物业费收缴培训课件

《宜兴市物业服务收费管理实施办法》（宜价[2012]第2号） 第十三条 物业公共服务费用构成因素一般包括以下部分： （一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福
利费用等人员费用； （二） 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用； （三） 物业服务区域绿化养护费用； （四） 物业服务区域清洁卫生费用； （五） 物业服务区域秩序维护费用； （六） 物业服务企业办公费用； （七） 物业服务企业管理费分摊； （八） 物业服务企业固定资产折旧； （九） 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用； （十） 经业主同意的其他费用； （十一） 合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%； （十二） 法定税费。
在每月5号前进行第一次催提，本次主要以提醒为主
短信、微信、QQ
正常缴纳（15年已经缴纳）
恶意欠费（15年或15年以前未缴纳）
话 术
温馨提醒：尊敬的XX业主，请您 于15日前缴纳物业费。如您因故不便 现场缴纳，可至银行汇款至以下账户 ：
尊敬的XX业主：您的物业费 已欠费，请尽快缴纳，以免滞纳 金递增。如您因故不能现场缴纳 ，可至银行汇款至以下账户：
(一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、 职工教育经费等;
(二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用; (三)、清洁卫生费用; (四)、绿化养护费用; (五)、秩序维护费用; (六)、办公费用; (七)、物业服务企业的固定资产折旧; (八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)、管理费分摊; (十)、经业主大会同意的其他费用; (十一)、法定税费; (十二)、合理利润。
温馨提醒：尊敬的XX业主，请您
话
于15日前缴纳物业费。如您因故不便
术 现场缴纳，可至银行汇款至以下账户
：
如已缴纳，请忽略本信息。
电话详见其他招数
对象
全体欠费业主（对正常缴费业主，可穿插物业费优惠等话语进行沟通，包括停车管理方面优惠政 策也可宣讲）
关键时间 说明
催提形式
14、15日当天 物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到 业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是 否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务， 主要依赖于向业主收取物业服务费。
为什么有那么多业主不交费？ 物业收费难在何处？ 怎样才能提高收费率呢？
物业向业主提供的服务与向业主收取费用不成正比
业主对物业管理的认识不够
开发商越权承诺物业公司长期受苦
物业管理服务不到位
本宝典是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费妙 招。招与招之间可单独使用，亦可根据不同业主、不同情况据实搭配 使用。选择招数时应按先必做后自选、先个人（收费员）后全体（所 有岗位员工）、先私人后正式的原则进行。
重点说明：本宝典所言“催费”一定是基于 所有物业服务均达标的前提下进行的， 切不可只“催费”无“服务”。
➢ 确定时间后一定要按着时间持续跟进。
➢ 在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准 时再联系他的信息。
您看您平时也比较忙，不如直接转账，我们公司账 户是中国银行，到处都有，多省心啊，就不用老是 惦记着来这边缴费了，大老远的（用意：突出远、 累）
打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额， 避免中途有什么失误。
物业催费宝典
物业管理，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物 业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物 业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
概括如下，物业管理是： 立足于服务 崇尚于管理 起源于市场
生存于收费
《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规[2014]3号） 第八条 物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成：
➢ 如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其 提供转账方式，并确定转账的时间。
➢ 如果业主一直含糊其辞说”最近” 、“这两天会来交”则 要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主， 这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让 一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
如已缴纳，请忽略本信息。
如恶意欠费，我司将保留追究法 律责任的权利！
对象
全体欠费业主（对正常缴费业主，可穿插物业费优惠等话 语进行沟通，包括停车管理方面优惠政策也可宣讲）
关键时间
说明 催提形式
15日前一个周五
15日前的一个周末往往是缴费的关键时刻
短信、微信、QQ
正常缴纳（15年已经缴纳）
恶意欠费（15年或15年以前未缴纳）
天龙八部
必达招术
自选招术
法律招术
适 时 提 醒
断 其 后 路
苦 肉 计
地 毯 搜 索
统 一 战 线
糖 衣 炮 弹
全 民 动 员
律 师 函
对象：
未缴费的全体业主
招数详解：
由于工作生活繁忙，业主常常忘记费一事，更有甚者觉 得迟交也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表节点及客 户类型进行分类，不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白 是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓” 的念头。
那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意： 告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到， 我还会再“骚扰”你的)
➢ 正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付 “困难户”。
➢ 下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各组团可 根据自身特殊情况添加。
➢ 收费员收费提醒过程中用微信或者短信应分别发送信息，避 免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴 纳时间。
关键时间 说明
催提形式
每月5号
电话
未缴纳客户（15年已经缴纳）
恶意欠费
话术
以滞纳金为由，以温馨提醒的名义催缴
详情其他招数
催提对象
全体业主
对象： 满口答应，却总不出现的业主
招数说明： 很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过
两天来”、“有空的时间就来”、“我知道了”等等，往往业主 最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种 业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。