瑞安天地系列介绍
翠湖天地御苑德佑版(压缩)
主力户型: 1、2号：
复式 315、 325M2 8号：3房 184、 187M2
2房： 140M2 3房： 154M2 4房： 280、 290M2
2房： 140M2 3房： 154M2
3房： 140M2
4房： 3房： 280、 150、 290M2 190M2
2房： 140M2 3房： 150、190M2
翠湖天地一期——翠湖天地雅苑推出
2004年 2006年 规划中
企业天地一期落成 翠湖天地二期——翠湖天地御苑推出
பைடு நூலகம்
ART DECO建 筑风格 ART DECO建 筑风格
歌剧院、国际学校、国际医疗中心、五星级酒店。。。
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产品力
围绕“ 黄金地段、新天地系统、豪华会所、国际化生活” 诉求产品力
– 地段：与“企业天地”、“新天地”共同环绕太平桥人工湖公园毗邻淮 海中 路商圈 – 建筑：ART DECO风格/巴西金山麻花岗石&高级仿真石漆 – 会所：3层7000平方米/健身、休闲、商务功能齐全地下挑空室内恒温 泳 池/室内网球场、高尔夫练习场 … – 用材：德国Poggenpohl橱柜、Gaggenau厨具、Kuppersbusch厨 房电器/ 科勒（Kohler）卫浴设备/松下户式中央空调 7 / 14 – 物业：新昌瑞安物业管理（上海）有限公司
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项目背景——开发商
• 瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元
化的集团，业务涵盖房地产发展、建筑及建筑材料。
• 瑞安房地产成立于2004年，总部设于上海，为瑞安集团的地产旗舰公司。
– 于2006年10月在香港联合交易所主板上市(股份代号0272)。 – 目前在上海、重庆、武汉及杭州中心地段开发六个项目，总建筑面积约840万平方米。 – 发展项目主要可分为两个类别： • 集多种用途并分多期开发的大型城市核心发展项目，一般包括住宅、办公楼、零售、 娱乐及文化物业； • 坐落于市区交通便捷地段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零 售及消闲设施。
岭南新天地案例分析
商业街区
中央商业区的设计以保护为主,修缮改造辅之,结合环境及流 线的需要进行局部拆迁改建，保留原有空间感觉，增加现代空 间元素。
消防车道
消防扑救
商业街区
为保护商业区的环境，区内结合小品景观统一设置中央空调系统，为游 客带来现代享受的同时又不影响区内的优雅环境。
隐藏式室外空调机
隐藏式空调室外冷却机组
空调室内机
室内风管
商业街区
岭南天地的整体建筑风格 配套酒店外立面材料与街区主色调协调统一，辅以现代简约化的木雕元素 和红色的喜庆符号。 色彩主要是以灰色为主，在门窗和部分饰线、墙身上面加入棕黄色颜料或 者木材进行搭配，更显质朴。
餐餐 饮饮 、、 休休 闲闲 娱娱 乐乐 、、 精精 品品 、、 生生 活活 配配 饰饰 、、 文文 化化 遗遗 产产 等等 ；；
楼楼 层层 分分 布布
分分 FF CC 、、 ZZ MM 、、 CC ZZ 、、 ＷＷ ＭＭ 、、 ＱＱ ＬＬ 、、 ＸＸ ＴＴ 、、 ＷＷ ＨＨ 七七 个个 片片 区区
高级客房位于酒店的五至十三楼，每 间面积42平方米，豪华客房面积达58 平方米。
酒店管理
贵宾楼层位于十五及十六楼，设有马哥孛罗咖啡厅及餐厅，可容纳196位顾客。 大堂酒廊位于酒店地面，可容纳48位宾客。 酒店设有可容纳1,000位宾客之瑰丽堂皇的马哥孛罗宴会厅，以及七个多功能会议室。
咖啡厅
餐厅
大堂酒廊
商铺只租不售，租户装潢、营运、服务，都要统一管理，有很严格的监管，形式上也是走 商业与文化相结合的方式。
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武汉天地
万达公馆 汉宫一号
武汉天地 ——占据一线长江资源和永清片繁华商业
武汉 天地
总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 开发周期 物业类型 发展商 投资商 景观设计 物业管理公 司
多样化综合体规划。
61.2万平方米 140万平方米 3.08 30%
项目整体指标
共10年，分A/B开发，目 前为B区 集住宅、办公楼、酒店、 零售、餐饮、娱乐等多功 能设施的市中心综合发展 项目 武汉瑞安天地房地产发 展有限公司 瑞安房地产发展有限公 司 巴马丹拿国际公司 新昌瑞安物业管理（上 海）有限公司
武汉 天地
项目营销动作——有时尚感、身 份感的营销活动。
武汉天地御江苑联合武汉法语 联盟、法领 馆举办法国音乐周 之 香颂演唱会，突出项 目的时 尚与尊贵感。
德国艺术首次走入武汉 “德国视角— —德国当 代艺术 展”在武汉天地 举办，德国驻华大 使， 武汉市领导及 开发商领 导出席开幕式。
奢豪之旅——酋长之国迪 拜、皇室乐土欧 洲，凡 购置御江苑一 期特选 180-300平米 江景现房、 顶层单位/ 复式江景房， 均可参 加本次奢豪之旅。
项目 分布
三个项目分布于长 江两岸，占据得天 独厚的景观和地段 资源。 武汉天地目前均价 2.3万/平米，由于 所推地块景观差异， 最贵曾达到3.5万/ 平米；万达公馆现 均价2万/平米，最 贵曾达到2.4万/平 米；汉宫一号现基 本售罄，曾达到 2.5万/平米。
三个项目均临长江而建，地段景 观均属城市顶级。
武汉 天地
商业先行，商业区为“上海新天 地”原设计师打造，保留9栋历 史建筑，将传统与现代结合。
武汉天地内历史建筑重建项目的建筑 设计师为原“上海新天地”的总设计 师本杰明〃伍德先生，计划将项目内 的九幢历史建筑进行改造和修缮，设 计融合传统建筑特色，并赋予它新的 生命力，提升其商业经营价值。
城市综合体业态组合
• 综合体在经营上有明显的价值互补 优势，各种功能在一天中的不同时 段运行，最大限度的提升了物业的 整体价值和收益
• 各种商业配套的建设为政府带来大 量的税收，并增加就业
城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了 更高的要求
城市综合体产品模型与目标城市筛选模型
城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格 的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式
城市综合体定义
• “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进 行分工和相互联系
• 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 • 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所
资料来源：九洲远景分析
该产品将具有广泛的城市普适性
产品选址
城市类型与选址条件匹配矩阵
B-次选市场 高
城市中心 区域中心
城 市 吸 引 力
A-首选市场 区域中心
城市中心
市场类型 吸引力 时尚 类型
A
高
高
区域中心
B
高
低
城市中心
区域中心
C
低
高
城市中心
说明
• 城市中心往往已进驻或即将进驻中 高档购物中心，竞争激烈
社会效益：
• 都市综合体不仅是现代国际大都市 的标志，更是催生繁荣与文明、激 发城市活力的发动机
• 都市综合体很好地克服了纯粹居住、 商务所造成未来发展的局限，具有 很强的自我成长、自我繁荣、持续 发展的生命力
• 作为城市功能集中体现的都市综合 体，对区域经济具有标识性、对城 市中心具有强化作用
创智天地考察报告-121022
品牌维护：同步地、长久地进行广告策划、主题活动、网站建设等商业运营活动，保证项目品质 品牌意义：在城市开发中创造性地提供了社会公众、开发商、政府的多赢解决方案。从卢湾到杨浦，
从上海到重庆，瑞安的“天地系列”成为受欢迎的名片。
品牌发展：瑞安的坚持创新难能可贵。“创智天地”并没有简单拷贝新天地的模式，而是深入挖掘大
5、设计风格，装修标准及定位的关系
由外而里 - 与城市对话 尽量令项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。 项目的设计参考美国硅谷和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础， 依托知识杨浦的文化资源和五角场的商业体量，打造一个办公，生活，娱乐，运动，休闲等一站式的生 活社区，体量更大，更具有竞争里的一个新的创智天地必将会吸引更多人才的进入。
基本延续原有整体定位，局部产品根据市场变化调整
目前已规划建设的建筑面积 办公 酒店/服务公寓 商业 公寓(办公类) 公寓(住宅类) 其他 13万 4万 6万 12万 13万 2万 50万
调整为高端豪宅
总计
调整为办公楼
2.2 创智天地广场+体育中心
创智天地广场 二期办公楼
办公楼技术参数：
一期 二期
三期 1500~ 1600
5、设计风格，装修标准及定位的关系
创智天地广场3期 创智天地广场3期位于杨浦区淞沪路以西，政 民路以北，智星路以东局部区域，建立5-5、 5-7、5-8三栋50米高的商办综合楼，5-6为 集中绿地。总建筑面积为81747M2，其中地 上建筑面积为49956M2，地下总建筑面积为 31791M2。本项目旨在为创业者和附近新大 学城研发活动相关的知识创新公司提供优质 、舒适的办公空间。
中部-知识创新社区
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
瑞安新天地开发模式分析
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
项目属性
“太平桥项目”定位为大型城市综合体，新天地是整个太平桥重建项目的商业部分， 由购物中心、公寓、餐饮区等组合而成
住宅二住宅二期完工新天地时尚新天地时尚新天地三期开业2010年新天地北里开业新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工住宅三期完工太平桥项目的开发时序有着明显的节奏特点新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于2001年和2002年开业写字楼于2003年开业住宅自2001年开始动工开发周期长新天地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业项目开发时序拿地住宅一期完工写字楼完工1998年2003年2008年1997年规划构想1999年新天地北里动工2001年2002年新天地南里开业2006年太平桥的环境改造石库门的文化保护等投资巨大瑞安集团首期投入的14亿元至少需要十年才能收回成本但由于正值房地产的黄金十年瑞安获得的回报已经远远超过了预期项目投资回报6新天地及企业天地年租金收益亿元012345200720082009201043505352亿元年新天地刚开幕时餐饮类租金为35元2010年已升至3035元
打造特色的建筑模式
• 在打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写 字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思 考 • 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能
商业模式借鉴
管理者与经营者分离 • 坚持全部持有商业物业，统一招租，整体运营，便于 集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色； • 对于商户，在运营过程中除收取一定的保底租金外， 同时还享有租户一定比例的利润分成 引入知名品牌和大量餐饮 瑞安新天地在初期招商时，对优质商户给予 优惠政策，如较长的免租期等， 在新天地模式下的商业街区，超过 70%的体
重庆瑞安天地房地产发展有限公司与刘国莲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
重庆瑞安天地房地产发展有限公司与刘国莲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】重庆市第五中级人民法院【审理法院】重庆市第五中级人民法院【审结日期】2020.06.15【案件字号】(2020)渝05民终2724号【审理程序】二审【审理法官】蒋科肖琴黎明【审理法官】蒋科肖琴黎明【文书类型】判决书【当事人】重庆瑞安天地房地产发展有限公司;刘国莲;上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司【当事人】重庆瑞安天地房地产发展有限公司刘国莲上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司【当事人-个人】刘国莲【当事人-公司】重庆瑞安天地房地产发展有限公司上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司【代理律师/律所】陈晓岑重庆钜沃律师事务所;向东重庆德正天泽律师事务所【代理律师/律所】陈晓岑重庆钜沃律师事务所向东重庆德正天泽律师事务所【代理律师】陈晓岑向东【代理律所】重庆钜沃律师事务所重庆德正天泽律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】重庆瑞安天地房地产发展有限公司【被告】刘国莲;上海丰诚物业管理有限公司重庆分公司【本院观点】刘国莲与瑞安房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。
【权责关键词】撤销合同过错合同约定证明诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，刘国莲与瑞安房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。
按照合同约定，瑞安房地产公司应对其出售的商品房在保修期内出现的质量问题进行维修。
2014年11月，刘国莲因案涉房屋漏水问题向丰诚物业重庆分公司保修，并向丰诚物业重庆分公司提供了案涉房屋的钥匙，腾空房屋，交付维修，瑞安房地产公司在物业公司的协调下对案涉房屋的漏水问题进行了整改，并在2015年1月完成了对漏水问题的整改，因案涉房屋的装饰恢复问题，直到2015年6月初才将房屋交付刘国莲使用，现刘国莲要求瑞安房地产公司就超出合理整改期限进行维修导致的房屋空置所产生的租金损失进行赔偿，因瑞安房地产公司亦认可漏水问题的合理整改期限为1个月左右，其超出合理整改期限履行维修义务属于不适当履行合同义务，该行为导致案涉房屋空置给业主刘国莲产生的损失应当进行赔偿。
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第二阶段定位打造城市的旅游景点，譬如上海新天 地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景 点，将上海新天地建成上海必到之地
定位
层层深化的定位使得天地产品有了价值的拔升
最后阶段的定位是跨越文化和国界的时尚交流地，投 资方要让上海新天地成为一个国际交流和聚会的地点， 里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比 如分隔两国近二十几年没见面的朋友第一想到的聚会 地点就是这里。
项目知名度，同时为住宅销售蓄客提供了充足的
有效客户，为后期住宅的成功销售提供保障。
运营
天地系列以全部持有的方式进行整体运营
运营方 式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
市的核心区域
老市区典型区域
城市核心区
目标消费群 以城市年轻阶层，中产阶级，居住在城市里的 外籍人士以及到达城市的中外游客为目标客群
“小资”情调是年轻人向往的生活； “小资”对最新 的流行、艺术、文化等极度敏感；这里是年轻人的 “新天地”。
定位
分阶段的定位目标使天地系列有阶段性运营目标
第一阶段定位强调综合性，因为当时上海没有一个地 方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部汇集 在一起的地方；新天地产权实现统一的管理和经营理 念的贯彻实施
再投资改变了整个 地区的环境
得到了政府的大力 支持，开拓了获取 土地的绿色渠道
政府支持使区域配套及交 通设施的完善，令瑞安项 目后期开发过程中所开发 的其他产品价值得以放大
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
天地系列特点介绍
选址
地块选取城市内遗留有代表性的历史文化建筑的
区域
一线城市或区域核心城市，拥有厚重的历史文化及独特的区域文化。开发地块的选取都在城
商业街 <6万方
商业 MALL< 10万方
<16m
<260m
商业街尺度
招商
前期通过优惠的招租政策，引入优质商业为区域
溢价
新天地的招商对象均来自世界知名品牌，上海
新天地98家租户中，85%来自于内地以外的国
家和地区。瑞安新天地初期招商时，为了吸引
优质客户，并没有收取高额的租金，反而给予
了相当优惠的优惠政策，如较长的免租期等，
商业特色：新天地寓意新的乐土， 一个集“生活、工作、休闲”于 一体的独特环境，全面丰富生活 体验。开设了多家高级餐厅、酒 吧、品牌专卖店及时尚店铺等。 瑞安房地产在上海新天地还自设 了酒店、餐厅、俱乐部会所和礼 品店等，并推出了新天地品牌的
酒类产品
开发模式
• 运作一期天地系统，使住宅价值增值
住宅增值
层层深化的定位使得上海新天地更加明确了自 身的消费群体，通过不断的招商调整完善了商 品的细化，提升了经营效益，成为了全国时尚 消费的“标杆”，不仅吸引了上海的小资一族 和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城 市的时尚消费群。
规划
商业街依据地块特点及城市整体格局进行打造
打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字 楼、高档住宅与一体的定位下进行规划的思考； 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能； 商业的产品模式一般为传统商业街+现代时尚 的商业MALL；商业街楼层根据地块特点以2层 为主,局部达到4层或更高
利润来
源 对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
运营
运营“天地”品牌带来直接与边际的价值效益
以上海新天地为例：
开发时序
“商业先行”策略率先开发商业，再启动住宅的 开发和销售
“商业先行”策略：让投资客或购房人从现状上看到区域的配套成熟，从而从根本上消除相关的危机 感，提升购买欲望，这种模式最直接的表现就是开发的住宅销售价格普遍高于周边区域的住宅价格。
瑞安天点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
瑞安集团简介
瑞安集团简介：瑞安集团，1971 年创立于香港。集团已发展成为 一个多元化的集团，旗下之房地 产发展、建筑及建筑材料业务遍 及香港、中国内地。
瑞安天地简介：
瑞安天地，是集合瑞安大型城市核 心重建项目与旅游业综合发展项目 于一体的核心类别产品。
成功的引进商家后虽然短期内的租金收益难以
保障，但商业品牌效应的打造却令瑞安在后期
开发的住宅及办公楼收益上成倍增长，获取了
超额的利润，同时更令开发的住宅成为了上海
的顶级豪宅区
招商
商业街区超过70%的体量用于引进餐饮和休闲
业态
发展餐饮休闲业在新天地模式下的商业街区，瑞
安快速聚集了大量的城市潜在消费群体，提高了
新天地跨年演唱会
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
困境与现状 我国城市发展模式致使社区商业街失去了特色 和活力
开发理念简介：
在有限的地块资源内，透过文化、景 观、稀缺的土地等等无法复制的价 值链，创造及再投资，是瑞安地产 天地模式开发的核心理念。
产品分布
商业特色：大连天地的完美规划 是为绿色时尚生活家及知识型产 业人群的乐活、乐业、乐享的愿 景而生，为他们带来工作学习、 生活体验、企业发展与投资创富
的全方位的增值体验
资本运作
天地模式重视商业及业态的打造，对资金有长 线投入要求
瑞安新天地模式因为规模庞大，业态丰富，商业先行的特色，对前期大量的资金投入，以及资金的
沉淀期都要求较高，导致投资回报周期被拉长。
放长线
钓大鱼
持续公共
通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划 开发项目的形象与价值的提升。
利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广，以及与外界的即时沟通，新天地持续积极的 发起、参与、组织、承办一系列各种模式的公众活动，每一项活动都可视为一种整体公关活动 的有机组成部分。
• 将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值 回现再投 部分现金再投资二期天地、办公楼、酒店等
资
• 同时不断提升一期天地的经营价值
经营增值
• 再次拉高土地价值后，回收更高的土地上盖物的 推动增值 价值
这就是瑞安强 调的以价值为 目标而非以成 本为目标的开
发模式
开发模式 开发商与政府之间形成良性循环与互动