保利未来城市个案分析
保利地产案例分析
目录
• 保利地产简介 • 保利地产的商业模式 • 保利地产的竞争优势 • 保利地产的挑战与对策 • 保利地产的未来展望
01
保利地产简介
公司背景与发展历程
保利地产是中国的一家大型房地产开 发商，成立于1992年，总部位于北京。
保利地产在国内外多个城市设有分支 机构，是中国房地产行业的领军企业 之一。
公司初期主要从事房地产开发和销售， 随着业务的发展，逐渐扩展到物业管 理、商业地产、旅游地产等领域。
公司业务与产品
保利地产的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业运营、旅游地产等多个领域。 公司主要产品包括住宅、商业中心、酒店等，以满足不同客户的需求。
保利地产注重产品的品质和设计，致力于为客户提供高品质的居住和商业环境。
品牌营销策略
公司注重品牌营销，通过 广告宣传、公关活动等多 种方式提升品牌知名度和 美誉度。
03
保利地产的竞争优势
品牌优势
品牌知名度
保利地产作为国内知名的房地产 企业，其品牌具有较高的知名度 和美誉度，这有助于提升消费者 对项目的信任度和购买意愿。
品牌价值
保利地产注重品牌建设，通过持 续的创新和市场拓展，不断提升 品牌价值和影响力，从而在市场 竞争中占据优势。
管理风险主要来自于企业内部 管理问题，如决策失误、人才
流失等。
完善管理制度
建立科学的管理体系和流程， 确保企业高效运作。
人才培养与引进
重视人才培养和引进，提高企 业核心竞争力。
风险管理
建立完善的风险管理体系，及 时识别和应对潜在风险。
05
保利地产的未来展望
市场趋势与预测
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，房地产市场需求将持续增长，为保 利地产的发展提供广阔空间。
保利江语城个案
商业建筑面积（万平）
地下建筑面积（万平） 建筑类型 开发商 开盘时间 入住时间
2.91
11.2 高层、联排别墅 遂宁保信投资有限公司 2013-6-31 2015年
容积率
绿化率 建筑密度 居住总户数 机动车位 车位比
2.51
60% 28.1% 2827 3042 1：1.1
定位：江语城是保利 遂宁首席滨江公园国 际社区收藏作品，保 利珍品系高端华宅， 城市江景绝版收藏级
5
5.1
基础设施费
景观工程费 300
11373
5380
5%
2%
5.2 6 7 8 9 10 11 12
其它 不可预见费 管理费用 财务费用 营销推广费用 营业税及附加等 土地增值税 合计
130 3% 3% 12% 3% 5.55% 2%
5993 2579 2579 10174 6548 12113 4365 154323
5000（预估）
17900 1900
17284.75 218257
开发成本：土地3亿元，开发总成本15.43亿元，其中建安成本占比最高
序号 1 2 3 4 4.1 4.2 项目 土地成本 市政代收费 前期工程费 建安工程费 住宅 商业 市政大配套费等所有规费 顾问、设计、勘探、工程监 理费、土石方及外运、临时 水电等 含土建、水电、安装等 1800 2200 含绿化、小区内部道路等， 绿化面积根据绿地率40%计 算，单方300元计 水电气、排污、消防等，按 建筑面积算 按（2+3+4+5）*3%提取 按（2+3+4+5）*3%提取 贷款以开发成本70%计算， 利率以12%计算 销售额的3% 营业税、印花税、教育费附 加、城建税按收入5.55% 按销售额的2%预缴 上述11项之和 说明及计算公式 单位成本（元/㎡） 150万元/亩 120 110 总额（万元） 30008 5532 5071 63982 57591 6391 比例 13% 2% 2% 28% 25% 3%
保利地产案例分析
目录
1. 保利地产公司简介 2. 房地产行业简介 3. 房地产行业分析 4. 竞争策略分析 5. 保利地产最新动态及未来展望 6. 分析小结
保利简介
保利房地产（集团）股份有限公司 （以下简称“保利地产”）是由中国保 利集团公司全资子公司保利南方集团有 限公司于1992年9月14日在广州市注册 成立的全民所有制企业，公司经批准的 经营范围为：一级房地产开发，出租本 公司开发的商品房，房屋工程设计、旧 楼拆迁等。
行业简介
根据2012年11月20日出台的《中国房地产行业分析报告》，我们 可以了解到：虽然从 2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上 半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今”国五条“的紧 缩与限购……2011年至今，房地产行业受到了严格的政策管制，房 地产企业也遭遇冰火两重天。
保利地产案例分析
雾一二练习作品 ，模板设计
保利地产案例分析
雾一二练习作品 ，模板设计
翱翔苍穹队分工：
公 司 简 介 ：高华琴 房地产行业 简介 ：汪红凡 行 业 分 析 ：李炎炎、苏亚琪、杨啸红 公司竞争策略分析：王 月、李 凡、陈爱玲 公司最新动态及未来展望：何汪恋、郝 杉 PPT制作、讲解：王丹丹
保利简介
保利集团具有强大的政府背景
中国保利集团为1984年经中共中央、国务院、中央军委联合批准，以中国人民解放 军三总部为背景成立的三家集团之一。其主要股东和管理层多具有军方背景。由原隶 属军队正式划归中央大型企业工作委员会管理。成为中央管理的180多家国有重要骨 干企业之一。
拥有深厚政府的保利地产集团，与国内其他地产公司相比，在获取土地和资金方面 有着明显的优势。在过去的几年当中，保利集团凭借着得天独厚的优势条件，由起家 地广州迅速向全国扩张，并在上市短短一年多时间内，公司市值达到上千亿，仅次于 万科。在未来的发展中，保利地产的目标还是大量拿地，故其深厚的政府背景，将使 其融资、融地在货币紧缩的环境下得心应手。
杭州保利世纪城案例分析
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国际化—精装修3
【人性化、智慧精装细节】自动呼梯一键到家和浴室的温暖干燥系统，可 实现度高，是豪宅精装的重要客户感知点
智能梯控制系统： ü 大堂刷门禁卡同时呼叫电梯，每一个张卡对应专属
楼层，保证绝对私密；室内可在智能面板提前呼叫 电梯，给客人宾至如归的体验。
浴室温暖干燥系统： ü 不仅配备暖浴快，更有镜柜下方的暖足机，从头到
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环保节能1：
Ø Window wall 系统由全球最大工 程顾问公司英国奥维纳（ARUP） 引进，利用大面积的玻璃，由顶 伸延到地，把屋内的整面墙变成 一个大型的观景窗，形成270º景 观无阻隔的纯净视觉效果。
Ø 采用由low-E玻璃组合而成的 中空产品，可见光可有效地透 过膜系和玻璃，肉眼看不见的 红外线很大程度上被膜系反射 回去而不透过玻璃，既保持了 室内明亮，又在一定程度上减 少了室内热负荷。中空玻璃还 能有效降低噪音。
通讯自动化系统
如在家庭利用计算机、电视、寻呼机、计算机网络、家庭 图像显示设备及时接收处理各种语言、文字、图像信息，
室内环境自动化系统
散热恒温控制器，可以自动、精确地调正预设的室温； 新风系统，可以自动更换房间空气；
环保节能
如使用雨水收集、中水回用、水净化、外墙外保温、利用 太阳能等技术。
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智能化1：
Ø 进水铜管/保障饮用水质 量 采用美国NIBICO进水铜管，
保证用户饮用水的质量和进 水管的使用寿命。
Ø 檫窗机/保持玻璃幕墙的 美观 使用大型檫窗机，时时保
持外立面的清洁与美观；同 时可以搬运大件家具等物件。
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装修展示
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智能科技化构成
中空LOW-E玻 璃
全置换独立新风系 统
宁波保利城二期营销案例
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道旗 工地围挡 入口指示牌
景观
样板段
道旗
8
现场营造
现场包装——售楼处
售楼处实景
售楼处吧台
沙盘图
深入洽谈区
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现场营造
看房通道
入口 看房线路 售楼处 样板房
二期小高层
售楼处入口
活动
景观
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现场营造
A户型2+1室2厅1卫95 ㎡
样板房
A 户 型 图
卧室 B户型3室2厅1卫109㎡
书房
客厅
B 户 型 图
保利城二期开盘
06.08
保利城二期加推
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广告策略
保利城二期媒体组合策略
户外 报广 电视 电台 网络 直效 道旗、高炮、楼体广告、公交车、公交站牌 宁波日报、宁波晚报、东南商报、现代金报等 家博汇 交通频道 乐居、搜房、焦点、腾讯、爱家网各大房地产网站 帐单印刷、短信、媒体品鉴会
现代金报
家博会现场 楼梯广告 户外媒体
道旗 产品说明会
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广告策略
保利城新媒体推广组合
网络微薄动态更新 专业网站楼盘动态发布 看盘网络实录转载 短信
新浪专业地产网站
宁波地产网
搜房业主论坛
搜狐焦点网
新浪微薄
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广告策略
保利城销售材料组合
楼书 户型单页 宣传册
楼书
楼书插图
折页楼书 项目宣传册
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总结与启示
推盘与销售模式：三线合一
工程进度、销售进度、推广进度，3者紧密结合，高效对接，勇夺业绩。
区域价值重塑：以镇海新城 未来城市生活为坐标
通过资源整合，贴心的服务在公园核心造一座城，筑一个家，一个值得期待的未来梦想之 城!繁华新城，三公里生活圈。
万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析
万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析一、万科优势1.中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2.万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3.公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4.公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5.1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1.中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2.住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产优势1.公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3.公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4.良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势1.公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
保利阳逻可性分析
保利阳逻可行性分析（修改）目录第一部分、项目概况1、地块概况2、交通状况3、地形地貌特征4、市政设施保障5、项目开发手续6、项目开发设想第二部分：阳逻房地产总体前景分析1、阳逻房地产市场概况2、阳逻房地产市场前景分析第三部分：项目区域前景分析1、项目区域市场概况2、区域优势及前景分析第四部分：项目市场定位及价格定位1、项目优势分析2、项目市场定位3、项目价格定位第五部分：项目开发建设进度计划第六部分：投资估算与资金筹措1、项目总投资估算2、资金筹措3、投资使用计划第七部分：收入预测及资金分析1、销售收入预测2、项目销售预测及销售回款计划第八部分：财务与敏感性分析1、财务分析依据2、销售利润分析3、现金流量分析4、项目敏感性分析第九部分：项目风险分析1、项目风险2、项目风险对策第十部分：项目配套1、生活配套2、水配套3、电配套第十一部分：项目可行性结论1、经济效益分析2、社会效益分析3、可行性结论第十二部分、环评简析1、运营期环境影响评价2、施工期环境影响分析3、环境质量现状评价结论4、建设项目环境可行性综合结论第一部分：项目概况1、地块概况保利·圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域。
项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园），南临柴泊湖。
北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花园和阳逻经济技术开发区的中间地带。
项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木；人口密度低；交通路网健全，四通八达；生活配套齐全，居住条件成熟。
2、交通状况□大区域交通环境：从交通来看，保利·圆梦花园项目附近有通往市区的2106路公汽，从上车到二七路，仅需30分钟，到达终点站武汉客运港也仅45分钟。
根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。
与此同时，阳逻长江公路大桥2007年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需15分钟。
而全长188公里的武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻的318、106国道改扩建工程及阳逻至黄冈的江北一级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广、京九铁路联络线的建成，华中地区少有的阳逻“水铁公空”立体交通格局将快速形成。
长沙保利西海岸个案讲解
保利西海岸项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目位于岳麓潇湘大道与岳麓大道交汇处西南角,银盆岭大桥以西，邻近地铁4号线、长株潭轻轨线，多条公交线路可达，未来交通区位优势明显。
项目为于滨江新城板块，是政府全力打造的长沙新型金融中心，区位价值潜力大。
周边环绕奥克斯广场、绿地广场等大型商业综合体，正对文化遗址裕湘纱厂，片区教育、商业等配套及景观资源较为完善。
图-1 项目区位条件示意图（二）项目基本信息项目为一线江景社区，以“品牌效应+区位价值+完善配置”为主要卖点。
表—1 项目基本信息表二、项目整体规划项目整体规模大，分两期开发建设（如图所示），楼栋沿江由东往西呈东南向行列排布，楼栋南低北高，具有良好的通风采光效果。
一期由8栋40—46层住宅和4栋2—3层街区商业用房组成。
分一线江景房（红色标注）和二线江景房（黄色标注）和内部景观房（蓝色标注）。
二期主要为商业、写字楼建筑。
小区完全人车分流，地下车库入口直接设置在车行入口处，再由电梯直接入户。
车位比为1：0.8，比例不符合改善型楼盘的需求数量，小区内部不设垃圾站。
图—2 项目整体规划图三、项目产品设计（一）项目户型配比项目整体规模较大，总户数5888户。
产品面积区间为79—188平米，满足各个户型区间的人群需求。
分平层和复式两种产品，平层层高2.9m，复试层高5.8m。
公摊率为23%，复式赠送面积较大，性价比相对较高。
层数为40—46层的超高层，底层部分架空。
主力户型为130㎡—161㎡的平层和复式户型，针对改善客户群体，户型配比较为合理。
（二）项目在售户型分析项目在售户型点评94㎡, 三室两厅一卫亮点➢主卧空间较为阔绰，舒适度好；➢客厅、主卧室南向，户型设计合理，采光较好；➢赠送阳台面积大，舒适度较好；不足➢面积过于紧凑，舒适度欠佳；➢受过道影响，客厅面宽过窄，实际使用面积不足；➢赠送房间面积过小，实用性较差；➢墙体均为承重墙，户型灵活度差；➢次卧采光较差；130㎡，一室两厅两卫亮点➢复式二层通过隔板搭接提高得房率，性价比较高；➢主卧自带南向阳台，舒适度提升；➢赠送面积大，性价比较高；➢厨房自带生活阳台；功能性较好；不足➢非南北通透，餐厅采光差；➢客厅3.8m开间，过于紧凑；➢二层楼梯旁卧室私密度差；➢二层整体采光较差，仅靠南向阳台采光；164㎡，五室两厅两卫亮点➢横厅设计，观景效果较好；➢主卧自带生活阳台，舒适度提升；➢客厅、餐厅、主卧均南向设计，采光效果好；➢赠送阳台面积大，性价比较高；不足➢横厅设计，影响南北通风；➢交通空间较大，造成空间浪费；、➢受横厅设计影响，墙体均为承重墙，户型灵活度差；➢客卧私密性较差；（三）园林景观项目园林目前暂未成形，沿小区入口进去即为绿化道，没有较大特色，参照沙盘效果和营销中心前坪景观与规划效果图有部分偏差。
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遵义市经济发展：近年来遵义GDP快速增长，城镇居民收入不断攀升。国家2号文件明
确指出发展贵州的政策利好， 将促使遵义城市快速发展。
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遵义 中国西部茶城
拥有湄潭翠牙，正安白茶，凤岗锌硒茶
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遵义拥有的，不仅仅是这些 让我一同走进遵义·····
遵义保利未来城市个案分析报告
重庆中原贵州事业部 ChongQing.7.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可200被9 擅自引用、复制和传播。
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遵义市产业结构：二三产业占据市场主导。遵义山环水绕, 历史源远流长, 旅游资源丰
富，使得近年来第三产业空前发展， 房地产、旅游业成为遵义新的经济增长极。
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遵义市主城区房地产市场：历年来持续高涨的遵义主城区房地产市场2012年开始
1 遵义市城市简介 2 保利项目地块分析 3 保利项目产品分析 6 保利营销动态分析
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Part 1
遵义市城市简介
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遵义城市概况：遵义市全市面积30762平方公里，总人口约765万，主城区位于遵义是市
遵义县城北部，主城区常住人口约109万人。经济发展较好，名列贵州第二。
遵义市行政区域分布图
➢全市管辖十县、两市（仁怀市、赤水市）、 两区（红花岗区、汇川区），占地面积约 30762平方公里，总人口约765万人；
打造成为200万人口城市框架。
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遵义交通规划：遵义一横三纵”的铁路、“四纵三横三联二环”骨干公路网以及机场
交通体系的建成，将使得遵义内外畅通，四通八达。
1、铁路：一横三纵”的铁路交通体系：一横主要指起于贵州毕业威宁到湖南吉首的威吉铁路，三纵主要指已经建成通车的川黔铁路， 规划建设的渝黔高铁以及遵义到开阳的开阳城际铁路； 2、公路：对外连接的“一纵一横”与遵义市域 公路共同组成了“四纵三横三联二环”，总规模约3437公里，其中高速公路902公里， 一、二级公路2535公里。该规划实现后，将形成县县通高速或高等级公路，实现2小时遵义，3小时周边； 3、机场：遵义机场预计2012年8月份正式投入试运营，一年内将开通广州、北京、深圳、上海、成都等几大城市航线，根据航空业 务量预测，遵义机场到2020年旅客吞吐量为30万人。
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遵义市区位：地处重庆、贵阳两大城市之间，黔中经济圈核心，成渝经济圈辐射重点区
域，首批国家历史文化名城。
遵义地处中国西南腹地，是中国西部的重镇之一，贵州省第二大城市，年平均气温15.1℃，全市森 林覆盖率49%，是人类宜居城市之一。属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要 区域。 首批中国历史文化名城，贵州省第二大工业城市，以生产世界三大名酒之一的茅台酒而驰名中外。
下滑，今年上半年消化率首次低于60%，市场表现低迷。
历年来遵义市主城区供应成交情况
2008-2011年间遵义主城区房地产市场一直保持供销两旺态势，消化率均达85%以上，其
中2011年供应成交均出现大幅度上涨，供应达167.8万方，成交143.2万方。供应成交均首
2月13日,国家发展改革委副主任杜鹰在 国务院新闻办举行的新闻发布会上说, 《意见》最重要的表述是指出贫穷和落 后是贵州的主要矛盾,加快发展是贵州的 主要任务,使贵州尽快富裕起来,是西部和 欠发达地区缩小与全国差距的一个重要 的象征,是国家兴旺发达的一个重要的标 志。
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➢2011年遵义市GDP达1221亿元，仅次于贵 阳，位居贵州第二；
➢主城区由汇川区、红花岗区组成，占地面积 约1320平方公里，目前常驻人口约109万人。
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遵义市发展规划：遵义市中心城区按照“东扩、西控，南北拓展”的发展方向形成“一
主、两副、一区”，到2030年将形成200万人口框架的中等城市。
北拓
西控
主城区
新浦副城区
东扩
产业聚居区
南白副城区
中心城区规划范围
南拓
按照遵义市中心城区城市发展规划（2008-2030年），遵义市中心城区的空间拓展方向为：东扩西控、
南北拓展，将把遵义县龙坑、南白、三岔和龙坪纳入中心城区规划范围；
规划占地面积约5382平方公里，未来遵义市中心城区未来将形成“一主、两副、一区的”,到2030年将
谈到遵义，你会想到什么？
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遵义会议，中国历史文化名城
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“贵州茅台酒”世界三大白酒之一