万科假日风景社区商业街案例研究
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世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
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13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
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万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
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招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
社区商业开发案例分析万科
-_分析万科、恒大、龙湖等 7 大社区商业模式时间 : 2014-08-13根源:点子国际商业地产作者:核心提示：当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
多中心在城市的发展趋向已不行抵抗，再好的城市购物中心，花费者一年能去几次？当前的零售大环境特点之一就是：大卖场郊区化、边沿化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
关于不一样房企而言，会依据自有优势和资源来营运和发展社区商业，以下 7 大房企的社区商业模式，或可为不一样公司供给借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”一致招商、营运自长阳半岛社区商业配套完美后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推行，成为住所项目社区商业模式的模范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包含：绿色、时髦的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐备的品牌商场华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
全部社区商业由万科一致招商和营运，以保证社区形象、管理质量和业主对生活配套的要求，确实解决社区居民的平时生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”系统中，“第五食堂”是万科开创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业主供给物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价钱公正，更是完全解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
别的华润万家便利店，也以连续改良花费者生活质量为目的，为社区供给平时生活所需的各样商品；实时花费、应急花费，华润万家带给顾客家的暖和、富裕、现代、健康的感觉。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业仿佛已经潜力无穷。
上海万科城案例分析
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户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
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售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
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售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
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户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
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户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
万科假日风景三期阶段推广思考(含全套设计)
推广节奏安排
重要时间节点 2008年3月-5月 2008年6-8月
社区形象
推广主题：2008，生活就在假日风景
传播渠道：户外、报纸、网络、短信、广播、 海报、DM、现场活动
活动营销：万科青年置业计划 活动营销：假日风景样板青年选拔、婚嫁专题 社区形象＋产 品解析 假日风景社区形象＋产品解析 传播方式：硬广＋软文
假日风景三期 3月-4月阶段推广思考
三期推广回顾
推广主题
时尚 经典cooper洋房
户外
杂志广告
报广
报广
报广
报广
报广
报广
现场包装(销售大厅)
现场包装(销售大厅)
现场包装(销售大厅)
展板
现场包装(围墙)
现场包装(道旗)
现场包装(折页)
现场包装(折页)
现场包装(海报)
政策的影响是共性，对于自主型客户而言还是会关注居住本身的价值。在 大环境相同的市场背景下，局部的优惠措施是有必要的。（如富力湾开盘 现场交一成，一个月后再交齐全首付。）政策的影响对于销售不是绝对制
约的前提下，更重要的还是产品自身的价值。
竞争对手之外围拦截
伊顿玫瑰公寓
产品形态：一房——两房 均价：11000元/平米（毛坯） 推广核心：名校/公园/地铁 － 完美生活三原色
风景的社区形象在市场占位，将成熟优越的社区生活这面旗帜，牢牢插
在我们的阵地上，而不是跟众项目正面相接拼产品。现在就谈COOPER 洋房的产品诉求，并不是一个最好的时机。
社区形象08，生活就在假日风景
传播渠道：网络、短信、广播、报纸、户外、活动、DM、地铁广告
时间安排：08年度
总结：
细观以上直接竞争对手我们不难看出，就产品而言 我们最大的挑战来自于富丽湾，特别是其性价比和 精装修，以及它下半年将开放的8500平米中央内 湖与南派园林，无一不成为威胁我们的重要砝码。
万科地产各地推广案例分析(小)0113_图文
2、项目资源
地处广佛都市圈核心地带，地处广 州市重点规划的“低密度高尚住宅 区”——金沙洲片区，原生态珍贵 山水资源丰富；是万科地产进军广 州市场的首个项目，是目前万科广 州战局中距市中心最近的项目。 社区近10000平米特色商业、中山 大学附属四季花城外国语学校，伴 山泛会所等。
3、品牌形象 广告语：有一个美丽的地方 广告表现——
2、项目资源
位于广州金沙洲首席地段，直接接驳 内环路，可快速到达市中心各个角落 ， 20分钟即刻到达天河北商务圈。 按照政府规划的“金沙洲未来居住中 心”，将形成一扇、三轴、五环、四 射的路网格局，而金域蓝湾正是处于 道路布局的圆点，成为中心之心；随 着政府投入力度的加大，各项配套设 施的完善，特别是在该区域上规划中 的集办公、休闲、购物等功能于一体 的商务中心，与项目仅一路之隔，都 市生活近在眼前。项目拥揽480米珠 江水系中生态保持较为完整的水岸线 ，通过“户户亲水”的人性化设计， 达成了大部分住户东向或东南向望江 的视觉享受。
在每一次的市场变革当中，万科都会更早的迈出第一步， 并且坚定的沿着正确的方向一直向前。这一次也不例外。
发展历程
2000年以前 供应毛坯房
2000——尝试 万科开始尝试精装修，通过在「春申一期」中的一栋47 套做精装修，并总结经验教训，用时间考验精装队伍的 素质，选用最好的队伍成为战略合作伙伴，为今后的精 装修工程品质提供保障。
万科各地项目展示
上海 天津 成都 南京 宁波 沈阳 佛山 深圳
上海项目
万科红郡 万科蓝山
万科红郡
万科红郡位于华漕镇金丰国际社区内， 区域内上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校等 国际教育资源丰富，国际化居住氛围浓厚。 万科红郡以“国际家庭居住解决方案”为其核心价值， 采用英式Tudor并加以改良为其建筑风格， 首次将“全面家居解决方案”引入别墅作品， 缔造更高品质国际生活。
万科标准化计划设计范例之天津假日风
计划方案设计建议（计划指标、功能分区、各区物业配置建议）2.2.4景观方案设计建议2.2.5产品户型配比组合建议2.2.6户型创新建议2.2.7 建筑形式、建筑品质及外立面建议 2.2.8 小区配套建议2.2.9 提升衡宇舒适度方面的建议 2.2.10 道路交通组织建议 2.2.11 产品生态环境建议3概念设计研究结论3.1 概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如成心向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.2 设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.3经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表综合经济技术指标表填表人：填写日期：年 月 日3.4计划方面的结论 3.4.1 用地布局(1) 功能分区与产品类型散布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和
说明：1. 应依照方案情形编制表格；方案设计任务书内的计划指标表可依如实际需要进行简化。2. 项目计划总用地依照项目实际规模可别离确信为“居住区计划用地”、“居住小区计划用地”、“居住组团计划用地”三种情形。 3. 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。依照项目规模实际规模可别离确信为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情形。 4. 住宅用地住宅建筑基底占地及其周围合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。 5. 公建用地也称公共效劳设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和利用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。 6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 7. 公共绿地知足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。 8. 住宅面积毛密度
说明：1. 应依照方案情形编制表格；方案设计任务书内的计划指标表可依如实际需要进行简化。2. 项目计划总用地依照项目实际规模可别离确信为“居住区计划用地”、“居住小区计划用地”、“居住组团计划用地”三种情形。 3. 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。依照项目规模实际规模可别离确信为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情形。 4. 住宅用地住宅建筑基底占地及其周围合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。 5. 公建用地也称公共效劳设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和利用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。 6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 7. 公共绿地知足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。 8. 住宅面积毛密度
社区商业案例研究——上海万科假日风景商业.
“木 ”元 素
“砖 ”元 素
改造前
改造后
•
加大绿化：引入“花园”的概念，将楼与楼之间的硬地改建为喷泉水景、林间小道等悠 闲的园林小品，打造了独具园林特色的商业街区，建筑与建筑之间的庭园也可作为商家 的户外茶座区域，增加了消费的情趣
14
•
道路改造，便利停车： – 项目改造后将原人行道拓宽，完全为消费者辟出了舒适的步行空间 – 在街旁专用停车道设置了154个地上停车位，通过调整人流、车流动线，合理 配置商业，使店家与停车场仅一步之遥。
二、案例启示
启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”
区位特征——小范围看，生活类消费基本充足
• 大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档 小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。 • 处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要 是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇 为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递 减趋势。 注：半岛大都汇 • 东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特 色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英 煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万 平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。
内在的准确定位
共助项目成功
从十尚坊的发展轨迹看，纵然人口密度及消费能力对商业发展起到至关重 要的作用，但对于一个已处于相对不利区位的项目，不能简单地根据其表 象特征便判定其未来成败。只要对项目自身及周边的商业特征有较为深入 的了解，找准市场切入点，形成差异化经营，填补区域空白，并实现建筑 与定位的互融互动，最终也将取得项目运营的成功。
某地产城商业街对社区商业开发的启示
SWOT分析
优势：
劣势：
1、万科强大品牌号召力。
1、周边环境差，治安状况令人担忧，
2、精细化的操作提升项目品质
近一两年不会有明显改观。
3、超大型社区，本体配套及功能完善。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区
4、项目别据一格的西班牙建筑风格与 距离较远。
户型设计优势（退台设计）。
3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。
撑。
目三期客户会被分流。
3、龙华的建区及政府对北部的开发推 进，使北部未来充满生机。
项目总体规划图
万科城商业项目分析
一、商业部分的规划
西班牙风情商业街
商业与景观的融合
商业街规划特点
1、全街铺：大部分为街铺和底商，临路、临街、临水、临风，层高达 到 4.8 － 5.8 米，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；
4
西饼屋
50—80平米
应预留卫生间上下水、
空调机位、招牌位
5
美容美发
100—800平米
应预留卫生间上下水、空调机
位、招牌位
6
24小时便利店
50—100平米
应预留卫生间上下水、空调机
位、招牌位
7
社区医院
300—500平米
应预留卫生间上下水、
空调机位、招牌位
8
音像书刊店
80—100平米
应预留卫生间上下水、
位、招牌位
14
精品服饰
30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机
位、招牌位
15
邮政储蓄所
100—300平米2 应预留卫生间上
下水、 空调机位、
招牌位
16
冲印店
5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学
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11
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
5
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 1 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
一期
东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路
，南至春申塘。
目前项目周边有轨道交通5号线（春申 路站），只需步行五分钟左右。距离轨 道交通1号线（莲花路站）需15分钟， 出行便捷。
9
区域住宅与人口
核心商圈消费人群（500米内）
辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高 档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总 计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新 的住宅项目供应。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。
假日风景：住户多为上海 人，新上海人，是区域内典 型的新兴示范居住区。 周边社区住户主体特征： 中等收入阶层较多、中等收 入户占50%以上，私营企 业主、白领，年龄在30～ 50岁居多。本地住户3～4 口之家居多。
商户经营内容涵盖日常生活所需的方方 面面，包括易买得大型超市、特色餐饮 、生活服务设施、精品服装专卖店以及 满足孩子们需求的专卖店等。
经营模式为先租后售，运营状况良好。 出租率85%左右。租金价格目前均价9 元，较招商初期，5年内上涨近90%。
6
开发背景
投资商——万科集团
投资商——万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年 公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收 入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万 科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、 “城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是 中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利； 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证 ；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年 进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
万科在上海的项目包括：浦东地区“金色城市、金 色里程”、北上海品质楼盘“琥珀郡园”、高尚别 墅“翡翠别墅、万科深蓝”等
7
地段区位 万科假日风景位于上海 市闵行区春申板块
闵行区
万科假日风景
假日广场
一期 二期 四期
底商 二期 三期
五期
蚂蚁工房底商
苏豪街
8
社区中心
区域住宅与人口
圈定商业辐射圈，确定主要消费
目标消费群体是：以万科 假日风景业主及住户为主， 兼顾提供周边2公里范围 内约12万居民。
商业定位是：满足上述消 费群体的基本生活所需。
人群
2公里
1公里 500 米
3级商圈： 核心商圈——500米 （支撑项目55～70%消费） 次级商圈——1公里 （支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里 （支撑项目5～10%消费）
三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22
(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------27
关键词
万科假日 风景——新市镇型综合
案例特性
❖ 上海 ❖ 外郊环 ❖ 成熟社区 ❖ 周期开发 ❖ 中盘
研究重点
❖ 新兴社区与原有老城 区的并存
❖ 中高档社区商业与周 边低档商业的共生
❖ “郊区化新市镇”的 发展进程
社区商业
2
重要启示
新 市 镇 型万 社科 区假 商日 业风 典景 范
——
开发背景
10
区域住宅与人口
次级商圈消费人群（1公里内） 辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房
总建筑面积达227万平方米的开发量及周边原有大量消费 人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近8 万消费人口。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。
周边中档社区住户人口主 体特征：高收入户约占 30%、中等偏上户占40% 以上，公司白领居多，年 龄范围在25～65岁。本地 住户与外地客户各半，有 子女在邻近地区就学或工 作。
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
5
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 1 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
一期
东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路
，南至春申塘。
目前项目周边有轨道交通5号线（春申 路站），只需步行五分钟左右。距离轨 道交通1号线（莲花路站）需15分钟， 出行便捷。
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区域住宅与人口
核心商圈消费人群（500米内）
辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高 档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总 计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新 的住宅项目供应。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。
假日风景：住户多为上海 人，新上海人，是区域内典 型的新兴示范居住区。 周边社区住户主体特征： 中等收入阶层较多、中等收 入户占50%以上，私营企 业主、白领，年龄在30～ 50岁居多。本地住户3～4 口之家居多。
商户经营内容涵盖日常生活所需的方方 面面，包括易买得大型超市、特色餐饮 、生活服务设施、精品服装专卖店以及 满足孩子们需求的专卖店等。
经营模式为先租后售，运营状况良好。 出租率85%左右。租金价格目前均价9 元，较招商初期，5年内上涨近90%。
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开发背景
投资商——万科集团
投资商——万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年 公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收 入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万 科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、 “城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是 中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利； 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证 ；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年 进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
万科在上海的项目包括：浦东地区“金色城市、金 色里程”、北上海品质楼盘“琥珀郡园”、高尚别 墅“翡翠别墅、万科深蓝”等
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地段区位 万科假日风景位于上海 市闵行区春申板块
闵行区
万科假日风景
假日广场
一期 二期 四期
底商 二期 三期
五期
蚂蚁工房底商
苏豪街
8
社区中心
区域住宅与人口
圈定商业辐射圈，确定主要消费
目标消费群体是：以万科 假日风景业主及住户为主， 兼顾提供周边2公里范围 内约12万居民。
商业定位是：满足上述消 费群体的基本生活所需。
人群
2公里
1公里 500 米
3级商圈： 核心商圈——500米 （支撑项目55～70%消费） 次级商圈——1公里 （支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里 （支撑项目5～10%消费）
三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22
(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------27
关键词
万科假日 风景——新市镇型综合
案例特性
❖ 上海 ❖ 外郊环 ❖ 成熟社区 ❖ 周期开发 ❖ 中盘
研究重点
❖ 新兴社区与原有老城 区的并存
❖ 中高档社区商业与周 边低档商业的共生
❖ “郊区化新市镇”的 发展进程
社区商业
2
重要启示
新 市 镇 型万 社科 区假 商日 业风 典景 范
——
开发背景
10
区域住宅与人口
次级商圈消费人群（1公里内） 辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房
总建筑面积达227万平方米的开发量及周边原有大量消费 人口，加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近8 万消费人口。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。
周边中档社区住户人口主 体特征：高收入户约占 30%、中等偏上户占40% 以上，公司白领居多，年 龄范围在25～65岁。本地 住户与外地客户各半，有 子女在邻近地区就学或工 作。