房地产运营项目业务拓展与投资流程管理
房地产项目投资与开发管理工作流程
是 是否开
否
董事会讨论
董事会
《会议记录表》 《评审记录表》
编制决策文件
审批
下发文件
相关决策文件
决策执行
工作方案
结束
编制日期
审核日期
生效日期
3．3．2 年度经营计划编制流程
流程 名称
总经理
召开计划 启动大会
年度经营计划编制流程
投资发展部
开始
提出《年度 经营目标》
各主管副总
汇总各 部门建议
审核
否
编制《年度
《计划备案书》
生效日期
经营计划》
审批 是
组织分 解计划
否 审批 是
编制日期
是 下达计划
否 审核
计划备案
结束 审核日期
文件受控状态
文件管理部门
相关部门
相关制度/表单
《年度经营计划编
制规定》
《年度经营计划草
案》
提出经营 计划建议
《年度经营计划》
《评审记录表》
各分项计划文件
编制《分 项计划》
执行计划
《分项计划》 编制细则
《审核记录表》
项目投资与开发管理工作流程
3．3．1 企业经营决策管理流程
流程 名称
董事会
企业经营决策管理流程
总经理
投资发展部
各主管副总
文件受控状态 文件管理部门
相关部门
相关制度/表单
主持召开 决策会议
做好召开决策 会议的准备
组织协调相 关意见或建议
开始
提出要求 决策的事项
《决策建议表》 《相关建议书》 《会议记录表》
投资管理流程
投资管理流程一、管理范围1、房地产板块的全资、控股企业2、基础设施板块的全资、控股企业3、北京能达开发贸易公司二、管理目标1、确保所属企业投资项目都经过合理的审批和授权。
2、对所属企业投资项目进行评估，确保项目投资符合集团发展战略和业务板块战略规划；对宏观经济、政策、市场等外部环境判断合理；内部资源可以有效支持；经济效益具有可行性。
3、确保投资项目审批过程中的各项数据、决议合理归档。
三、涉及部门1、流程管理部门为运营管理一部。
2、流程涉及部门包括房地产、基础设施板块所属企业、北京能达开发贸易公司、总经理、投资委员会、董事会。
四、管理要点1、投资限额的设定：运营管理一部会同集团相关职能部门协调制定所属各企业的投资限额，并报主管副总、总经理审批。
初始设定为房地产板块企业为2000万元；基础设施板块企业为1000万元；北京能达开发贸易公司为500万元；投资限额以上的对外投资需纳入投资项目审批程序；投资限额以下的对外投资需报集团备案。
2、投资限额的调整：运营管理一部每年分析总结各企业对外投资情况，根据投资实际回报与预期投资回报的差异，提出对各企业投资限额的调整意见，报主管副总、总经理审批。
3、投资管理的实现全资企业：集团任命企业管理层，由企业管理层落实对外投资的上报审批工作。
控股企业：集团外派董事，通过控股企业董事会，将投资管理纳入公司的管理制度。
五、管理程序（一）基础工作程序：1、会同所属企业、业务拓展部制定标准的项目建议书（项目可行性研究报告）格式规范，经投资委员会研究通过后下发执行。
2、会同所属企业、业务拓展部及投资委员会专家，建立投资项目评估的指标体系及分析方法规范，经投资委员会研究通过后下发执行。
3、会同所属企业、业务拓展部、信息中心，建立与项目投资相关的各类数据库，并收集相关数据信息，作为投资项目评估的依据。
（二）项目审批程序：1、房地产、基础设施板块所属企业根据自己公司的中、长期战略和市场环境，对项目进行可行性研究后，撰写项目建议书，并报运营管理一部评估。
房地产投资项目开发流程
房地产投资项目开发流程房地产投资项目的开发流程包含以下几个步骤：1. 土地收购：寻找和购买适合开发的土地。
此步骤包括研究市场需求，确定地段，评估土地价值，并与土地所有者进行谈判。
2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场分析、技术可行性、财务分析等。
此步骤确定项目的可行性并评估其风险。
3. 规划和设计：根据可行性研究的结论进行项目规划和设计。
包括土地利用规划、建筑设计、基础设施设计等。
此步骤还需要获得相关审批和许可证。
4. 资金筹集：确定项目开发所需的资金，并采取相应的筹资方式。
包括银行贷款、股权融资、合作开发等。
此步骤需要进行资金募集、合同签订等工作。
5. 施工建设：开始项目的实际建设工作。
此步骤包括招标、施工管理、进度控制等。
需要与施工队、物料供应商、监理单位等进行合作。
6. 销售与营销：完成项目建设后，开始销售和营销工作。
包括房源的售卖、广告宣传、客户服务等。
需要与房地产经纪公司、广告公司等合作。
7. 交付与运营：项目的最终交付给买家并开始运营。
此步骤包括交付手续的办理、物业管理、售后服务等。
8. 监督和维护：项目交付后，需要进行监督和维护工作。
包括物业维护、设备维修、业主协会管理等。
此步骤是确保项目可持续发展的关键。
以上是房地产投资项目开发流程的完整版。
每个步骤都是相互关联和依赖的，项目的成功与否取决于每个步骤的执行质量和顺序。
具体的开发流程可能因项目类型、地区特点等而有所不同，需要根据具体情况进行调整和补充。
房地产项目开发全套流程管理办法
房地产项目开发全套流程管理办法项目开发业务管理办法提纲一、市场拓展1、土地信息获取（第四条，N天）2、投资意向前期市场调研（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪（第六条，37天）4、土地公告及竞买（第七条，21天）二、市场营销1、项目可研前期市场调研（第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研（第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究（第十条，30天）4、项目亮相前准备（第十一条，197天）5、项目亮相（第十二条，60天）6、项目公开期（第十三条，30天）7、项目开盘销售（第十四条，15天）8、项目日常销售（第十五条，N天）9、项目清盘（第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批（第十七～二十一条，107天）2、项目规划方案政府报批（第二十二～二十五条，90天）3、单体工程设计（第二十六～二十八条，41天）4、单体工程预算与招投标（第二十九～三十二条，105天）5、单体工程施工（第三十三～三十六条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房（第三十七～四十五条，127天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计（第四十六～四十九条，197天）2、施工图设计（第五十～五十二条，75天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标（第五十三～五十五条，115天）四、物业管理1、物业招标（第五十九条，197天）2、单体工程施工（第六十～六十一条，N天）3、接管验收、入住准备（第六十二～六十三条，112天）4、前期物业管理服务（第六十四～六十五条，N天）总论第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化，在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。
第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。
项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作成果、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。
房地产运营管理制度
房地产运营管理制度第一章总则第一条为了规范和规范房地产运营管理行为，保障各方利益，提高运营管理效率和效果，根据国家相关法律法规和部门规章，结合房地产市场实际，制定本制度。
第二条本制度适用于公司房地产运营管理相关工作，包括但不限于房地产项目规划开发、物业管理、销售租赁和运营管理等。
第三条公司房地产运营管理工作应当遵循诚实守信、公平公正、高效管理、创新发展的原则。
第四条公司房地产运营管理应当依法经营，遵守国家有关法律法规和政策，坚持合法合规经营。
第五条公司房地产运营管理应当积极开展市场调研，不断提高运营管理水平，加强对市场需求的把握，确保公司房地产项目的市场竞争力。
第六条公司房地产运营管理应当注重环保节能，倡导绿色低碳发展理念，提高房地产项目的可持续发展能力。
第七条公司房地产运营管理应当加强内部管理，建立健全管理制度、操作流程和监督机制，提高工作效率，保障各项工作有序进行。
第八条公司房地产运营管理应当强化风险管理意识，建立完善的风险防范和控制机制，降低风险发生可能性，减少损失。
第九条公司房地产运营管理应当加强与政府、行业协会、客户和员工的沟通交流，促进合作共赢，共同推动行业的健康发展。
第十条公司房地产运营管理应当定期开展文明建设和社会责任活动，树立企业良好形象，增强社会责任感。
第二章组织机构第十一条公司设立房地产运营管理部门，负责房地产项目规划开发、物业管理、销售租赁和运营管理等工作。
第十二条房地产运营管理部门由部门主管、项目经理、销售租赁人员、物业管理人员等组成。
第十三条房地产运营管理部门应当建立健全管理层级，明确工作职责和权限，合理配置人员，确保各项工作顺利完成。
第十四条房地产运营管理部门应当建立健全内部管理制度，规范工作程序和业务流程，提高工作效率，保障工作质量。
第十五条房地产运营管理部门应当加强员工培训和能力建设，提高员工素质和工作技能，增强团队协作能力。
第十六条房地产运营管理部门应当加强对外合作机制建设，与相关部门、单位和机构建立长期合作关系，实现资源共享、优势互补。
房地产投资部工作流程
房地产投资部工作流程
房地产投资部的工作流程主要包括以下几个步骤：
1. 市场研究：投资部需要对市场进行深入研究，了解当前房地产市场的趋势和动态，包括但不限于土地政策、房地产政策、经济形势等。
2. 确定投资目标：基于市场研究，投资部需要与公司高层协商，明确投资目标，包括投资区域、物业类型、预期收益率等。
3. 寻找投资机会：投资部通过各种渠道寻找符合投资目标的机会，如土地拍卖、股权收购、合作开发等。
4. 初步评估：对找到的投资机会进行初步评估，包括但不限于财务分析、风险评估、市场前景等。
5. 尽职调查：如果初步评估通过，投资部需要进行更深入的尽职调查，包括对目标公司的财务状况、法律风险、项目细节等进行详细调查。
6. 投资决策：基于尽职调查的结果，投资部需要与公司高层协商，做出是否投资的决策。
7. 交易执行：如果决定投资，投资部需要负责交易的执行，包括合同签署、付款安排、股权变更等。
8. 投后管理：投资完成后，投资部需要进行投后管理，包括但不限于项目管理、财务管理、风险控制等。
9. 退出机制：在合适的时机，投资部需要制定退出机制，包括股权转让、物业出售、资产证券化等。
每个公司的情况可能会有所不同，所以具体的工作流程可能会有所差异。
房地产公司业务流程
房地产公司业务流程1.定位和市场调研：首先，房地产公司需要确定项目的定位和目标市场。
这包括确定项目的类型（住宅、商业、工业等），目标客户群体（购房者、投资者等）以及项目的地理位置。
然后，进行市场调研，了解目标市场的需求、竞争对手、市场价格等信息，以为后续决策提供数据支持。
2.土地收购和开发规划：一旦确定了目标地点，房地产公司需要收购用地。
这通常涉及到与土地所有者的谈判和协议签订，以及与相关政府部门的土地手续办理。
同时，需要进行土地开发规划，包括项目的整体布局、建筑设计方案、配套设施等。
这一步骤需要考虑市场需求、规划要求、环境影响等因素。
3.资金筹措和融资：土地收购和项目开发需要大量的资金投入。
房地产公司一般通过多种途径筹措资金，包括银行贷款、股份发行、合作开发等方式。
在融资过程中，房地产公司需要与相关金融机构进行谈判和协商，以达成合作协议，并确保项目的资金需求得到满足。
4.施工和工程管理：一旦获得了资金，房地产公司就可以开始项目的实际建设。
这包括招标施工队伍，与承包商签订合同，监督和管理施工过程，确保工程按照规划和设计要求进行。
同时，房地产公司需要与相关部门协调，办理土地使用证和建设许可证等手续。
5.销售和营销：房地产公司一般在项目建设的同时进行销售和营销策划。
这包括确定销售策略和定价，开展销售活动，组织展示和推广，吸引潜在客户，并与购房者签订购房合同。
房地产公司还需要进行售后服务，确保购房者的权益和满意度。
6.物业管理：一旦项目完成并售出，房地产公司将转向物业管理阶段。
这包括设立物业管理部门，招募员工，制定物业管理规范和政策，确保项目的长期可持续运营。
物业管理包括维护建筑和设施，安全管理，公共设施维护等方面。
7.项目完结和结算：最后，当项目的销售和物业管理周期结束时，房地产公司需要进行项目的完结和结算。
这包括对项目的财务收支进行核算和结算，与各方达成最终的财务协议，处理项目的工程款、售楼款等各种资金项，并完成相关报告和文件的整理和归档。
房地产制度与流程-碧桂园八步法运营图（v02）
说明：1、项目开发流程八步包括：投资拓展、招标采购、设计、开发报建、工程、营销管理、物业管理、客户关系。
其中招标采购合为一步，工程合为一步。
2、别墅2-3层，多层4-6层，小高层7-11层，中高层12-18层，高层19层-100米，超高层100米以上。
审批：日期：
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序
号
工作流程
工作内容
工作重点
涉及部门
大项目事业部
岗位
备注
事业发
展部
项目管
理部
综合部
部
设计部
01
业务洽谈
了解房地产公司情况、楼盘情 况、开发商情况等基本信息；与 开发商关键人物商讨合作计划。
明确甲方关键任务，力争在最快时间 内与对方第一负责人进行沟通。
V
事业发
展部
如分公司可自行完 成，则不需大项目部参 与业务。
组织施工
组织施工队伍，订购主材料。
详见施工管理手册
V
V
项目管
理部
17
项目监理
验收材料，项目监理，掌控施工 进度和质量。
详见施工管理手册
V
项目管
理部
18
中期验收
与开发商、客户进行硬装工程的 中期验收。
安排家居饰品部分订货和长途物流
工作；收取XX%的中期款。
V
V
V
项目管
理部、设计部
19
工程竣工
工程竣工后，与开发商、客户一 起进行竣工验收。
按照电子商务部模板需求提交 文件，由电子商务部整合上线。
电子商务部应严格按照分公司所提 交的相关内容，整合上线。
V
电子商
务部
09
人员培训
针对本项目相关内容进行培训。
组建签单设计师为骨干力量的小区 营销队伍，对本项目的VFS系统，促 销方案，签约技巧等方面进行集中培 训。
集团培
训部
10
市场拓展
按照营销方案所明确的方案进 行市场拓展活动。
验收合格后，收取XX%的尾款，签署 装修保修合同，进步硬装保修阶段。
V
V
V
项目管
理部、设
计部
20
家具到库
确认竣工验收后，家具入库。
进行家具配饰的美容，并安排客户到 库房验收，并收取70%的软装余款。
V
物流部
21
家具安装
库房提货，进行运输及安装。
安装之后，进行配饰摆放，对运输途 中造成的损坏进行修饰美容。
按时做好客户登记、开发和效果评估 的工作。
V
事业发
展部
11
进驻小区
搭建样板间或办公场地。
不扰民、不破坏物业基础设施。
V
项目管
理部
过渡流程
12
与客户洽
谈
配合开发商向客户讲解居泰隆 特点、优势及服务形式等方面内 容。
了解客户的装修需求及喜好，并做好 记录。
V
V
设计部
13
修改设计
方案
与开发商、客户深入沟通，使用VFS系统对方案进行修改，了解 客户需求及建议，对方案进行修 改。
1、合成设计方案说明
2、数据库、方案图片、方案模型等
V
V
V
V
集团研
发中心
3、合成方案清单
07
策划营销
方案
针对本项目配合开发商为业主 制定有吸引力的促销方案。
在了解该楼盘与开发商的基本情况， 并分析业主特点、装修方案的风格及 档次后，制定相应的营销方案。
V
V
事业发
展部
可请求集团企划部协
助
08
电子商务
上线
过HDS系统进行设计。
完成包括：平面、立面、配饰等方面 的初步设计； 选择一个典型户型， 完成2-3个设计方案。
V
V
V
V
事业发
展部
如分公司可自行完成， 则不需大项目部参与 业务。
04
签订合作
协议
在开发商认可之后，签订协议。
需要明确双方的合作方式，合作深 度，以及双方的责任，权限和利益。
V
V
V
事业发
展部
02
分析立项
根据洽谈的情况对项目进行分 析，成功率至少在50%以上的项 目准予立项。
正确地分析对方决策机制，明确对方 能为我们提供的便利条件，通过投入 产出比进行分析，提交立项报告。
V
V
V
事业发
展部
如分公司可自行完成， 则不需大项目部参与 业务。
03
提供初步
设计方案
根据委托设计任务单和分公司
营销人员与客户的洽谈内容，通
05
方案深化
设计
根据初步方案、配合开发商根据 客户需求及楼盘特点，确定装修 风格，利用HDS系统完成方案的 平面设计。
针对风格、颜色及材质等方面进行设 计，确定装修价格，提岀家具、配饰 的基本要求和意见。
V
V
V
设计部
如分公司可自行完成， 则不需大项目部参与 业务。
06
合成VFS
系统
合成VFS系统
按照VFS系统要求合成
V
V
V
设计部
22
家具验收
客户及工程人员验收家具、饰 品。
验收合格进入保修期。
V
V
设计部
23
进入保修
在客户满意后，签订家具、配饰 保修合同。
按照标准保修合同文本签订保修合 同，并按照公司标准，保修一年。
V
V
项目管
理部
针对风格、颜色及材质等方面进行设 计，确定装修价格，提岀家具、配饰 的基本要求和意见。
V
V
设计部
14
签订合约
与开发商、客户签订合同
签署统一的合同文本，包括装修合同 及家具、饰品销售合同。
V
设计部
15
办理相关
手续
与小区物业办理相关手续。
与相关物业小区负责人办理施工，搬 进搬岀证件和手续。
V
项目管
理部
16