瑞安天地系列介绍ppt课件
瑞安地产：武汉新天地现状及前景评价16页PPT
武汉天地的优势
• 武汉以前有淹水的时候，所以很多房子，一层不是用来住而是储藏东西，二 层才是大厅。其实这个特色除了武汉以外，在美国波士顿，伍德先生的故乡， 也是类似的。他们把一层用来做商业，很成功，很漂亮，伍德先生觉得这一 块在武汉也应该发挥出来。当然这个上下街道的特色，很多年轻的武汉人都 不知道，但是老武汉人都会觉得熟悉。
瑞安地产：武汉新天地现状及前景评价
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 不易确 定之处 始终存 在着危 险。— —塞·约翰逊 4、权力会奴化一切。——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
且土地也是很宝贵的资源，如果没有好好利用，就算盖了一个大的房子，但却不能获
得购房者的认可，也没有用。
•
随着我国房地产市场的逐渐成熟，很多购房者开始理性的置业，在购房的同时也
越来越注重对地产开发商的选择。武汉作为中部核心城市，吸引了很多大品牌地产开
发商在汉拿地开发，使江城市民有了更多选择。
社会及理性评价
新天地现状问题
• 武汉在国内属于二线城市，不及一线城 市的消费水平高，收入也不高，位于华 中地区，相对于新天地这种高消费的地 方，未必有太多人能够消费的起，建设 这样一个高档消费区，耗子比较巨大。 目前人们对于生活的高质量追求不是太 过讲究，再加上武汉天地地处武汉市中 心，房价也很高，并且他们不单单是做 楼，还关注周边的配套设施，譬如会所， 这个会所不是对外营业的，而是只针对 业主内部使用。而定位过高，则不适合 武汉目前的状况。新天地是一个以时尚、 购物、消费为主的地区。在此功能定位 中。大多数以学生和白领为主。这比较 符合武汉的城市定位和现状。这部分人 也是新天地的对口消费人群。
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
解码瑞安房产_天地_模式
1052010.2.5/2.20 C E O C I O苏娟/文在高端奢侈品商店林立，衣食住行和时尚娱乐一应俱全的上海新天地，你不必认为自己是在中国。
来自世界各地的各色皮肤穿梭于此，不管怎样的季节和天气，这里的白天总是人流如织，夜晚总是歌舞升平，衣香鬓影，颇有大上海风韵。
但这里同时也“很中国”。
“一大”会址，就在这几栋斥资3亿元人民币修旧如旧的老式洋房中间。
从过去，到现在和未来，重重穿越新老建筑，人们可以在这里购物、小酌、约会、艳遇、居住甚至上班。
“走路可到达的雅皮士生活方式”，是上海新天地刻意营造的高端居住理念。
背后的故事妙趣横生。
1997年亚洲金融风暴，当外资纷纷撤离上海时，一家来自香港的开发商盘下了一大块地，经过一翻别有新意的打造和苦心经营，成就了中国房产的创新典范。
它的名字叫“瑞安”。
通过上海新天地项目的成功而在内地成立的瑞安房地产发展有限公司（以下简称瑞安），成长路径有些不同。
当很多人以为瑞安对上海不可复制的文化胜地——石库门区的改造而成功打造的“上海新天地”是一种机会主义的成功时，杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地陆续成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安已经发展出一个可以有效复制的解码瑞安房产“天地”模式杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安房产从“上海新天地”起步，已经发展出一个可以有效复制的“天地模式”。
“天地”模式。
复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心彼时在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
后来的故事表明，并未像当初一些人所想的那样，上海新天地的成功只是一种偶然，不可复制。
实际上，瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
罗康瑞把瑞安房产的优势定位在策划和规划上案例M A N A G E M E N T 管理106C E O C I O 2010.2.5/2.20总体上，瑞安将自己的优势定位在整体项目的策划和发展规划上，寻找当地具有传统文化精髓的核心地带，将各地特色融入发展项目中。
和声机构2011年04月07日瑞安重庆天地住宅部分(四期)创意方案
TIME
思考二：品牌时机 项目品牌与整案品牌的聚合运作？
不知道(该品牌)
知道(该品牌)
只购买(该品牌)
品牌推广沟通方式
《四期住宅品牌》
《重庆新地品牌》
《瑞安品牌》
原则1：以大众渠道进行形象占位。
大众广告
区隔化行销
忠诚度沟通
原则2：以区隔营销和忠诚度沟通 促成销售目的。
瑞安重庆天地住宅部分(四期)
创意方案
2011.04.07
目录 市场理解 策略思考 创意阐述
市场理解
和声认为，广告的价值不仅仅是锦上添花，更旨在雪中送炭。
宏观又调控啦！
2010.04 号称史上最严政策“新国十条”出台，破灭楼市小阳春 2010.07 市场报复性反弹，量价齐飞 2010.09 “新五条”二次调控出台，控制房价反弹 2010.11 全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3% 2011.03 新一轮的宏观调控启动，“限购令”各地逐步执行 2011.04 其他调控措施紧跟，调息、公积金、……短期内市场无缘春天
不景气下的理性消费观！
△ 决策成本大幅降低
当市场成交量大幅下降，市场价格趋于稳定的情况下，大大降低了消费者进行购房决策的成本，
也就是说晚一两天买房跟晚一两个月买房没有什么区别，所以市场上的投机型和冲动型购买行为将减少。 △ 购买机会急剧萎缩 限购令的严格执行，使得消费者的购买机会急剧萎缩，也就是说一个消费者的一次购房行为可能决定未来5年的生活方式， 因此消费者会在消费时多加把关，进行更多的评比过程，明显提升购买决策周期。 △ 购买心理成本剧增 物业税的传闻消息，使得消费者在计算购房成本的时候，预先考虑到其产生的费用，并将其列为购房成本之中。
瑞安新天地开发历程
旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天地上海新天地与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。
也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。
上海新天地10万港元开始创业1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。
1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。
“上海新天地”奠定业内地位罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。
而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。
虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。
因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。
瑞安天地项日的城市设计模式和运作特点
瑞安天地项 日的城市设计模式和运作特点
Ｕｒ ｂ ａ ｎ Ｄｅ ｓ ｉ ｇ ｎ Ｍｏ ｄ ｅ ａ ｎ ｄ ｈ ｎｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｐ ａ ｔ ｔ ｅ ｍ ｏ ｆ Ｔ ｉ ａ ｎ — Ｄｉ Ｄｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ
设计模 式， 以及高度整合的项 目运 作模式， 意图在实彪层面揭示这些项 目成功的必要 条件。
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ Ｔ ｈ ｜ ｓ ｅ ｓ ｓ ａ ｙ ｉ ｎ ｔ ｒ ｏ ｄ ｕ ｃ ｅ ｓ ｂ ｒ ｉ ｅ ｆ ／ ｙ ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ／ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｃ ｏ ｎ ｃ ｅ ｐ ｔ ｓ ｏ ｆｔ ｈｅ ／ ａ ｒ ｇ ｏ ｓ ｃ ａ ／ ｅ ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｒ ｅ ｄ ｅ ｖ ｏ ／ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｓ Ｏ ｒ Ｔ ／ ａ ｎ — Ｄｉ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｓ ｂ ｙ
关 键 词 瑞安天地项目 ｆ 太平桥模式 ／ 城市设计模式 ｆ 项目 运作 ｆ 整合
Ｋ ｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ Ｔ ／ ａ ｎ — Ｄ ｉ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｙ ｂ Ｓ ｂ ｕ Ｏｎ Ｌ ａ ｎ ｄ ｌ Ｔ ａ ｉ － Ｐ ｉ ｎ ｇ ・ Ｑ ｉ ａ ｏ Ｍｏ ｄ ｅ ｌ Ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｔ Ｉ ｍｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｔ ｉ ｎ ｔ ｅ ｇ ｒ ａ ｔ ｅ ｄ ｐ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｎ
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图２
图４
功能 和 空 间结 构 上 与周 边 城 市 区 域融 为 一 体 （ 图３ ） ， 没 有 明显 的边 界 ， 同时 具 有 自身 明确 结
亲历者说——瑞安 武汉天地
亲历者说——瑞安武汉天地anderain2019-04-04 11:47:38说明：喜欢关注商业地产，也喜欢关注武汉的城建规划。
武汉天地无疑是本地商业地产的标杆项目之一，之前在知乎上看到一篇亲历者写的瑞安武汉天地的开荒史，从中可以学到很多有意思的东西，所以全文转发，希望此文对武汉地产界的同仁有所启迪和帮助。
这篇文章，2015年3月份就存在了，转自微信公众号iestate，版权归知乎张小放所有，以下为正文：新天地系列发源于上海，发展商是香港的瑞安房地产。
2000年的时候，在上海的市中心淮海路棚户区旧城改造时拿到的项目，将旧租界的老式石库门房子整修，“修旧如旧”，主要是以高端的户外餐饮休闲为基调做出来的。
其实我认为这是大陆商业做体验式的先驱，不过当时体验式这个概念还没有被提出来而已。
但是，新天地其实只是项目的一个小的组成部分。
整个公司运作的盈利模式是在市中心取得大块土地，利用新天地的成功来提升周围住宅和写字楼的价格，公司在住宅出售和写字楼租赁上取得超额利润。
盈利模式是独特的。
03年新天地获得市场认可后，瑞安开始扩张。
但是由于品牌注册的问题，新天地不能被注册，所以大家看到的很多新天地是山寨的。
正宗瑞安发展的新天地只有西湖天地（这个比较小，属于试水被坑项目）、重庆天地、武汉天地、岭南天地（佛山）。
在每个天地都是结合本地特色进行特别的设计：比如上海市石库门弄堂风情，西湖是江南名居的青瓦白墙，重庆是高低错落的吊脚村落，武汉是租界原建筑保护加上地块的60几株原生梧桐树。
从设计和运营的角度来说，尽可能的保持当地文化。
还有些是不同的产品线，比如走科技园路线的创智天地和大连天地，这就是另外的事情了。
正式说回到武汉天地项目武汉天地在2006年立项，大项目总建筑面积180万。
其中包括80万的住宅，25万的商业，其他的是写字楼。
而商业中武汉新天地有40000方，一期在2008年开业，到2010年全部完成并开业。
武汉天地一共12座建筑，40年产权，非卖品，自持经营。
上海新天地案例分享PPT课件
马当路
马当路
黄陂南路 太仓路 兴业路
自忠路
太仓路
自忠路
主干道 次干道 支马路
黄陂南路
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1 PART 新天地/项目概况/动线分析
主入口：北里广场入口
南里广场88新天地入口
广场主动线从新天地壹号向南里广场购物中心延伸，中途有 一些餐馆的景点镶嵌其中，道路平均宽度6-8米。
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
太平桥重建项目在上海的位置
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1 PART 新天地/项目概况/太平桥项目物业组合
太平桥项目物业组合：新天地是整个太平桥重建项目的商业部分。
企业天地 （写字楼）
太平桥人工湖 （公建）
翠湖天地 （住宅）
新天地 （商业）
朗廷酒店 （酒店） 瑞安广场 （写字楼）
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1 PART 新天地/项目概况/项目交通
瑞安房地产有限公司隶属于瑞安集团， 目前在内地主要城市的中心地段拥有8个处 于不同开发阶段的项目，总建筑面积达 1,320万㎡。
新天地建筑设计顾问：本杰明·伍德
上海美国学校
新芝加哥足球体育场
本杰明·伍德，美国建筑师协会会员, 于 1984年于麻省理工大学取得他的建筑设计硕 士头衔，目前居住在上海。“新天地”是他在中 国的首个设计项目，并获得了2003年度ULI 优秀大奖。
项目名称：上海新天地 开业时间：2001年6月 地址：上海市卢湾区太仓路181弄、兴业路123弄 占地面积：30,000 ㎡ 总建筑面积：86,000 ㎡ 停车位数量：1570（含周边停车位） 商业型态：街区型开放式 商业性质：城市综合体 物业组成：新天地北里、新天地壹号、新天地南
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一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
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天地系列特点介绍
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选址
地块选取城市内遗留有代表性的历史文化建筑的
区域
一线城市或区域核心城市，拥有厚重的历史文化及独特的区域文化。开发地块的选取都在城
市的核心区域
老市区典型区域
城市核心区
9
目标消费群 以城市年轻阶层，中产阶级，居住在城市里的 外籍人士以及到达城市的中外游客为目标客群
成功的引进商家后虽然短期内的租金收益难以
保障，但商业品牌效应的打造却令瑞安在后期
开发的住宅及办公楼收益上成倍增长，获取了
超额的利润，同时更令开发的住宅成为了上海
的顶级豪宅区
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招商
商业街区超过70%的体量用于引进餐饮和休闲
业态
发展餐饮休闲业在新天地模式下的商业街区，瑞
安快速聚集了大量的城市潜在消费群体，提高了
“小资”情调是年轻人向往的生活； “小资”对最新
的流行、艺术、文化等极度敏感；这里是年轻人的
“新天地”。
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定位
分阶段的定位目标使天地系列有阶段性运营目标
第一阶段定位强调综合性，因为当时上海没有一个地 方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部汇集 在一起的地方；新天地产权实现统一的管理和经营理 念的贯彻实施
第二阶段定位打造城市的旅游景点，譬如上海新天 地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景 点，将上海新天地建成上海必到之地
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定位
层层深化的定位使得天地产品有了价值的拔升
最后阶段的定位是跨越文化和国界的时尚交流地，投 资方要让上海新天地成为一个国际交流和聚会的地点， 里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比 如分隔两国近二十几年没见面的朋友第一想到的聚会 地点就是这里。
资
• 同时不断提升一期天地的经营价值
经营增值
• 再次拉高土地价值后，回收更高的土地上盖物的 推动增值 价值
这就是瑞安强 调的以价值为 目标而非以成 本为目标的开
发模式
5
开发模式 开发商与政府之间形成良性循环与互动
再投资改变了整个 地区的环境
得到了政府的大力 支持，开拓了获取 土地的绿色渠道
政府支持使区域配套及交 通设施的完善，令瑞安项 目后期开发过程中所开发 的其他产品价值得以放大
层层深化的定位使得上海新天地更加明确了自 身的消费群体，通过不断的招商调整完善了商 品的细化，提升了经营效益，成为了全国时尚 消费的“标杆”，不仅吸引了上海的小资一族 和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城 市的时尚消费群。
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规划
商业街依据地块特点及城市整体格局进行打造
打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写字 楼、高档住宅与一体的定位下进行规划的思考； 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能； 商业的产品模式一般为传统商业街+现代时尚 的商业MALL；商业街楼层根据地块特点以2层 为主,局部达到4层或更高
商业特色：新天地寓意新的乐土，
一个集“生活、工作、休闲”于
一体的独特环境，全面丰富生活
体验。开设了多家高级餐厅、酒
吧、品牌专卖店及时尚店铺等。
瑞安房地产在上海新天地还自设
了酒店、餐厅、俱乐部会所和礼
品店等，并推出了新天地品牌的
酒类产品
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开发模式
• 运作一期天地系统，使住宅价值增值
住宅增值
• 将住宅增值的价值部分一次性回收，回收的增值 回现再投 部分现金再投资二期天地、办公楼、酒店等
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资本运作
天地模天地模式因为规模庞大，业态丰富，商业先行的特色，对前期大量的资金投入，以及资金的
沉淀期都要求较高，导致投资回报周期被拉长。
放长线
钓大鱼
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持续公共
通过对核心品牌的不断宣传，带动周边计划 开发项目的形象与价值的提升。
利用现代手段加强新天地商业自身的形象推广，以及与外界的即时沟通，新天地持续积极的 发起、参与、组织、承办一系列各种模式的公众活动，每一项活动都可视为一种整体公关活动 的有机组成部分。
项目知名度，同时为住宅销售蓄客提供了充足的
有效客户，为后期住宅的成功销售提供保障。
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运营
天地系列以全部持有的方式进行整体运营
运营 方式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
商业街 <6万方
商业 MALL< 10万方
<260m
<16m
商业街尺度
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招商
前期通过优惠的招租政策，引入优质商业为区域
溢价
新天地的招商对象均来自世界知名品牌，上海
新天地98家租户中，85%来自于内地以外的国
家和地区。瑞安新天地初期招商时，为了吸引
优质客户，并没有收取高额的租金，反而给予
了相当优惠的优惠政策，如较长的免租期等，
利润 来源
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
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运营
运营“天地”品牌带来直接与边际的价值效益
以上海新天地为例：
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开发时序
“商业先行”策略率先开发商业，再启动住宅的 开发和销售
“商业先行”策略：让投资客或购房人从现状上看到区域的配套成熟，从而从根本上消除相关的危机 感，提升购买欲望，这种模式最直接的表现就是开发的住宅销售价格普遍高于周边区域的住宅价格。
开发理念简介：
在有限的地块资源内，透过文化、景 观、稀缺的土地等等无法复制的价 值链，创造及再投资，是瑞安地产 天地模式开发的核心理念。
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产品分布
商业特色：大连天地的完美规划 是为绿色时尚生活家及知识型产 业人群的乐活、乐业、乐享的愿 景而生，为他们带来工作学习、 生活体验、企业发展与投资创富
的全方位的增值体验
瑞安天地系列分享
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报告结构
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
2
瑞安集团简介
瑞安集团简介：瑞安集团，1971 年创立于香港。集团已发展成为 一个多元化的集团，旗下之房地 产发展、建筑及建筑材料业务遍 及香港、中国内地。
瑞安天地简介：
瑞安天地，是集合瑞安大型城市核 心重建项目与旅游业综合发展项目 于一体的核心类别产品。
新天地跨年演唱会
20
一、天地模式的特点 二、社区商业解读 三、总结借鉴
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困境与现状 我国城市发展模式致使社区商业街失去了特色 和活力