地产生态链创新报告(明源出书)

前言第一章地产生态链创新整体趋势第一节存量市场正在成为生态链创新的主战场第二节线上线下深度融合第三节用户体验开始得到真正的重视和投入第四节互联网技术和大数据正在逐步体现真正价值第二章公寓领域的创新第一节行业前景与市场空间第二节商业模式及典型案例第三节该领域普遍面临的痛点与挑战第四节公寓领域的创新探索第三章联合办公领域的创新第一节行业前景与市场空间第二节商业模式及典型案例第三节该领域普遍面临的痛点与挑战第四节联合办公领域的创新探索第四章交易服务领域的创新第一节行业前景与市场空间第二节商业模式及典型案例第三节该领域普遍面临的痛点与挑战第四节房产电商领域的创新探索第五章社区服务领域的创新第一节行业前景与市场空间第二节商业模式及典型案例第三节该领域普遍面临的痛点与挑战第四节社区服务领域的创新探索第六章互联网家装领域的创新第一节行业前景与市场空间第二节商业模式及典型案例第三节该领域普遍面临的痛点与挑战第四节互联网家装领域的创新探索第七章结束语前言2016年注定是不平凡的一年，中国房地产行业热闹非凡，“去库存”、“地王”、“调控”等关键字不断冲击我们紧崩的神经。

在房地产行业的另一个周期中，到底行业未来走向何方，有哪些新的发展机会，成为地产行业从业者们共同思考的问题。

在大家接受了2015年的互联网转型之风的洗礼之后，大家对互联网思维的理解更加深入，各类互联网基础设施也以极快的速度发展。

同时，存量房时代已经来临，以前以开发商为中心的时代可能一去不复返，随之而来的是以用户为中心的时代，我们如何利用好新时代的互联网基础设施、飞速发展的大数据技术，为用户提供更好的服务，从而拓展属于我们自己新的疆图，成为大家共同关注的话题。

通过明源地产研究院对行业的整体了解，发现目前地产行业新的创新机会主要聚焦在公寓、联合办公、交易服务、社区服务、互联网家装、智能家居等几大领域，每个领域都出现了非常多优秀的公司，并以极快的速度发展壮大，需要引起我们开发商的重点关注。

到底这些新的领域、新的公司、新的机会对我们地产开发商有何影响，相信也是各位联盟成员极其关注的话题。

因此，我们中城联盟联合明源地产研究院出品了这份《地产生态链创新研究报告》，相对全面地搜罗了这六个领域的国内外优秀案例，并进行了相对深入的剖析，以期对联盟各位成员有所裨益。

在报告的编写过程中，也特别感谢分享投资房地产研究小组的大力支持，以及链家研究院提供的大量市场数据，使得该报告的质量得以保障；但由于时间仓促，相关数据及观点难免会出现偏颇或错误，也欢迎各位指正。

整个地产生态链创新才刚拉开序幕，未来的前景美好，市场的空间巨大；但后续的探索之路还很漫长，需要克服的困难和面临的挑战都难以预料；借用报告中的话“唯一确定的就是未来的许多都是不确定的”，或许，我们企业发展的第二春的机会就蕴含其中!最后，希望各位地产同仁们能从书里获得启发，并与联盟一起努力，推动着行业持续健康发展。

中城联盟第一章地产生态链创新整体趋势近年来，随着行业进入下半场，地产后周期时代开启。

一方面，随着人口结构、经济转型以及城镇化减速等因素影响，住宅需求中枢下移，企业高杠杆、高成长和高利润的野蛮生长方式无以为继。

另一方面，创业创新大潮方兴未艾，移动互联的触角遍布各行各业，地产生态链创新也风起云涌。

地产下半场究竟发生了什么样的深刻变化？我们需要紧紧把握住行业的脉搏。

第一节存量市场正在成为生态链创新的主战场支撑我国房地产行业多年高速发展的土地红利、人口红利现在已经逐渐消失，房地产行业增量开发开始进入高位平台期，面临增长天花板，而存量市场正在成为生态链创新的主战场和新风口。

1.中国房地产增量开发迎来市场拐点，增速显著放缓，行业集中度持续提升首先，持续多年高速增长的新房市场在达到10万亿左右的规模后，进入调整期，增速显著放缓。

根据国家统计局数据，目前我国家庭户均住宅套数约1.08套，人均建筑面积近50平米，从其他国家的经验来看，户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。

与此同时，深层次的驱动因素也在发生改变，主要是城镇化进程放缓，住房需求后劲不足。

2015年我国城镇化率已达56.1%，增速已降至2%左右。

而根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年城镇化水平预计达到60%，年均增速在1%左右。

所以，预计随城镇化进程的持续减速，地产增量开发将进入高位平台期，“总量放缓、结构分化”将是主要特征。

其次，行业集中度持续提升。

2016年12月31日，2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的20%。

2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%。

行业集中度明显上升，并购升级大鱼吃小鱼继续演绎，过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径。

2.中国房地产加速进入存量房时代，一线城市二手房交易已经全面超过新房交易首先，我国重点城市二手房交易量已经占主导。

2015年北京、上海和深圳的二手房市场已经超过新房市场，二手房成交分别为新房成交的1.2倍、1倍和1.5倍。

一线城市存量房销量的居高不下直接引领我国进入存量房时代。

数据来源：Wind，明源地产研究院其次，二线城市即将进入存量房时代。

二线城市的人口聚集程度仅次于一线城市，部分城市核心城区也呈现饱和状态，二手房交易有赶超新房之势。

从几个典型的二线城市来看，南京二手住房交易套数和新建住房交易套数比达到1左右的水平，基本进入以存量房交易为主的阶段。

天津、杭州二者比值也已接近1，成都、苏州、武汉等城市二手房与新建商品房交易量之比也大体呈现在波动中上升的趋势。

因此，从总体发展趋势上看，二线城市也即将进入存量房阶段。

3.存量市场成为生态链创新的新风口、主战场首先，过去3-5年围绕增量市场的生态链创新明显偏弱，整体创新动力不足。

过去3-5年创新主要体现在房地产营销领域，主要是解决行业去库存大背景下企业的销售去化问题。

比如像万科的淘宝抵房款+微信理财通+平安购房宝+搜房众筹+乐居实惠O2O+全民营销+租房款抵购房款；再比如像远洋携手链家试水O2O+联合京东推出众筹。

尽管增量市场在标杆企业的引领下也涌现出了诸多创新，但从生态链整体来看，创新范围窄，在利润主要依赖行情好坏的背景下创新动力也略显不足。

其次，而近1-2年围绕存量市场的创新却是此起彼伏，方兴未艾，如公寓、联合办公、互联网家装、社区服务等。

随着存量市场价值正逐步被市场所发现、所认同，存量房交易、社区服务以及长租公寓市场已经成为市场的新风口。

其中，特别是以2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓作为标志性的事件，从此存量市场的创业创新便成为业内热门话题。

比如像【万科物业】的睿服务平台，对传统物业服务的升级；【彩生活】对社区服务尤其是在社区理财方面的探索，【链家】在房产交易O2O、金融服务、装修等方面的创新；【自如】在公寓租赁市场的创新；【房多多】在二手房市场开创了直买直卖的模式以及收费模式的创新；【艾佳生活】在互联网家装领域的颠覆式创新等等不一而足。

未来创业创新将更深渗透进入房地产租赁、二手房交易、社区服务、房地产金融等各个环节，更大的存量市场空间有待挖掘。

第二节线上线下深度融合无论是之前精于线下的传统企业，还是后起之秀精于线上的互联网企业，目前线上线下深度融合的趋势相当明显：首先，以往单纯线上或线下的模式普遍遭遇了非常大的挑战，增长明显受阻。

其次，传统开发商或线下拥有门店和全国服务网络的公司都在积极加强线上业务，建立自身的互联网开发团队，在巩固传统线下优势的同时，更多强调连接客户，提升体验。

比如【传统开发商】，借力互联网，实现了传统业务场景的改造优化。

首当其冲的当属营销领域的线上线下融合，如恒大、保利等携手明源云客和腾讯朋友圈等合作伙伴，将营销推广及案场交易线上化，实现了DSP精准投放及掌上售楼等创新举措，一举打通了线下房源及线上客户的连接，大幅度提升业务效率。

再比如传统中介巨头【链家】，不知不觉中实现了互联网式改造，关心用户从线上到线下整个体验。

具体来说，就是串起两张网：线上的链家网和线下的链家门店实体网，通过线上线下两张网，为客户打造一个“住”的入口，由此衍生出众多的服务与需求。

为消费者提供租赁、新房交易、二手房交易、普通租赁、公寓、金融、装修等一系列的服务。

再次，线上拥有流量的公司普遍开始尝试进行线下布局，更多强调服务能力，实现线上交易能力与线下服务能力的融合，但有些遭遇重大挫折，业内不时传出各类负面信息。

未来我们相信两者将殊途同归，线上和线下将深度融合，真正有竞争力的企业一定是线上线下都有很强的专业能力，否则很难为用户提供真正有价值的服务。

比如【万科物业】，试图通过互联网技术，使物业管理这个劳动密集型产业变身为知识密集型产业。

为实现更好的物业服务，盘活劳动力，提升传统物业管理效率，降低人力、管理、监控成本，万科搭建了“睿服务”平台体系。

万科物业“睿服务”平台包括了业主手机端APP “住这儿”和工作人员手机端APP“助这儿”、EBA远程设备监控系统，以及将所有社区设施设备进行线上管控的“战图”系统等。

通过这样的系统，万科物业对所有小区进行全面梳理，使所有项目都有经纬度，设施设备都有身份证，岗位都有二维码，员工都有经验值——互联网技术在传统物业服务上的具体应用，有效地完成了万科物业的O2O闭环。

第三节用户体验开始得到真正的重视和投入在房价不断创新高甚至一房难求的背景下，每个用户所得到的服务普遍体验不佳。

在这样的背景下，企业赚钱更多是享受时代的红利、人口的红利，很少有公司真正从用户的角度来设计和优化流程，更多是提供一个标准化的产品给用户，服务很少甚至都没有规范化的服务流程。

现在越来越多的创业企业开始深度挖掘用户的痛点，更多从用户体验的角度来全新设计所提供的服务，并与移动互联网紧密结合。

具体而言，主要表现在四个方面：1. 从“泛目标客群”到“精准客群细分”从目标客户来说，经历了从泛目标客群到精准客群细分的演变，比如万科针对年轻人群体推出的极小公寓“米公寓”，其户型布局紧凑，功能设计齐全，收纳空间设计得非常巧妙，利用率极高，很好的满足了年轻人的居住基本需求。

关键是通过减少面积，使得总价降低，释放了诸多被压抑的刚性需求。

还有绿城的83平米刚需别墅桃李春风推出后，即刻掀起了一股微型别墅大潮，使得创新的小别墅成为了业界聚焦的热点。

这个号称杭州史上最小的别墅产品颠覆了传统意义上的别墅，将总面积控制的非常合理，考虑到针对细分客群的旅游度假特点，弱化部分部分餐厨功能；并通过后期赠送完整的功能空间，来满足业主的生活需求。