成都写字楼最新研究成果

最新蓉城写字楼市场分析报告100902蓉城写字楼四分天下的布局成都写字楼已形成四分天下局势：以天府广场—顺城街—骡马市—春熙片区为一体的传统CBD（中央商务区）核心板块：主要有时代广场、力宝大厦、华置广场、冠城广场等以东大街为轴线的新兴金融区板块：主要汇集了香格里拉中心、九龙仓成都国际金融中心、喜年广场、国嘉新视界、明宇金融大厦、摩根中心等以城南和人南延线—连接传统CBD和城南副中心商务区的黄金走廊板块：聚集了联邦威斯顿大厦、来福士广场、汇日央扩大厦、仁恒置地广场、航天科技大厦、新希望国际等20余座优质写字楼以清江路沿线为核心的金沙—财大片区组成的西北板块：聚集了仁和春天广场、金沙万瑞中心、优诺国际写字楼、时代光华广场、一品天下·峰汇等成都市中心传统CBD区域的写字楼平均租金为87.3元/平方米，东大街写字楼平均租金为95.6元/平方米，人民南路写字楼平均租金99.1元/平方米，领事馆路写字楼平均租金为87.4元/平方米（数据来源：世邦魏理仕）成都优质写字楼主要集中于四大板块，最为重要的因素首先是区位。

以传统CBD板块写字楼为例，其处于成熟的中央商务配套区域，享有便捷交通和优良的商务条件，又有繁华市中心良好的办公环境，因而在市甲级写字楼发展过程中起着举足轻重作用。

纵观成都新兴的优质写字楼板块，近年来东大街和人民南路的高档写字楼如雨后春笋。

权威机构纷纷认为,这首先得益于成都中心城区“两轴四片”的规划，作为“两轴”之一的东大街将成为金融产业和金融衍生产业最发达，拥有多元化、多层次交易市场的金融聚集区。

戴德梁行成都公司写字楼部有关负责人称，按照规划，东大街将整体打造成为影响和辐射中国西部地区的金融街，成为多项金融商务为主轴的新兴CBD核心区，其潜力优势十分明显，这是东大街写字楼进入“百银时代”的主要支撑点。

同样是“两轴”之一的人民南路，作为成都市中轴线上最为重要的城市主干道，成为了连接成都市中心商务区与城南新区的重要经济轴线。

根据“两轴”规划，人民南路将以人南科技商务区为重点，打造以甲级写字楼、高档酒店为主要业态的西部高端商务办公区域，成为推动沿线甲级写字楼进入“百银时代”的有力后盾。

当前，远离城市主轴线的西北板块写字楼则主要集中于金沙、光华和营门口片区，其坐落于发达的电梯公寓住区，这种区域性写字楼是成都写字楼市场细分的必然趋势，其一般出现在城市综合体中，与住宅、商业、酒店齐头并进、相互补充，同样具有较好的投资基础。

蓉城写字楼近期的发展进程和投资指南世邦魏理仕指出，仅2010年下半年，成都优质写字楼的新增供应量预计将超过50万平方米，未来几年成都写字楼市场将迎来供应高峰，至2014年甲级和乙级写字楼的供应量将由现在的150万平方米达到500万平方米，增长幅度非常大。

激烈的市场竞争有可能让写字楼出现供大于求的局面，虽然优质写字楼的入市预计将在2012年拉高全年平均租金，但是多数品质普通的项目将趋于平稳，同时面临后市险情。

抓住时机，锁定主力区域根据国内外发达城市的写字楼投资规律，购买优质写字楼一定要锁定主力地段。

世邦魏理仕最新统计数据显示，目前成都传统CBD板块的高档写字楼平均租金为87.3元/平方米，租金高于非CBD区域一倍以上，这在北京、上海、广州、深圳等城市也得到了印证。

值得留意的是，时代广场、力宝大厦租金持续稳定保持在110元/平方米以上。

事实证明，市中心核心地段的CBD板块写字楼物业抗跌性更强。

业界资深人士认为，在蓉投资传统CBD 高档写字楼物业在很长时间内应该都不会过时。

从东大街沿线的高档写字楼销售情况看，喜年广场、国嘉新视界推出以来备受投资群体热捧。

目前，东大街已经聚集了数家外资银行在内的上百家金融机构，正在快速形成以银行、保险、证券、产业基金、风险投资基金、信托、产权交易等金融商务为主轴的新兴CBD核心区，目前在成都经营的世界500强企业中，东大街沿线占了1/3以上。

根据成都市“两轴”规划，人民南路及延线重点服务国内外各类品牌企业、跨国企业、世界500强企业等的管理总部和营运总部，以及金融保险、信息咨询等公司的地区总部和营运管理中心。

从世邦魏理仕统计数据看，目前人民南路高档写字楼平均租金为99.1元/平方米，天府大道北段写字楼平均租金为81.6元/平方米，这条黄金走廊的投资价值更是有目共睹。

用长远的发展眼光看，人南延线及城南副中心商务区的高档写字楼随着市政配套的完善，同样具有广阔的投资空间。

在西北板块优质区域的高档写字楼物业，周边写字楼物业的竞争力不是很强，虽然平均租金要低一些（70元～80元/平方米），但投资回报率相对更高，值得投资群体关注。

业内人士指出，写字楼投资和商铺、普通住宅投资都有不同，“办公氛围浓”将保证写字楼快速出租并取得稳定回报率。

根据规划，人民南路传统商务格局沿天府大道延伸至天府新城的区域、金融中心东大街，以及一些新兴的经济区如金沙－光华板块等，依托科学城市规划、便捷的交通路网已经成为最具有潜力的发展区域。

体量集中的写字楼物业将确保区域的办公氛围，吸引知名企业入驻，营造出商气人气。

精装写字楼或成趋势。

尽管成都目前市场上在售写字楼基本都是清水房，但是精装写字楼在一线城市，几年前已经是趋势。

统一装修、对办公企业充分分析后一体化的合理布线等细节，不仅增加了整座楼的品质，而且从专业角度更充分考虑到用户的需求，服务更人性化。

今年，以富力天汇、瑞安·中华汇等为例的写字楼，已经宣告写字楼精装时代的来临，大部分项目的租金报价被专业机构看好。

此外，目前市场上畅销的新希望国际，以分体式中央空调为卖点，大打环保节能牌，吸引了众多成长型企业的关注。

而老总专用电梯、挑高十余米的豪华大堂、高速电梯、超高配比车位、顶级后期物业管理、立体绿化空间等也成为各大写字楼项目吸引投资者的重要元素。

虽然只是细节，但这些代言写字楼发展潮流的配置，有望帮助您投资的写字楼顶住压力，顺利挺入“百银”行列。

蓉城写字楼市场和价格尽管目前成都月租金报价达到100元/平方米的写字楼仅有10个，但是短短两、三年内，这个数量将激增至37个。

随之而来的并不仅有可喜的投资回报，为了迎接这个崭新时代的到来，各大开发商都铆足了劲儿，将写字楼的前沿理念———精装产品、顶级配置、人性化关怀带到成都。

世邦魏理仕提供的数据显示，2010年二季度成都优质写字楼售价快速上涨8.1%，达到12142元/平方米。

与上涨的售价相比，近期，成都写字楼的租金小幅波动中仍显稳定。

仅有顶级写字楼香格里拉租金报价达到135元/平方米，包括力宝大厦、时代广场、汇日央扩、威斯顿联邦大厦在内的9家甲级写字楼租金报价为104.8元。

但是未来，顶级写字楼数量将迅速扩充至9个，甲级写字楼增加19个，成都写字楼正在快速步入“百银时代”。

世邦魏理仕今年二季度根据写字楼的软硬件环境等综合因素，对成都目前和将来要出现的甲乙级写字楼做了一个划分:顶级写字楼的租金报价是135.00元/平方米，甲级是104.80元/平方米，乙级是81.00元/平方米。

按这个严格的指标来归类，目前成都投入使用的顶级写字楼仅一个——香格里拉中心。

甲级写字楼9个，包括国航世纪中心、城市之心、力宝大厦、时代广场、中环广场、汇日央扩广场、威斯顿联邦大厦、华敏汉尊国际、招商银行大厦。

但是，这个数量将迅速变化，未来，8大顶级写字楼将出现。

包括仁恒置地广场、航天科技大厦、来福士广场、国际金融中心、中汇广场2期、环球贸易广场、华置广场、铁狮门项目。

19座全新甲级写字楼则将包括新希望大厦、大陆国际、锦江国际、保利中心、人南国际广场、成达万通、汉景大厦、富力天汇、天府时代广场、喜年广场、百扬大厦、成都国际商场、明宇金融大厦、银石广场、西部国际金融中心、中信广场、茂业广场、海洋中心、保利城市广场等。

其中仁恒置地广场、航天科技大厦2010年下半年就将投入使用，华置广场、新希望大厦、保利中心、富力天汇、喜年广场、明宇金融大厦、银石广场等大多数项目也即将交付使用。

这几年来，随着成都西部金融中心地位的确立，众多世界500强企业、国内优质企业纷纷进驻成都，对写字楼的需求量增大，确保了成都写字楼的租金收益稳定在较高水准。

和一线城市二季度数据对比情况如下（世邦魏理仕数据）：北京甲级写字楼售价25000元/平方米，月租金205.4元/平方米，上海甲级写字楼售价30500元/平方米，月租金209.8元/平方米，广州甲级写字楼售价15500元/平方米，月租金97.20元/平方米。

成都甲级写字楼售价12142元/平方米，月租金88.9元/平方米。

蓉城写字楼数据和项目9目前，成都仅有的一个顶级写字楼香格里拉租金报价达到135元/平方米，包括力宝大厦、时代广场、汇日央扩、威斯顿联邦大厦在内的9家甲级写字楼租金报价为104.8元。

但是未来，顶级写字楼数量将迅速扩充至9个，甲级写字楼增加19个。

87.3成都市中心传统CBD区域的写字楼平均租金为87.3元/平方米，东大街写字楼平均租金为95.6元/平方米，人民南路写字楼平均租金99.1元/平方米，领事馆路写字楼平均租金为87.4元/平方米。

88.9据世邦魏理仕数据显示，北京甲级写字楼售价25000元/平方米，月租金205.4元/平方米，上海甲级写字楼售价30500元/平方米，月租金209.8元/平方米，广州甲级写字楼售价15500元/平方米，月租金97.20元/平方米。

成都甲级写字楼售价12142元/平方米，月租金88.9元/平方米。

500万仅2010年下半年，成都优质写字楼的新增供应量预计将超过50万平方米，未来几年成都写字楼市场将迎来供应高峰，至2014年甲级和乙级写字楼的供应量将由现在的150万平方米达到500万平方米，增长幅度非常大。

世邦魏理仕对成都目前和将来要出现的甲乙级写字楼做了一个划分。

顶级写字楼的租金报价是135.00元/平方米，甲级是104.80元/平方米，乙级是81.00元/平方米。

目前：顶级写字楼1个：香格里拉中心甲级写字楼9个：国航世纪中心、城市之心、力宝大厦、时代广场、中环广场、汇日央扩广场、威斯顿联邦大厦、华敏汉尊国际、招商银行大厦。

未来：8大顶级写字楼：仁恒置地广场、航天科技大厦、来福士广场、国际金融中心、中汇广场2期、环球贸易广场、华置广场、铁狮门项目。

19座全新甲级写字楼：新希望大厦、大陆国际、锦江国际、保利中心、人南国际广场、成达万通、汉景大厦、富力天汇、天府时代广场、喜年广场、百扬大厦、成都国际商场、明宇金融大厦、银石广场、西部国际金融中心、中信广场、茂业广场、海洋中心、保利城市广场等。