对我国房地产业生产技术效率的评估与分析

对我国房地产业生产技术效率的评估与分析
摘要：通过cobb-douglas生产函数方法的经济计量分析模型，对1997~2006年间我国房地产业的生产技术效率进行评估分析。

结果表明，我国房地产业在这十年的发展呈良好上升势态，但产出总量的增长大部分来自资本投入的增加，劳动投入l平均贡献了
10.33%，科技进步贡献率只有9% 。

但这种计量分析方法为其它经济效率的研究提供了有益的借鉴。

关键词：cobb-douglas生产函数，增长贡献率，经济计量分析
引言
近几年来,高的经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。

我国的房地产不断得到发展壮大。

分析经济发展速度，特别是评估它的生产技术效率，是经济计量研究工作中一个相当重要的问题。

参数法是根据实际数据结构的特点和数学手段的可行性，建立数学模型，假定一种函数形式，通常是指数，对数或多项式等，如cobb-douglas方程，作为生产目标方程，然后利用回归分析求得方程中的有关参数，最后比较实际数据与生产目标函数的关系即可进行效率分析。

对1997~2006年间我国房地产业的总体发展进行技术效率方面的分析和研究。

一、数学模型的建立
cobb-douglas生产函数方法，用以计量分析经济活动中的生产效
率。

由于它概念明确，数学手段可行，模型构造简单，随后又有许多研究者拓展了他的思路，将其发展成为经济计量分析中相当重要的一个分支，它适用于多投入单产出的结构模型，先以单位产出所消耗的各个投入量为坐标，分析所有数据点的分布，以适当的数学方法找到最佳效率边界，比较各实际数据点与此边界的几何关系即可以计算出相应的效率值。

cobb-douglas生产函数是以劳动和资本为主要生产要素，建立指数关系的生产函数模型，表达式如下：
（1）
其中：q表示产出；l和k分别表示劳动和资本投入量；a则表示平均生产技术水平，；
α和β分别是q相对于l和k的弹性。

对原方程两边取对数（变为线性关系），将统计数据代入（2），线性回归即可确定参数a、α和β。

lnq=lna+αlnl+βlnk(2)
在这里，α代表产出的劳动弹性，即劳动收入占总收入的比重。

β代表产出的资本弹性，即资本收入占总收入的比重。

同时，可以solow余值法计算增长贡献率，表达式如下：
增长速度方程：（3）
增量形式表示：（4）
二、基础数据
这里依据《中国统计年鉴》中的数据资料，定义如下：
产出(q)--取年总收入，它是年鉴中反映房地产业产出的指标。

投入(l)--取总从业人数，它用以衡量相对于该产出的人工投入状况。

投入(k)--取投资额完成额，它反映了相对于该产出的资本投入量。

表1 中国房地产投入与产出的基础数据(1997~2006)
从表中可以看到，这十年来，我国的房地产发展迅速，其年总产值呈明显增长趋势，2006年较1997年增长了8.13倍。

相对而言，人工投入的增加就缓得多, 2006年较1997年增长了2.34倍；资本投入也明显增长趋势，2006年较1997年增长了6.11倍。

利用cobb-douglas方程求得方程中的有关参数回归计算得此10年的生产函数对数方程：
lnq=-2.0490+0.7745lnl+0.8044lnk（5）
拟合方程的检验值：
检验项检验值
multiple r 0．9981
r2 0．9962
adjusted r2 0．9951
standard error 0．0514
由表1总收入和公式（5）得：
这十年来，我国的房地产发展迅速，其年总产值呈明显增长趋势，2006年较1997年增长了8.13倍,基本上是稳步增长。

由表1的数据可得：
从图表中来看，2006年的从业人数是1997年的2.34倍，2004
年相对增长幅度最大，而2005年比2004年稍有下降。

由表1的数据可得：
在投入方面，2006年的投资额是1997年的6.11倍，投入产出增长率的差距反映了生产效率的提高[4]。

三、计算结果及分析
由表1的数据代如公式（3）、（4）可得出投入-产出的增量和增长率见下表：
1.产出q的绝对增长在2004年达到最大（4177.1874亿元)，劳动投入l的增长则以2004年最大(38.0073万人)，资本投入k也在2004年增长最大(3004.4507亿元)。

2.相对增长率方面，产出q、人工投入l在2004年达到最大而资本投入k在2003年达到最大，分别达到45.72%、31.53%和30.33%。

只有人工投入在2005年出现负增长的年头。

反映科技进步项的对增长率在2002年表现最为显著，而1999年则表现不佳。

3.在产出q的年增长27.03%中，考虑α和β的影响，按绝对数值分析，劳动投入l平均贡献了10.33%，资本投入k贡献了22.41%，
而科技进步贡献了2.44%。

换言之，人工l、资本k和科技进步a
对产出增长的相对贡献率分别为8.1%、82.91%和9%。

4.l和k的贡献分别来自从业人员和资金投入的增加，科技进步a的贡献则包括教育的发展、培训的普及、劳动力素质的提高、资金使用效率提高、生产技术水平的提高、操作工艺的进步以及管理水平的提高等。

结束语
虽然总体增长迅速，但产出总量的增长大部分来自资本投入的增加，科技进步贡献率只有9%，作用仍嫌不足。

因此，虽然近几年来来房地产业发展势头迅猛，面对当前的经济形势，我国房地产业即将面临新的挑战，再简单重复以前发展的老路肯定是行不通的，这就要求今后更应加强内涵改造，靠存量的调整与优化，提高生产率，主要措施是精简机构，加强管理，节约资源，减少消耗，提高质量，开发新技术新产品，提高人员智力水平，逐渐向集约型转变，走可持续发展之路。

参考文献：
[1] wang y.s. assessment and analysis of the productive technical efficiency of the construction industry in china [2] 中国统计年鉴，中国统计出版社，1997~2007
注：文章内所有公式及图表请以pdf形式查看。