浅析房地产统计方法制度改革
我国房地产价格统计方法探讨
样本 量均 匀的样 本区域 和物业 类型 分布 、样本数据 的及 时更 新、样本数据 的真实性和连续性等。 目前在房地产指数编制的 样 本数据 方面存在着样本规模小 、样本区域和物业类型分布不
合理 、 样 本 数 据 缺 乏 时 效 性 、连 续 性 、 真 实 性 等 问题 。
竣工量 为权 数求得加权平均价格。并 以此平均价格作 为各城市
的物业价格样点 。这其 实是借鉴 了重复交易法的思 想。但是 ，
、
我 国房 地 产 价 格 统计 现 状
由于 中 国各 地 区 的二 手 房 市 场 远 未放 开 ，所 以采 用 这 种 变 通 的
目前 ，编制我 国房地产价格指 数的先例乃中房指数 ，中房 指数 采用抽样调 查方法对市场商 品房项 目进行调 查 ，并结合聚 类分析 方法确定 样本 ，然后对样本进行较长时 间的跟踪调查 。
《 统计 科 学与 实践 》２ １ 年５ ０ ２ 期
重 复 售 出 模 型 的 缺 陷 ，Ｃ ｓ ． ． Ｑｕ ｌ ． 在 １ ９ 年 提 ａ ｅＫ Ｅ和 ｉｅ Ｊ Ｍ． １ ｇ ｙ ９ 出 了将 两 者 混 合 并 利 用 广 义最 小 二 乘 法 （ Ｌ Ｇ Ｓ）分 析 随 机 误 差 变 量 方 差 的 方 法 。 该 方 法 被 称 为 “ 合 方 法 ” ，又 称 Ｐ ｏｅ 混 ｏ ｌｄ ＧＬ 模 型 。 １ ９ 年 Ｒ ａｔ ｒ ｉ、 Ｊ ． Ｋ ｉｈ、 Ｃ Ｆ Ｓ ７ ９ ．Ｃ ｒ Ｈｌ ｅ ｌ ．Ｒ ｎｇ ｔ ． ． Ｓｒ ｎ 对 Ｐ ｏｅ Ｌ 模 型 进 行 了 改 进 ，提 出 基 于 最 大 似 然 估 ｉ ｍａ ｓ ｏ ｌｄＧ Ｓ 计法 （ Ｌ Ｍ Ｅ）的 Ｐ ｏｅ Ｌ 模 型 。 ｏ ｌｄＭ Ｅ
二房地产专项统计制度
业务类 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币 人民币、外币
月 主要机构 月 主要机构 月 主要机构 月 主要机构 月 主要机构
A1470 人民币 大于90平方米小于等于120平方米贷款金额 月 主要机构
A1470 人民币 大于120平方米小于等于144平方米贷款金额 月 主要机构
A1470 人民币 大于144平方米贷款金额
月 主要机构
表7.个人住房贷款资产质量情况
(五)当月个人住房贷款所购住宅面积统计，反映 借款人所购住宅的面积情况。
(六)个人住房贷款资产质量与房地产贷款风险统 计，通过个人住房贷款逾期情况统计以及以房地 产为抵押品的贷款统计，反映商业银行当前个人 住房贷款的资产质量与对房地产部门的风险总量， 主要关注个人住房贷款的逾期期限情况和以房地 产为抵押品的贷款情况，其中以房地产为抵押品 的贷款又细分为以个人住房为抵押品的贷款和以 非个人住房为抵押品的贷款。
(七)个人住房贷款剩余期限统计，反映金融机构 可能面临的利率风险与期限错配情况。
房地产贷款专项统计基本情况
指标内容
报送 报送机 频度 构
1.房地产贷款投向 主要反映信贷资金介入房地产行业的规模，分为房地产开
统计（表1）
发贷款、购房贷款与证券化的房地产贷款三类。
对现行房地产统计方法制度改革的思考
用 性较差 ， 又有悖 于 固定资产投 资按建设 项 目所 在地统
计 的原则 ， 而且 不 利 于 房地 产 开 发 投 资统 计 的 有 效管
理。
、
缺陷和 问题
２０ 温岭市有 ６家 外地 房地 产企 业 在温岭 投 资 ０ ５年
房地产开 发 ， 并且 未在 温岭 进行 工商 登记 注册 ， 年投 全
发 活动 ， 如果未 在 开发地 进 行工 商登 记 的 ， 则不 能 纳入 开发 活动所在地统 计范围 ， 统计 部门又没有 职能 要求其 必 须在本地进行 工商登记 ； 而在 本地工商 注册登 记 的企 业 到外县 、 、 从事房地产 开发活动 的 ， 地 省 统计部 门又难 以掌握企业在开 发地是否进行工 商登记 ， 以及开 发投资
房地产统计 方 法制 度还 存 在着许 多
缺陷 和 问题 ， 响着 统 计 数 据 的质 影
情况， 容易造成房 地产投资 的漏 统漏报 。这样既 不能真
实反映 当地房地 产开发投 资规模 和结构 ， 统计数 据 的可
量 ， 得进一 步加 以改革 和完善。 值
现提 出这 些 缺 陷 和 问题 ， 各 位 同 与 仁一起 思考和探讨 。
维普资讯
统 计论 坛
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２ ．按企 业注册地统 计 不利 于房地 产 开发投 资统 计
《 房地产开发统 计 报表制 度》自
２０ ０ ５年年报 开 始从 《 固定 资产 投 资 统计报 表制度 》 中分 列 出来 ， 成为 独 立 的报表制 度 。房地 产开 发投 资 是
１ 府 统计 与 部 门统 计 各 自为 ．政
基层房地产统计工作的问题及对策
基层房地产统计工作的问题及对策房地产业的统计工作，是反映国民经济支柱产业运行状况的极其重要的基础性工作之一。
其统计数据的真实性、准确性，直接影响着国家的宏观调控及国家经济建设的发展。
这就要求我们房地产业统计工作人员，必须提高对统计工作重要性的认识。
一、房地产企业在统计工作中存在的一些问题1、一些企业单位领导对统计工作重视不够。
个别领导认为统计可有可无，专门设置统计工作岗位是多余的。
温州市有三级以上资质的房地产公司300多家，大多数企业统计工作由会计、出纳或办公室人员兼职。
2、施工单位上报的工程量不准确。
房地产投资开发完成情况表有投资额(包括商品房建设投资额和土地开发投资额)和新增固定资产、土地购置和开发、财务、销售情况等几方面构成，商品房建设投资额这部分是主要内容，而这部份的报表数据来源来自施工单位。
一些施工单位项目经理往往只关心工程进度与工程质量情况，对统计数据不够重视。
有些项目经理为了多拿工程款，往往虚报工程进度，造成统计数据失实。
3、应计入当期工程投资额的前期费用，没有及时计入。
如土地开发投资额、勘测费、设计费等，这些费用应是前期投入，有时因财务部门没有及时支付款项，统计人员也就不计这部分费用。
4、销售部门实际的房屋销售金额、面积与财务部门的当期的房屋销售金额、面积不符。
主要是由于一些炒客为了以直过户的形式买卖，没有马上开取发票，不缴契税以赚得更多的钱。
同时，房地产公司财务部门是以开具销售发票，计入当期销售收入的。
而统计工作人员为了统计报表与财务会计报表的口径统一，往往以财务部门的当期收入作为统计的销售收入。
因此，经常出现销售部门早已无房销售，而财务部门却有一大笔的房屋销售收入。
这种做法不仅影响到统计数据的准确性，而且使国家的税收受到损失。
同时，早期销售的房屋，现在才开具发票，也不能准确反映当年销售量及销售价格，影响决策部门对房地产市场的预测。
5、统计人员业务素质不高。
有的统计人员文化程度低，又未经过正规统计培训，统计业务工作规范化程度低，基础不牢固，对指标解释理解不透，容易造成核算过程发生差错。
房地产统计指标解释住房制度改革篇
房地产统计指标解释住房制度改革篇引言住房制度改革是指对国家的住房制度进行改革，旨在解决人民群众住房问题，促进房地产市场的健康发展。
在住房制度改革背景下，各项统计指标被广泛应用于评估住房市场的发展状况和政策的有效性。
本文将解释房地产统计指标在住房制度改革中的重要性与含义。
1. 房地产价格指数（房价指数）房地产价格指数是衡量房地产市场价格涨跌情况的重要指标。
其涵盖了城市或地区的不同类型房产的价格变动情况，常用于衡量住房市场的热度和调控政策的有效性。
房地产价格指数的计算通常采用加权平均法，其中不同类型房产的交易价格被赋予不同的权重。
2. 住房销售面积住房销售面积是指一定时期内住房销售的总面积，通常以平方米为单位。
该指标反映了住房市场的交易状况，也可以用于衡量市场供求关系的平衡程度。
住房销售面积的变动可以反映住房市场的活跃度以及政策调控的效果。
3. 住房销售额住房销售额是指一定时期内住房销售的总金额，通常以人民币为单位。
该指标反映了住房市场的交易规模，可以用于评估市场的财务状况以及政策调控的结果。
住房销售额的变动与住房销售面积密切相关，但也受到房地产价格指数的影响。
4. 住房投资额住房投资额是指一定时期内用于住房建设和改善的投资总额，包括房地产开发商的投资以及个人和企业的住房投资。
住房投资在国民经济中占据重要地位，既促进了经济增长，又满足了人民对住房的需求。
住房投资额的变动可以反映投资环境的改变以及住房制度改革的效果。
5. 住房供应量住房供应量是指一定时期内新增的住房供应总量，包括商品房、经济适用房、公租房等。
住房供应量与住房销售面积、住房销售额、房地产价格指数等指标密切相关，可以用于评估住房市场供需关系的平衡程度和政策调控的效果。
6. 住房空置率住房空置率是指一定时期内闲置房屋的比例，通常以百分比表示。
该指标反映了住房市场的供需状况和投资回报率，也可以用于评估政策调控的效果。
住房空置率的高低与投资回报、市场需求以及政策调控密切相关。
房地产行业研究方法
房地产行业研究方法引言房地产行业是一个重要的经济领域，对经济增长和社会发展具有重要意义。
在房地产行业进行研究，可以帮助我们了解市场趋势、预测未来发展、制定有效的投资策略等。
然而，房地产行业的研究具有一定的复杂性，需要掌握一些研究方法和技巧才能进行科学的分析和评估。
本文将介绍一些房地产行业研究的常用方法，帮助读者更好地开展房地产行业研究工作。
数据收集在进行房地产行业研究之前，首先需要收集相关的数据。
数据收集是研究的基础，直接影响研究结果的准确性和可靠性。
以下是一些常用的数据收集方法：1.财务报表分析：通过分析房地产公司的财务报表，可以了解公司的财务状况、盈利能力和偿债能力等。
财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
2.市场调研：通过实地调研和问卷调查等方法，收集市场上的房地产相关数据。
可以了解房价走势、购房意愿、竞争对手情况等。
3.政策法规分析：政策法规对房地产行业有着重要的影响。
通过研究政策法规的变化和趋势，可以预测房地产市场的变化和发展方向。
4.大数据分析：借助大数据技术和算法，分析海量的房地产数据，挖掘其中的价值和规律。
比如利用房地产交易数据，可以进行房价预测和投资分析。
统计分析在收集到数据之后，需要对数据进行统计分析，以获得更深入的认识和洞察。
统计分析可以帮助研究人员找到数据中的规律和趋势，揭示数据背后的含义和关系。
以下是一些常用的统计分析方法：1.描述统计分析：通过计算数据的中心位置、散布程度、偏度和峰度等指标，描述数据的基本特征。
常用的描述统计方法包括均值、中位数、标准差和频率分布等。
2.相关分析：通过计算相关系数，分析两个变量之间的相关性。
可以判断两个变量之间是正相关还是负相关，以及相关程度的强弱。
3.回归分析：通过建立数学模型，研究一个或多个自变量对因变量的影响。
可以预测因变量的取值，并了解不同因素对房价的影响程度。
4.时间序列分析：通过分析时间上的变化规律，预测未来的房价走势。
房地产开发统计报表制度
房地产开发统计报表制度房地产开发统计报表制度为了规范房地产开发项目的统计工作，提高信息准确性和统计效率，制定了以下房地产开发统计报表制度。
一、报表种类1. 项目立项报表：对于每个新开发项目，立项前需要填写项目立项报表，包括项目名称、地理位置、土地面积、开发规模、项目负责人等信息，以便于统计和管理。
2. 销售情况报表：对于每个房地产开发项目，在销售阶段需要填写销售情况报表，包括销售单元数量、销售面积、销售金额等信息，以便于评估项目的销售进度和销售业绩。
3. 售后服务报表：在项目交付后，需要填写售后服务报表，包括用户投诉数量、解决情况、用户满意度等信息，以便于评估项目的售后服务质量和持续改进。
二、报表填写要求1. 报表填写必须准确无误，填写人应对所填写的数据进行核实和验证。
2. 报表填写应及时完成，避免过度延迟。
3. 报表填写应写明填写时间和填写人，以便于追溯和责任追究。
三、报表审核1. 报表填写人应将填写的报表提交给项目负责人进行审核，确保数据的准确性和完整性。
2. 项目负责人审查报表后，应及时反馈审批结果，并记录审批意见。
3. 若报表存在错误或疑点，项目负责人应要求填写人进行修改或提供进一步解释。
四、报表存档1. 报表应按照项目和时间顺序进行归档，确保文件的完整性和易查阅性。
2. 报表存档应保留一定的时间，以备查阅和核对。
3. 定期进行报表归档备份，以确保数据的安全性和可靠性。
五、报表使用1. 报表可用于项目管理、业绩考核、绩效分析等方面，项目团队成员可以依据报表进行工作的评估和统筹。
2. 报表数据可以用于撰写相关报告、汇报材料等，以便于信息传递和沟通。
以上房地产开发统计报表制度，将有助于规范房地产开发项目的统计工作，提高工作效率和信息准确性，确保项目的顺利进行和成功交付。
同时，报表的审核、存档和使用也有助于数据的备份和追溯，为项目的后续管理和改进提供参考依据。
六、报表制度的执行1. 执行人员应充分了解报表制度的要求和流程，明确各类报表的填写内容和填写时限，确保报表准确、及时地提交。
房地产开发统计
○X房地产开发统计报表制度（简明版本）（2017年统计年报和2018年定期统计报表）中华人民共和国国家统计局制定2017年10月本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他组织及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。
《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。
本制度由国家统计局负责解释。
目录一、总说明..................................................................... - 2 -二、报表目录.................................................................... - 4 -三、调查表式.................................................................... - 5 -(一)基层年报表式............................................................... - 5 -财务状况................................................................ - 5 - （二）基层定报表式............................................................. - 6 - 房地产开发项目经营情况..................................................... - 6 - 房地产开发企业资金和土地情况............................................... - 8 - （三）综合定报表式............................................................. - 9 - 房地产开发企业投资、资金和土地情况......................................... - 9 - 房地产开发企业施工、销售和待售情况........................................ - 10 - 四、附录...................................................................... - 11 -企业登记注册类型.............................................................. - 11 - 企业控股情况.................................................................. - 11 - 五、指标解释及填写说明............................................................ - 12 -（一）财务状况................................................................ - 12 -1.资产负债................................................................ - 12 -2.损益及分配.............................................................. - 12 -3.人工成本及增值税........................................................ - 14 -（二）经营情况................................................................ - 14 -一、总说明（一）调查目的为全面了解和反映房地产开发经营业调查单位生产经营全过程，为各级政府制定政策和规划、进行经济管理与调控提供依据，依照《中华人民共和国统计法》的规定，制定本制度。
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３３工 程管 理 要 到 位 ， 项 工 程完 工 结 算 审核 要 及 时 。 ． 分 建设单位应抓 好工程款支付环节 的监督和管理 ，控制好按 工程进度付款 ， 使工程款的支付程序化 ， 到不拖欠工 程款 、 做 不 支付过头款 ， 用经济手段和法律手段规范对施工单位的监管 ， 把 工程完工后报送结算资料 的时限和要求 明确写进工程承包合 同
一
审计 。根 据一 般 程 序 ， 工 单 位 编 制 的完 工 结 算 资 料 ， 送 交 社 施 在
会 中介机构审计之前 ，首先要送监理单位审查核 对并经建设单
位 认 可 后 ， 后 才 送社 会 中介 机 构 终 审 。这 样 层 层 审 核 ， 后 至 最 前 少 也 要 几 个月 的时 间 。 ３ 加快水利基建工程竣工决算 的对策 综合以上影响工程竣工决算进度 的各方面因素 ，建议采取 以下三项措施 ， 以加快竣工决算进度 ： ３１ ．政府职能部 门重视 ， 充分发挥建设单位积极 『 生和能动 陛。 首先 ，各级领导和政府职能管理部 门要把工程竣 工决算摆 在与工程建设 同样重要的位置 ，视工程竣业绩考核 内容。 其次 ， 要充分调动建设单位及时办理竣工决算 的积极性 ， 要
房地产业统计存在的主要问题 ： 是各种统计报表种类繁 多 ， 渠道布置 ， 层负担较重 。 多 基 由于国家报 表按专业多头向下布置 ，统计局投资处 、人 口社会 处， 调查队生产价格处 、 业监测处 ， 企 房地产管理局等五个部 门 同 时给 企 业 （ 要 是 房 地 产 开 发 企 业 ） 置 调 查 任 务 ， 计 报 表 主 布 统 多达八种。 并且有些其 中报表 ６ ％的指标是重复的。 ０ 但是又由于 计量单位 、 报表软件各不相同 ， 所以每个表都要做 。因此对企业 统计人员在人力 、 财力上都造成 了浪费。 面对数 目繁多的统计报 表 ， 杂的统计渠道 ， 纷 房地 产 企 业 普 遍 反 映 报 表 任 务 负 担 过 重 ， 这也是造成统计报表数据质量难以提高的一个客观原因所在。 二是属地统计原则面临许多新问题 。 目前房地产统计 的调 查单位是按法人企业的属地原则来确定 的。由于现如今房地产 企业由于重组 、 合并等原因使得企业的组织结构 日趋复杂 ， 企业 规模 日渐壮大 ， 跨地区 、 跨行业 经营的企业越 来越多 ， 企业 内又 有公司和分公司等 ， 给统计带来 了许多新 问题 。 如有些法人企业 按 照 房地 产 属 地 原 则 的制 度 规 定 ， 企 业 整个 进 行 统 计 后 ， 其 将 而 下 属 的分 公 司又 按 在地 进 行 统 计 ， 因此 导致 了重 复 统 计 的 出 现 。 并且由于房地产投资是 固定资产投资 的一个组成部 份 ，一些地 方政府为 了 Ｇ Ｐ增长 的需要 ， Ｄ 政绩工程 的需要 ， 而将本不应纳 入当地统计 的房地产项 目变通为了投资项 目来上报 。造 成了固 定 资产 的多 统 、 统 。 重 三是房地产统计指标体系有待完善。 就房地产专业而言 ， 目 前 国家制定 的房地产统计报表制度 ，主要是反映房地产增量市
中， 促使施 工单位及时收集 、 整理 、 编写和交付竣工结算资料 。 加 强分项工程监管 ， 对单项工程实行完工一项 、 验收一项 、 办理竣
工 决算 一 项 ， 免 积 压 拖 延 时 间 。优 化结 算 审 核 环 节 ， 立 监 理 避 建 单 位 、建 设 单 位 和 社会 中介 审计 机构 的三 方 审 核 的联 动 协 调 机 制 ， 少结 算资料在编制 、 减 审核过程 中的反复 ， 加快结算审核进 度。 为了防止主客观因素的变化给办理竣工决算带来更 大的难 度和阻力 ， 建设单位应重视工程竣工决算的监管 。 在抓紧工程施 工进度 ， 尽快发挥项 目效益 的同时 ， 及时办理竣工决算 ， 已成 为 从 事水 利基 建 工 程 建设 的财 会 人 员 的一 项 重 要 工作 。 总 之 ， 行 政 管 理 部 门 重视 ， 程 项 目的参 与 各 方 认 真 负 只要 工 责 、 极 主 动 ， 目管 理 措 施 得 当 ， 利 基 建 工 程 竣 工 决 算 进 程 积 项 水 慢 的 问 题就 一 定 会 迎 刃 而解 。
经 济 市场
浅 析房 地产 统计 方 法 制度 改革
申凤 群
（ 州省遵 义 市统 计局 ， ９ 贵 贵 － 义 ５３０ ） Ｊ ＇ ｌ遵 ６ ０ ０
１ 房 地 产 统 计 的 意义 房地产业是随着经济体制改革和国民经济 的发展而逐步建 立和发展起来 的， 作为经济发展 的一个重要产业 ， 房地产开发投 资呈现出快速增长的态势 ， 房地产投资的快速增长 ， 有效地促进 了经济增长 ， 成为支撑经济增长的重要因素。同时 ， 由于房地产 业对民生 的关系密切 ， 与其他行业关联度很 高 ， 国民经济与其 对 他 产业 的发 展 影 响 非常 大 。所 以 ， 够 准 确 、 观 地 反 映 房 地产 能 客 业真实状况和走势 的统计制度和数据预报 ， 就显得尤为重要 。 近 年来 ， 房地产数据越来越受 到人们的关注 ， 对房地产信息的需求 越来越大 ，房地产统计信息对政府部 门的决策及 国民经济的发 展起着至关重要 的作用 。 因此搞好房地产统计 意义重大 。 现就房 地产 统 计 的改 革谈 几 点 个 人 看 法 。 ２ 当前房地产统计的 内容和存在的问题 当前房地产统计 的内容
目前房地业统计 主要是对房地产开发企业 的经 营状 况 、 房 地产物业 、 中介和其他房地产企业进行的统计 。 房地产业统计 主 要包括政府统计部 门的统计和政府部 门统计。政府统计部 门统 计是指统计局 、 国家调查队针对房地产行业开展 的统计 ， 分别是 房地产开发与经营统计 、 房地产企业劳动工资统计 、 房地产价格 统计 、 房地产企业景气调查 、 业集 团报表 。政府部门统计指建 企 设部 门、 房地产管理部 门 、 土地管理部 门针对房地产业 开展 的统 计， 目前 主要有房地产管理部 门的物业统计 、 房产交易及有关信 息发 布 等 。