法
1、核查施工单位质保体系；
项目经理及项目管理人员必须与报名投标的一致，不能任意更换；开工后，项目经理必须常驻工 地，直至工程竣工验收交付；项目经理不得同时在两个或者两个以上工程项目担任职务。
2、施工单位进场沟通内容及安排； 施工单位进场后一周内，由建设单位组织，监理单位、施工单位参加的交底会，交底会内容为建 设单位和监理单位的管理模式、管理制度和建设单位企业文化宣扬。
目录
第一章 工程管理基本原则
一、工程管理基本目标 二、Fra bibliotek程管理的基本方法 三、工程建设各主要节点要求 四、工程管理对营销的影响 五、样板间、样板区
第四章 竣工交付
一、项目交付应具备的条件 二、物业验收制度 三、竣工及备案资料整理标准 四、施工竣工资料 五、工程维修
第二章 开工准备
一、项目开工应具备的条件 二、开工前后具体工作的相关做法
4、严格按合同规定与施工企业、监理单位、材料设备供应商开展合作； （1）施工合同（含补充协议书）必须报主管行政机关备案，以保证合同合法化； （2）签订《工程管理廉政书》作为合同附件，严厉打击吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为。一经发 现工程管理人员有吃、拿、卡、要等贪污腐败的行为，立即辞退； （3）按合同规定的里程碑节点支付工程款，调动施工单位的积极性（对在保证质量的前提下的超计 划进度，可以适当给予工程支援款）； （4）执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位优选为战略合作伙伴。 5、科学、规范地进行工程建设质量、进度、投资控制；
备注：以上时间节点为最后期限
四、工程管理对营销的影响
1、工程进度计划能否按时完成，直接决定项目能否按计划开盘； 例如：开盘房源价值1亿元，按开盘销售30％计，推迟一个月开盘，影响合同销售3000万元。同时， 推迟开盘，客户流失无法计算。 2、现场施工质量、安全文明水平直接影响客户的信心、成交率、满意度…… 安全文明状况好，每个项目每月可以多卖30套（1500万），10个项目1.5亿。 3、工程延迟交付，造成客户索赔、满意度下降……
第二章 开工准备
一、项目开工应具备的条件
1、三通一平工作完成； （1）施工用水已到位，并按规定接到每个标段；
（2）施工用电已经接通，按规定将电源接到每个标段；
（3）施工道路施工已完成，具备通车条件； （4）施工场地平整到位。 2、临建已基本搭设完成；
3、施工合同已签订完成；
4、施工许可证已办理完成（特殊状况提前开工，开工后办证）； 5、施工单位项目部管理人员已全部到岗； 6、土方开挖的机械设备、人员已到位； 7、监理公司已下达正式开工令； 8、正式开挖基础土方（桩基施工不计正式开工）； 9、甲方、监理、施工单位三方制度培训会议已召开，工程管理的规矩已经建立。
（2）进度控制；
1）施工前必须编制规范、科学的施工组织设计，施工组织设计经监理工程师及甲方工程总监 （工程部经理）审定后严格执行； 2）对所有施工单位进行周计划考核，并辅以严密的奖惩措施，让施工单位之间展开进度竞赛； 3）以工程实际的进度为依据支付工程款； 4）重点控制以下进度节点：正式开工、基础垫层、±0、预售节点、主体封顶、外架拆除、交 付。 （3）投资控制； 1）规范合同条款，实行施工图造价一次包死、变更按实结算的计价方式，减少扯皮，提高合作 双方的工作效率； 2）施工前认真细致地组织图纸会审，技术交底，最大限度地减少图纸设计变更量； 3）在地基阶段、主体阶段、装饰施工前分别进行图纸会审，减少或杜绝事后变更，减少浪费； 4）对现场签证实行100%检查，杜绝施工单位高估冒算。
第五章 工程变更签证管理
一、工程变更签证管理办法及流程 二、现场签证管理规定
第三章 施工过程管理
一、工地例会制度 二、进度安全文明施工评比方案 三、安全文明施工最低标准 四、施工现场用电管理规定 五、材料设备报验收制度 六、进度付款程序 七、关于工程支援款的规定 八、主体验收条例 九、工程材料/设备认价管理办法及流程 十、甲供材料进场及管理、甲指材料管理 十一、对监理公司工作的管理 十二、工程资料管理规定 十三、建筑垃圾管理规定
（1）质量控制；
1）政府工程质量监督站对施工进行全程监督。组织对基础、主体、装饰、竣工四次专项验收； 2）监理单位在施工一线进行全面质量控制，并按规范对重点部位进行旁站监督； 3）公司内部建立由工程总监（工程部经理）、技术负责人、专业工程师负责的质量管理体系，并 对施工质量进行梯级监控。分部、分项工程专业工程师抽检率不低于60%，技术负责人不低于 30%，工程部经理（工程总监）不低于10%。屋面工程、防水工程必须100%检查。对地基基础、 防水、屋面工程必须保留检查记录，并有相应检查人员签字； 4）所有材料、设备进场前必须按规范进行检查。一经发现有不合格的材料、设备进场使用，将追 究主管工程师及相关人员的责任； 5）工程竣工交付前必须每套房达到合格（必须有检查记录）。
第三章 施工过程管理
一、工地例会制度
1、会议议程： （1）落实上周例会要求及决议完成情况； （2）施工单位提出未完成的原因、采取的弥补措施以及需甲方、监理协调解决的问题； （3）监理对上周的施工情况小结： 1）进度：周计划的完成情况，月末的月计划总结及相应奖罚情况等； 2）质量：存在的质量缺陷及相应的处理决定： 3）安全文明：总结现场安全文明方面存在的不足、隐患及处理决定、安全文明检查通报。 2、会议时间：由监理公司和甲方共同确定（每周一次）； 3、参加人员：建设单位相关人员、监理单位相关人员、施工单位的各项目经理； 4、会议纪律： （1）按时参加会议，迟到一次罚款100元，迟到超过10分钟罚款200元，旷会者每次罚款500元，累 计旷会超过两次的加倍处罚； （2）确有特殊情况，必须在会前书面向监理部请假，电话请假无效；不得连续两次以上（不包括两 次）请假，否则将按旷会论处； （3）会议期间不得随意外出，手机务必设为振动状态或关闭，否则一次罚款50元。确有必要接听电 话务必离开会场，不得影响开会，否则每次处罚100元； （4）各项目部最迟不得晚于周四上午12：00把下周计划报到监理部，每月的25日前应把下月计划报 到监理部，否则将给予500元罚款；累计超过两次的（不包括两次）加倍处罚； （5）各项目部应于会议前作好充分准备，提出的问题应明确、条理清晰，就上周要求未完成原因以 书面形式报监理部，会上不再重复汇报。重点汇报拟采取的措施及须甲方、监理协调的问题，否则 将提出批评； （6）以上各项处罚要求现金当场兑现，迟交一天加倍处罚。
4、工程计划延迟，影响投资、影响项目利润（投资期拉长）。
五、样板间、样板区
1、在工程正式开工前的工程管理整体规划方案中就应明确现场样板间或样板区的位臵； 2、在开工前的施工交底会上就应向施工单位明确样板间或样板区的位臵、施工时间、配合要求，要 求施工单位、监理公司提前做好安排； 3、在样板间所在区域主体施工时，就应着手准备样板间、样板区的装饰、装修； 4、样板区、样板间的选择：（1）公司认为销售阻力最大的户型；（2）最有代表性的户型；（3）最 有利于看房的楼号或区域；（4）最能体现楼盘品质的区域； 5、通往样板间或样板区的通道必须进行包装，通往样板间的楼梯必须按交房标准施工到位，并且与 正常施工通道隔离，通道内必须摆放花卉、装饰画等。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 时间节点 拿地后40日历天 拿地后40日历天 拿地后40日历天 拿地后60日历天 拿地后120日历天 拿地后100日历天 拿地后140日历天 拿地后110日历天 拿地后120日历天 拿地后180日历天 开工后50日历天（多层） 开工后80日历天（小高层） 开工后110日历天（多层） 开工后120日历天（小高层） 主体完成2/3 主体完成2/3 主体结顶前 外架拆除前 主体结顶前 交付前60天 工作内容 方案设计完成 工程管理团队组建完成 地质勘探单位确定 地质勘探完成 施工图设计完成 监理单位确定 内部招标完成 文物勘探完成 三通一平完成 工程正式开工 开盘销售、现场具备开盘条件 开盘销售、现场具备开盘条件 现场样板间完成 现场样板间完成 确定外墙保温材料 确定电梯、屋面瓦、面砖、配电箱合同 确定涂料、暖气片、进户门、窗户、合同、园林施工合同 确定外网配套合同 确定智能化设备型号 确定标识、游乐设施、健身器材合同